Nuevas medidas urgentes del gobierno: lo más importante

El martes, 31 de marzo, el gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 11/2020, publicado el 1 de abril, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Este es el tercer decreto aprobado, tras los de 14 de marzo (declaración del Estado de Alarma) y 17 de marzo (medidas sociales y laborales). El nuevo decreto tiene que ser convalidado en los próximos treinta días en el Congreso de los Diputados, por lo que tendrá que contar con el apoyo de una mayoría parlamentaria.

La finalidad de esta norma, junto a la anterior, es paliar los duros efectos económicos que el Estado de Alarma y confinamiento está teniendo en trabajadores y empresas. Solo en el mes de marzo se han destruido más de 830.000 empleos. Está aún por ver cómo obtiene el gobierno la financiación, y particularmente cuál va a ser el apoyo de la Unión Europea.

No obstante, si se cumplen todas las previsiones de la norma, las personas que han quedado desamparadas o en situación precaria por culpa de la crisis del coronavirus COVID-19, podrán sortear la coyuntura mientras dure la pandemia y la parálisis económica.

Vayamos al grano

El texto del BOE tiene nada menos que 88 páginas, en las que se contienen 54 artículos, 22 disposiciones adicionales, 5 disposiciones transitorias y 13 disposiciones finales. Demasiada información para el ciudadano normal, que solo quiere conocer en qué le pueden beneficiar las medidas. Recogemos aquí lo más esencial.

¿Cuáles son las medidas más importantes?

Esencialmente, el capítulo 1 se destina a los consumidores, a las familias y a los colectivos más
vulnerables, incluyendo los autónomos y pequeñas empresas; el capítulo 2 se destina a sostener la actividad económica de las empresas; y el capítulo 3 se dirige al sector público, facilitando y flexibilizando procedimientos.

Consumidores, familias, parados, autónomos y pequeñas empresas

Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos.

Cuando se levante el Estado de Alarma, los arrendatarios incursos en procedimiento de desahucio pueden solicitar al juzgado que se suspendan los plazos por vulnerabilidad social o económica causada por la pandemia. El juzgado decidirá por cuánto tiempo.

Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

Si el contrato vence hasta dos meses después de que finalice el Estado de Alarma, el inquilino podrá pedir una prórroga de seis meses.

Moratoria de deuda arrendaticia

Los grandes propietarios (empresas privadas o públicas, o particulares que tengan más de diez viviendas) tendrán que, bien reducir el 50% la renta mientras dure el Estado de Alarma, y cuatro meses más, si se acredita vulnerabilidad por la crisis de la pandemia; o bien conceder una moratoria en el pago, por el mismo periodo, pudiendo el inquilino pagar las rentas aplazadas durante los tres años posteriores, sin intereses.

¿Qué se entiende por vulnerabilidad? Requisitos

  • Que el inquilino esté desempleado, en ERTE, o si es empresario o autónomo, sus ingresos hayan
    descendido
    , de forma, en los tres casos, que los de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de moratoria, sean inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). Es decir, a 1.613,52 euros brutos al mes, cantidad que puede llegar hasta los 2.097,57 euros, en función del número
    de hijos, 1.855,54 para familias monoparentales, o hasta 2.689,20 euros en caso de gran discapacidad.
  • Que la renta más los gastos básicos (luz, agua, gas o gasóleo, teléfono y comunidad) sea más del 35% de los ingresos totales de la unidad familiar.
  • Que el inquilino no tenga en propiedad o usufructo ninguna vivienda, salvo parcialmente por herencia, salvo que sea titular separado o divorciado que no pueda usarla, o que no pueda usarla por no estar adaptada, si es el caso, a discapacidad suya o de otro miembro de la unidad familiar.

¿Cómo se acredita?

El inquilino tiene que presentar al arrendador (grandes propietarios) los siguientes documentos:

  • Si está en desempleo, certificado del INEM o entidad autonómica de empleo en el que conste la cuantía mensual que percibe.
  • Si es autónomo que ha tenido que cesar la actividad, certificado de Hacienda (AEAT) o el competente de su comunidad autónoma.
  • Libro de familia o documento de pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento.
  • En su caso, declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente.
  • Nota simple del registro de la propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  • Declaración responsable de que cumple todos los requisitos.

Si no puede aportar algunos de los documentos puede sustituirlo por una declaración responsable de que cumple el requisito concreto y tendrá que aportarlo en plazo de un mes desde que finalice el Estado de Alarma.

Si el inquilino se aprovecha de las ayudas sin cumplir los requisitos, será responsable por los daños y perjuicios causados, como mínimo en la cuantía en que se haya beneficiado.

¿Y si el arrendador no es empresa y no tiene más de diez viviendas arrendadas?

En tal caso el inquilino le puede solicitar, hasta el 30 de abril, un aplazamiento temporal en el pago de la renta. El arrendador tendrá que contestar en plazo de 7 días si lo acepta o no, o si propone otra alternativa. El arrendador no está obligado. En caso de que no lo acepte, el inquilino puede acceder a las ayudas que recoge el Real Decreto-ley.

Entonces, ¿cuáles son las ayudas del gobierno a los inquilinos?

Hay que tener claro que, en un primer momento, el gobierno no va a dar dinero a los inquilinos con derecho a quita o aplazamiento. Lo que va a hacer es avalar frente a los bancos los préstamos que pueden pedir para pagar el alquiler. Les llama “ayudas transitorias de financiación”. El inquilino en situación de vulnerabilidad tiene derecho a recibir un préstamo para pagar la renta de hasta seis mensualidades
, a devolver en seis años, sin intereses ni gastos, prorrogables excepcionalmente por otros cuatro más.

Solo para el caso de que el inquilino no pueda hacer frente a la devolución de estos préstamos, el gobierno ha establecido el llamado “Nuevo programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual”, Es decir, primero tiene que pedir el préstamo, y solo si tiene dificultad o no puede pagarlo, por continuar en situación de vulnerabilidad, podrá pedir las ayudas directas. Estas, sí, serán propiamente ayudas sin reembolso, de hasta 900 euros al mes. Las comunidades autónomas decidirán las cuantías exactas.

Otras situaciones especiales

El Real Decreto-ley establece además el llamado “Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables”. Para estas personas se establecen ayudas para darles una “solución habitacional”.

Moratoria de deuda hipotecaria.

El Real Decreto-ley concreta las condiciones exigidas para beneficiarse de la moratoria hipotecaria, ya recogida en el anterior Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo. Puede ver lo más importante en esta entrada.

¿Y los préstamos no hipotecarios?

Para los préstamos al consumo (financiación de vehículos, préstamos personales, financiación de compras), se prevé que las personas en situación de vulnerabilidad, cumpliendo los mismos requisitos que para las hipotecas, tienen derecho a pedir la suspensión de los pagos por tres meses, que podrá ampliar el Consejo de Ministros. La solicitud podrá hacerla hasta un mes después de levantarse el Estado de Alarma. El banco o financiera, acreditados los requisitos, suspenderá el cobro automáticamente, sin que se devenguen nuevos intereses.

El bono social, también para los autónomos

En el artículo 28, el nuevo Real Decreto-ley otorga a los trabajadores autónomos las mismas ventajas que a los trabajadores o desempleados por cuenta ajena, para el “bono social de la luz”. Considera “consumidor vulnerable” a los autónomos que se hayan visto obligados al cese total de su actividad, o la reducción del 75% de la facturación. Ello supone una reducción del 25%, o hasta el 40% en casos severos, en el precio de la electricidad doméstica, mientras dure su situación de vulnerabilidad.

No se podrá cortar el agua, la luz o el gas por impago

Esta medida es para todos los consumidores, no solo los vulnerables. Simplemente hay que acreditar ante la empresa suministradora, por cualquier medio documental, que se trata de la vivienda habitual.

Ayudas a las empleadas y empleados de hogar

Si, como medida de prevención contra la epidemia, una empleada/o de hogar ha dejado de acudir temporalmente a la/s viviendas, o bien se ha extinguido su contrato por despido o desistimiento del empleador durante el estado de alarma, tendrá derecho a un subsidio extraordinario. Este subsidio será el 70% de la base reguladora del sueldo que estuviera cobrando, aplicable íntegramente, si ha dejado de trabajar completamente, o proporcionalmente, si ha dejado de trabajar parcialmente.

Esto se aplicará, tanto si trabaja para una sola casa, como si trabaja en varias. Para acceder al subsidio, hay que presentar declaración responsable de los empleadores, carta de despido, desistimiento del empleador o baja en el régimen especial de empleados del hogar de la Seguridad Social.

Lamentablemente, quedarán fuera de estas ayudas las empleadas del hogar que trabajan sin estar dadas de alta, que son muchas. Véase al respecto nuestra entrada de blog.

Subsidio de desempleo excepcional por fin de contrato temporal

Los trabajadores que durante el Estado de Alarma se vean en el paro por haber finalizado su contrato temporal, y no hayan cotizado suficiente para acceder a la prestación de desempleo, cobrarán un subsidio excepcional de un mes, ampliable por Decreto-ley. La cuantía será del 80% del IPREM, lo que suponen 430,27 euros.

Se puede disponer del dinero de los planes de pensiones

Los parados como consecuencia de un ERTE por la crisis sanitaria, los autónomos o empresarios obligados al cierre, podrán disponer durante seis meses del dinero ahorrado en planes de pensiones, pero solo en cuantía de los salarios o ingresos netos dejados de percibir durante el ERTE o el periodo de cierre obligatorio.

¿Qué ocurre con los billetes de avión, hoteles, viajes, espectáculos, gimnasios, suscripciones, etc.?

Todas estas cosas se han podido ver suspendidas por el Estado de Alarma. En este caso el Real Decreto-ley prevé que
los consumidores pueden pedir la anulación de los contratos o los pedidos en plazo de 14 días, a contar desde el 1 de abril. La empresa prestadora podrá contestar ofreciendo bonos canjeables más adelante u otras alternativas. Si el consumidor no acepta, o como máximo transcurridos 60 días desde que se tuvo que prestar el servicio o la compra, la empresa tendrá que devolver el dinero en plazo de 14 días.

Prohibida la publicidad de juegos de azar y apuestas.

Durante el Estado de Alarma, se prohíbe “cualquier forma de actividad publicitaria difundida por cualquier medio o soporte, destinada a promocionar, de manera directa o indirecta, las actividades de juego”

Medidas de apoyo a los autónomos y pymes

Cotizaciones a la Seguridad Social

Los autónomos de cualquier régimen (normales, profesionales, societarios, agrarios, etc) y las empresas tendrán seis meses para pagar, sin intereses, las cotizaciones de abril, mayo y junio (las empresas), o mayo, junio y julio (los autónomos), siempre que sus actividades no hayan cesado por el Estado de Alarma, o caído su facturación más del 75%. En este caso, se les aplica el Real Decreto-ley 8/2020 (no pagarán las cotizaciones de sus trabajadores y podrán acceder a la prestación extraordinaria por cese de actividad).

También podrán pedir el aplazamiento de deudas con la Seguridad Social que tuvieran que ingresar entre abril y junio (siempre que no tengan ningún otro aplazamiento en vigor), pagando el 0,5% de interés

Suministros de electricidad y gas

Los autónomos y empresas podrán suspender sus contratos, cambiar de comercializadora, modificar la potencia contratada, caudal de gas, etc., sin penalización ni coste alguno. Cuando termine el Estado de Alarma, tendrán plazo de 3 meses para reactivar el contrato y volver a modificar la potencia, caudal, etc. La compañía tendrá un plazo de 5 días naturales para hacerlo, también sin coste alguno.

También podrán solicitar la suspensión del pago de las facturas de estos suministros, correspondientes al periodo de duración del Estado de Alarma, y prorratear su importe en las facturas de los seis meses siguientes.

Donaciones al Estado

Cualquier empresa o particular podrá hacer donaciones al Estado, en dinero, suministros, inmuebles, etc., para la financiación exclusiva de los de la emergencia de salud pública en relación con el COVID-19 en España

Otras medidas administrativas

Se suspenden los plazos de recursos administrativos y tributarios, así como los de prescripción y caducidad de acciones.

Se prorrogan los contratos de personal docente e investigador en las universidades y en el Sistema Nacional de Salud

Hasta aquí lo más esencial para consumidores, autónomos y pymes. Si tiene alguna duda, consulte con los especialistas de De Juan & Asociados.

Viviendas turísticas y Comunidades de propietarios

Las viviendas turísticas son una realidad que ha llegado para quedarse. Tenemos un nuevo tipo de vecino en las comunidades de propietarios, el vecino desconocido, aquel con el que te cruzas casualmente en la entrada o la escalera, casi siempre con su maleta, el Vecino Turista.

Las nuevas tecnologías han traído nuevas formas de viajar, de buscar alojamiento, en competencia con los tradicionales hoteles, hostales, resorts, complejos de apartamentos, etc. El turista, con un clic, encuentra hospedaje más económico en un piso con encanto en pleno centro histórico. Algunos vecinos protestan: dicen que los turistas son ruidosos, no respetan la paz de la casa, se creen que pueden hacer lo que les venga en gana.

Pero, ¿es esta actividad tan incómoda para las comunidades? ¿Es preferible tener un vecino de toda la vida que siempre es molesto, o soportar de vez en cuando a turistas ruidosos los fines de semana? ¿Están los derechos de la comunidad por encima de los derechos del propietario?

¿Qué es una vivienda turística?

 

La definición de vivienda de uso turístico varía según la normativa concreta de cada comunidad autónoma, aunque todas coinciden en esencia: son ”aquellas viviendas independientes ubicadas en un edificio de varias plantas sometido a régimen de propiedad horizontal que son cedidas temporalmente por su propietario o persona con título habilitante, directa o indirectamente, a terceros y en las que, reuniendo los requisitos establecidos, se presta únicamente el servicio de alojamiento mediante precio, de forma habitual”

¿Cuáles son las quejas más habituales?

Las protestas y reclamaciones más frecuentes de los vecinos son el constante trasiego de visitantes, ruidos, mayores destrozos o desgaste de elementos comunes, generación de suciedad, o un mayor gasto en determinados suministros como luz y agua. Sin embargo, estas situaciones son similares a las que se producen por la presencia de una familia de muchos miembros o la consulta o despacho de un profesional con una alta afluencia de clientes. De hecho, los juzgados ya han determinado en varias ocasiones que el alquiler turístico no es en sí mismo una actividad molesta.

¿Qué dice la Ley respecto a las actividades molestas?

La ley de propiedad horizontal ya prevé medidas de actuación ante posibles actividades incomodas, como la acción de cesación. El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

En resumen, si se puede demostrar que se trata de una actividad molesta para los vecinos, se puede reclamar ante el juzgado de primera instancia, solicitando cese dicha actividad. En cualquier caso, se trata de un proceso judicial que a veces es de incierto resultado, pues hay que probar con testimonios, documentos, denuncias, etc, que la actividad, además de molesta, es continuada, no meramente puntual.

¿Puede prohibir una comunidad de propietarios las viviendas turísticas?

Si los estatutos no lo prohíben, los propietarios pueden arrendar su vivienda o dedicarla a consulta, despacho profesional, etc., siempre cumpliendo con los requisitos municipales, sanitarios, etc., para estas actividades. 

Entonces, ¿se pueden modificar los Estatutos para prohibir las viviendas turísticas? Sí. Hasta ahora, para modificar los Estatutos se ha requerido el acuerdo unánime de todos los propietarios, pero tras la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, solo es necesario el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios. Esta modificación no tiene efectos retroactivos, es decir, no afecta a los pisos que ya estaban dedicados a alquiler turístico. Sin embargo, con el mismo quórum, la comunidad puede acordar que estos pisos paguen hasta un 20% más de comunidad que los demás (nuevo párrafo 12 del art. 17 de la L.P.H.).

¿Es suficiente aprobar el acuerdo?

Si bien la adopción de este tipo de acuerdos tiene efectos frente a los actuales propietarios, no lo tendrá frente a futuros propietarios si no se inscribe en el Registro de la Propiedad de tal manera que “el tercero adquirente de buena fe” no se vería obligado por este acuerdo.

Por lo tanto y para una mayor seguridad respecto de la comunidad es aconsejable, y más que recomendable, que la modificación de los estatutos respecto del uso turístico se inscriba en el Registro de la Propiedad para darle eficacia frente a terceros que no eran propietarios en el momento en que se adoptó el acuerdo, con independencia de si lo conocen o no. De hacerse así, un nuevo adquirente de un piso o local que quiera transformarlo en vivienda para dedicarlo a este fin no podrá alegar su ignorancia o desconocimiento.

Por otra parte, el Real Decreto-ley 7/2019 ha de ser convalidado por las Cortes, y cabe la posibilidad de que no supere el trámite o que, superándolo, haya modificaciones posteriores en otro sentido, lo que es otra razón para acudir al Registro de la propiedad, pues mientras esté vigente el Decreto, los acuerdos adoptados quedarán firmes e indefinidos.

Óscar Artero

Abogado

De Juan & Asociados