Comprar con cargas: Oportunidad o riesgo

La crisis ocasionada por la pandemia de COVID-19 ha multiplicado exponencialmente las situaciones de insolvencia. Aumentan los embargos y se multiplican las ejecuciones judiciales, lo que ha supuesto un aumento considerable del parque inmobiliario con cargas, (hipotecas con cuotas pendientes, embargos de administraciones y empresas, de comunidades de propietarios, etcétera), que suponen una oportunidad de mercado, a la que hay que acceder con cautela.

¿Se puede comprar un inmueble con cargas? La respuesta es SÍ, pero, ¿Es una buena inversión? Aquí la respuesta es DEPENDE. Según el tamaño y el tipo de carga (cuantía, procedencia de la deuda, tipo de acreedor, plazo restante, etcétera), será más o menos aconsejable aprovechar esta posibilidad que ofrece el mercado.

Viviendas con hipoteca o inquilinos

Es habitual la adquisición de viviendas con hipoteca cuyas cuotas están al día. En este caso, las partes pueden optar por la liquidación de la hipoteca por parte del vendedor y la compra libre de esta carga por parte del comprador, o bien, si el comprador necesita financiación para alcanzar dicha compra, acordar junto con la entidad financiera prestamista, la subrogación en el crédito hipotecario concedido al vendedor.

También es común la existencia de arrendatarios. Ante esta situación y a falta de acuerdo con los inquilinos, será obligación del comprador respetar el contrato existente, en las mismas condiciones que se pactaron originariamente.

Otras cargas

Pero en esta entrada no nos ocupamos de las viviendas con hipoteca o inquilino, sino de otro tipo de cargas, derivadas de impagos, de deuda a las administraciones públicas, (IBIS, Plusvia…), embargos procedentes de reclamaciones judiciales,(deudas de comunidad…), etc…, que son las que presentan verdaderas oportunidades inmobiliarias.

¿Cómo proceder?

En primer lugar, hemos de conocer qué tipo de cargas, deudas, gravámenes existen, para lo cual acudiremos al registro de la propiedad correspondiente, donde solicitaremos una nota simple o certificación registral. En ella aparecerán de forma detallada las referidas cargas, lo que nos va a dar una primera visión de la situación a la que nos enfrentamos y la forma en la que la podemos resolver.

En segundo lugar y una vez conocida la procedencia de cada deuda, hay que iniciar los contactos con los acreedores y/o titulares de derechos sobre la finca en cuestión, normalmente a través del propietario, quien tiene la legitimación necesaria para ello, o bien, siendo autorizado por el mismo para actuar en su nombre, recomendamos en este caso la firma de un poder notarial de representación limitada, para evitar de esta forma que la representación sea ampliada a otros conceptos o aspectos diferentes de los acordados entre las partes.

La toma de contacto con los diferentes acreedores va a derivar en una variedad de situaciones, las cuales podíamos enmarcar, a grandes rasgos, en dos grupos:

  • El acreedor es una administración pública. En este caso, lo positivo es que hay una total certidumbre sobre la deuda y/o el derecho, donde va a quedar perfectamente determinado todo lo relacionado a ello, así como la forma de proceder a su resolución, lo que con llevará el levantamiento de la carga en el inmueble en cuestión. El lado negativo, se presenta en la poca capacidad de negociación con estos entes administrativos, lo farragoso de la documentación a presentar para el pago y resolución, y la dificultad existente el facilitar el pago diferido, levantando la carga existente.
  • El acreedor es privado. Aquí hay que distinguir si se trata de una entidad financiera (banco, caja de ahorros), o no. Si es un banco, también tendremos certeza sobre la cuantía y escasa o nula capacidad de negociar. Pero si el acreedor es una empresa o un particular, es posible entrar en una negociación que sea beneficiosa para todas las partes. Sin embargo, a veces es complicado determinar la extensión de la deuda, la procedencia de los derechos, encontrar los titulares, (fallecimientos, personas de avanzada de edad, ausencia de información y datos de herederos o cotitulares, etc…), y por tanto, será poco aconsejable proceder a su compra.

En Lotisse analizamos cada caso y asesoramos a nuestros clientes sobre la conveniencia o no de comprar un inmueble con cargas. Cuando la operación es viable, siempre es motivo de orgullo para nuestro equipo conseguir un acuerdo beneficioso: el vendedor se libra de un problema y el comprador adquiere a precio de oportunidad.

Raúl Navarro Carretero

Abogado

 

 

¿Cuánto vale mi empresa?

Cuando un socio quiere separarse, vendiendo sus acciones o participaciones al resto de los socios, o a un tercero, es habitual que no haya acuerdo sobre el valor de su paquete accionarial. Un informe pericial  del Valor de la empresa, ayuda a esclarecer esta situación, solucionando el conflicto.

Este caso es frecuente, pero existen muchas razones por las que valorar una empresa: venta del negocio, ampliación, fusión o escisión, rondas de financiación, salida a bolsa, concursos, liquidaciones y un largo etcétera.

La valoración de una empresa es un ejercicio de sensatez que requiere unos pocos conocimientos técnicos y  experiencia.

¿Qué se está haciendo?, ¿Por qué se está haciendo la valoración de determinada manera? y ¿Para qué y para quién se está haciendo la valoración? Casi todos los errores en valoración se deben a no contestar adecuadamente a alguna de estas preguntas, esto es, a falta de conocimientos o a falta de sensatez (o a la falta de ambos).

Los métodos conceptualmente “correctos” para valorar empresas con expectativas de continuidad son los basados en el descuento de flujos: consideran a la empresa como un ente generador de flujos (de dinero) y, por ello, sus acciones y su deuda son valorables como otros activos financieros.

Otro método que tiene lógica y consistencia es el valor de liquidación, cuando se prevé liquidar la empresa. Lógicamente, el valor de las acciones será el mayor entre el valor de liquidación y el valor por descuento de flujos.

Warren Buffet dijo una vez: “el precio es lo que pagas; el valor es lo que recibes”. El sentido de esta frase es recoger en la medida de lo posible, una visión particular sobre uno de los muchos métodos de valoración de empresas que existen actualmente.

¿Cómo se valora una empresa?

Definimos la valoración de una empresa como el proceso por medio del cual buscamos la cuantificación de los elementos que constituyen el patrimonio de la empresa, su actividad, su potencialidad o cualquier otra característica susceptible de ser valorada. Es necesario aclarar que, a través de la valoración, se pretende establecer un intervalo de valores razonables, dentro de los cuales, está el valor definitivo: el valor intrínseco de un negocio. Paralelamente a este valor, se encuentra, el precio de mercado, posibilidad frente a la realidad. En la relación comprador versus vendedor, la diferencia entre valor y precio, es el mayor obstáculo que se debe salvar. Hay que distinguir entre precio y valor, ya que en una venta de empresa el precio solo se conoce el día de la firma de la escritura (a veces ni entonces), y hasta esa fecha todo es negociación.

Si me permiten, lejos de toda abstracción técnica, valorar una empresa no es muy distinto que valorar una vaca. El valor de una vaca lechera en un momento determinado depende de las expectativas de producción de leche, de las expectativas de la calidad y del precio de la leche, y de las expectativas de la venta de los terneros que se espera que tenga en el futuro. Todas estas expectativas se resumen en las expectativas de generación de flujos debidos a la vaca que estamos valorando. Este valor se debe comparar con el valor de liquidación (obvio en el caso de la vaca). El valor de la vaca es el mayor de los dos: el valor actual de los flujos y el valor de liquidación.

Por otra parte, señalar que existen diferentes métodos para la valoración de empresas, que podemos clasificar en Clásicos (Valor sustancial, Beneficios futuros descontados, Mixtos Valor medio), y Nuevos (Descuentos de flujo de caja libre o D.C.F., Valor económico abreviado o E.V.A., Valor económico, De opciones)

¿ Qué método utilizar?

 

El problema fundamental de los métodos basados en valor patrimonial, en el beneficio y en el fondo de comercio es que unos se basan únicamente en el balance y otros en la cuenta de resultados, pero ninguno tiene en cuenta nada más que datos históricos. Podemos imaginar dos empresas con idénticos balances y cuentas de resultados, pero con distintas perspectivas: una con un gran potencial de ventas, beneficios y margen, y la otra en una situación estabilizada y con fuerte competencia. Todos estaríamos de acuerdo en dar mayor valor a la primera empresa que a la segunda, a pesar de que sus balances y cuentas de resultados históricos sean iguales.

Actualmente, de entre ellos, es el método Descuentos de Flujo de Caja Libre (D.C.F.), el que es generalmente admitido técnico y pericialmente, siendo considerado el más completo y evolucionado.

El método más apropiado para valorar una empresa como ésta es el Descuento de Flujos de Caja esperados, ya que el valor de las participaciones o acciones de una empresa, suponiendo su continuidad, proviene de la capacidad de la misma para generar dinero (flujos) para los propietarios de éstas.

Valoración de Empresas por el método de Descuento de Flujos de Caja (Discounted Cash-Flows o DCF )

 

Se basa en que el valor de una empresa es la suma de los Flujos de Caja Libres (FCL) que generará en el futuro, valorado en el momento presente. Los FCL representan el dinero generado por la sociedad en el desarrollo de su actividad, una vez cubiertos los pagos a los acreedores no financieros y las necesidades de inversión en activos fijos. Es decir, el valor de una empresa equivale, de acuerdo con este método de Valoración de Empresas, al dinero disponible para pagar a los acreedores financieros y accionistas de una compañía.

Para utilizar este método de Valoración de Empresas es necesario realizar proyecciones sobre el comportamiento futuro de las distintas partidas del Balance de Situación y la Cuenta de Pérdidas y Ganancias de la empresa a valorar, con el fin de estimar los Flujos de Caja Libres que la misma generará durante los próximos años. Para llevar a cabo estas proyecciones, nos basaremos en información proporcionada directamente por el cliente, en los datos financieros y contables históricos de la empresa y en estimaciones propias fruto de un análisis exhaustivo de su mercado y de su sector de actividad.

 

Por tanto, el primer paso a la hora de valorar una empresa utilizando esta metodología de Valoración de Empresas será analizar con detalle sus datos contables y financieros históricos, las acciones que va a llevar a cabo durante los próximos años, los posibles cambios en la regulación de su sector, el comportamiento de su competencia, y en definitiva toda la información que permita comprender cuál va a ser la más probable evolución de la empresa en cuanto a facturación, márgenes, inversiones, condiciones de cobro y de pago, contratación de personal, etc. De esta forma, podrán calcularse los FCL que la sociedad generará durante los próximos años.

Dado que a medida que nos alejamos más del momento actual resulta cada vez más difícil prever con cierta exactitud la evolución futura de las magnitudes financieras del negocio, así como la evolución general del mercado y los cambios en el sector, se realizan proyecciones de dichas magnitudes para un periodo no superior a los 10 años (habitualmente se proyectan 5 años). A partir de ese momento, y dado que esta metodología de Valoración de Empresas asume la continuidad de la actividad de la sociedad a perpetuidad (la compañía va a seguir desarrollando su actividad de forma permanente), es necesario estimar el valor de los Flujos de Caja Libres que generará a partir de ese punto. Para ello se procede a calcular el Valor Terminal o Valor Residual, o valor de los FCL generados por la empresa desde el último año proyectado en adelante.

Agregando el valor actual de los Flujos de Caja Libres generados por la compañía durante el periodo proyectado al valor actual del Valor Terminal, ambos descontados al Coste Medio Ponderado del Capital (Weighted Average Cost Of Capital, o “WACC”, en inglés), se obtiene el Valor de la Empresa.

El Coste Medio Ponderado del Capital representa el coste de la financiación de una empresa, y se obtiene ponderando en función de su peso sobre el total del pasivo de la compañía el coste de las deudas de carácter financiero y el de la rentabilidad exigida por sus accionistas.

Substrayendo al Valor de Empresa el importe de la Deuda Neta (Deuda Financiera – Efectivo y Otros Activos Líquidos Equivalentes) en el momento de la transacción, se obtiene el Valor de los Fondos Propios de la Empresa. De no sustraer la Deuda Neta al Valor de Empresa, un comprador que adquiriese la sociedad se vería obligado a pagar su deuda dos veces: una a los accionistas y otra a los acreedores. Por otro lado, la tesorería disponible en la empresa en el momento de su adquisición puede ser utilizada para pagar parte de esta deuda, por lo que de no sustraerse este importe al realizar el ajuste el comprador estaría pagando de menos por la sociedad.

El enfoque del Descuento de Flujos de Caja Libres tiene en cuenta todos los factores de éxito de la sociedad a valorar, y proporciona un valor que apenas se ve afectado por las condiciones de los Mercados de Valores.

Se trata del método financiero de mayor exactitud, ya que permite considerar de manera individual las características del negocio a valorar. Asimismo, es el más ampliamente utilizado por los analistas financieros. Es por lo tanto el método de referencia utilizado por los peritos judiciales economistas, en cualquiera de sus modalidades de Valoración de Empresas.

Si necesita valorar su empresa o negocio, no dude, en contactar LOTISSE,  nuestros especialistas sabrán cómo ayudarlo. Con esta entrada de blog esperamos haber aclarado cuál es el trabajo de los peritos economistas  de LOTISSE para valorar tu negocio o empresa con garantías.

 

José Eduardo Navarro Camacho

Economista

Nuevas medidas urgentes del gobierno: lo más importante

El martes, 31 de marzo, el gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 11/2020, publicado el 1 de abril, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Este es el tercer decreto aprobado, tras los de 14 de marzo (declaración del Estado de Alarma) y 17 de marzo (medidas sociales y laborales). El nuevo decreto tiene que ser convalidado en los próximos treinta días en el Congreso de los Diputados, por lo que tendrá que contar con el apoyo de una mayoría parlamentaria.

La finalidad de esta norma, junto a la anterior, es paliar los duros efectos económicos que el Estado de Alarma y confinamiento está teniendo en trabajadores y empresas. Solo en el mes de marzo se han destruido más de 830.000 empleos. Está aún por ver cómo obtiene el gobierno la financiación, y particularmente cuál va a ser el apoyo de la Unión Europea.

No obstante, si se cumplen todas las previsiones de la norma, las personas que han quedado desamparadas o en situación precaria por culpa de la crisis del coronavirus COVID-19, podrán sortear la coyuntura mientras dure la pandemia y la parálisis económica.

Vayamos al grano

El texto del BOE tiene nada menos que 88 páginas, en las que se contienen 54 artículos, 22 disposiciones adicionales, 5 disposiciones transitorias y 13 disposiciones finales. Demasiada información para el ciudadano normal, que solo quiere conocer en qué le pueden beneficiar las medidas. Recogemos aquí lo más esencial.

¿Cuáles son las medidas más importantes?

Esencialmente, el capítulo 1 se destina a los consumidores, a las familias y a los colectivos más
vulnerables, incluyendo los autónomos y pequeñas empresas; el capítulo 2 se destina a sostener la actividad económica de las empresas; y el capítulo 3 se dirige al sector público, facilitando y flexibilizando procedimientos.

Consumidores, familias, parados, autónomos y pequeñas empresas

Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos.

Cuando se levante el Estado de Alarma, los arrendatarios incursos en procedimiento de desahucio pueden solicitar al juzgado que se suspendan los plazos por vulnerabilidad social o económica causada por la pandemia. El juzgado decidirá por cuánto tiempo.

Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

Si el contrato vence hasta dos meses después de que finalice el Estado de Alarma, el inquilino podrá pedir una prórroga de seis meses.

Moratoria de deuda arrendaticia

Los grandes propietarios (empresas privadas o públicas, o particulares que tengan más de diez viviendas) tendrán que, bien reducir el 50% la renta mientras dure el Estado de Alarma, y cuatro meses más, si se acredita vulnerabilidad por la crisis de la pandemia; o bien conceder una moratoria en el pago, por el mismo periodo, pudiendo el inquilino pagar las rentas aplazadas durante los tres años posteriores, sin intereses.

¿Qué se entiende por vulnerabilidad? Requisitos

  • Que el inquilino esté desempleado, en ERTE, o si es empresario o autónomo, sus ingresos hayan
    descendido
    , de forma, en los tres casos, que los de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de moratoria, sean inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). Es decir, a 1.613,52 euros brutos al mes, cantidad que puede llegar hasta los 2.097,57 euros, en función del número
    de hijos, 1.855,54 para familias monoparentales, o hasta 2.689,20 euros en caso de gran discapacidad.
  • Que la renta más los gastos básicos (luz, agua, gas o gasóleo, teléfono y comunidad) sea más del 35% de los ingresos totales de la unidad familiar.
  • Que el inquilino no tenga en propiedad o usufructo ninguna vivienda, salvo parcialmente por herencia, salvo que sea titular separado o divorciado que no pueda usarla, o que no pueda usarla por no estar adaptada, si es el caso, a discapacidad suya o de otro miembro de la unidad familiar.

¿Cómo se acredita?

El inquilino tiene que presentar al arrendador (grandes propietarios) los siguientes documentos:

  • Si está en desempleo, certificado del INEM o entidad autonómica de empleo en el que conste la cuantía mensual que percibe.
  • Si es autónomo que ha tenido que cesar la actividad, certificado de Hacienda (AEAT) o el competente de su comunidad autónoma.
  • Libro de familia o documento de pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento.
  • En su caso, declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente.
  • Nota simple del registro de la propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
  • Declaración responsable de que cumple todos los requisitos.

Si no puede aportar algunos de los documentos puede sustituirlo por una declaración responsable de que cumple el requisito concreto y tendrá que aportarlo en plazo de un mes desde que finalice el Estado de Alarma.

Si el inquilino se aprovecha de las ayudas sin cumplir los requisitos, será responsable por los daños y perjuicios causados, como mínimo en la cuantía en que se haya beneficiado.

¿Y si el arrendador no es empresa y no tiene más de diez viviendas arrendadas?

En tal caso el inquilino le puede solicitar, hasta el 30 de abril, un aplazamiento temporal en el pago de la renta. El arrendador tendrá que contestar en plazo de 7 días si lo acepta o no, o si propone otra alternativa. El arrendador no está obligado. En caso de que no lo acepte, el inquilino puede acceder a las ayudas que recoge el Real Decreto-ley.

Entonces, ¿cuáles son las ayudas del gobierno a los inquilinos?

Hay que tener claro que, en un primer momento, el gobierno no va a dar dinero a los inquilinos con derecho a quita o aplazamiento. Lo que va a hacer es avalar frente a los bancos los préstamos que pueden pedir para pagar el alquiler. Les llama “ayudas transitorias de financiación”. El inquilino en situación de vulnerabilidad tiene derecho a recibir un préstamo para pagar la renta de hasta seis mensualidades
, a devolver en seis años, sin intereses ni gastos, prorrogables excepcionalmente por otros cuatro más.

Solo para el caso de que el inquilino no pueda hacer frente a la devolución de estos préstamos, el gobierno ha establecido el llamado “Nuevo programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual”, Es decir, primero tiene que pedir el préstamo, y solo si tiene dificultad o no puede pagarlo, por continuar en situación de vulnerabilidad, podrá pedir las ayudas directas. Estas, sí, serán propiamente ayudas sin reembolso, de hasta 900 euros al mes. Las comunidades autónomas decidirán las cuantías exactas.

Otras situaciones especiales

El Real Decreto-ley establece además el llamado “Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables”. Para estas personas se establecen ayudas para darles una “solución habitacional”.

Moratoria de deuda hipotecaria.

El Real Decreto-ley concreta las condiciones exigidas para beneficiarse de la moratoria hipotecaria, ya recogida en el anterior Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo. Puede ver lo más importante en esta entrada.

¿Y los préstamos no hipotecarios?

Para los préstamos al consumo (financiación de vehículos, préstamos personales, financiación de compras), se prevé que las personas en situación de vulnerabilidad, cumpliendo los mismos requisitos que para las hipotecas, tienen derecho a pedir la suspensión de los pagos por tres meses, que podrá ampliar el Consejo de Ministros. La solicitud podrá hacerla hasta un mes después de levantarse el Estado de Alarma. El banco o financiera, acreditados los requisitos, suspenderá el cobro automáticamente, sin que se devenguen nuevos intereses.

El bono social, también para los autónomos

En el artículo 28, el nuevo Real Decreto-ley otorga a los trabajadores autónomos las mismas ventajas que a los trabajadores o desempleados por cuenta ajena, para el “bono social de la luz”. Considera “consumidor vulnerable” a los autónomos que se hayan visto obligados al cese total de su actividad, o la reducción del 75% de la facturación. Ello supone una reducción del 25%, o hasta el 40% en casos severos, en el precio de la electricidad doméstica, mientras dure su situación de vulnerabilidad.

No se podrá cortar el agua, la luz o el gas por impago

Esta medida es para todos los consumidores, no solo los vulnerables. Simplemente hay que acreditar ante la empresa suministradora, por cualquier medio documental, que se trata de la vivienda habitual.

Ayudas a las empleadas y empleados de hogar

Si, como medida de prevención contra la epidemia, una empleada/o de hogar ha dejado de acudir temporalmente a la/s viviendas, o bien se ha extinguido su contrato por despido o desistimiento del empleador durante el estado de alarma, tendrá derecho a un subsidio extraordinario. Este subsidio será el 70% de la base reguladora del sueldo que estuviera cobrando, aplicable íntegramente, si ha dejado de trabajar completamente, o proporcionalmente, si ha dejado de trabajar parcialmente.

Esto se aplicará, tanto si trabaja para una sola casa, como si trabaja en varias. Para acceder al subsidio, hay que presentar declaración responsable de los empleadores, carta de despido, desistimiento del empleador o baja en el régimen especial de empleados del hogar de la Seguridad Social.

Lamentablemente, quedarán fuera de estas ayudas las empleadas del hogar que trabajan sin estar dadas de alta, que son muchas. Véase al respecto nuestra entrada de blog.

Subsidio de desempleo excepcional por fin de contrato temporal

Los trabajadores que durante el Estado de Alarma se vean en el paro por haber finalizado su contrato temporal, y no hayan cotizado suficiente para acceder a la prestación de desempleo, cobrarán un subsidio excepcional de un mes, ampliable por Decreto-ley. La cuantía será del 80% del IPREM, lo que suponen 430,27 euros.

Se puede disponer del dinero de los planes de pensiones

Los parados como consecuencia de un ERTE por la crisis sanitaria, los autónomos o empresarios obligados al cierre, podrán disponer durante seis meses del dinero ahorrado en planes de pensiones, pero solo en cuantía de los salarios o ingresos netos dejados de percibir durante el ERTE o el periodo de cierre obligatorio.

¿Qué ocurre con los billetes de avión, hoteles, viajes, espectáculos, gimnasios, suscripciones, etc.?

Todas estas cosas se han podido ver suspendidas por el Estado de Alarma. En este caso el Real Decreto-ley prevé que
los consumidores pueden pedir la anulación de los contratos o los pedidos en plazo de 14 días, a contar desde el 1 de abril. La empresa prestadora podrá contestar ofreciendo bonos canjeables más adelante u otras alternativas. Si el consumidor no acepta, o como máximo transcurridos 60 días desde que se tuvo que prestar el servicio o la compra, la empresa tendrá que devolver el dinero en plazo de 14 días.

Prohibida la publicidad de juegos de azar y apuestas.

Durante el Estado de Alarma, se prohíbe “cualquier forma de actividad publicitaria difundida por cualquier medio o soporte, destinada a promocionar, de manera directa o indirecta, las actividades de juego”

Medidas de apoyo a los autónomos y pymes

Cotizaciones a la Seguridad Social

Los autónomos de cualquier régimen (normales, profesionales, societarios, agrarios, etc) y las empresas tendrán seis meses para pagar, sin intereses, las cotizaciones de abril, mayo y junio (las empresas), o mayo, junio y julio (los autónomos), siempre que sus actividades no hayan cesado por el Estado de Alarma, o caído su facturación más del 75%. En este caso, se les aplica el Real Decreto-ley 8/2020 (no pagarán las cotizaciones de sus trabajadores y podrán acceder a la prestación extraordinaria por cese de actividad).

También podrán pedir el aplazamiento de deudas con la Seguridad Social que tuvieran que ingresar entre abril y junio (siempre que no tengan ningún otro aplazamiento en vigor), pagando el 0,5% de interés

Suministros de electricidad y gas

Los autónomos y empresas podrán suspender sus contratos, cambiar de comercializadora, modificar la potencia contratada, caudal de gas, etc., sin penalización ni coste alguno. Cuando termine el Estado de Alarma, tendrán plazo de 3 meses para reactivar el contrato y volver a modificar la potencia, caudal, etc. La compañía tendrá un plazo de 5 días naturales para hacerlo, también sin coste alguno.

También podrán solicitar la suspensión del pago de las facturas de estos suministros, correspondientes al periodo de duración del Estado de Alarma, y prorratear su importe en las facturas de los seis meses siguientes.

Donaciones al Estado

Cualquier empresa o particular podrá hacer donaciones al Estado, en dinero, suministros, inmuebles, etc., para la financiación exclusiva de los de la emergencia de salud pública en relación con el COVID-19 en España

Otras medidas administrativas

Se suspenden los plazos de recursos administrativos y tributarios, así como los de prescripción y caducidad de acciones.

Se prorrogan los contratos de personal docente e investigador en las universidades y en el Sistema Nacional de Salud

Hasta aquí lo más esencial para consumidores, autónomos y pymes. Si tiene alguna duda, consulte con los especialistas de LOTISSE

SUSPENSION DE ACTUACIONES SEGUNDO DIVIDENDO DIGITAL

El Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital ha comunicado a instaladores y colegios de administradores de fincas la decisión de suspender, hasta que se aprecie que se dan las condiciones adecuadas, las actuaciones de cambios directos de canal radioeléctrico que aplican a los centros en los que no se realiza simulcast. Esta medida se ha tomado con el objetivo de garantizar que la recepción de un servicio tan importante como la televisión digital terrestre no pueda verse afectada en estos momentos, evitando la necesidad de realizar resintonizaciones en los televisores de los ciudadanos.

Razones sanitarias

En lo que se refiere a las actuaciones de adaptación de instalaciones colectivas de recepción que se realicen durante este periodo de crisis sanitaria del COVID-19, se debe evitar la necesidad de resintonizaciones en los televisores, a fin de no ocasionar movimientos innecesarios de personas en visita a los domicilios. Por este motivo, no se podrán retirar de las cabeceras de las instalaciones colectivas de recepción de TV los canales radioeléctricos que se abandonan al incorporar los nuevos que los van a sustituir, debiendo quedar ambos en servicio, para que no se vea afectada la recepción del servicio de televisión por los ciudadanos. Esto requerirá la realización de una segunda actuación, a realizar una vez que la situación se normalice.

Dudas y anuncios en la tele

Dada la emisión durante estos días de anuncios por televisión, relativos a la resintonización de los aparatos, que probablemente estarían programados antes del Estado de Alarma, que pueden inducir a confusión, hay que reiterar que no es necesario resintonizar, y no se debe solicitar visita de instaladores por tal motivo, mientras dure el Estado de Alarma.

Acceda aquí a la comunicación del ministerio

Acceda aquí a la comunicación del canal instalador

Expediente de Regulación Temporal de Empleo y Coronavirus COVID-19

El gobierno acaba de anunciar un paquete de medidas normativas y la movilización de recursos públicos (Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo) para paliar los efectos de la epidemia de coronavirus COVID-19.

Sectores más afectados

Sectores como el comercio, la hostelería, el turismo, la enseñanza privada y concertada, el deporte, etc., son los más afectados, porque han visto totalmente paralizada su actividad.

La pregunta que se hace el pequeño empresario y el autónomo es: ¿cómo soluciono esta situación excepcional? ¿Qué hago con los trabajadores, si no puedo afrontar sus salarios?

El ERTE

La respuesta es plantear un ERTE (Expediente Temporal de Regulación de Empleo) para su actividad o empresa. Los trabajadores se verán cubiertos por la prestación de desempleo, mientras dure esta situación excepcional, y el pequeño empresario o autónomo evitará la quiebra.

Para ello, en este caso planteará un ERTE por causas temporales de fuerza mayor (aquellas debidas a cusas como incendios, terremotos, inundaciones, o cualquier otra causa que dimane de un hecho externo ajeno a la esfera de actividad del empresario, siendo situaciones imprevisibles o inevitables). La resolución de la autoridad laboral se dictará, previas las actuaciones e informes indispensables, en el plazo de cinco días desde la solicitud y deberá limitarse, en su caso, a constatar la existencia de la fuerza mayor alegada por la empresa.

La reducción temporal de jornada

Otra posibilidad es plantear, por la misma causa de fuerza mayor, una reducción temporal de jornada, entre un 10% y un 70% de la habitual. La medida se encuentra regulada en el art. 47.2 del Estatuto de los Trabajadores, que establece como causas de reducción de la jornada de trabajo,  las económicas, técnicas, organizativas o de producción, y  las originadas por razones de fuerza mayor.

La elección de una u otra fórmula va a depender de la gravedad de la situación en que se encuentre la empresa o el autónomo.

Los autónomos

En cuanto al autónomo, por ahora seguirá pagando la cuota mensual a la seguridad social, salvo cese de su actividad por fuerza mayor. Sin embargo, si plantea un ERTE, no pagará las cotizaciones de sus empleados mientras dure esta situación. Se suaviza el acceso a la prestación extraordinaria por cese de actividad, cuando hayan tenido que cerrar sus establecimientos o suspender sus servicios. Su facturación deberá haber caído un 75% en relación con el semestre anterior.

Además de lo anterior, se han aprobado medidas para el aplazamiento de impuestos, se han interrumpido plazos de procedimientos administrativos y judiciales, etc.

¿Cómo hacerlo?

¿Demasiada información? ¿Es usted autónomo o pequeño empresario? ¿Necesita plantear un ERTE o acogerse a las medidas del gobierno? ¿No sabe cómo hacerlo?

Pinche aquí si quiere saber cómo le ayudamos.

CONFINAMIENTO POR CORONAVIRUS COVID-19 Y CONVIVENCIA: VECINOS Y FAMILIA

Durante el actual periodo de confinamiento domiciliario, es esencial seguir las recomendaciones sanitarias para evitar la propagación de la epidemia. Por la falta de precedentes, los aspectos sociales y psicológicos del encierro al que nos sometemos también importan.

Como seres sociales que somos, es previsible que el aislamiento prolongado en nuestra vivienda pueda  provocar estados de nerviosismo, angustia o hastío. Pueden surgir roces, tanto con vecinos como con las personas con las que convivimos dentro de la casa.

Respete a los vecinos

Al estar prácticamente las 24 horas del día dentro de la casa, la sensibilidad a ruidos, vibraciones y golpes es mayor, por lo que le recomendamos siga estas normas:

– Respete las horas de descanso, evitando el volumen alto en los aparatos de música o televisión.

– Para realizar la limpieza, mover muebles, poner lavadoras o lavavajillas, o realizar tareas de bricolaje con uso de taladros, compresores, martillos, etc., hágalo entre las 09:00 y las 14:00 horas, y entre las 17:00 y las 20:00 horas.

Familia y niños

Y en cuanto a la convivencia, hábitos y rutinas en el interior de la vivienda, particularmente cuando hay
niños, siga las recomendaciones del Consejo General de Psicólogos de España.  En estos dos enlaces hemos recogido sendas recomendaciones muy útiles.

Consejos para la población en general

Consejos cuando hay niños

 

Coronavirus COVID19 y comunidad de propietarios

#quedatencasa

Consejos de los Administradores de Fincas colegiados para garantizar el correcto funcionamiento de los edificios.

La actividad profesional de los Administradores de Fincas resulta hoy más esencial que nunca. En estas fechas en las que el conjunto de la población debe quedarse en casa es imprescindible garantizar todos los servicios comunitarios (suministro de agua, energía, calefacción, correcta accesibilidad, telecomunicaciones…).

Con relación a tu comunidad de propietarios sigue estas normas:

  • También en tu edificio hay que mantener la distancia de seguridad (mínimo un metro).
  • Usa el ascensor lo imprescindible, la escalera te ayudará a estar en forma. Si se usa el ascensor no más de un usuario por proximidad. Y pulsar el botón de destino con el dedo protegido.
  • Está prohibido el uso de las zonas comunes tales como jardines, parques infantiles, bancos, aparatos deportivos, zonas de recreo, piscinas, solariums, así como los recintos o espacios cerrados destinados a reuniones en las Comunidades.
  • Es aconsejable que los conserjes y porteros realicen sus tareas básicas en las primeras horas del día y posteriormente permanezcan en la conserjería realizando ronda de control cada cierto tiempo.
  • Al realizar las tareas de limpieza y mantenimiento todo el personal al servicio del edificio empleados, limpiadores, vigilantes, personal de mantenimiento, debe observar las medidas de protección necesarias (lavado de manos frecuente, uso de guantes, mascarillas…) en especial en las zonas más sensibles (pomos de las puertas, botoneras de los ascensores, porteros automáticos, pasamanos etc.).
  • Todas las reuniones de comunidades de propietarios deben aplazarse.
  • Si se pide comida a domicilio, al manipular billetes y monedas lavar las manos antes del pago y posteriormente de manera inmediata.
  • El mejor antiséptico es el agua con jabón, recomendable en áreas domésticas.
  • Si se toca o acaricia una mascota de un vecino, lavar inmediatamente las manos, aunque no esté definido que se transmita desde los animales.
  • Tranquilos con los asuntos pendientes: todos los trámites administrativos y procesales están paralizados.

Depende de ti, depende de todos

La escritura de Obra Nueva y los Estatutos: mejor juntos que separados

El diseño, ejecución y venta de una promoción inmobiliaria es un proceso muy complejo, que implica numerosas gestiones, trámites y autorizaciones. El empresario promotor descansa cuando todo está en marcha, pero hay un elemento del proceso al que habitualmente no se presta la atención debida: la escritura de Obra Nueva y División HorizontalOtorgamiento de Escritura (ONDH). Este documento, junto con las normas o estatutos, o el proyecto de edificación, constituyen el denominado Título Constitutivo (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).

La Escritura…

Cuando la construcción está solo en proyecto, o solo en ejecución, el promotor otorga este documento esencial, que describe la edificación, su configuración, zonas y servicios comunes. A continuación relaciona cada una de las fincas en que se dividirá (vivienda, piso, plaza, local, trastero, etc.). Indica superficies, linderos y cuotas de participación. Esta descripción determinará por una parte los valores de cada finca a efectos de venta, catastrales o tributarios. Por otra parte, fijará los porcentajes Edificio terminadode contribución a los gastos de mantenimiento y conservación del conjunto de edificación (coeficientes o cuotas de participación).

 

Habitualmente, la escritura de ONDH se despacha con unas sencillas normas de comunidad. Estas disposiciones, con frecuencia, se limitan a exonerar de determinados gastos a los locales comerciales, y autorizar que éstos puedan ser segregados o agrupados sin necesidad de consentimiento de la futura junta de propietarios. Todo lo demás, en cuanto al régimen de la futura comunidad, se suele dejar a lo que la junta de propietarios apruebe en el futuro.Obra en ejecución

…puede mejorarse…

Esta forma de proceder es, digamos, suficiente, pero se puede hacer mejor. En el momento de otorgarse la escritura de ONDH pueden regularse todos los aspectos importantes del funcionamiento de la comunidad en el futuro. De esta forma se asegura el carácter y categoría que el promotor ha querido imprimir a la edificación. Así se evitan a los Partiturafuturos compradores muchos quebraderos de cabeza y debates interminables, por falta de regulación. Una buena escritura de Obra Nueva es como una buena partitura de música.

 

Por ello, cuando se otorga la escritura de ONDH es conveniente no limitarse a insertar unas cuantas normas, sino añadir un texto completo de Estatutos. Se evitarán todas las situaciones que en el futuro pueden ser objeto de controversias importantes en las juntas de propietarios.

… con unos buenos Estatutos.

Por ejemplo, puede determinarse que la duración de los cargos sea de dos años, en lugar de uno; puede establecerse Notaría modernaque ciertos gastos se repartan de forma lineal, en lugar de proporcional (por ejemplo el mantenimiento de la piscina, o la vigilancia); puede regularse el modelo y color de rejas o toldos, el uso de las terrazas, patios, jardines o zonas deportivas, y un largo etcétera de situaciones que, a buen seguro, surgirán en el futuro.

 

Si se propone iniciar una promoción residencial o comercial, no Zona ajardinadadude en consultar con nuestros especialistas para todo lo referente a la Obra Nueva, Estatutos y Comunidad.

 

Antonio Ramírez Anaya

Abogado

El Segundo Dividendo Digital

El Segundo Dividendo Digital es el proceso a través del cuál se libera la banda de 700 megahercios del espectro radioeléctrico para desplegar en ella las redes de telecomunicaciones 5G. Esto no implica una pérdida de canales, simplemente un desplazamiento en la frecuencia. Este proceso es obligatorio para toda la Unión europea y debe estar disponible antes del 30 de junio de 2.020.

Dicha transformación se realizará de forma escalonada en todo el territorio nacional, es decir, se hará poco a poco en las diferentes regiones de España. En 19 municipios de Sevilla ya comenzó en septiembre de 2.019 el cambio de frecuencias, quedando el resto de los municipios (unos 85) pendientes para hacerlo en el primer trimestre del 2.020.

Cómo ocurrió con el Primer Dividendo Digital, el Gobierno ofrece ayudas económicas para los edificios que deban acogerse a esta medida. Estas subvenciones oscilarán entre 104,30€ y 677,95€ dependiendo de la infraestructura de recepción de televisión afectada por este proceso y se podrán solicitar hasta el 30 de septiembre de 2.020. Únicamente podrán beneficiarse de estas ayudas las comunidades de vecinos (o intercomunidades), ya que las viviendas individuales no se verán afectadas (sólo deberán resintonizar sus televisores), y se hace a través de la página web del Ministerio de Economía y Empresa (únicamente se puede tramitar de forma telemática), cumplimentando el formulario y aportando la documentación que en cada caso sea exigible. Dicha documentación debe ser gestionada por un representante, pudiendo actuar como tal el presidente, el administrador o incluso el instalador de telecomunicaciones.

Gastos deducibles para el autónomo. Solucione sus dudas (parte 1)

La Agencia Tributaria ejerce un control cada vez mayor sobre las declaraciones de impuestos de los autónomos. ¿Cuáles son los gastos que puede deducirse?

Primera parte

Desde el departamento de Asesoría de Autónomos y Pymes de De Juan & Asociados nos disponemos a abordar este tema que tantas dudas y consultas  genera en el autónomo.

En los últimos tiempos venimos observando  un aumento significativo de la presión fiscal, que se traduce en más controles y revisiones por parte de la Administración Tributaria, dirigidos a comprobar la correcta deducción en el IRPF de los gastos en la determinación del rendimiento neto de la actividad de los empresarios y profesionales, personas físicas, titulares de negocios o actividades. Estos contribuyentes presentan una doble casuística: el ámbito personal y el empresarial, por lo que es frecuente la comprobación de que no se transfieran gastos de un ámbito al otro.

Es por este motivo que hoy nos centraremos en la revisión de forma más detallada en las obligaciones a cumplir a la hora de proceder a determinar el rendimiento neto y el criterio de imputación de ingresos y gastos que se deben utilizar en su actividad.

Este proceso de revisión y control se inicia muchas veces con el requerimiento de la aportación de los libros registros de carácter obligatorio, posteriormente se aportarán las facturas justificativas que sean de interés para los órganos de gestión tributaria de la AEAT, y en función de si la deducción se considera correcta o no, puede generarse una propuesta de liquidación provisional del IRPF correspondiente al ejercicio objeto de corrección, que será la nueva liquidación propuesta por la administración teniendo en cuenta su criterio de deducciones.

Por esto desde De Juan & Asociados creemos muy importante revisar una vez más qué gastos son deducibles y qué condiciones deben cumplir. En primer lugar, los requisitos a cumplir de forma general para los gastos son:

  • Que estén contabilizados/registrados en los libros registros de los empresarios.
  • Que estén justificados documentalmente (mediante factura o documento equivalente).
  • Imputación temporal en la Base Imponible del IRPF del periodo en el que se han devengado.
  • Los gastos deberán estar correlacionados con los ingresos, es decir, el gasto deberá tener relación directa o indirecta con los ingresos o con alguno de los activos afectos a la actividad. 

Son deducibles los gastos, siempre que tengan que ver con la actividad económica realizada, relativos a:

  • Compras y consumos
  • Gastos de servicios profesionales
  • Las primas de seguros
  • Suministros como el consumo de gas, electricidad y agua, arrendamientos y cánones y gastos de manutención
  • Conservación y reparación, distinguiéndose los que se consideren mayor valor de los inmovilizados
  • Transportes
  • Material de oficina
  • Gastos de comunicación
  • Servicios de asesoría
  • Relaciones públicas y publicidad
  • Tributos
  • Gastos de personal
  • Seguridad Social a cargo de la empresa (cotizaciones de los empleados, así como del propio empresario)
  • Otros gastos laborales
  • Gastos financieros y 
  • Dotaciones a la amortización

Los empresarios profesionales mayoritariamente determinan el rendimiento siguiendo el régimen de estimación directa ya sea en su modalidad Normal (referido a la normativa del Impuesto de sociedades) o bien en la modalidad Simplificada, similar a la anterior pero con algunas especialidades para las amortizaciones, la aplicación del deterioro por insolvencias de forma global según el saldo a final de ejercicio y también pueden incorporar por provisiones y gastos de difícil justificación la deducción de un 5% del rendimiento neto con el límite de 2.000€.

Continúa en segunda parte…