LA REPRESENTACIÓN EN JUNTAS DE PROPIETARIOS

En derecho, podemos definir la representación  como aquella relación jurídica que se produce cuando se confía a una determinada persona, a la que se denomina representante, la facultad de actuar y de decidir, dentro de unos límites determinados, en interés y por cuenta de otra persona, a la que se le denominará representado.

En el caso concreto de las juntas de Propietarios, la representación se produce cuando un propietario no puede asistir a la junta y delega su voto en otra persona, sea ésta o no propietaria de alguna finca en el edificio. Con las limitaciones de aforo y otras medidas sanitarias contra la propagación del COVID-19, la representación es actualmente una fórmula eficaz para participar en una junta de forma no presencial.

La representación, está regulada en el art 15.1  de la l.p.h  que establece : “La asistencia a la junta de propietarios será personal o por presentación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario “.

Será necesario hacer una primera distinción:

Representación Legal: Para aquellos casos en que una persona ejerza la representación legal de otra, casos de personas incapaces, tutores legales, menores sujetos a patria potestad, etc., pero también los representantes legales de sociedades, asociaciones y otras entidades públicas ó privadas. En este caso la Comunidad podrá exigir que el representante aporte la oportuna documentación que  justifique esta representación.

Representación Voluntaria. Es aquella por la cual una persona representa a otra, ante la Junta de Propietarios. El propietario otorgará   escrito  a un tercero para que acuda en su nombre a la reunión.

 

Haremos a continuación algunas consideraciones de interés de la representación en el ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal.

En principio es necesario que la representación sea por escrito. Incluso se admite la otorgada por medio de correo electrónico. No obstante, si se produce de forma verbal y los asistentes a la Junta admiten tal hecho, también tendría validez.

Para formalizar la representación, el propietario, identificándose correctamente, deberá firmar un documento en el que se incluya el nombre y el DNI de la persona que lo va a representar, así como la reunión para la que tiene validez esa representación.

Puede la representación estar limitada a una junta en concreto pero cabe también representación más amplia para amplios periodos o hasta que esta representación sea revocada.

No es necesario que la representación sea con poder Notarial, ni adjuntando copia del DNI del representado; la LPH no lo contempla.

Cuando una determinado inmueble pertenece a varios propietarios, se computa un solo voto, debiendo nombrar un representante para asistir a las Juntas.

Art 15.1 l.p.h ; Si algún piso o local perteneciese “pro indiviso” a  diferentes propietarios estos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.

En el caso de cónyuges o ex-cónyuges que tengan la finca en gananciales o proindiviso, podrían hacerlo los dos, aunque con un solo voto. Si no existe acuerdo y ambos quieren votar y lo hacen en diferente sentido, el voto quedará anulado.

También pueden ejercer la representación el Secretario y el Presidente de la Comunidad, no existe límite legal.

La ley de Propiedad Horizontal no establece ningún límite respecto al número de representaciones. Por tanto, un propietario o un tercero puede asistir a la junta con tantas como propietarios le hayan conferido dichas facultades.

Un propietario moroso no puede votar pero si puede representar a otro. El moroso está privado de voto por su propiedad, pero ello no impide que pueda acudir a la Junta y votar en nombre de otro propietario que le haya dado la oportuna representación, pues el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no pone condiciones al respecto.

Pablo Hinojosa

Abogado

 

La escritura de Obra Nueva y los Estatutos: mejor juntos que separados

El diseño, ejecución y venta de una promoción inmobiliaria es un proceso muy complejo, que implica numerosas gestiones, trámites y autorizaciones. El empresario promotor descansa cuando todo está en marcha, pero hay un elemento del proceso al que habitualmente no se presta la atención debida: la escritura de Obra Nueva y División HorizontalOtorgamiento de Escritura (ONDH). Este documento, junto con las normas o estatutos, o el proyecto de edificación, constituyen el denominado Título Constitutivo (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).

La Escritura…

Cuando la construcción está solo en proyecto, o solo en ejecución, el promotor otorga este documento esencial, que describe la edificación, su configuración, zonas y servicios comunes. A continuación relaciona cada una de las fincas en que se dividirá (vivienda, piso, plaza, local, trastero, etc.). Indica superficies, linderos y cuotas de participación. Esta descripción determinará por una parte los valores de cada finca a efectos de venta, catastrales o tributarios. Por otra parte, fijará los porcentajes Edificio terminadode contribución a los gastos de mantenimiento y conservación del conjunto de edificación (coeficientes o cuotas de participación).

 

Habitualmente, la escritura de ONDH se despacha con unas sencillas normas de comunidad. Estas disposiciones, con frecuencia, se limitan a exonerar de determinados gastos a los locales comerciales, y autorizar que éstos puedan ser segregados o agrupados sin necesidad de consentimiento de la futura junta de propietarios. Todo lo demás, en cuanto al régimen de la futura comunidad, se suele dejar a lo que la junta de propietarios apruebe en el futuro.Obra en ejecución

…puede mejorarse…

Esta forma de proceder es, digamos, suficiente, pero se puede hacer mejor. En el momento de otorgarse la escritura de ONDH pueden regularse todos los aspectos importantes del funcionamiento de la comunidad en el futuro. De esta forma se asegura el carácter y categoría que el promotor ha querido imprimir a la edificación. Así se evitan a los Partiturafuturos compradores muchos quebraderos de cabeza y debates interminables, por falta de regulación. Una buena escritura de Obra Nueva es como una buena partitura de música.

 

Por ello, cuando se otorga la escritura de ONDH es conveniente no limitarse a insertar unas cuantas normas, sino añadir un texto completo de Estatutos. Se evitarán todas las situaciones que en el futuro pueden ser objeto de controversias importantes en las juntas de propietarios.

… con unos buenos Estatutos.

Por ejemplo, puede determinarse que la duración de los cargos sea de dos años, en lugar de uno; puede establecerse Notaría modernaque ciertos gastos se repartan de forma lineal, en lugar de proporcional (por ejemplo el mantenimiento de la piscina, o la vigilancia); puede regularse el modelo y color de rejas o toldos, el uso de las terrazas, patios, jardines o zonas deportivas, y un largo etcétera de situaciones que, a buen seguro, surgirán en el futuro.

 

Si se propone iniciar una promoción residencial o comercial, no Zona ajardinadadude en consultar con nuestros especialistas para todo lo referente a la Obra Nueva, Estatutos y Comunidad.

 

Antonio Ramírez Anaya

Abogado

El Segundo Dividendo Digital

El Segundo Dividendo Digital es el proceso a través del cuál se libera la banda de 700 megahercios del espectro radioeléctrico para desplegar en ella las redes de telecomunicaciones 5G. Esto no implica una pérdida de canales, simplemente un desplazamiento en la frecuencia. Este proceso es obligatorio para toda la Unión europea y debe estar disponible antes del 30 de junio de 2.020.

Dicha transformación se realizará de forma escalonada en todo el territorio nacional, es decir, se hará poco a poco en las diferentes regiones de España. En 19 municipios de Sevilla ya comenzó en septiembre de 2.019 el cambio de frecuencias, quedando el resto de los municipios (unos 85) pendientes para hacerlo en el primer trimestre del 2.020.

Cómo ocurrió con el Primer Dividendo Digital, el Gobierno ofrece ayudas económicas para los edificios que deban acogerse a esta medida. Estas subvenciones oscilarán entre 104,30€ y 677,95€ dependiendo de la infraestructura de recepción de televisión afectada por este proceso y se podrán solicitar hasta el 30 de septiembre de 2.020. Únicamente podrán beneficiarse de estas ayudas las comunidades de vecinos (o intercomunidades), ya que las viviendas individuales no se verán afectadas (sólo deberán resintonizar sus televisores), y se hace a través de la página web del Ministerio de Economía y Empresa (únicamente se puede tramitar de forma telemática), cumplimentando el formulario y aportando la documentación que en cada caso sea exigible. Dicha documentación debe ser gestionada por un representante, pudiendo actuar como tal el presidente, el administrador o incluso el instalador de telecomunicaciones.

Necesito instalar una rampa para discapacitados. ¿Se puede negar la comunidad de propietarios?

Hay muchos edificios, especialmente los más antiguos, que no disponen de rampa de acceso al portal. Entrar o salir del bloque se convierte en un problema para personas con discapacidad o de edad avanzada. Construir una rampa puede ser una obra sencilla o complicada, según la configuración del acceso al edificio, y modifica su estructura y aspecto. ¿La comunidad está obligada a autorizarla?

La respuesta es sencilla: sí, la comunidad está obligada a autorizarla. Existe para estos casos una doble regulación legal:

– La Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad.

Esta norma, de solo 7 artículos, establece el derecho de las personas con discapacidad, o que sean mayores de 70 años, a  promover y llevar a cabo las obras de adecuación de la finca urbana y de los accesos a la misma desde la vía pública. Basta con notificar por escrito a la comunidad la necesidad de ejecutarlas. La comunidad dispondrá de 60 días para oponerse, razonando su oposición, u ofrecer una solución alternativa. Si no responde en dicho plazo, la persona interesada podrá realizar las obras. Puede acceder al texto de la ley pulsando aquí.

– La Ley de propiedad Horizontal.

Dice su artículo 10.1:

  1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

….

  1. b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

La redacción de este artículo es confusa. Se entiende fácilmente que la comunidad tiene que consentir estas obras, pero entonces,

¿Quién paga la obra?

Según el artículo anterior, la comunidad ha de costear, anualmente, el mismo importe que las cuotas ordinarias, haya o no subvenciones. Esto, en la práctica, supone pagar toda la obra.

La confusión aumenta porque el artículo 17 de la misma ley dispone que:

  1. Sin perjuicio de lo establecido en el art. 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

 Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

En resumen, la ejecución de una rampa no requiere ni siquiera acuerdo de la junta de propietarios, según el artículo 10.1.b), y en este caso la comunidad está obligada a costearla hasta el importe de 12 mensualidades ordinarias al año. Esto en la práctica supone, en casi todos los casos, pagarla entera, puesto que normalmente el coste de estas obras no excede de ese límite. Sin embargo, si el asunto se somete a una junta de propietarios, y es aprobado por mayoría “simple” (más de la mitad de propietarios y cuotas de participación), la comunidad pagará la obra, sin límite alguno.

Antonio Ramírez Anaya

Abogado

De Juan & Asociados

Viviendas turísticas y Comunidades de propietarios

Las viviendas turísticas son una realidad que ha llegado para quedarse. Tenemos un nuevo tipo de vecino en las comunidades de propietarios, el vecino desconocido, aquel con el que te cruzas casualmente en la entrada o la escalera, casi siempre con su maleta, el Vecino Turista.

Las nuevas tecnologías han traído nuevas formas de viajar, de buscar alojamiento, en competencia con los tradicionales hoteles, hostales, resorts, complejos de apartamentos, etc. El turista, con un clic, encuentra hospedaje más económico en un piso con encanto en pleno centro histórico. Algunos vecinos protestan: dicen que los turistas son ruidosos, no respetan la paz de la casa, se creen que pueden hacer lo que les venga en gana.

Pero, ¿es esta actividad tan incómoda para las comunidades? ¿Es preferible tener un vecino de toda la vida que siempre es molesto, o soportar de vez en cuando a turistas ruidosos los fines de semana? ¿Están los derechos de la comunidad por encima de los derechos del propietario?

¿Qué es una vivienda turística?

 

La definición de vivienda de uso turístico varía según la normativa concreta de cada comunidad autónoma, aunque todas coinciden en esencia: son ”aquellas viviendas independientes ubicadas en un edificio de varias plantas sometido a régimen de propiedad horizontal que son cedidas temporalmente por su propietario o persona con título habilitante, directa o indirectamente, a terceros y en las que, reuniendo los requisitos establecidos, se presta únicamente el servicio de alojamiento mediante precio, de forma habitual”

¿Cuáles son las quejas más habituales?

Las protestas y reclamaciones más frecuentes de los vecinos son el constante trasiego de visitantes, ruidos, mayores destrozos o desgaste de elementos comunes, generación de suciedad, o un mayor gasto en determinados suministros como luz y agua. Sin embargo, estas situaciones son similares a las que se producen por la presencia de una familia de muchos miembros o la consulta o despacho de un profesional con una alta afluencia de clientes. De hecho, los juzgados ya han determinado en varias ocasiones que el alquiler turístico no es en sí mismo una actividad molesta.

¿Qué dice la Ley respecto a las actividades molestas?

La ley de propiedad horizontal ya prevé medidas de actuación ante posibles actividades incomodas, como la acción de cesación. El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

En resumen, si se puede demostrar que se trata de una actividad molesta para los vecinos, se puede reclamar ante el juzgado de primera instancia, solicitando cese dicha actividad. En cualquier caso, se trata de un proceso judicial que a veces es de incierto resultado, pues hay que probar con testimonios, documentos, denuncias, etc, que la actividad, además de molesta, es continuada, no meramente puntual.

¿Puede prohibir una comunidad de propietarios las viviendas turísticas?

Si los estatutos no lo prohíben, los propietarios pueden arrendar su vivienda o dedicarla a consulta, despacho profesional, etc., siempre cumpliendo con los requisitos municipales, sanitarios, etc., para estas actividades. 

Entonces, ¿se pueden modificar los Estatutos para prohibir las viviendas turísticas? Sí. Hasta ahora, para modificar los Estatutos se ha requerido el acuerdo unánime de todos los propietarios, pero tras la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, solo es necesario el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios. Esta modificación no tiene efectos retroactivos, es decir, no afecta a los pisos que ya estaban dedicados a alquiler turístico. Sin embargo, con el mismo quórum, la comunidad puede acordar que estos pisos paguen hasta un 20% más de comunidad que los demás (nuevo párrafo 12 del art. 17 de la L.P.H.).

¿Es suficiente aprobar el acuerdo?

Si bien la adopción de este tipo de acuerdos tiene efectos frente a los actuales propietarios, no lo tendrá frente a futuros propietarios si no se inscribe en el Registro de la Propiedad de tal manera que “el tercero adquirente de buena fe” no se vería obligado por este acuerdo.

Por lo tanto y para una mayor seguridad respecto de la comunidad es aconsejable, y más que recomendable, que la modificación de los estatutos respecto del uso turístico se inscriba en el Registro de la Propiedad para darle eficacia frente a terceros que no eran propietarios en el momento en que se adoptó el acuerdo, con independencia de si lo conocen o no. De hacerse así, un nuevo adquirente de un piso o local que quiera transformarlo en vivienda para dedicarlo a este fin no podrá alegar su ignorancia o desconocimiento.

Por otra parte, el Real Decreto-ley 7/2019 ha de ser convalidado por las Cortes, y cabe la posibilidad de que no supere el trámite o que, superándolo, haya modificaciones posteriores en otro sentido, lo que es otra razón para acudir al Registro de la propiedad, pues mientras esté vigente el Decreto, los acuerdos adoptados quedarán firmes e indefinidos.

Óscar Artero

Abogado

De Juan & Asociados

El correo electrónico en la Comunidad de Propietarios. Lo que hay que saber.

A estas alturas del siglo XXI, muchas son las personas que utilizan habitualmente el correo electrónico como medio para comunicarse en el trabajo, con amigos, proveedores, clientes, comercios, colegios, clubes y asociaciones, redes sociales, aplicaciones…… y con su comunidad de vecinos.

Nadie duda hoy en día de las ventajas de la comunicación electrónica: es instantánea, gratuita y ecológica. Incluso es obligatoria en muchas actividades. Es difícil encontrarle algún inconveniente, en comparación con el correo postal, pero hay uno muy importante: es electrónico, y por tanto intangible, virtual y vulnerable a la manipulación. Por este motivo, la seguridad jurídica sigue imponiendo en determinados documentos la constancia escrita y en papel. Citaciones oficiales, resoluciones judiciales, actos notariales, etc., precisan que su comunicación sea fehaciente y por escrito.

 

¿Qué ocurre en las comunidades de propietarios? ¿Pueden enviarse las convocatorias y actas de juntas de vecinos por correo electrónico? ¿Tiene validez legal este medio de comunicación? La respuesta no es claramente un “sí” o un “no”, sino un “depende”.

 

¿Qué dice la Ley?

 

La Ley de Propiedad Horizontal, en su art. 9.1.h) dispone que es obligación de todo comunero Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

 

La jurisprudencia y la doctrina vienen admitiendo sin problema que el domicilio en España pueda ser un buzón de correo electrónico.

 

Por su parte, el Código Civil catalán determina en su art. 553.27 que El acta debe enviarse a todos los propietarios en el plazo de diez días a contar desde el día después de la reunión de la junta de propietarios a la dirección comunicada por cada propietario a la secretaría o, en su defecto, al elemento privativo. El envío puede realizarse por correo postal o electrónico o por otros medios de comunicación, con las mismas garantías requeridas para la convocatoria.

 

Sí, se puede, pero… ¡cuidado!

 

Podemos decir por tanto que legalmente se admite el correo electrónico para enviar convocatorias y actas, pero esta afirmación tiene dos matices importantes:

 

– El uso del correo electrónico ha de ser en todo caso voluntario por parte del comunero; la comunidad no puede imponer con carácter general esta forma de comunicación.

 

– Si el comunero niega haber recibido una convocatoria o un acta, es muy difícil para la comunidad probar lo contrario, salvo que el envío se haya realizado por “correo electrónico certificado”, y aún así, salvo acuse de recibo por el mismo medio, puede alegar que el envío fue tratado como correo basura y no lo leyó.

 

¿Qué dicen los jueces?

 

Las sentencias que hasta el momento han tratado esta cuestión, en su gran mayoría han negado valor probatorio al correo electrónico, fallando en contra de la comunidad (SAP Las Palmas de 28 junio de 2010, SAP Baleares de 4 mayo de 2018, SAP Álava de 20 diciembre de 2018, entre otras).

 

Contrariamente, cuando las convocatorias y actas se han enviado por correo postal ordinario, ello junto con el testimonio del secretario de la comunidad es considerado prueba suficiente ante los tribunales, en la mayoría de los casos (SAP Madrid de 8 febrero de 2012, SAP Pontevedra de 11 abril de 2013, SAP Málaga de 15 septiembre de 2016, entre otras).

 

Las anteriores resoluciones se basan en la doctrina del Tribunal Supremo, que en su sentencia de 22 de marzo de 2006 señala que “la Ley no exige ninguna fórmula especial para la remisión de las citaciones escritas relativas a una Junta General, y si se cuestiona la recepción por cualquier propietario, cabe demostrar la entrega mediante cualquier medio admitido en derecho, ya sea, entre otros, por el acuse de recibo de la carta, la utilización de correo certificado, la aportación por mensajería, el testimonio del Secretario de la Junta de su expedición por correo ordinario o la colocación de la convocatoria en un lugar visible de la propia finca…”

Conclusión

Las comunidades de propietarios evolucionan con la sociedad, y no sería razonable rechazar el correo electrónico como cauce de comunicación entre la comunidad y los vecinos. Bien al contrario, se debe estimular por sus múltiples ventajas. No obstante, mientras llega el próximo salto tecnológico, hay que observar ciertas cautelas y se debe diferenciar entre:

 

  • Las comunicaciones ordinarias (circulares, avisos, etc). Éstas se pueden enviar sin problema alguno por correo electrónico, y

 

  • las convocatorias y actas, especialmente aquellas que contengan asuntos importantes (modificaciones de cuotas, aprobación de normas, limitaciones o prohibiciones, etc). Éstas se deben enviar por correo postal, ordinario o certificado, según la trascendencia de los temas tratados, especialmente de aquellos que requieran unanimidad o mayorías cualificadas.

 

De Juan & Asociados

Área de Propiedad Horizontal

 

 

SERVIDUMBRES. LO MÁS ESENCIAL Y ALGUNAS CURIOSIDADES

Servidumbre de paso

Las servidumbres de paso entre fincas son las más comunes.

Las servidumbres son limitaciones a la propiedad y al uso, casi siempre de bienes inmuebles, que existen desde tiempo inmemorial. Fueron sobre todo los romanos quienes recogieron esta figura en sus normas, con admirable detalle. Nuestras leyes, herencia directa del Ius Civile, regulan la servidumbre y sus clases en el Código Civil (Título VII, arts. 530 a 604), cuya redacción no ha experimentado apenas ningún cambio desde su compilación en 1889. Otras normas relativas a servidumbres se pueden encontrar en la legislación administrativa o en el derecho foral.

 

La esencia de esta figura se recoge en el art. 530 CC: La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. Pero no solo se puede constituir una servidumbre en un predio o finca a favor de otra finca, sino a favor de personas, como dice el artículo 531 CC: También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Veremos más abajo algunos ejemplos.

Clases de servidumbre. Cómo nacen y se extinguen.

Las servidumbres se pueden clasificar según su carácter o según su naturaleza. En el primer caso, pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes, positivas o negativas, legales o voluntarias. Por su naturaleza pueden ser servidumbres en materia de aguas, de paso, de medianería, de luces y vistas o de desagüe de edificios.

Servidumbre de acueducto

Algunos acueductos diseñados por los ingenieros romanos aún están en uso.

¿Cómo nace una servidumbre? Puede originarse en virtud de título (pacto, acuerdo, escritura, sentencia o incluso signo aparente de que existe), o por prescripción (uso pacífico continuado, aún sin título), en este caso, de veinte años. Las servidumbres legales vienen impuestas por razones de utilidad pública o en interés de particulares. ¿Cómo se extinguen? Hay varias formas: cuando se reúne en una sola persona la propiedad del predio dominante y el sirviente, por acuerdo entre ambas partes, por renuncia de una de ellas, por su no uso durante 20 años o por cumplimiento de su condición.

Algunas conocidas. Otras desconocidas. Todas vigentes.

Servidumbre de aguas

Este es un ejemplo de servidumbre de aguas.

Las servidumbres en materia de aguas ocupan 12 artículos del título (552 y siguientes). La primera, tal vez la más antigua, tiene causas orográficas y físicas: Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Las orillas de los ríos, en una anchura de tres metros durante toda su extensión, están sujetos a servidumbre en favor de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento. Los predios contiguos a ríos navegables están también sujetos a la llamada servidumbre de camino de sirga para la navegación. Cuando solo existía la navegación a remo o vela, para remontar los ríos era necesario en ocasiones “remolcar” la embarcación río arriba desde este camino, mediante sirgas (cuerdas) de las que tiraban personas o animales.

Servidumbre de estribo de presa

La servidumbre de estribo de presa es poco conocida, pero muy común en aprovechamientos hidroeléctricos.

Otra curiosa servidumbre de aguas es la de estribo de presa. Cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario establecer una presa, y el que haya de hacerlo no sea dueño de las riberas o terrenos en que necesite apoyarla, podrá establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la indemnización correspondiente. Esta sección se refiere finalmente a las servidumbres de saca de agua y abrevadero, de acueducto y de parada o partidor.

 

La más popular de las servidumbres es la de paso, que puede adoptar variadas formas. Se describe en el artículo 564: El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. Esta servidumbre es conocida, sobre todo, por dar lugar a frecuentes controversias y disputas, no solo entre particulares, sino con la Administración. Y es que en esta modalidad se pueden encuadrar las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de cañada, cordel, vereda o cualquiera otro, y las de abrevadero, descansadero y majada. Así, la cañada no podrá exceder en todo caso de la anchura de 75 metros, el cordel de 37 metros 50 centímetros, y la vereda de 20 metros. Es muy frecuente que los propietarios de terrenos colindantes con estas cañadas o veredas históricas hayan invadido casi toda su anchura. En los últimos años, las administraciones y asociaciones ecologistas están intentando recuperar para el disfrute público estos terrenos “usurpados”, que recorren en ocasiones los más bellos parajes de nuestra geografía.

Servidumbre de medianería

El mantenimiento de los muros medianeros es fuente de frecuentes conflictos entre propietarios.

Otra modalidad de servidumbre que provoca frecuentes pleitos y disputas entre particulares es la de medianería. Según el artículo 572, Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario: 1º) En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación. 2º) En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo. 3º) En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos. La medianería también se aplica a las zanjas existentes entre dos predios. Las disputas vienen sobre todo cuando los dueños medianeros tienen que interpretar el artículo 575, que se refiere a su mantenimiento y reparaciones.

 

Servidumbre de vistas

Si esta ventana se ha abierto sin autorización, el propietario del edificio vecino podría reclamar su cierre.

La preservación de la intimidad lleva con frecuencia a los dueños de viviendas o parcelas a rescatar sus derechos de este título del Código Civil. Hablamos de la servidumbre de luces y vistas. El artículo 580 dispone que Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno. El artículo 581  dice: El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Y el artículo 582 dispone que No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia. Es evidente que el concepto decimonónico de la intimidad, y por tanto de las distancias, es muy diferente al actual, pero estos artículos siguen teniendo plena vigencia.

Por último, los artículos 586 a 588 se refieren a las servidumbres de desagüe de edificios o de corrales. Terminan los artículos 589 a 593 estableciendo algunas limitaciones y prohibiciones que siguen de plena actualidad hoy día. Así, Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.

Árbol pegado a la linde

Si las ramas de este árbol amenazan caer en el camino, su dueño es responsable de cortarlas.

¡Socorro, el árbol del vecino me amenaza!

No pocas consultas nos llegan al despacho en relación con los árboles. Es bastante claro y conciso el texto legal en este aspecto: No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos. Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad. Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.

¿Servidumbre de paso digital?

Los avances tecnológicos podrán originar nuevas formas de servidumbre.

En resumen, la figura jurídica de la servidumbre hunde sus raíces en la Historia Antigua, pero sigue estando de plena actualidad. Y no puede ser de otra forma porque desde el Neolítico vivimos en sociedades cada vez más complejas en las que el derecho de propiedad ha de conciliarse con el interés público y la convivencia con los demás. Pero en la sociedad actual de la globalización, de las tecnologías de la información y la comunicación, del consumo masivo, tal vez hagan falta nuevas formas de servidumbre que defiendan el interés público y permitan garantizar derechos individuales, frente a actuaciones monopolísticas, de dominio del mercado o de acceso a la información. Este es el reto de los legisladores.

¿Se ha encontrado usted con alguna de estas servidumbres en su vida? Seguro que sí.

De Juan & Asociados. Departamento de Derecho Civil.

Comunidades y Administración: control creciente

Hace unos años, las comunidades de vecinos apenas tenían obligaciones frente a la administración. Les bastaba organizarse lo preciso para poder atender los gastos comunes y mantener el edificio en condiciones aceptables, sin tener que rendir cuentas a nadie. En las últimas tres décadas la sociedad ha cambiado mucho. Nuevas leyes y normas imponen cada vez más control y vigilancia sobre ciudadanos y empresas. Las comunidades, aunque más tarde, también han sido sometidas a estos cambios.

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AVERÍAS DE GAS EN COMUNIDADES. ¿QUIÉN PAGA?

La mayoría de los edificios disponen de suministro de gas proveniente de las redes de distribución públicas. Cada vecino puede contratar el servicio directamente con cualquiera de las empresas comercializadoras. Es cómodo y evita las molestias de las tradicionales «bombonas de butano». El gas llega a cada vivienda, pero no todas tienen el servicio contratado. ¿Quién paga las averías de la instalación comunitaria?

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Gestión eficiente

Comunidades, portales, inter-comunidades. ¿Cómo gestionar eficazmente?

No pocas edificaciones residenciales, compuestas por varios portales o escaleras, que tienen una única cimentación y estructura y una sola escritura de División Horizontal, se administran con frecuencia de forma ineficaz y antieconómica. ¿La razón? Sencillamente porque se gestionan como múltiples comunidades en lugar de una sola.

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