Morosos en la comunidad. ¿Monitorio o verbal?

El impago de cuotas es un problema que con mucha frecuencia acaba en el juzgado. Las comunidades de propietarios tienen que afrontar sus gastos y no pueden esperar a que los vecinos morosos paguen voluntariamente. Llegado el momento de reclamar judicialmente estas deudas, ¿Qué procedimiento es más adecuado?

El origen del procedimiento monitorio.

La Ley 8/1999, de 6 de abril introdujo una modificación muy importante en la Ley de propiedad Horizontal, dando (solo en parte) satisfacción a una antigua reivindicación de comunidades, administradores y abogados especializados. No era otra que la introducción del procedimiento monitorio como vía rápida para el cobro judicial de deudas. Este sistema se importó del derecho europeo (alemán, francés, italiano o belga), que tradicionalmente contaba con un proceso abreviado, en esencia similar al juicio ejecutivo del derecho español. Fue necesaria una iniciativa legislativa popular, promovida por los administradores de fincas, con la obtención de más de 700.000 firmas, para hacerlo realidad.

Gracias a esta iniciativa pionera, posteriormente la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil adoptó el procedimiento monitorio con carácter general en el derecho civil español para el cobro de “deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible…”. Se regula en sus artículos 812 a 818.

¿Es eficaz?

Al cabo de más de veinte años, ¿Ha conseguido el juicio monitorio resolver el problema de la morosidad en las comunidades? Sin duda, ha contribuido a agilizar las reclamaciones de deuda en muchos casos, pero en otros muchos, no. ¿Cuál es la explicación?

Para presentar una demanda de juicio monitorio basta con la certificación de un acuerdo en junta de propietarios, aprobatorio de la deuda del moroso, y un requerimiento previo fehaciente. Admitida la demanda, el juzgado da traslado al deudor y lo emplaza por veinte días hábiles a que pague o se oponga, transformándose en este caso en juicio verbal u ordinario, según la cuantía. Si no paga ni se opone, el acreedor puede solicitar directamente el despacho de la ejecución contra el deudor, que tendrá que abonar además los honorarios de letrado y procurador (con los límites del art. 394 LEC), y el coste del requerimiento previo, con independencia de la cuantía reclamada, haya pagado o no voluntariamente al requerirle el juzgado.

Hasta aquí, todo perfecto, pero la realidad es que en muchas ocasiones, los plazos pueden eternizarse debido a innumerables causas:
• Lentitud del juzgado en admitir a trámite la petición inicial y dictar el requerimiento previo al deudor.
• Imposibilidad de entregar personalmente el requerimiento de pago, tras ser fallidos varios intentos en diferentes domicilios, que termina en su publicación en el tablón del juzgado.
• Lentitud del juzgado en despachar la ejecución, una vez transcurrido el plazo.
• Imposibilidad de entregar personalmente el despacho de ejecución, tras ser fallidos varios intentos en diferentes domicilios, que termina en su publicación en el tablón del juzgado.

Y mientras tanto, la deuda sigue aumentando. Para cuando se consigue despachar la ejecución, pueden acumularse meses, e incluso más de un año. Pero, sobre todo, el problema es que la demanda de ejecución se limitará a la cuantía que consta en la petición inicial, es decir, la que se aprobó en una junta de propietarios de hace meses o más de un año. Quedarán fuera todas las mensualidades posteriores, que habrá que reclamar en un nuevo procedimiento.

La ventaja del juicio verbal.

Aquí es donde entra la ventaja del juicio verbal. Pese a que los trámites de admisión y emplazamiento del demandado puedan sufrir los mismos retrasos que en el procedimiento monitorio, las cuotas de comunidad que se van devengando posteriormente a la presentación de la demanda, se irán acumulando, de forma que, si hay vista por haberlo pedido las partes, se obtendrá condena al pago de la deuda a ese mismo día, y si no la hay, la cuantía se podrá actualizar antes de dictarse sentencia. Respecto a las costas, se podrán recuperar los honorarios de letrado y procurador si la cuantía de la sentencia es superior a 2.000 euros.

En conclusión:

Siempre y cuando los juzgados correspondientes (y su servicio de notificaciones) funcionen aceptablemente rápido, o cuando no se prevea que la deuda va a incrementarse durante el trámite, es más ventajoso el juicio monitorio. En cualquier otro caso, y especialmente si la deuda es superior a 2.000 euros (por las costas), es más conveniente el juicio verbal. Si la cuantía supera los 6.000 euros, por una parte puede ahorrarse la audiencia previa del juicio ordinario, pero por otra parte dependerá de si la deuda se va a incrementar mucho o no durante el trámite. Dependerá de cada caso.

Raquel Fernández Pérez

Abogada

Juzgados de paz. ¿Para qué sirven?

Las personas que viven en poblaciones sin juzgados de primera instancia o instrucción están familiarizados con su juez de paz, al que habrán tenido que acudir para determinadas gestiones. Sin embargo, quienes viven en ciudades, sean éstas pequeñas, medianas o grandes, desconocen en su mayoría para qué sirven estos órganos de la administración de justicia.

¿Son propiamente juzgados?

Sí, porque el artículo 26 de la Ley Orgánica del Poder Judicial les atribuye potestad jurisdiccional. Sin embargo, actúan más propiamente como auxilio y colaboración con los juzgados civiles y penales del partido judicial al que pertenecen, además de otras funciones que ahora veremos.

¿Cuál es su origen?

La figura del juez de paz en España, tiene sus inicios en pleno siglo XIX con el Real Decreto de 22 de octubre de 1855, el cual separaba la figura del alcalde y la del juez de paz. Se trata de un cuerpo inspirado en el fundamento del consejo de sabios o el de los ‘hombres buenos’. Ellos eran los encargados de hacer respetar las normas y mediar entre dos partes en conflicto en las primeras civilizaciones.

Una gran variedad de funciones.

Los Juzgados de Paz son representantes de la administración de justicia, órganos unipersonales ubicados en los municipios donde no existe Juzgado de Primera Instancia e Instrucción. Asumen competencias de menor importancia tanto en el orden civil como en el penal. Son servidos por jueces legos, es decir, personas que no pertenecen a la carrera judicial, a diferencia del resto de los órganos judiciales existentes en España. Son nombrados para periodos de cuatro años por el Tribunal Superior de Justicia de cada comunidad autónoma, a propuesta del respectivo ayuntamiento. Normalmente se nombran para el cargo a personas de conocida probidad y con frecuencia licenciados en Derecho.

Ofrecen un servicio relevante en materia de cooperación judicial al facilitar la comunicación y actuar como una especie de puente entre los ciudadanos residentes en los municipios donde el Juzgado de Paz tiene su sede y los demás órganos judiciales.

El Juez de Paz interviene como conciliador para que las personas resuelvan sus conflictos de modo directo, aunque si no llega se alcanza un acuerdo podrá dictar sentencia judicial.

En el Ámbito Civil:

  • Dictar diligencias por auxilio judicial a otros tribunales como las de ordenación que se dictan cuando se recibe un exhorto.
  • Celebración de juicios verbales, en primera instancia de las demandas por reclamación de cantidad cuyo importe no supere los 90 Euros.
  • Celebración actos de conciliación en este orden jurisdiccional.

En el Ámbito Penal:

Juicio por delitos leves (anteriormente denominados juicios de faltas).

Instrucción, enjuiciamiento, fallo y ejecución de estos ilícitos penales, tales como amenazas, coacciones, deslucimiento de bienes inmuebles, maltrato de animales domésticos o perturbación del orden.

Cumplimiento de los exhortos penales, prestando lo que se denomina “auxilio judicial”, ámbito en el que se encarga de efectuar diligencias penales como comunicaciones, tomar declaración o efectuar ratificaciones.

En el ámbito del Registro Civil:

El Juez de Paz es también el encargado o responsable del Registro Civil en el Municipio y como tal se encargará de:

  • Expedición de certificados de nacimiento, matrimonio o defunción.
  • Expedición de fe de vida y estado, que acreditan la vida del solicitante y su estado civil.
  • Tramitación de expediente de matrimonio y celebración de bodas.
  • Inscripción de matrimonio civil o religioso, celebrado en el municipio.
  • Inscripción de nacimientos y defunciones en dicho Municipio.

 

Los Juzgados de paz siguen prestando una importante función de mediación o arbitraje entre los ciudadanos a la vez que actúan como intermediarios con el resto de tribunales de justicia.  Al custodiar los libros del registro civil, son además de alguna manera los guardianes de una parte muy importante de la historia de cada municipio.

Legislación sobre los Juzgados de Paz.

  • Ley Orgánica del Poder Judicial arts. 99 a 103.
  • Reglamento Orgánico de Jueces de Paz reglamento 3/1995 de 7 de junio.
  • Ley de Enjuiciamiento Civil art. 47 y art. 250.
  • Ley de Enjuiciamiento Criminal art. 14 LECrim.
  • BOE de 17 de junio de 2008, sobre funcionamiento y organización de los Registros Civiles de los Juzgados de Paz y su informatización.

Pablo Hinojosa

Abogado

¿Puedo colocar una bandera en mi balcón?

Durante los últimos años y por diversos motivos, es cada vez mas frecuente que se vean colocadas banderas en la parte exterior de las viviendas de nuestras ciudades. En este artículo analizaremos la legalidad de este comportamiento.

¿Dentro o fuera de la fachada?

 

En primer lugar, hay que determinar si la bandera se ha colocado en el balcón sobre la fachada o bien si está colocada por dentro de la vivienda, aunque sea visible desde el exterior por una ventana. En este último caso, al estar dentro de la propiedad privada y siendo un espacio privativo, la comunidad no puede obligar a su retirada.

 

Ahora bien, en caso de estar ubicada sobre la fachada, la cuestión es mas compleja, ya que desde el punto de vista legal, la colocación de banderas en la parte exterior de los balcones se entiende como alteración de un elemento común, por lo que la comunidad debe autorizar cualquier modificación que se produzca en el mismo.

 

-Al respecto y con el fin de clarificar si los mencionados elementos (fachada y balcones) tienen la consideración de elementos comunes, debemos mencionar la STS de 10-10-2007 «el concepto de fachada, que el art. 395 CC incluye entre los elementos comunes, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores no puede aplicarse con un criterio puramente arquitectónico, sino que la determinación de cuáles son los elementos de la fachada que tienen este carácter común debe hacerse ponderando si son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio (STS de 18 de enero de 2007), examinando si forman parte de la estructura del edificio o valorando si afectan a su configuración externa determinante de su apariencia, tomando en consideración el uso a que están destinados cada uno de estos elementos y los locales a que afectan».

Los balcones son elemento común

También es significativa la STS 18-01-2007 que establece que «los balcones, así como las galerías y miradores, además de formar parte inseparable de su fachada hacen la función de muro delimitador de los pisos al exterior, y son, obviamente, elementos necesarios para el uso y disfrute del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil».

 

Por todo lo expuesto, habiendo aclarado que la fachada y balcones son un elemento común, puede surgir la duda de qué trámites son necesarios para colocar una bandera de manera legal en la fachada o balcón del edificio.

 

En este punto, debemos aclarar que es necesario contar con un acuerdo de junta, previa convocatoria en la que se incluya la colocación de las banderas en la fachada exterior como un punto mas del orden del día, de manera que todos los vecinos conozcan previamente el contenido de la reunión y puedan realizar las alegaciones u objeciones que estimen pertinentes.

Acuerdo de junta

 

Con respecto a la mayoría necesaria para aprobar el acuerdo, hemos de mencionar que hasta la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada en virtud de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la jurisprudencia exigía el requisito del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, por afectar la modificación de un elemento común a las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos. Sin embargo, tras la entrada en vigor de la citada reforma, se suavizó el requisito de la unanimidad, por lo que conforme a lo establecido en la nueva redacción del artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, únicamente es necesario que voten a favor del acuerdo la mayoría de tres quintos de propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Por último, pese a que se cuente con el acuerdo favorable en junta según las mayorías necesarias, también hay que examinar la normativa urbanística y municipal al lugar donde esté situado la finca, pues si se da el caso de que el inmueble esté clasificado como histórico o artístico, es muy probable que existan restricciones para realizar alteraciones estéticas en la fachada.

Antonio Ramírez Anaya

Abogado

 

No soporto el ruido de los vecinos. ¿Qué puedo hacer?

Los perjuicios causados por los ruidos han dado lugar a toda una especialidad en el mundo del derecho. Gabinetes y asociaciones especializadas de abogados, un decálogo del Defensor del Pueblo, o la propia Organización Mundial de la Salud (OMS), demuestran que se trata de un problema muy importante en las sociedades modernas. Ésta última  menciona el ruido como la primera molestia ambiental en los países industrializados.

Existen numerosas clases de molestias por ruido: obras en la vía pública, tráfico, aeropuertos, bares y discotecas, talleres, comercios, aires acondicionados… y vecinos. Aquí nos ocupamos, desde un punto de vista práctico, de esta última clase de ruido.

La relevancia de los perjuicios que puede ocasionar el exceso de decibelios es tal, que puede abordarse desde el Derecho Penal (Código Penal, delitos contra el medio ambiente, lesiones), Civil (Ley de Propiedad Horizontal, actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas) y Administrativo (Ordenanzas municipales, Ley del Ruido).

¡No saben vivir en comunidad!

Es interminable la casuística de los vecinos ruidosos. Lo saben bien los administradores de fincas, a cuyos despachos llegan diariamente quejas de todas clases: televisores a todo volumen, música, taconeos, arrastre de muebles, fiestas hasta la madrugada, peleas, voces, gritos, taladros y golpes en horas de descanso… Y desde luego, no ayuda nada el hecho de que la mayoría de los edificios plurifamiliares tienen un aislamiento acústico deficiente, a veces inexistente.

Sin embargo, precisamente por tratarse de un problema de vecindad, es mucho más delicado que si se trata de denunciar a un bar, un taller, o unas obras en la vía pública. Con el vecino ruidoso nos cruzamos a diario en la escalera. Queramos o no, convivimos con él.

¿Cómo abordar el problema?

La denuncia debe ser siempre el último recurso, porque una vez en marcha, hay que llegar hasta el final, y su resultado no siempre está garantizado. ¿Por qué? La respuesta es la dificultad de la prueba. Primero, hay que tener en cuenta que la percepción del ruido es subjetiva. A una persona puede parecerle molesto sentir pasos en el piso superior, y a otra no. Un estudiante de oposiciones puede sufrir dificultades de concentración por el más leve zumbido o goteo, y otro estudia con auriculares, escuchando música sin que nada le perturbe. Es decir, hay tantos grados de sensibilidad como de ruido.

Por esta razón, cualquier denuncia ha de basarse en la prueba de que los ruidos, no solo superan los umbrales legales, en decibelios (db), sino que son constantes en el tiempo. Para ello hay que contar con mediciones oficiales, denuncias reiteradas y testigos.

Es recomendable por tanto seguir estos pasos:

1.- Informar al administrador o presidente

Informarles sobre las molestias que se están soportando, y solicitarles aperciban al causante.

El administrador o presidente solo podrán remitir una carta o correo electrónico al vecino (supuestamente ruidoso), de contenido neutral y de carácter exclusivamente de mediación, informándole que se han recibido quejas, pero que si considera que son infundadas, lo haga saber.

La comunidad solo puede apercibir, informar y mediar, porque la potestad disciplinaria y sancionadora corresponde exclusivamente a las administraciones competentes en materia de ruido (ayuntamientos, comunidades autónomas), o los juzgados. Sin embargo, en la mayoría de los casos, la mera notificación de las quejas tiene como efecto que las molestias cesen, al menos durante un tiempo.

2.- Si el problema persiste:

Comience a armarse de pruebas. Primero, es conveniente que conozca la ordenanza de su ayuntamiento, para saber qué horas son las permitidas para según qué tipo de ruidos.

Las ordenanzas suelen estar disponibles en las páginas o portales de internet de los ayuntamientos. Con ligeras variaciones entre unos y otros municipios, estos son los horarios y límites más habituales:

Obras y trabajos caseros rutinarios

Lunes a viernes:            Entre las 08:00 y las 15:00 y entre las 17:00 y las 20:00 horas

Sábados y festivos:       Entre las 09:00 y las 15:00 y entre las 17:00 y las 19:00 horas

Carga y descarga de materiales de obra, suministros, mudanzas, etc...

De lunes a viernes:         Entre las 07:00 y las 22.00 horas

Sábados y festivos:        Entre las 07:00 y las 23:00 horas

Celebraciones privadas en viviendas o locales:

Entre las 12:00 y las 23.00 horas

Los días 24, 25 y 31 de diciembre y 1 de enero, entre las 12:00 y las 04:00 horas.

Celebraciones en patios comunitarios de edificios de vivienda:

Entre las 11:00 y las 00:00 horas

Los días 24, 25 y 31 de diciembre y 1 de enero, entre las 12:00 y las 04:00 horas.

Celebraciones en zonas comunes privadas al aire libre de la CC PP

Podrán regularse por la comunidad o intercomunidad de propietarios

Instrumentos musicales.

Está prohibido hacer sonar instrumentos musicales de cualquier naturaleza, a cualquier hora del día cuando se haya recibido denuncia o queja al respecto y a juicio del agente de Policía Local actuante genere molestias tales que por su persistencia e intensidad resulten inadmisibles.

Animales

  1. a) Los poseedores de animales serán responsables de adoptar medidas para impedir que causen molestias por ruido, tanto si los animales se encuentran en el  interior de las viviendas como si están en balcones, zonas comunes, patios, terrazas, etc.
  2. b) Se prohíbe sacar animales a patios de luces cuando causen molestias por ruido a los vecinos.
  3. c) Se prohíbe, aunque sea temporalmente, abandonar o dejar solos a los animales en las viviendas, balcones, ventanas, terrazas, patios y resto de zonas comunes de la edificación, cuando causen molestias por ruido a los vecinos

Además de los horarios, las ordenanzas recogen los límites admisibles de ruido, según las estancias. Así por ejemplo, el límite para un dormitorio es de 25 o 30 decibelios, según horarios. Para ello es necesario consultar las tablas de la ordenanza. Las sanciones van desde los 300 hasta los 3.000 euros, o más, según cada ayuntamiento.

¿Cómo puedo saber si se superan los límites de ruido?

Actualmente existen numerosas aplicaciones gratuitas para teléfonos móviles, que permiten medir el nivel de decibelios. Así podemos comprobar, antes que nada, que el ruido es excesivo, y que no se trata de algo puntual, sino cotidiano.

¿Qué hago ahora?

Hay que solicitar la intervención de Policía local, que deberá programar una o varias visitas para realizar mediciones oficiales, con sonómetros profesionales homologados, e incoar el correspondiente procedimiento de infracción contra el responsable de la fuente de ruido.

Legislación

Vea la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, transposición de la Directiva 2002/49/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, y Real Decreto 1513/2005, de 16 de diciembre y  por el Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre.

Vea también las Ordenanzas municipales, según ayuntamientos.

Conozca también el decálogo de los Defensores del Pueblo contra el ruido.

Lotisse. Propiedad horizontal

 

EL CERTIFICADO DE DEUDA EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. ¿PARA QUÉ SIRVE?

En no pocas ocasiones, el comprador de una vivienda, local, plaza de garaje o trastero, se encuentra con la desagradable sorpresa de que la comunidad de propietarios le reclama cuotas de comunidad que tendría que haber pagado el vendedor.

 

¿Por qué no se las reclaman al vendedor, que tenía que haberlas pagado?

 

La morosidad en algunas comunidades es un problema importante. Por eso el legislador introdujo en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) algunas salvaguardas para garantizar, con el propio inmueble adquirido, el cobro de una parte importante de la deuda.

 

La comunidad podría reclamar directamente al vendedor, pero siempre preferirá demandar al nuevo titular, hasta el límite permitido por la LPH, pues la dificultad de las reclamaciones de cantidad civiles no estriba en obtener una sentencia condenatoria al pago, que está prácticamente garantizada, sino en su ejecución.

 

La comunidad desconoce si el vendedor tiene propiedades a su nombre, que puedan embargarse si no cumple voluntariamente la sentencia; esto tendrá que averiguarlo en ejecución de la sentencia, y en muchas ocasiones los vendedores son insolventes, no tienen nada a su nombre (morosos profesionales, sociedades en concurso o liquidación, etc.) En cambio, la comunidad tiene la certeza de que el comprador es propietario del inmueble, y sabe que, en ejecución, puede solicitar su embargo.

 

 

 

¿Tiene que pagar toda la deuda?

 

No. La responsabilidad del comprador alcanza la parte vencida de la anualidad corriente y las tres anualidades anteriores. Es decir, si ha comprado por ejemplo en mayo de 2020, se le podrá reclamar desde 1 de enero de 2017.

 

¿Puede reclamar contra el vendedor?

 

Sí. Una vez haya hecho frente a las cuotas atrasadas, puede reclamarle al vendedor, que es el auténtico deudor. Pero podrá verse en las mismas dificultades que ha querido evitar la comunidad, es decir, su insolvencia.

 

¿Cómo puede evitarse todo esto?

 

Muy fácil. Exigiendo siempre que el vendedor aporte ante el notario el certificado de deuda. Esto servirá, bien para que conozca si hay recibos pendientes, y pueda asumir conscientemente esa deuda, descontándola del precio de compra, o bien para quedarse tranquilo de que no se debe nada y por tanto nada se le va a reclamar.

 

¿Qué dice exactamente la Ley?

 

Todo lo anterior se recoge en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal:

 

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

 

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

 


Las prisas son malas consejeras. Antes de firmar la compra de cualquier inmueble, es muy importante exigir el certificado de deudas. Nos evitará muchos problemas. Consulte la LPH y otras normas esenciales en nuestra sección de legislación

Adiós al fax

Los considerandos (exposición de motivos) de la Directiva 2019/2161 del Parlamento Europeo y del Consejo dicen en su párrafo 46: Teniendo en cuenta los avances tecnológicos, es necesario eliminar la referencia al número de fax de la lista de medios de comunicación en el artículo 6, apartado 1, letra c), de la Directiva 2011/83/UE, ya que el fax rara vez se utiliza en la actualidad y en gran medida se encuentra obsoleto.

La comunicación con el cliente

Se refiere a los medios de comunicación entre comerciante y cliente. La desaparición del fax de esta lista resulta curiosa, pero es uno más de los mecanismos de protección de los consumidores europeos. La Directiva refuerza el régimen de infracciones y sanciones que deben desplegar los países miembros para hacer efectiva esta protección.

Las Tecnologías de Información y Comunicación (TICs) han avanzado mucho. Pero también el riesgo de ser engañados. Por eso el Parlamento Europeo considera que el fax ya no ofrece ninguna protección a los datos sensibles de los clientes. Esta referencia al fax puede considerarse anecdótica. El grueso de esta norma habla de motores de búsqueda, anuncios, publicidad, comercio electrónico, etc. Internet es una “selva” para el consumidor, que no sabe si el producto que ha buscado y encontrado es realmente el mejor, o simplemente el mejor posicionado, porque alguien ha pagado por ello.

Resultados engañosos

Así, el párrafo 20 de los considerandos de la Directiva recoge: deben prohibirse las prácticas por las cuales un comerciante facilita información a un consumidor en forma de resultados de búsqueda en respuesta a las consultas en línea efectuadas por el consumidor sin revelar con claridad la publicidad retribuida o el pago específico para que ciertos productos obtengan una clasificación superior en los resultados de las búsquedas.

Y en el párrafo 47 se afirma: … debe considerarse que es una práctica comercial desleal inducir a error a los consumidores afirmando que las reseñas de un producto han sido añadidas por consumidores que han utilizado o adquirido realmente ese producto si no se tomaron medidas razonables y proporcionadas para garantizar que dichas reseñas pertenezcan a dichos consumidores.

Multas más duras

La norma establece multas “efectivas, proporcionadas y disuasorias” de hasta un 4% de la facturación anual de la sociedad, que viene a poner límites a prácticas como las siguientes:

– Ofrecer gratuitamente productos a cambio de datos personales. Esta práctica no se prohíbe, pero se equipara a la venta.

– El cliente tendrá derecho a conocer si su vendedor es o no comerciante. En el caso de que sea un particular y no tenga consideración de comerciante, el cliente tendrá derecho a desistir de lo adquirido en los siguientes 14 días siguientes a la compra.

Estas y muchas más prescripciones de la Directiva pretenden poner coto a los abusos que las nuevas tecnologías están propiciando, reforzando la defensa de los consumidores y ampliando la potestad de sanción de los Estados Miembros.

 

Lotisse. Departamento de Derecho Civil.

La escritura de Obra Nueva y los Estatutos: mejor juntos que separados

El diseño, ejecución y venta de una promoción inmobiliaria es un proceso muy complejo, que implica numerosas gestiones, trámites y autorizaciones. El empresario promotor descansa cuando todo está en marcha, pero hay un elemento del proceso al que habitualmente no se presta la atención debida: la escritura de Obra Nueva y División HorizontalOtorgamiento de Escritura (ONDH). Este documento, junto con las normas o estatutos, o el proyecto de edificación, constituyen el denominado Título Constitutivo (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).

La Escritura…

Cuando la construcción está solo en proyecto, o solo en ejecución, el promotor otorga este documento esencial, que describe la edificación, su configuración, zonas y servicios comunes. A continuación relaciona cada una de las fincas en que se dividirá (vivienda, piso, plaza, local, trastero, etc.). Indica superficies, linderos y cuotas de participación. Esta descripción determinará por una parte los valores de cada finca a efectos de venta, catastrales o tributarios. Por otra parte, fijará los porcentajes Edificio terminadode contribución a los gastos de mantenimiento y conservación del conjunto de edificación (coeficientes o cuotas de participación).

 

Habitualmente, la escritura de ONDH se despacha con unas sencillas normas de comunidad. Estas disposiciones, con frecuencia, se limitan a exonerar de determinados gastos a los locales comerciales, y autorizar que éstos puedan ser segregados o agrupados sin necesidad de consentimiento de la futura junta de propietarios. Todo lo demás, en cuanto al régimen de la futura comunidad, se suele dejar a lo que la junta de propietarios apruebe en el futuro.Obra en ejecución

…puede mejorarse…

Esta forma de proceder es, digamos, suficiente, pero se puede hacer mejor. En el momento de otorgarse la escritura de ONDH pueden regularse todos los aspectos importantes del funcionamiento de la comunidad en el futuro. De esta forma se asegura el carácter y categoría que el promotor ha querido imprimir a la edificación. Así se evitan a los Partiturafuturos compradores muchos quebraderos de cabeza y debates interminables, por falta de regulación. Una buena escritura de Obra Nueva es como una buena partitura de música.

 

Por ello, cuando se otorga la escritura de ONDH es conveniente no limitarse a insertar unas cuantas normas, sino añadir un texto completo de Estatutos. Se evitarán todas las situaciones que en el futuro pueden ser objeto de controversias importantes en las juntas de propietarios.

… con unos buenos Estatutos.

Por ejemplo, puede determinarse que la duración de los cargos sea de dos años, en lugar de uno; puede establecerse Notaría modernaque ciertos gastos se repartan de forma lineal, en lugar de proporcional (por ejemplo el mantenimiento de la piscina, o la vigilancia); puede regularse el modelo y color de rejas o toldos, el uso de las terrazas, patios, jardines o zonas deportivas, y un largo etcétera de situaciones que, a buen seguro, surgirán en el futuro.

 

Si se propone iniciar una promoción residencial o comercial, no Zona ajardinadadude en consultar con nuestros especialistas para todo lo referente a la Obra Nueva, Estatutos y Comunidad.

 

Antonio Ramírez Anaya

Abogado

Necesito instalar una rampa para discapacitados. ¿Se puede negar la comunidad de propietarios?

Hay muchos edificios, especialmente los más antiguos, que no disponen de rampa de acceso al portal. Entrar o salir del bloque se convierte en un problema para personas con discapacidad o de edad avanzada. Construir una rampa puede ser una obra sencilla o complicada, según la configuración del acceso al edificio, y modifica su estructura y aspecto. ¿La comunidad está obligada a autorizarla?

La respuesta es sencilla: sí, la comunidad está obligada a autorizarla. Existe para estos casos una doble regulación legal:

– La Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad.

Esta norma, de solo 7 artículos, establece el derecho de las personas con discapacidad, o que sean mayores de 70 años, a  promover y llevar a cabo las obras de adecuación de la finca urbana y de los accesos a la misma desde la vía pública. Basta con notificar por escrito a la comunidad la necesidad de ejecutarlas. La comunidad dispondrá de 60 días para oponerse, razonando su oposición, u ofrecer una solución alternativa. Si no responde en dicho plazo, la persona interesada podrá realizar las obras. Puede acceder al texto de la ley pulsando aquí.

– La Ley de propiedad Horizontal.

Dice su artículo 10.1:

  1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

….

  1. b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

La redacción de este artículo es confusa. Se entiende fácilmente que la comunidad tiene que consentir estas obras, pero entonces,

¿Quién paga la obra?

Según el artículo anterior, la comunidad ha de costear, anualmente, el mismo importe que las cuotas ordinarias, haya o no subvenciones. Esto, en la práctica, supone pagar toda la obra.

La confusión aumenta porque el artículo 17 de la misma ley dispone que:

  1. Sin perjuicio de lo establecido en el art. 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

 Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

En resumen, la ejecución de una rampa no requiere ni siquiera acuerdo de la junta de propietarios, según el artículo 10.1.b), y en este caso la comunidad está obligada a costearla hasta el importe de 12 mensualidades ordinarias al año. Esto en la práctica supone, en casi todos los casos, pagarla entera, puesto que normalmente el coste de estas obras no excede de ese límite. Sin embargo, si el asunto se somete a una junta de propietarios, y es aprobado por mayoría “simple” (más de la mitad de propietarios y cuotas de participación), la comunidad pagará la obra, sin límite alguno.

Antonio Ramírez Anaya

Abogado

LOTISSE

La “Nueva Ley Hipotecaria”. Lo que hay que saber.

No están muy contentos los notarios con sus nuevas obligaciones, que han entrado en vigor el pasado 16 de Junio, tras la aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

En realidad no se trata de una nueva Ley Hipotecaria. Esta Ley, que data de 1946, sigue vigente, si bien ha tenido desde su aprobación numerosas reformas. Regula esencialmente el funcionamiento de los registros de la propiedad y las hipotecas.

La nueva norma no solo modifica la Ley Hipotecaria, sino también:

– El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

– La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

– La Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.

– La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

– La Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social.

– La Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero – La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

– La Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

– El Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

-La Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito.

– La Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

Es por tanto una Ley muy importante y, como dice su exposición de motivos, tiene por objeto la trasposición al ordenamiento jurídico español de la  Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

 La directiva se aprobó tras la grave crisis económica y financiera que afectó a Europa entre 2008 y 2013 y reconoce en su considerando (3) que «La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, (…) y puede tener graves consecuencias sociales y económicas». En particular, la Directiva pone de manifiesto en su considerando (4) que «la Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, así como con el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crédito».

 Dichos considerandos ponen de relieve, además, la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias. Se exige, por tanto, a la parte que domina la relación que, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario.

Visto lo anterior, resulta claro que la nueva Ley lo que hace es defender a los consumidores frente a los bancos, y particularmente en la contratación de hipotecas. Atrás quedan algunas de las polémicas que han sacudido nuestro sistema financiero (el escándalo de las acciones preferentes, la salida a bolsa de Bankia, las cláusulas suelo, etc). Los abusos del sistema financiero frente al consumidor han dado lugar a otros cambios normativos importantes.

Esta nueva norma zanja definitivamente algunas cuestiones que han llegado a afectar al prestigio de nuestro Tribunal Supremo, como el controvertido cambio de criterio respecto al también mal llamado “Impuesto de las Hipotecas” (quién ha de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

¿Qué es lo más importante de esta Ley?

Sobre todo, protege más al consumidor antes, durante y después de la firma de la hipoteca, asumiendo los bancos gastos que antes pagaba el consumidor, baja las comisiones por cancelación anticipada y facilita pasar de tipo variable al fijo.

LOS GASTOS

A partir de ahora el banco paga todos los gastos, excepto la tasación de la vivienda y su propia copia de escritura, si el cliente la pide.

LA PROTECCIÓN DEL CLIENTE

El banco le tiene que entregar a los clientes oferta vinculante durante un mínimo de 10 días y varios documentos informativos de la operación.

Los clientes tienen que visitar obligatoriamente al notario antes de acudir para la firma de la hipoteca. En esa visita el notario ha de hacerles un asesoramiento previo sobre la operación y pasarles un test o examen para comprobar que han entendido todos los detalles. Por esta razón no están muy contentos los notarios, pues este requisito alarga los tiempos de trámite y exige mayor dedicación.

LAS CANCELACIONES O AMORTIZACIONES ANTICIPADAS. CAMBIO DE VARIABLE A FIJO

 

Hasta ahora los bancos imponían en muchas operaciones las comisiones por cancelación o amortización anticipada que les parecía oportuno. A partir de ahora, en las hipotecas a interés variable no podrá ser superior al 0,25% los tres primeros años, o bien el 0,15% los cinco primeros años, según pacten ambas partes, y el 0,00% a partir del sexto año.

En las hipotecas a interés fijo, la comisión será como máximo del 2% los diez primeros años, y del 1,5% durante el resto del plazo del contrato.

Si el cliente quiere pasar de interés variable a fijo, solo se le podrá cobrar un máximo del 0,15%, y eso únicamente durante los tres primeros años.

LIBERTAD PARA CAMBIAR DE BANCO

 

Hasta ahora, si el cliente se cambiaba a otra entidad por tener mejores condiciones, su banco hasta ese momento podía hacer una contraoferta, igualando o mejorando al de la competencia, que el cliente tenía que aceptar obligatoriamente. A partir de ahora el cliente ya no está obligado a aceptarla.

LOS IMPAGOS DEL CLIENTE

A partir de ahora, el banco no puede ejecutar la hipoteca hasta que el cliente acumule al menos 12 mensualidades impagadas. Eso, durante la primera mitad del plazo del contrato. A partir de la segunda mitad, serán un mínimo de 15 mensualidades. En cuanto al interés de demora, no podrá ser más de tres puntos superior al de la propia hipoteca.

OTRAS MEJORAS PARA EL CLIENTE

El banco ya no podrá obligar a contratar seguros, tarjetas o planes de pensiones como condición para dar el préstamo, a excepción de seguro de daños y de vida, que el cliente podrá contratar con la compañía que quiera.

A partir de ahora, se prohíbe establecer cláusulas suelo en las hipotecas variables. El tipo mínimo se establece en el 0,00%.

En resumen, la nueva Ley viene a eliminar los abusos e imposiciones de los bancos en la contratación de hipotecas, lo que beneficia sin duda a los consumidores, pero dará lugar a un endurecimiento de los requisitos de solvencia de los clientes, antes de conceder los préstamos. Como todo cambio normativo importante, habrá que esperar unos años para comprobar si sus efectos globales son positivos también para el dinamismo y fluidez del mercado de vivienda y, en general, del sistema financiero.

Raquel Fernández Pérez

Abogada. Departamento de Derecho Inmobiliario

A VUELTAS CON EL «IMPUESTO DE LAS HIPOTECAS»

Conceptos jurídicos y tributarios, que normalmente se manejan entre abogados, economistas y notarios, algunas veces descienden al conocimiento popular con motivo de debates políticos o sentencias polémicas. Es lo que ha ocurrido con el mal llamado “impuesto de las hipotecas”. Llevamos muchos años contratando hipotecas con los bancos, y la gran mayoría de los ciudadanos asumíamos que no tenemos más remedio que pagar “una serie de gastos” al banco, al notario al registro, etc.

Las hipotecas, por sí mismas, no pagan ningún impuesto. Ya pagamos el IVA o el impuesto de transmisiones por la compra de la vivienda. Al recibirse un préstamo con hipoteca, la operación, como acto jurídico, ha de documentarse en una escritura ante notario e inscribirse en el Registro de la propiedad. Esto ocurre no solo con las hipotecas, sino con muchas otras operaciones que se realizan habitualmente, como la constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, o la formalización de gran variedad de documentos notariales, mercantiles o administrativos.

¿Cuánto se paga por este impuesto?

La ley (Real Decreto Legislativo 1/1993) establece varios porcentajes, según el acto de que se trate. Para las hipotecas es el 1%, pero las comunidades autónomas, que son los beneficiarios de este tributo, pueden recargarla, hasta alcanzar el 1,5%. Normalmente es el 1%, y puede no parecer mucho, pero es que este porcentaje no se aplica solo sobre el capital prestado por el banco, sino que hay que añadir a esa cantidad otros conceptos, como los intereses ordinarios, los de demora, las costas por si hay que ejecutar la hipoteca por impago, y otros gastos. Así, una hipoteca de 110.000 euros de capital se convierte a efectos de este impuesto en unos 190.000 euros, por lo que se pagarán 1.900 euros.

¿Por qué la polémica?

Desde 1993, el sujeto pasivo y obligado al pago es quien recibe el préstamo hipotecario, según la Ley (art. 8) y el Reglamento (art. 68) de este impuesto, pero en Diciembre de 2015 el Tribunal Supremo, influido por la corriente social y política, crítica con las cláusulas abusivas de los bancos, dictó una resolución que “interpretaba” ambas normas a favor de quien recibe el préstamo. Aunque seguía figurando como sujeto pasivo del impuesto, consideraba que el obligado al pago ha de ser el banco, que es quien en realidad se beneficia de que la hipoteca se escriture y se inscriba.

La contradicción entre la norma y el criterio cambiante del Supremo, que había llegado a anular el párrafo del reglamento que exoneraba a los bancos, la “alarma social” y la trascendencia que uno u otro criterio pudiera tener en la economía general, ha obligado al tribunal a fijar doctrina definitiva el pasado 06-11-2018.

 

En una sesión muy controvertida, y por escaso margen (7 miembros contra 5), el Supremo ha fallado que el impuesto lo paga quien recibe el préstamo, porque así lo dice la Ley y el Reglamento, y hasta que no se cambien las normas por el legislador, esta situación no se puede cambiar. La nueva doctrina no ha sentado nada bien a amplios sectores sociales y políticos, y ha deteriorado la confianza en nuestro máximo órgano judicial, tanto por su criterio cambiante como porque los conceptos jurídicos que han tenido en cuenta, perfectamente legítimos, no se entienden bien por el común de los ciudadanos.

La reacción del actual gobierno ha sido la inmediata modificación de la Ley y el Reglamento, por Decreto, y por tanto en todas las hipotecas que se contraten a partir del día 12-11-2018 el impuesto lo paga el banco. Está por ver lo que digan los tribunales europeos, ante los que se ha recurrido el fallo del Tribunal Supremo, pues está en juego, no ya que los bancos paguen el impuesto a partir de ahora, sino que puedan verse obligados a pagarlo, con efecto retroactivo, en todas las hipotecas formalizadas desde hace años.

 

 

LOTISSE. Departamento de Derecho Civil