La nueva Ley de Vivienda: cómo está afectando a los alquileres y la promoción

Como ya informamos en nuestro anterior artículo, a finales de febrero de 2024 se ha publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana el sistema estatal de referencia de los precios de alquiler, conocido como “tope del alquiler”. La publicación de este índice era condición necesaria para poder solicitar al gobierno central la declaración de “zonas tensionadas” en las que se pueden limitar los precios de arrendamiento de las viviendas.

Por ahora, solo Cataluña

Pues bien, a mediados de 2024, la única comunidad autónoma que ha solicitado declarar unos 140 municipios, incluida la capital, como zonas tensionadas, es Cataluña. En el resto de España, solo 12 municipios de Madrid, País Vasco, Canarias, Asturias y Galicia lo han solicitado, pero les ha sido denegada la solicitud por sus respectivas comunidades autónomas.

Las competencias son de las Comunidades Autónomas

El artículo 148.3 de la Constitución permite que las Comunidades Autónomas asuman las competencias en ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, y así se ha recogido en todos los estatutos de autonomía. Por este motivo, la intención del legislador estatal de intervenir el mercado de los alquileres se ha visto frustrado en parte.

Hasta el momento, la intervención ha conseguido el efecto contrario al deseado

Otros aspectos de la Ley de Vivienda, unidos a los cambios legislativos recientes (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler), competencia del Estado, están influyendo en el mercado, aunque negativamente. Por una parte, la oferta de viviendas en alquiler ha caído significativamente entre 2023 y 2024 (más de un 30%), los precios han subido casi el 10% de media en el último año, y muchos pequeños propietarios se pasan al alquiler de temporada, o directamente ponen a la venta sus propiedades.

Respecto a los promotores, desde la aprobación de la nueva norma, en Barcelona, la inversión en proyectos de vivienda nueva para alquiler retrocedió ya un 90% en 2023, frente al 3% de caída en Madrid.

Promoción para alquiler (Build To Rent), frente a promoción para venta (Build To Sell).

La escasez de suelo y su precio, los costes de construcción, los tipos de interés y el endurecimiento del crédito, desaniman en muchas ocasiones al promotor. Por su parte, los elevados precios de venta y las dificultades de los compradores para acceder a préstamos hipotecarios, hacen de la promoción para alquiler una alternativa viable, frente a la venta.

Viviendas de protección pública para alquiler

El suelo disponible para este tipo de promociones es cada vez más escaso. Entre 2005 y 2015 se ejecutaron numerosos edificios residenciales de este tipo, por las facilidades dadas por ayuntamientos y comunidades autónomas. Estos incentivos siguen existiendo, pero hay poco suelo disponible, o es muy caro. Por ello el promotor, teniendo en cuenta que los precios de alquiler máximo los va a determinar la administración, tiene que ponderar varios factores:

Las condiciones de financiación de las obras.

Los costes de construcción y gastos operativos.

Las posibles exenciones y bonificaciones tributarias.

Las posibles subvenciones y primas a fondo perdido.

Los requisitos exigibles a los arrendatarios.

La duración del régimen de protección.

Estas condiciones dependerán de cada comunidad autónoma y ayuntamiento, y si son interesantes, la promoción puede ser rentable, aunque, en cualquier caso, el retorno de la inversión será a largo plazo. La ventaja de este tipo de promociones es la estabilidad en el tiempo. Las condiciones iniciales se mantienen durante toda la duración del régimen de protección.

Viviendas para alquiler sin protección pública

A estas alturas de 2024 ya han finalizado las medidas extraordinarias establecidas por el Real Decreto-ley 11/2020 y el Real Decreto-ley 6/2022 (medidas extraordinarias que afectaban a la actualización de renta, desahucios, etcétera). No obstante, está pendiente de definirse por el Instituto Nacional de Estadística, antes del 31-12-2024, un nuevo índice de actualización de rentas, que sustituirá al IPC en los arrendamientos de viviendas (nueva D.A. 11ª de la L.A.U., aprobada por la Ley de Vivienda).

En este entorno, y siempre que no se trate de zonas tensionadas, el promotor puede encontrar rentabilidad en la promoción libre para alquiler. Ya pueden encontrarse en el mercado edificios plurifamiliares dedicados exclusivamente al alquiler residencial, ofreciendo ventajas atractivas para los inquilinos (viviendas pre-equipadas, servicios adicionales). La ventaja de esta modalidad es que el promotor es quien fija los precios de arrendamiento, así como las condiciones de solvencia y garantías a exigir a los inquilinos.

Sin embargo, la excesiva regulación y el temor a que la presión del gobierno se incremente, “reinterpretando” los límites constitucionales, ha llevado a algunos promotores a buscar nuevas oportunidades en el sector del alquiler turístico y en el de temporada (por ejemplo, (Vivenio, actualmente el mayor promotor de viviendas Build To Rent).

Gobierno frente a Comunidades Autónomas. Los recursos ante el Tribunal Constitucional

Consciente del fracaso cosechado hasta ahora por la Ley de Vivienda, el gobierno central está considerando “forzar” a las autonomías reticentes a declarar zonas tensionadas, condicionando el traspaso de fondos para políticas de vivienda a la aplicación o no de los controles de precio.

El aval a este plan lo acaba de dar Tribunal Constitucional. Se han presentado recursos de inconstitucionalidad contra la Ley de Vivienda por parte de varios gobiernos autonómicos (Cataluña, Galicia, Andalucía, País Vasco, Baleares y Madrid). El primero, en julio de 2023, fue el de la Junta de Andalucía. La motivación esencial de todos ellos es la invasión de competencias que la Constitución reserva en exclusiva a las Comunidades Autónomas. El pasado 21 de mayo de 2024, el pleno del TC ha emitido fallo en el recurso andaluz, declarando constitucional el grueso de la norma, anulando solo cuatro artículos y una disposición transitoria, todos ellos referentes a la regulación de las viviendas protegidas y el parque público.

Veremos qué ocurre en los próximos meses. Tras el fallo del TC, el gobierno podría forzar la aplicación íntegra de la norma, aunque a finales de 2024, si hubiera elecciones anticipadas, el plan del ejecutivo podría quedar en suspenso. Por ahora, la Ley de Vivienda solo está consiguiendo tensionar el mercado, reduciendo la oferta de alquiler, haciendo subir los precios y empujando a propietarios y promotores a buscar fórmulas alternativas.

Lotisse. Francisco de Asís Sillero

Abogado