Valor de referencia de inmuebles: una medida muy cuestionada

Artículo actualizado el 3 de septiembre de 2025

Cumpliéndose el vaticinio que hacíamos en la primera versión de este artículo, el BOE ha publicado la Cuestión de inconstitucionalidad n.º 3631-2025 (BOE 14 de julio de 2025), por la cual el Tribunal Constitucional (TC) analizará el valor de referencia. Anteriormente, el Tribunal Supremo ya se ha pronunciado sobre el claro perjuicio para el contribuyente que supuso el mal llamado «catastrazo» de julio de 2021 (sentencia 75/2023 de la sala de los contencioso-administrativo).

Vayamos por partes

En julio de 2021, el gobierno, como en otras ocasiones, «coló” cambios normativos sustanciales – en este caso un aumento en la presión fiscal –, a través de una ley aprobada con otra finalidad diferente. Fue la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal y la posterior Orden Ministerial HFP/1104/2021, de 7 de octubre. Su aprobación se justificó como trasposición al ordenamiento jurídico español de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo Europeo.

La Ley 11/2021 modificó las del Catastro, Sociedades, la Ley General Tributaria, la de la Renta de no Residentes, del IRPF, Patrimonio, Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales y AJD, Mercado de Valores, IVA…

Con independencia de la efectividad de las medidas anti-fraude, la mala noticia para el contribuyente, sea persona física o jurídica, ha venido en la modificación de la Disposición Final tercera de la Ley del Catastro Inmobiliario, que en esencia ha supuesto un incremento en los valores fiscales de los inmuebles, y particularmente a efectos de los impuestos de Transmisiones Patrimoniales, Sucesiones, Donaciones y Patrimonio.

¿Por qué se le llamó catastrazo?

Coloquialmente, la palabra “catastrazo” se refiere a los incrementos, a nivel nacional, como consecuencia de las revisiones periódicas de valores catastrales, que realiza el propio Catastro Inmobiliario (denominados procedimientos de valoración colectiva de carácter general), y que influyen directamente en el Impuesto de Bienes Inmuebles. Este no es el caso, ya que no se modifican los valores catastrales, sino los “valores de referencia de mercado” pero, sobre todo, el “coeficiente de referencia al mercado” o “factor de minoración”, que pasa del 0,5 al 0,9.

¿Qué son los valores de referencia del mercado y para qué sirven?

Comencemos por el principio. El valor de un inmueble a efectos de calcular los impuestos – y esto no ha cambiado – será el mayor entre estos tres: el catastral, el consignado en escritura y el de mercado. Pero, ¿En qué consiste cada uno?

• El valor catastral lo calcula el propio Catastro Inmobiliario a través de las ponencias que realiza periódicamente para cada municipio, o a petición de éstos. Para ello tiene en cuenta el valor del suelo según la zona, el coste de ejecución material de la construcción, el uso del inmueble, su antigüedad, carácter histórico o artístico, etc. Sirve como base de cálculo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
• El valor de mercado es que se obtiene en una compraventa por el juego de oferta y demanda. Salvo en momentos concretos, como la grave crisis económica de 2008 a 2013, este valor siempre es superior al catastral.
• El valor en escritura es el que alcanza el inmueble en el momento de realizar la compraventa ante notario. Puede ser superior o inferior al de mercado, porque la negociación entre las partes, la causa de la operación, el momento u otras circunstancias, influyen en el precio por el que finalmente se transmite.

Entonces, ¿Qué son los “valores de referencia del mercado” y para qué sirven? Estos valores los calcula también el Catastro cada año, y el propio organismo los define como  el “resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público (notario)”. Y “servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)”.

 El gobierno, por una parte, y con la intención de que estas bases se aproximen al máximo a los valores reales, encargó al Catastro la elaboración de  mapas de valores de mercado, urbanos y rústicos. Estos mapas, junto con los correspondientes informes del Mercado Inmobiliario Urbano y Rústico se elaboran anualmente. Son, por así decir, una actualización metodológica de lo que ya venía haciendo el Catastro cada año.

¿Puede darse esta discrepancia en ambos “valores de mercado”? Sí, sin duda, porque los valores de mercado del Catastro se basan en los datos sobre compraventas comunicadas por los notarios, de los dos años anteriores al informe, del que resultan unos “valores promedio por zonas”. La administración no tiene en cuenta, por lo tanto, el estado de conservación del inmueble concreto u otros factores que hayan influido en el precio real de la transacción, que puede ser inferior al que resulta de los “mapas por zonas” del catastro.

Y además, ha subido el coeficiente de referencia al mercado.

La Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004) dispone que el valor de referencia se determinará con el límite del valor de mercado, sin que pueda superarlo, y con este objeto se fijarán, mediante Orden de la Ministra de Hacienda, factores de minoración para los bienes de una misma clase. Pues bien, hasta este año el factor de minoración o coeficiente de referencia al mercado era del 0,5.

¿Qué quiere decir esto? La administración tributaria competente en la recaudación de estos impuestos (las haciendas de las comunidades autónomas), en la revisión de las autoliquidaciones, hasta ahora no las impugnaba si los valores declarados estaban por encima de este coeficiente. Pues bien, la Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, ha incrementado este factor hasta el 0,9, es decir, un 80%.

¿Qué ha ocurrido desde enero de 2022?

Pues que los mapas e informes de mercado que elabora el Catastro establecen valores de referencia promedios por zonas, y en el caso de que la compraventa real se realice por debajo del precio promedio de las escrituras firmadas en su zona (por ejemplo, una vivienda para reformar), la administración le  imputa un precio mucho más elevado que hasta 2021. Y al contrario, si la venta se realiza por encima de esos valores promedio, el impuesto se calcula sobre el importe firmado ante notario. Hacienda siempre gana.

Supongamos que una vivienda en un bloque de pisos, en una buena zona de la ciudad, tras llevar años alquilado y posteriormente cerrado por disputas entre herederos, se encuentra en muy malas condiciones, precisando una costosa reforma integral. El resto de pisos del bloque y del entorno cercano han sido reformados, y el Catastro considera que, según las ventas ante notario en la zona en los últimos dos años arrojan un “valor de referencia del mercado” de 300.000 euros. Sin embargo, su valor real de mercado, puesto que está en malas condiciones, no supera los 200.000 euros. Pues bien, la hacienda autonómica liquidará al vendedor el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por un valor de 270.000 euros (300.000 x 0,9), lo que le supondrá (calculado al 8%, aunque varía según comunidad autónoma) 21.600 euros de impuesto, en lugar de los 16.000 euros que debería pagar.

Con anterioridad a esta reforma, si la autoliquidación presentada por el contribuyente superaba el 0,5 del valor de referencia (en este caso, 150.000 euros), la hacienda autonómica no la impugnaba. Ahora será el contribuyente el que tenga que impugnar.

Se invierte la carga de la prueba.

La nueva normativa ha tenido por tanto consecuencia directa en las bases imponibles atribuidas por la administración en la tributación por Transmisiones, Sucesiones, Donaciones y Patrimonio. Las bases, y por tanto la cuota a pagar, han subido. Pero es que además, en caso de discrepancia, tiene que ser el contribuyente (inversión de la carga de la prueba) el que impugne la liquidación del impuesto, demostrando que el valor de mercado real es inferior al atribuido por la administración.

La postura del Tribunal Supremo

Esta injusta situación ha sido corroborada ya por el Tribunal Supremo. En enero de 2023 la sala de lo contencioso ha estimado en parte el recurso de una empresa contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León sobre el cálculo realizado para el pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Nuestro Alto Tribunal viene a confirmar que el nuevo método de cálculo  “no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien”, y perjudica claramente a los compradores. “La aplicación de un método de comprobación del valor real de transmisión de un inmueble urbano consistente en aplicar un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral, para comprobar el valor declarado a efectos del impuesto, permite a la Administración tributaria invertir la carga de la prueba, obligando al interesado a probar que el valor comprobado obtenido no se corresponde con el valor real”.

La Administración tiene que “justificar, antes de comprobar”, que hay algo que merezca ser comprobado, esto es, “verificado en su realidad o exactitud por ser dudosa su correspondencia con la realidad”.

Hacienda puede comprobar si el valor declarado es o no es correcto, pero tiene que motivar o justificar el valor que le otorga, concluye la sentencia.

Por su parte, el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (sede Málaga) ha planteado la Cuestión de inconstitucionalidad 3631-2025 (BOE 14 de julio de 2025) considerando que:

• Se trata de una metodología opaca y poco accesible: El cálculo se basa en un método masivo y críptico, cuyos parámetros no están recogidos en ninguna ley y resultan ininteligibles para el contribuyente medio.
• Se basa en una muestra poco representativa: Se emplea una muestra escasa y no representativa de transacciones, que incluso incluye operaciones previamente descartadas a efectos fiscales.
• Incurre en contradicciones: Catastro utiliza estos datos desestimados para calcular el valor medio en ejercicios posteriores, lo que resulta contradictorio.
• No tiene en cuenta características singulares relevantes: El método generaliza y no tiene en cuenta aspectos esenciales de los inmuebles, como la superficie útil, calidad de materiales, estado de conservación, dependencias o instalaciones accesorias.
• Arroja resultados alejados de la realidad: Como consecuencia, el valor obtenido suele estar objetivamente alejado del valor real de mercado, generando situaciones absurdas, como que dos inmuebles muy diferentes tengan el mismo valor de referencia en una misma zona.

Mientras tanto…

El TC tardará aún en pronunciarse y, hasta ahora, las administraciones no han reaccionado, sistemáticamente, a la sentencia del TS. El contribuyente, por tanto, tiene que defenderse activamente.

La tasación contradictoria

Las administraciones siguen sin justificar el valor otorgado a los inmuebles. Por ello, el contribuyente tiene que probar por su parte el valor declarado. ¿Cómo? Pues a través de una valoración o tasación contradictoria. Esta valoración tendrá que demostrar objetivamente que el valor de mercado del inmueble concreto que se ha transmitido es menor al atribuido por la administración.

No es nada nuevo. Ya es habitual hacer este tipo de tasaciones en procedimientos de liquidación de impuestos. La diferencia es que a partir de enero de 2022 la necesidad de oponer una valoración contradictoria es muy necesaria. Para ello, el contribuyente tiene que recurrir a un tasador. En este caso, al no tener finalidad hipotecaria, no tendrá que ser forzosamente a una sociedad de tasación homologada, que suelen ser más caras, sino que podrá solicitarla a tasador profesional cualificado (API, arquitecto técnico, arquitecto, ingeniero).

Puede informarse más ampliamente en esta sección.

Lotisse

Área de valoraciones inmobiliarias