Más rebajas fiscales en Andalucía

El pasado 13 de octubre se ha aprobado en el Parlamento de Andalucía la nueva Ley de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Los cambios afectan a los tributos cedidos por el Estado a las comunidades autónomas. Es decir, al impuesto sobre la renta de las personas físicas, el impuesto sobre el patrimonio, el impuesto sobre sucesiones y donaciones, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, además de la tasa fiscal del juego que pagan los propietarios de bingos, casinos o tragaperras, y el impuesto especial sobre determinados medios de transporte.

Esta Ley sitúa a Andalucía entre las 5 comunidades autónomas con menor presión fiscal de España. Algunas de las medidas entran en vigor a partir de noviembre, y otras a partir de enero de 2022. Las principales novedades son las siguientes:

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

• El umbral de base imponible para poder beneficiarse de determinadas deducciones, incluida vivienda, pasa de 19.000 a 25.000 euros en tributación individual, y de 24.000 a 30.000 euros en tributación conjunta.
• La deducción por adquisición de vivienda habitual pasa del 2,5% al 5% si es vivienda protegida y el declarante menor de 35 años.
• Se incrementan las deducciones por alquiler de vivienda habitual.
• Deducción de 200 euros por hijo, y de 400 en municipios con menos de 3.000 habitantes.
• Deducción en gastos educativos de idiomas o informática, hasta 150 euros por cada hijo.

Impuesto del Patrimonio

• Para personas con discapacidad, el mínimo exento sube de 700.000 a 1.250.000 euros, o 1.500.000 euros si la discapacidad es superior al 65%.

Impuesto de Sucesiones

• Se equiparan las parejas de hecho a los cónyuges, siempre que estén inscritas en el Registro de Parejas de Hecho o similar.
• En herencias a favor de hermanos, tíos y sobrinos, el tope del impuesto baja del 70 al 45%.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

• Baja al 7% y en lo sucesivo será el tipo único de este impuesto, salvo en compra de vivienda habitual, que será del 6% si su valor no supera los 150.000 euros. El de Actos Jurídicos documentados pasa a ser único del 0,3%.

 

Para más información, consulte con nuestros especialistas.

Lotisse. Área fiscal.

Comprar con cargas: Oportunidad o riesgo

La crisis ocasionada por la pandemia de COVID-19 ha multiplicado exponencialmente las situaciones de insolvencia. Aumentan los embargos y se multiplican las ejecuciones judiciales, lo que ha supuesto un aumento considerable del parque inmobiliario con cargas, (hipotecas con cuotas pendientes, embargos de administraciones y empresas, de comunidades de propietarios, etcétera), que suponen una oportunidad de mercado, a la que hay que acceder con cautela.

¿Se puede comprar un inmueble con cargas? La respuesta es SÍ, pero, ¿Es una buena inversión? Aquí la respuesta es DEPENDE. Según el tamaño y el tipo de carga (cuantía, procedencia de la deuda, tipo de acreedor, plazo restante, etcétera), será más o menos aconsejable aprovechar esta posibilidad que ofrece el mercado.

Viviendas con hipoteca o inquilinos

Es habitual la adquisición de viviendas con hipoteca cuyas cuotas están al día. En este caso, las partes pueden optar por la liquidación de la hipoteca por parte del vendedor y la compra libre de esta carga por parte del comprador, o bien, si el comprador necesita financiación para alcanzar dicha compra, acordar junto con la entidad financiera prestamista, la subrogación en el crédito hipotecario concedido al vendedor.

También es común la existencia de arrendatarios. Ante esta situación y a falta de acuerdo con los inquilinos, será obligación del comprador respetar el contrato existente, en las mismas condiciones que se pactaron originariamente.

Otras cargas

Pero en esta entrada no nos ocupamos de las viviendas con hipoteca o inquilino, sino de otro tipo de cargas, derivadas de impagos, de deuda a las administraciones públicas, (IBIS, Plusvia…), embargos procedentes de reclamaciones judiciales,(deudas de comunidad…), etc…, que son las que presentan verdaderas oportunidades inmobiliarias.

¿Cómo proceder?

En primer lugar, hemos de conocer qué tipo de cargas, deudas, gravámenes existen, para lo cual acudiremos al registro de la propiedad correspondiente, donde solicitaremos una nota simple o certificación registral. En ella aparecerán de forma detallada las referidas cargas, lo que nos va a dar una primera visión de la situación a la que nos enfrentamos y la forma en la que la podemos resolver.

En segundo lugar y una vez conocida la procedencia de cada deuda, hay que iniciar los contactos con los acreedores y/o titulares de derechos sobre la finca en cuestión, normalmente a través del propietario, quien tiene la legitimación necesaria para ello, o bien, siendo autorizado por el mismo para actuar en su nombre, recomendamos en este caso la firma de un poder notarial de representación limitada, para evitar de esta forma que la representación sea ampliada a otros conceptos o aspectos diferentes de los acordados entre las partes.

La toma de contacto con los diferentes acreedores va a derivar en una variedad de situaciones, las cuales podíamos enmarcar, a grandes rasgos, en dos grupos:

  • El acreedor es una administración pública. En este caso, lo positivo es que hay una total certidumbre sobre la deuda y/o el derecho, donde va a quedar perfectamente determinado todo lo relacionado a ello, así como la forma de proceder a su resolución, lo que con llevará el levantamiento de la carga en el inmueble en cuestión. El lado negativo, se presenta en la poca capacidad de negociación con estos entes administrativos, lo farragoso de la documentación a presentar para el pago y resolución, y la dificultad existente el facilitar el pago diferido, levantando la carga existente.
  • El acreedor es privado. Aquí hay que distinguir si se trata de una entidad financiera (banco, caja de ahorros), o no. Si es un banco, también tendremos certeza sobre la cuantía y escasa o nula capacidad de negociar. Pero si el acreedor es una empresa o un particular, es posible entrar en una negociación que sea beneficiosa para todas las partes. Sin embargo, a veces es complicado determinar la extensión de la deuda, la procedencia de los derechos, encontrar los titulares, (fallecimientos, personas de avanzada de edad, ausencia de información y datos de herederos o cotitulares, etc…), y por tanto, será poco aconsejable proceder a su compra.

En Lotisse analizamos cada caso y asesoramos a nuestros clientes sobre la conveniencia o no de comprar un inmueble con cargas. Cuando la operación es viable, siempre es motivo de orgullo para nuestro equipo conseguir un acuerdo beneficioso: el vendedor se libra de un problema y el comprador adquiere a precio de oportunidad.

Raúl Navarro Carretero

Abogado

 

 

¿Cuánto vale mi empresa?

Cuando un socio quiere separarse, vendiendo sus acciones o participaciones al resto de los socios, o a un tercero, es habitual que no haya acuerdo sobre el valor de su paquete accionarial. Un informe pericial  del Valor de la empresa, ayuda a esclarecer esta situación, solucionando el conflicto.

Este caso es frecuente, pero existen muchas razones por las que valorar una empresa: venta del negocio, ampliación, fusión o escisión, rondas de financiación, salida a bolsa, concursos, liquidaciones y un largo etcétera.

La valoración de una empresa es un ejercicio de sensatez que requiere unos pocos conocimientos técnicos y  experiencia.

¿Qué se está haciendo?, ¿Por qué se está haciendo la valoración de determinada manera? y ¿Para qué y para quién se está haciendo la valoración? Casi todos los errores en valoración se deben a no contestar adecuadamente a alguna de estas preguntas, esto es, a falta de conocimientos o a falta de sensatez (o a la falta de ambos).

Los métodos conceptualmente “correctos” para valorar empresas con expectativas de continuidad son los basados en el descuento de flujos: consideran a la empresa como un ente generador de flujos (de dinero) y, por ello, sus acciones y su deuda son valorables como otros activos financieros.

Otro método que tiene lógica y consistencia es el valor de liquidación, cuando se prevé liquidar la empresa. Lógicamente, el valor de las acciones será el mayor entre el valor de liquidación y el valor por descuento de flujos.

Warren Buffet dijo una vez: “el precio es lo que pagas; el valor es lo que recibes”. El sentido de esta frase es recoger en la medida de lo posible, una visión particular sobre uno de los muchos métodos de valoración de empresas que existen actualmente.

¿Cómo se valora una empresa?

Definimos la valoración de una empresa como el proceso por medio del cual buscamos la cuantificación de los elementos que constituyen el patrimonio de la empresa, su actividad, su potencialidad o cualquier otra característica susceptible de ser valorada. Es necesario aclarar que, a través de la valoración, se pretende establecer un intervalo de valores razonables, dentro de los cuales, está el valor definitivo: el valor intrínseco de un negocio. Paralelamente a este valor, se encuentra, el precio de mercado, posibilidad frente a la realidad. En la relación comprador versus vendedor, la diferencia entre valor y precio, es el mayor obstáculo que se debe salvar. Hay que distinguir entre precio y valor, ya que en una venta de empresa el precio solo se conoce el día de la firma de la escritura (a veces ni entonces), y hasta esa fecha todo es negociación.

Si me permiten, lejos de toda abstracción técnica, valorar una empresa no es muy distinto que valorar una vaca. El valor de una vaca lechera en un momento determinado depende de las expectativas de producción de leche, de las expectativas de la calidad y del precio de la leche, y de las expectativas de la venta de los terneros que se espera que tenga en el futuro. Todas estas expectativas se resumen en las expectativas de generación de flujos debidos a la vaca que estamos valorando. Este valor se debe comparar con el valor de liquidación (obvio en el caso de la vaca). El valor de la vaca es el mayor de los dos: el valor actual de los flujos y el valor de liquidación.

Por otra parte, señalar que existen diferentes métodos para la valoración de empresas, que podemos clasificar en Clásicos (Valor sustancial, Beneficios futuros descontados, Mixtos Valor medio), y Nuevos (Descuentos de flujo de caja libre o D.C.F., Valor económico abreviado o E.V.A., Valor económico, De opciones)

¿ Qué método utilizar?

 

El problema fundamental de los métodos basados en valor patrimonial, en el beneficio y en el fondo de comercio es que unos se basan únicamente en el balance y otros en la cuenta de resultados, pero ninguno tiene en cuenta nada más que datos históricos. Podemos imaginar dos empresas con idénticos balances y cuentas de resultados, pero con distintas perspectivas: una con un gran potencial de ventas, beneficios y margen, y la otra en una situación estabilizada y con fuerte competencia. Todos estaríamos de acuerdo en dar mayor valor a la primera empresa que a la segunda, a pesar de que sus balances y cuentas de resultados históricos sean iguales.

Actualmente, de entre ellos, es el método Descuentos de Flujo de Caja Libre (D.C.F.), el que es generalmente admitido técnico y pericialmente, siendo considerado el más completo y evolucionado.

El método más apropiado para valorar una empresa como ésta es el Descuento de Flujos de Caja esperados, ya que el valor de las participaciones o acciones de una empresa, suponiendo su continuidad, proviene de la capacidad de la misma para generar dinero (flujos) para los propietarios de éstas.

Valoración de Empresas por el método de Descuento de Flujos de Caja (Discounted Cash-Flows o DCF )

 

Se basa en que el valor de una empresa es la suma de los Flujos de Caja Libres (FCL) que generará en el futuro, valorado en el momento presente. Los FCL representan el dinero generado por la sociedad en el desarrollo de su actividad, una vez cubiertos los pagos a los acreedores no financieros y las necesidades de inversión en activos fijos. Es decir, el valor de una empresa equivale, de acuerdo con este método de Valoración de Empresas, al dinero disponible para pagar a los acreedores financieros y accionistas de una compañía.

Para utilizar este método de Valoración de Empresas es necesario realizar proyecciones sobre el comportamiento futuro de las distintas partidas del Balance de Situación y la Cuenta de Pérdidas y Ganancias de la empresa a valorar, con el fin de estimar los Flujos de Caja Libres que la misma generará durante los próximos años. Para llevar a cabo estas proyecciones, nos basaremos en información proporcionada directamente por el cliente, en los datos financieros y contables históricos de la empresa y en estimaciones propias fruto de un análisis exhaustivo de su mercado y de su sector de actividad.

 

Por tanto, el primer paso a la hora de valorar una empresa utilizando esta metodología de Valoración de Empresas será analizar con detalle sus datos contables y financieros históricos, las acciones que va a llevar a cabo durante los próximos años, los posibles cambios en la regulación de su sector, el comportamiento de su competencia, y en definitiva toda la información que permita comprender cuál va a ser la más probable evolución de la empresa en cuanto a facturación, márgenes, inversiones, condiciones de cobro y de pago, contratación de personal, etc. De esta forma, podrán calcularse los FCL que la sociedad generará durante los próximos años.

Dado que a medida que nos alejamos más del momento actual resulta cada vez más difícil prever con cierta exactitud la evolución futura de las magnitudes financieras del negocio, así como la evolución general del mercado y los cambios en el sector, se realizan proyecciones de dichas magnitudes para un periodo no superior a los 10 años (habitualmente se proyectan 5 años). A partir de ese momento, y dado que esta metodología de Valoración de Empresas asume la continuidad de la actividad de la sociedad a perpetuidad (la compañía va a seguir desarrollando su actividad de forma permanente), es necesario estimar el valor de los Flujos de Caja Libres que generará a partir de ese punto. Para ello se procede a calcular el Valor Terminal o Valor Residual, o valor de los FCL generados por la empresa desde el último año proyectado en adelante.

Agregando el valor actual de los Flujos de Caja Libres generados por la compañía durante el periodo proyectado al valor actual del Valor Terminal, ambos descontados al Coste Medio Ponderado del Capital (Weighted Average Cost Of Capital, o “WACC”, en inglés), se obtiene el Valor de la Empresa.

El Coste Medio Ponderado del Capital representa el coste de la financiación de una empresa, y se obtiene ponderando en función de su peso sobre el total del pasivo de la compañía el coste de las deudas de carácter financiero y el de la rentabilidad exigida por sus accionistas.

Substrayendo al Valor de Empresa el importe de la Deuda Neta (Deuda Financiera – Efectivo y Otros Activos Líquidos Equivalentes) en el momento de la transacción, se obtiene el Valor de los Fondos Propios de la Empresa. De no sustraer la Deuda Neta al Valor de Empresa, un comprador que adquiriese la sociedad se vería obligado a pagar su deuda dos veces: una a los accionistas y otra a los acreedores. Por otro lado, la tesorería disponible en la empresa en el momento de su adquisición puede ser utilizada para pagar parte de esta deuda, por lo que de no sustraerse este importe al realizar el ajuste el comprador estaría pagando de menos por la sociedad.

El enfoque del Descuento de Flujos de Caja Libres tiene en cuenta todos los factores de éxito de la sociedad a valorar, y proporciona un valor que apenas se ve afectado por las condiciones de los Mercados de Valores.

Se trata del método financiero de mayor exactitud, ya que permite considerar de manera individual las características del negocio a valorar. Asimismo, es el más ampliamente utilizado por los analistas financieros. Es por lo tanto el método de referencia utilizado por los peritos judiciales economistas, en cualquiera de sus modalidades de Valoración de Empresas.

Si necesita valorar su empresa o negocio, no dude, en contactar LOTISSE,  nuestros especialistas sabrán cómo ayudarlo. Con esta entrada de blog esperamos haber aclarado cuál es el trabajo de los peritos economistas  de LOTISSE para valorar tu negocio o empresa con garantías.

 

José Eduardo Navarro Camacho

Economista

Venta de una farmacia y pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Este año se ha producido una importante novedad en el ámbito fiscal, que afecta a las ventas de farmacias, frecuentes en el sector, sobre todo por jubilación del titular. Hasta ahora, esta transmisión estaba teóricamente exenta del pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pues no es obligatoria su inscripción en el Registro de Bienes Muebles.

Al tratarse de un impuesto autonómico, algunas comunidades lo venían exigiendo y otras no, y en muchas ocasiones la liquidación era recurrida, por existir jurisprudencia contradictoria al respecto.

¿Cuál es la novedad?

 

La situación ha cambiado a raíz de dos sentencias recientes del Tribunal Supremo, recaídas en sendos recursos de casación en los que eran partes la Comunidad de Madrid y titulares de farmacia a los que se declaraba obligados al pago de este impuesto, que oscila según comunidades autónomas entre el 0,5 y el 1,5 por ciento del valor de la operación. Puede acceder aquí al texto íntegro de ambas resoluciones: STS 3965/2020  STS 613/2021

El Alto Tribunal debía «Determinar si la primera copia de una escritura notarial en la que se documenta la cesión o transmisión de una oficina de farmacia es un acto sujeto, conforme a lo dispuesto en el artículo 31.2 TRLITPAJD, al impuesto sobre actos jurídicos documentados, al ser inscribible tal título en el Registro de Bienes Muebles.»

Y la doctrina fijada en el fundamento jurídico tercero de la STS 3965/2020, confirmada en la STS 613/2021 es la siguiente: «La primera copia de una escritura notarial en la que se documenta la cesión o transmisión de una oficina de farmacia es un acto sujeto, conforme a lo dispuesto en el artículo 31.2 TRLITPAJD, al impuesto sobre actos jurídicos documentados, al ser inscribible tal título en el Registro de Bienes Muebles …. y no hay ninguna otra norma que impida la inscripción de dicha operación en el Registro de Bienes Muebles, con independencia de cuál sea la eficacia o efectos que se otorgue a la misma.»

En resumidas cuentas, aunque no se inscriba la venta de la farmacia en el Registro de Bienes Muebles, hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Qué consecuencias está teniendo?

 

Al haberse fijado nueva doctrina por el Alto Tribunal, algunas comunidades autónomas, que hasta ahora no lo hacían, están comenzando a exigir el pago de este impuesto en operaciones no prescritas (es decir, de los últimos cuatro ejercicios fiscales).

La cuestión no es en absoluto baladí, pues puede suponer el pago de cantidades importantes, según la cuantía de la operación y el tipo aplicable en cada comunidad autónoma. Algunas comunidades ya están enviando propuestas de liquidación a titulares de farmacia, incluyendo recargos e intereses de demora. Ante esta situación, desde Lotisse recomendamos en primer lugar contactar con nuestros asesores y con el colegio de farmacéuticos respectivo, cuya asesoría jurídica tendrá establecido el correspondiente procedimiento de recursos en vía administrativa.

Manuel Martínez Ramos

Master en Gestión de Oficinas de Farmacia

 

Juzgados de paz. ¿Para qué sirven?

Las personas que viven en poblaciones sin juzgados de primera instancia o instrucción están familiarizados con su juez de paz, al que habrán tenido que acudir para determinadas gestiones. Sin embargo, quienes viven en ciudades, sean éstas pequeñas, medianas o grandes, desconocen en su mayoría para qué sirven estos órganos de la administración de justicia.

¿Son propiamente juzgados?

Sí, porque el artículo 26 de la Ley Orgánica del Poder Judicial les atribuye potestad jurisdiccional. Sin embargo, actúan más propiamente como auxilio y colaboración con los juzgados civiles y penales del partido judicial al que pertenecen, además de otras funciones que ahora veremos.

¿Cuál es su origen?

La figura del juez de paz en España, tiene sus inicios en pleno siglo XIX con el Real Decreto de 22 de octubre de 1855, el cual separaba la figura del alcalde y la del juez de paz. Se trata de un cuerpo inspirado en el fundamento del consejo de sabios o el de los ‘hombres buenos’. Ellos eran los encargados de hacer respetar las normas y mediar entre dos partes en conflicto en las primeras civilizaciones.

Una gran variedad de funciones.

Los Juzgados de Paz son representantes de la administración de justicia, órganos unipersonales ubicados en los municipios donde no existe Juzgado de Primera Instancia e Instrucción. Asumen competencias de menor importancia tanto en el orden civil como en el penal. Son servidos por jueces legos, es decir, personas que no pertenecen a la carrera judicial, a diferencia del resto de los órganos judiciales existentes en España. Son nombrados para periodos de cuatro años por el Tribunal Superior de Justicia de cada comunidad autónoma, a propuesta del respectivo ayuntamiento. Normalmente se nombran para el cargo a personas de conocida probidad y con frecuencia licenciados en Derecho.

Ofrecen un servicio relevante en materia de cooperación judicial al facilitar la comunicación y actuar como una especie de puente entre los ciudadanos residentes en los municipios donde el Juzgado de Paz tiene su sede y los demás órganos judiciales.

El Juez de Paz interviene como conciliador para que las personas resuelvan sus conflictos de modo directo, aunque si no llega se alcanza un acuerdo podrá dictar sentencia judicial.

En el Ámbito Civil:

  • Dictar diligencias por auxilio judicial a otros tribunales como las de ordenación que se dictan cuando se recibe un exhorto.
  • Celebración de juicios verbales, en primera instancia de las demandas por reclamación de cantidad cuyo importe no supere los 90 Euros.
  • Celebración actos de conciliación en este orden jurisdiccional.

En el Ámbito Penal:

Juicio por delitos leves (anteriormente denominados juicios de faltas).

Instrucción, enjuiciamiento, fallo y ejecución de estos ilícitos penales, tales como amenazas, coacciones, deslucimiento de bienes inmuebles, maltrato de animales domésticos o perturbación del orden.

Cumplimiento de los exhortos penales, prestando lo que se denomina “auxilio judicial”, ámbito en el que se encarga de efectuar diligencias penales como comunicaciones, tomar declaración o efectuar ratificaciones.

En el ámbito del Registro Civil:

El Juez de Paz es también el encargado o responsable del Registro Civil en el Municipio y como tal se encargará de:

  • Expedición de certificados de nacimiento, matrimonio o defunción.
  • Expedición de fe de vida y estado, que acreditan la vida del solicitante y su estado civil.
  • Tramitación de expediente de matrimonio y celebración de bodas.
  • Inscripción de matrimonio civil o religioso, celebrado en el municipio.
  • Inscripción de nacimientos y defunciones en dicho Municipio.

 

Los Juzgados de paz siguen prestando una importante función de mediación o arbitraje entre los ciudadanos a la vez que actúan como intermediarios con el resto de tribunales de justicia.  Al custodiar los libros del registro civil, son además de alguna manera los guardianes de una parte muy importante de la historia de cada municipio.

Legislación sobre los Juzgados de Paz.

  • Ley Orgánica del Poder Judicial arts. 99 a 103.
  • Reglamento Orgánico de Jueces de Paz reglamento 3/1995 de 7 de junio.
  • Ley de Enjuiciamiento Civil art. 47 y art. 250.
  • Ley de Enjuiciamiento Criminal art. 14 LECrim.
  • BOE de 17 de junio de 2008, sobre funcionamiento y organización de los Registros Civiles de los Juzgados de Paz y su informatización.

Pablo Hinojosa

Abogado

REDUCCIÓN DE IMPUESTOS EN ANDALUCÍA

El Gobierno Andaluz ha pactado una nueva bajada masiva de impuestos en Andalucía, con la idea de reactivar la economía que se encuentra gravemente afectada por la crisis sanitaria y social causada por el Covid-19.

Aunque lo cierto es que esta reforma fiscal ya se consideraba una prioridad, incluso antes de la pandemia. Tan es así, que en 2019 se produjo la primera bajada de impuestos, tanto en el IRPF como con ciertas mejoras en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, afectando principalmente a las donaciones entre parientes directos. La medida ya fue muy aplaudida por empresarios y autónomos, entre otros.

¿Qué impuestos bajan?

  • IRPF, mediante deducciones y reducciones en el tramo autonómico del impuesto.
  • Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
  • Impuesto sobre Patrimonio.
  • Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Con estas reducciones, se persigue el ahorro para los contribuyentes que se ha cifrado en torno a los 329 millones de euros.

¿Cuándo entra en vigor?

Se pretende que estas reducciones fiscales queden aprobadas a final de año y entren en vigor en 2022, ya que se están ejecutando por medio de una Proposición de Ley que se tramitará por la vía de urgencia. Pero como medida de impulso, y para evitar que se produzca un bloqueo en la compraventa de viviendas, a la espera de que entrara en vigor la rebaja fiscal, el Consejo del Gobierno Andaluz adelantó al pasado 28 de abril la reforma del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Estas medidas, aprobadas en el en el BOJA extraordinario del martes 27 de abril de 2021 y con entrada en vigor desde el día siguiente, tienen como objetivo aliviar la carga fiscal en el acceso a la vivienda; por un lado incentivando la compra de vivienda de obra nueva, al abaratar el AJD y por otro reactivar al sector inmobiliario rebajando la tributación vinculada a la compra de vivienda de segunda mano ITP.

¿Qué medidas se aplican desde el 28 de abril de 2021 en Andalucía?

Concretamente en las operaciones que se realicen en Andalucía desde esa fecha y que tributen por algunos de estos dos impuestos, se verán beneficiadas de la siguiente manera:

ITP: Modificación a un único Tipo fijo del 7% (ya no será por tramos del 8%, 9% y 10%)

AJD: Rebaja del tipo al 1,2% (ya no será al 1,5%)

¿Cómo afecta concretamente a la compra de una vivienda?

Sí un particular compra un inmueble de segunda mano en Andalucía por 200.000,00.- €, desde el 28 de abril, en lugar de pagar el 8% (que es lo que le correspondería por tramo), se le impondría el tipo fijo del 7%; es decir, en lugar de abonar 16.000,00.-€ pasaría a pagar a la Agencia Tributaria de Andalucía 14.000€ por su adquisición. El ahorro que se produce es, por tanto, de 2.000 €.

Otro ejemplo sería el de si en lugar de comprar una vivienda de segunda mano, compramos una casa nueva a una promotora valorada en 200.000,00.-€. La operación tributa por IVA al ser primera entrega de edificación y también AJD por la escritura pública mediante la que se formaliza la transmisión de aquélla. Hasta el día 27 de abril tributaba a un tipo general del 1,5%, lo que daría como resultado una cuota tributaria de 3.000,00.-€; con la rebaja a un tipo general del 1,2%, la cuota tributaria es de 2.400,00.-€. Lo que supone un ahorro de 600,00.-€.

Habrá que quedar a la espera del resto de medidas que se aprueben para el 2022 dentro de esta bajada masiva de impuestos donde se contemplan bajadas en los tramos del IRPF, aumento en la deducción por vivienda habitual, mejoras a la deducción por cantidades invertidas en el alquiler de vivienda habitual, mejora a la deducción por nacimiento o adopción, etc.

Raquel Fernández Pérez.

Abogada.

 

Comunidad de propietarios y video vigilancia

¿Puede una comunidad de propietarios instalar cámaras?

La respuesta es sí. Para ello se requiere que haya una aprobación por parte de los propietarios que conlleve que 3/5 partes de las cuotas voten a favor (artículo 17.3 Ley Propiedad Horizontal). Desde la entrada en vigor de la Ley Ómnibus (Ley 25/2009), ya no hay obligación de que la empresa que lleve a cabo la instalación del sistema de videovigilancia esté registrada en el Ministerio del Interior como empresa autorizada, aunque la contratación de un servicio de videovigilancia externo o la instalación de las cámaras por un tercero no exime a la comunidad del cumplimiento de la legislación de protección de datos. Siendo calificadas las multas o infracciones por no cumplir con la LOPD en función de la infracción de que se trate en: leve, grave o muy grave.

¿Qué imágenes puede captar? ¿Visionado directo o grabación?

Vamos a diferenciar sí nos encontramos ante equipos de visionado en directo o equipos de grabación, destacando en ambos casos que las cámaras solo podrán captar imágenes de las zonas comunes de la comunidad. No podrán captarse imágenes de la vía pública a excepción de una franja mínima de los accesos al inmueble. Tampoco podrán captarse imágenes de terrenos y viviendas colindantes o de cualquier otro espacio ajeno. Si se utilizan cámaras orientables y/o con zoom, será necesaria la instalación de máscaras de privacidad para evitar captar imágenes de la vía pública, terrenos y viviendas de terceros.

  • Imágenes en directo: Para el caso de equipos de visionado en directo las personas autorizadas deben ser los designados por una empresa de seguridad privada, Ley de seguridad privada que establece en su art. 42.1: “Cuando la finalidad de estos servicios sea prevenir infracciones y evitar daños a las personas o bienes objeto de protección o impedir accesos no autorizados, serán prestados necesariamente por vigilantes de seguridad o, en su caso, por guardas rurales.” Por tanto, aquellas que sean tomadas en directo, pueden ser vistas por un vigilante de seguridad, pero según la determinación, otro personal profesional como es el caso de los/las conserjes, podrían acceder a las imágenes siempre que la finalidad no sea la de vigilancia, como es el caso de la finalidad de la utilización de cámaras o videocámaras para la comprobación del estado de instalaciones o bienes, el control de accesos a aparcamientos y garajes, o las actividades que se desarrollan desde los centros de control y otros puntos, zonas o áreas de las autopistas de peaje. Estas funciones podrán realizarse por personal distinto del de seguridad privada.
  • Imágenes grabadas: El acceso a las imágenes estará restringido a las personas designadas por la comunidad de propietarios. En cualquier caso, para poder solicitar la grabación captada por una cámara de seguridad en una comunidad, es necesario que exista previa denuncia. Las imágenes serán conservadas durante un plazo máximo de un mes desde su captación y se utilizarán para denunciar delitos o infracciones que se acompañarán a la denuncia y será posible su conservación para ser entregadas a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad o a los Juzgados y Tribunales que las requieran. No podrán utilizarse para otro fin.

Legislación aplicada: Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales, Ley 5/2014, de 4 de abril, de Seguridad Privada, Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal y Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio.

Francisco de Asís Sillero

Abogado

 

Sociedad y patrimonio personal: la responsabilidad de socios y administradores

Los datos estadísticos revelan que la mayoría de las empresas son de corta vida o terminan fracasando. En el primer caso, las razones pueden ser deliberadas, pero en el segundo caso solo puede deberse a que el empresario no ha sabido o podido poner sus recursos en la idea, forma o tiempo oportuno. Epidemias como el coronavirus, una caída de ventas radical o que el banco se niegue a renovar una línea de financiación son algunas situaciones que pueden afectar a la actividad empresarial y poner en peligro el patrimonio.

Valorar los riesgos

 

En el caso de las PYMES, el empresario es, a la vez, el propietario de la empresa y el director general. Por la responsabilidad que conlleva este estatus, el empresario debe conocer y evitar la exposición de su patrimonio personal, extremando la precaución respecto de garantías personales. Es absurdo arriesgar el patrimonio personal si no es necesario. Si bien en muchas ocasiones es imprescindible, otras veces el empresario excede lo que estaba dispuesto a arriesgar al contratar financiación garantizada.

Si hay problemas, lo mejor es seguir los trámites

 

Después de valorar la situación, y en caso de insolvencia de la empresa, desde Lotisse  recomendamos tomar las dos únicas vías legales para afrontar el cierre de una empresa en crisis: disolver y liquidar la empresa previo pago de las deudas o, en caso de no poder afrontarlas, solicitar el concurso de la empresa ante el Juzgado Mercantil que corresponda con un plan de liquidación.

El cierre forzado de una empresa, sin liquidarla ni pedir el concurso voluntario, sería causa de un daño directo a los acreedores a los efectos de ejercicio de una acción individual frente los administradores. Ante esta situación cabe la posibilidad de que los acreedores puedan exigir una responsabilidad directa al órgano de administración por cierre negligente con el propósito de cobrar sus créditos.

La solución ante el problema de liquidez es el Concurso Voluntario de Acreedores, la figura a la que se acogen las empresas cuando son o están a punto de ser insolventes ya que permite congelar el pago de los créditos. Ofrece importantes ventajas al empresario: no supone la desaparición de la empresa; si no hay fondos, la plantilla cobraría del Fondo de Garantía Salarial y permite a los gestores seguir llevando las riendas de la compañía.

Estos son los pasos:

  1. Confirmar quién o quiénes son los administradores.
  2. Verificar si existen garantías personales de socios o administradores.
  3. Revisar el estado de las deudas con Hacienda o Seguridad Social.
  4. Confirmar que la contabilidad está actualizada.
  5. Estudiar el balance para conocer si los fondos propios son inferiores al 50% de la cifra del capital social.
  6. En caso de que el punto anterior sea afirmativo, convocar junta de socios.
  7. Revisar la posición de tesorería. En caso de no poder hacer frente a las deudas, declarar el concurso de acreedores.
  8. Confirmar que las cuentas anuales de los ejercicios anteriores estén presentadas.
  9. Verificar que la empresa tiene registradas las actas y el libro registro de socios en el Registro Mercantil.
  10. Revisar el depósito de libros mercantiles.

El riesgo personal del empresario

 

El empresario percibe primero el peligro a perder su negocio. Su forma de vida. Sólo pensar en que los recursos destinados se pierdan es algo difícil de asumir. La consecuencia de esta forma de afrontar el problema es que muchos empresarios tratan de salvar su negocio sin tener en cuenta su propia seguridad económica.

Los negocios suelen realizarse a través de sociedades mercantiles. La sociedades tienen una característica esencial: limitar el riesgo de la actividad empresarial a lo invertido en el negocio, preservando el patrimonio personal.

Pero muchos empresarios, toman decisiones que pueden perjudicar a su ámbito personal. Hay casos en los que estas acciones se deben a razones de lógica asunción del riesgo, otras a circunstancias inevitables y en muchas ocasiones a verdaderos errores de cálculo o desconocimiento de las consecuencias de los actos.

Por todo lo anterior el empresario ante todo debe ser “ordenado” como exige el código de comercio y ese orden se traduce en:

  1. Cumplir la norma con carácter general
  2. Ser previsor
  3. Respetar los requisitos formales
  4. Establecer los límites de riesgo a asumir con antelación y cumplir con los compromisos consigo mismo evitando incurrir en riesgos no buscados

Cumplir las normas y ser previsor

 

En estos tiempos se habla mucho de Cumplimiento Normativo o Compliance.  Está acreditado que el cumplimiento de la normativa permite una mayor longevidad al negocio. Dicho de otra forma, los beneficios a largo plazo son evidentes.

Obviamente, la mala praxis existe, y en muchas ocasiones el empresario puede no actuar conforme a lo debido.

En situaciones de crisis, es esencial repasar el estado del cumplimiento de obligaciones, y principalmente aquellas relacionadas con:

  • Normativa laboral
  • Obligaciones tributarias y de Seguridad Social
  • Obligaciones formales mercantiles
  • Revisar siempre las obligaciones del sector del negocio.

La empresa se dirige con experiencia, conocimientos técnicos y muchos conocimientos financieros. Es tan importante ser previsor en los aspectos técnicos o de producción como en los financieros. La prevención minimiza el impacto de los problemas. En este sentido, una contabilidad fiable es esencial.

Es frecuente que las sociedades de pequeño tamaño incumplan las obligaciones de formulación, registro de cuentas, libros o actas. En caso de situación de crisis es muy importante regularizar estas obligaciones.

En relación con el cumplimiento de las obligaciones mercantiles legales o materiales, es importante conocer que, si bien las empresas suelen utilizar como vehículo una sociedad mercantil que

  • Tiene entidad jurídica propia
  • Limita el riesgo de los socios al capital aportado,

también es cierto que esta sociedad funciona a través de dos órganos

  • Junta de socios
  • Órgano de gobierno:
    • Administrador único
    • Administradores mancomunados o solidarios
  • Consejo de Administración

La responsabilidad de los órganos sociales

 

La Junta de Socios. – responde con el capital social suscrito.

  • Sociedades limitadas. – Está desembolsado al 100%, así que el socio responde con la inversión realizadas
  • Sociedades anónimas. – Puede que no haya desembolsado el 100% así que podría ser exigible que lo hiciese, y responde por lo desembolsado y lo no desembolsado.
  • ¿Puede exigirse a los socios que aporten más capital? Sólo si existe pacto de socios previo.

Pero el Órgano de administración, puede responder con todo su patrimonio solidariamente cuando incumpla las obligaciones mencionadas anteriormente.

Es por ello esencial que el empresario que ve peligrar la viabilidad de su negocio estudie con detenimiento lo siguiente:

  • Formulación de cuentas anuales. Y posterior (una vez aprobadas por la Junta) junto con la legalización de libros contables y de actas.
  • Convocatoria de Junta de Socios cuando se conoce una situación de desequilibrio patrimonial. En concreto cuando la cifra reflejada en el Balance para los “Fondos Propios” es inferior al 50% del valor del Capital Social. La no convocatoria puede suponer la asunción de responsabilidades que son sólo de la empresa.
  • Adopción de instancia de Concurso de acreedores cuando la empresa prevea no poder hacer frente a sus obligaciones a corto plazo.

En resumen

Por todo lo anterior, resulta evidente que, en caso de crisis en la empresa, es esencial contar con:

Balance actualizado

  • Posición de tesorería actualizada

A través de estos dos documentos podemos anticipar si:

  • la empresa se encuentra en causa de disolución. (Ojo, estar en causa de disolución no es sinónimo de estar disuelta)
  • la empresa es insolvente

Para evitar responsabilidades de los administradores es imprescindible:

  •  En el primer caso (Causa de disolución), convocar a la Junta para restablecer el equilibrio patrimonial o adoptar acuerdo de disolución.
  • En el segundo caso, presentar solicitud de Concurso Voluntario. Y por supuesto cumplir con las obligaciones de formulación, presentación de cuentas y libros.

José Eduardo Navarro

Lotisse

Chief Economist

¿Puedo colocar una bandera en mi balcón?

Durante los últimos años y por diversos motivos, es cada vez mas frecuente que se vean colocadas banderas en la parte exterior de las viviendas de nuestras ciudades. En este artículo analizaremos la legalidad de este comportamiento.

¿Dentro o fuera de la fachada?

 

En primer lugar, hay que determinar si la bandera se ha colocado en el balcón sobre la fachada o bien si está colocada por dentro de la vivienda, aunque sea visible desde el exterior por una ventana. En este último caso, al estar dentro de la propiedad privada y siendo un espacio privativo, la comunidad no puede obligar a su retirada.

 

Ahora bien, en caso de estar ubicada sobre la fachada, la cuestión es mas compleja, ya que desde el punto de vista legal, la colocación de banderas en la parte exterior de los balcones se entiende como alteración de un elemento común, por lo que la comunidad debe autorizar cualquier modificación que se produzca en el mismo.

 

-Al respecto y con el fin de clarificar si los mencionados elementos (fachada y balcones) tienen la consideración de elementos comunes, debemos mencionar la STS de 10-10-2007 «el concepto de fachada, que el art. 395 CC incluye entre los elementos comunes, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores no puede aplicarse con un criterio puramente arquitectónico, sino que la determinación de cuáles son los elementos de la fachada que tienen este carácter común debe hacerse ponderando si son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio (STS de 18 de enero de 2007), examinando si forman parte de la estructura del edificio o valorando si afectan a su configuración externa determinante de su apariencia, tomando en consideración el uso a que están destinados cada uno de estos elementos y los locales a que afectan».

Los balcones son elemento común

También es significativa la STS 18-01-2007 que establece que «los balcones, así como las galerías y miradores, además de formar parte inseparable de su fachada hacen la función de muro delimitador de los pisos al exterior, y son, obviamente, elementos necesarios para el uso y disfrute del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil».

 

Por todo lo expuesto, habiendo aclarado que la fachada y balcones son un elemento común, puede surgir la duda de qué trámites son necesarios para colocar una bandera de manera legal en la fachada o balcón del edificio.

 

En este punto, debemos aclarar que es necesario contar con un acuerdo de junta, previa convocatoria en la que se incluya la colocación de las banderas en la fachada exterior como un punto mas del orden del día, de manera que todos los vecinos conozcan previamente el contenido de la reunión y puedan realizar las alegaciones u objeciones que estimen pertinentes.

Acuerdo de junta

 

Con respecto a la mayoría necesaria para aprobar el acuerdo, hemos de mencionar que hasta la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada en virtud de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la jurisprudencia exigía el requisito del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, por afectar la modificación de un elemento común a las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos. Sin embargo, tras la entrada en vigor de la citada reforma, se suavizó el requisito de la unanimidad, por lo que conforme a lo establecido en la nueva redacción del artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, únicamente es necesario que voten a favor del acuerdo la mayoría de tres quintos de propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Por último, pese a que se cuente con el acuerdo favorable en junta según las mayorías necesarias, también hay que examinar la normativa urbanística y municipal al lugar donde esté situado la finca, pues si se da el caso de que el inmueble esté clasificado como histórico o artístico, es muy probable que existan restricciones para realizar alteraciones estéticas en la fachada.

Antonio Ramírez Anaya

Abogado

 

¿Qué ocurre con las juntas de propietarios durante la pandemia?

Como consecuencia del actual Estado de Alarma, se han visto afectadas las juntas de propietarios. Primero, por la imposibilidad de reunirse y, posteriormente, por las limitaciones establecidas por las administraciones competentes en cada territorio, en cuanto al numero máximo de personas.

Lagunas legales

La actual normativa que regula las CCPP es la Ley de Propiedad Horizontal de 1.960 y, pese a las reformas, ésta resulta simplemente parcheada y no adaptada a las especiales circunstancias.
Salvo en Cataluña, cuya ley especial (desde 2015) permite la celebración de juntas telemáticas, en el resto de comunidades rige la obligatoriedad de juntas presenciales. Sin embargo, dada la prolongación de las restricciones sanitarias para reunirse más de 10, 6 o 4 personas en los distintos períodos de vigencia del estado de Alarma, en determinadas situaciones, especialmente urgentes, se está utilizando este recurso en todo el territorio del Estado. La voluntad no es la de prohibir este tipo de juntas, pero por el momento no están contempladas.

El concepto de «presencialidad» y los medios telemáticos

Más allá de que pueda usarse como instrumento o herramienta para poder gestionar necesidades de la comunidad con los representantes de esta, al realizar una junta ordinaria o extraordinaria en la comunidad nos encontraríamos con el problema de la presencialidad; la Ley establece que se concurre de manera personal, ¿es eso presencial? ¿Y que ocurriría a su vez con las representaciones otorgadas?
La Ley garantiza el derecho de asistencia, voz y voto a los propietarios, luego, ¿qué ocurriría con quien no disponga de medios telemáticos de acceso? Claramente se le estaría limitando su capacidad de participar, cuestión esta que podría ser impugnable ante un tribunal, mas aún si se trata de un acuerdo lesivo para la persona que no comparece en la junta.

Las sociedades de capital pueden realizar este tipo de celebraciones de juntas, pero esto no es aplicable por analogía a las CCPP, al ser éstas entes sin personalidad jurídica.

Además, si no tengo medios telemáticos, o en caso de existir limitación de reunión ¿podría acudir a la junta mediante representación? La respuesta es: solo si voluntariamente lo decido, pero no puedo ser obligado, ya que, de ser así, se me estaría privando de derecho de voz y esto no puede hacerse si existe un interés legitimo por parte del propietario en acudir a la junta.
La delegación de voto por tanto solo puede ser voluntaria y en ningún caso exigirse o coaccionarse.

¿Celebrar o no celebrar?, he aquí el dilema

El hecho de convocar y celebrar una junta superando las restricciones puede dar lugar a infracciones de tipo legal, pues se estaría incurriendo en contravención de las normas que regulan la situación sanitaria, se podría incurrir en responsabilidad civil e incluso penal por desobediencia. Si se supera el aforo, procede desconvocar la junta, y no limitar el acceso y permitir celebrarse solo con “los primeros que lleguen”.

Pero la comunidad no se puede parar. Pese a la situación sanitaria y las dificultades de celebrar juntas, tiene que seguir funcionando. Es un ente vivo y tiene constantes necesidades. Por ello recomendamos adaptarse a las necesidades de cada comunidad, aplicando la mejor “ lex artis” por parte del administrador. Y en cuanto a la gestión de las incidencias, ajustarse a cada momento y aprovecharse de las posibilidades de actuación que la LPH concede al presidente para velar por el buen fin y estado de la comunidad.

En las comunidades en las que exista junta directiva o vocales, con su capacidad de decisión delegada, cabe que este órgano pueda reunirse válidamente y adoptar decisiones de gestión. No existe en el espíritu de la Ley un veto a las reuniones telemáticas, pero la celebración de estas debe de estar justificado o existir un interés legítimo y cabe siempre que el vecino que no pueda acudir pueda impugnar la celebración de la misma.

¿Hay otras alternativas?

Una alternativa a la celebración de una junta presencial es una suerte de convocatoria donde se incluye el orden del día y en el que se facilita un plazo en el que los propietarios mediante una consulta vinculante se manifiestan sobre los distintos puntos. Nos encontraríamos con una falta de deliberación, si bien se permitiría un funcionamiento excepcional en caso de necesidad.
Hay que recordar que el administrador carece de la capacidad para tomar acuerdos, y solo la junta tiene esta atribución, puntual y temporalmente el presidente puede tomar decisiones si bien no debe esta situación demorarse indefinidamente en el tiempo.

Si no hay junta, ¿cómo se renuevan los cargos?

Por lo que respecta a la renovación de los cargos y que en la Ley se fija en un año, esta no soluciona su posible caducidad. En Cataluña se entienden automáticamente prorrogados.
Es prudente una renovación tácita de los cargos si las circunstancias lo exigen con el fin de evitar una posible indefensión de la CCPP, existe ya jurisprudencia en este sentido. El fin de esta situación es en todo caso actuar en beneficio de la comunidad.
El cargo de presidente conlleva igualmente obligaciones; si la no celebración de juntas implica la imposibilidad de presentar cuentas es conveniente que estas sean informadas, no incurriendo igualmente en este sentido en posibles responsabilidades por falta de información.

Respecto de velar por la tesorería y las obras necesarias de reparaciones urgentes, si estas no pueden ser tratadas en junta, el presidente está autorizado para actuar en todo caso en beneficio de la comunidad, tomando las decisiones que impliquen reparación, aún cuando ello implique la necesidad de emitir derrama, dejando para un momento posterior la ratificación de dicho acuerdo ( ojo, no hablamos ya del debate y aprobación en este momento, solo de su ratificación). Lógicamente consideramos necesario el envío a los comuneros de la correspondiente circular informativa.

¿Y el resto de gestiones?

Para el caso de actuaciones judiciales o ante administraciones que impliquen la adopción de previo acuerdo en junta, esta situación solo podrá solucionarse:

  • En el caso de reclamaciones por falta de pago, retrotrayéndose a acuerdos anteriores de aprobación de saldos o mediante la interposición de juicios declarativo.
  • Con respecto a las administraciones, si estas exigen un acuerdo tácito, como puede ser en la solicitud de subvenciones, y una mayoría cualificada ( p.e. instalación de ascensor y su tramitación de subvención), este acuerdo solo podrá adoptarse actualmente mediante la presencia por representación, con la problemática que ya hemos expuesto.
  • Para cuestiones relativas a contrataciones o ceses en la comunidad, (mantenimientos de todo tipo, seguros, administrador etc), si no se ha facultado expresamente al presidente, la legitimación le corresponde a la propia Junta, por lo que habría que esperar a poder celebrarse.

A modo de resumen, las juntas presenciales pueden celebrarse si la ocasión lo requiere, pero siempre bajo las normas administrativas vigentes; las juntas de carácter telemático no están contempladas, son fácilmente impugnables y carecen de rigor jurídico, aunque pueden ser un buen instrumento de ayuda y control de la gestión. En uno y otro caso, acudir a la junta mediante representación no puede ser nunca una obligación, si no una mera recomendación.
Igualmente, el presidente tiene un margen de actuación en representación de la junta que le permite poder realizar cuantas gestiones de carácter ordinario sean necesarias para el normal desarrollo de la vida de la comunidad.

Oscar Artero

Abogado