Morosos en la comunidad. ¿Monitorio o verbal?

El impago de cuotas es un problema que con mucha frecuencia acaba en el juzgado. Las comunidades de propietarios tienen que afrontar sus gastos y no pueden esperar a que los vecinos morosos paguen voluntariamente. Llegado el momento de reclamar judicialmente estas deudas, ¿Qué procedimiento es más adecuado?

El origen del procedimiento monitorio.

La Ley 8/1999, de 6 de abril introdujo una modificación muy importante en la Ley de propiedad Horizontal, dando (solo en parte) satisfacción a una antigua reivindicación de comunidades, administradores y abogados especializados. No era otra que la introducción del procedimiento monitorio como vía rápida para el cobro judicial de deudas. Este sistema se importó del derecho europeo (alemán, francés, italiano o belga), que tradicionalmente contaba con un proceso abreviado, en esencia similar al juicio ejecutivo del derecho español. Fue necesaria una iniciativa legislativa popular, promovida por los administradores de fincas, con la obtención de más de 700.000 firmas, para hacerlo realidad.

Gracias a esta iniciativa pionera, posteriormente la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil adoptó el procedimiento monitorio con carácter general en el derecho civil español para el cobro de “deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible…”. Se regula en sus artículos 812 a 818.

¿Es eficaz?

Al cabo de más de veinte años, ¿Ha conseguido el juicio monitorio resolver el problema de la morosidad en las comunidades? Sin duda, ha contribuido a agilizar las reclamaciones de deuda en muchos casos, pero en otros muchos, no. ¿Cuál es la explicación?

Para presentar una demanda de juicio monitorio basta con la certificación de un acuerdo en junta de propietarios, aprobatorio de la deuda del moroso, y un requerimiento previo fehaciente. Admitida la demanda, el juzgado da traslado al deudor y lo emplaza por veinte días hábiles a que pague o se oponga, transformándose en este caso en juicio verbal u ordinario, según la cuantía. Si no paga ni se opone, el acreedor puede solicitar directamente el despacho de la ejecución contra el deudor, que tendrá que abonar además los honorarios de letrado y procurador (con los límites del art. 394 LEC), y el coste del requerimiento previo, con independencia de la cuantía reclamada, haya pagado o no voluntariamente al requerirle el juzgado.

Hasta aquí, todo perfecto, pero la realidad es que en muchas ocasiones, los plazos pueden eternizarse debido a innumerables causas:
• Lentitud del juzgado en admitir a trámite la petición inicial y dictar el requerimiento previo al deudor.
• Imposibilidad de entregar personalmente el requerimiento de pago, tras ser fallidos varios intentos en diferentes domicilios, que termina en su publicación en el tablón del juzgado.
• Lentitud del juzgado en despachar la ejecución, una vez transcurrido el plazo.
• Imposibilidad de entregar personalmente el despacho de ejecución, tras ser fallidos varios intentos en diferentes domicilios, que termina en su publicación en el tablón del juzgado.

Y mientras tanto, la deuda sigue aumentando. Para cuando se consigue despachar la ejecución, pueden acumularse meses, e incluso más de un año. Pero, sobre todo, el problema es que la demanda de ejecución se limitará a la cuantía que consta en la petición inicial, es decir, la que se aprobó en una junta de propietarios de hace meses o más de un año. Quedarán fuera todas las mensualidades posteriores, que habrá que reclamar en un nuevo procedimiento.

La ventaja del juicio verbal.

Aquí es donde entra la ventaja del juicio verbal. Pese a que los trámites de admisión y emplazamiento del demandado puedan sufrir los mismos retrasos que en el procedimiento monitorio, las cuotas de comunidad que se van devengando posteriormente a la presentación de la demanda, se irán acumulando, de forma que, si hay vista por haberlo pedido las partes, se obtendrá condena al pago de la deuda a ese mismo día, y si no la hay, la cuantía se podrá actualizar antes de dictarse sentencia. Respecto a las costas, se podrán recuperar los honorarios de letrado y procurador si la cuantía de la sentencia es superior a 2.000 euros.

En conclusión:

Siempre y cuando los juzgados correspondientes (y su servicio de notificaciones) funcionen aceptablemente rápido, o cuando no se prevea que la deuda va a incrementarse durante el trámite, es más ventajoso el juicio monitorio. En cualquier otro caso, y especialmente si la deuda es superior a 2.000 euros (por las costas), es más conveniente el juicio verbal. Si la cuantía supera los 6.000 euros, por una parte puede ahorrarse la audiencia previa del juicio ordinario, pero por otra parte dependerá de si la deuda se va a incrementar mucho o no durante el trámite. Dependerá de cada caso.

Raquel Fernández Pérez

Abogada

Comunidad de propietarios y video vigilancia

¿Puede una comunidad de propietarios instalar cámaras?

La respuesta es sí. Para ello se requiere que haya una aprobación por parte de los propietarios que conlleve que 3/5 partes de las cuotas voten a favor (artículo 17.3 Ley Propiedad Horizontal). Desde la entrada en vigor de la Ley Ómnibus (Ley 25/2009), ya no hay obligación de que la empresa que lleve a cabo la instalación del sistema de videovigilancia esté registrada en el Ministerio del Interior como empresa autorizada, aunque la contratación de un servicio de videovigilancia externo o la instalación de las cámaras por un tercero no exime a la comunidad del cumplimiento de la legislación de protección de datos. Siendo calificadas las multas o infracciones por no cumplir con la LOPD en función de la infracción de que se trate en: leve, grave o muy grave.

¿Qué imágenes puede captar? ¿Visionado directo o grabación?

Vamos a diferenciar sí nos encontramos ante equipos de visionado en directo o equipos de grabación, destacando en ambos casos que las cámaras solo podrán captar imágenes de las zonas comunes de la comunidad. No podrán captarse imágenes de la vía pública a excepción de una franja mínima de los accesos al inmueble. Tampoco podrán captarse imágenes de terrenos y viviendas colindantes o de cualquier otro espacio ajeno. Si se utilizan cámaras orientables y/o con zoom, será necesaria la instalación de máscaras de privacidad para evitar captar imágenes de la vía pública, terrenos y viviendas de terceros.

  • Imágenes en directo: Para el caso de equipos de visionado en directo las personas autorizadas deben ser los designados por una empresa de seguridad privada, Ley de seguridad privada que establece en su art. 42.1: “Cuando la finalidad de estos servicios sea prevenir infracciones y evitar daños a las personas o bienes objeto de protección o impedir accesos no autorizados, serán prestados necesariamente por vigilantes de seguridad o, en su caso, por guardas rurales.” Por tanto, aquellas que sean tomadas en directo, pueden ser vistas por un vigilante de seguridad, pero según la determinación, otro personal profesional como es el caso de los/las conserjes, podrían acceder a las imágenes siempre que la finalidad no sea la de vigilancia, como es el caso de la finalidad de la utilización de cámaras o videocámaras para la comprobación del estado de instalaciones o bienes, el control de accesos a aparcamientos y garajes, o las actividades que se desarrollan desde los centros de control y otros puntos, zonas o áreas de las autopistas de peaje. Estas funciones podrán realizarse por personal distinto del de seguridad privada.
  • Imágenes grabadas: El acceso a las imágenes estará restringido a las personas designadas por la comunidad de propietarios. En cualquier caso, para poder solicitar la grabación captada por una cámara de seguridad en una comunidad, es necesario que exista previa denuncia. Las imágenes serán conservadas durante un plazo máximo de un mes desde su captación y se utilizarán para denunciar delitos o infracciones que se acompañarán a la denuncia y será posible su conservación para ser entregadas a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad o a los Juzgados y Tribunales que las requieran. No podrán utilizarse para otro fin.

Legislación aplicada: Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales, Ley 5/2014, de 4 de abril, de Seguridad Privada, Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal y Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modificación de diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio.

Francisco de Asís Sillero

Abogado

 

¿Puedo colocar una bandera en mi balcón?

Durante los últimos años y por diversos motivos, es cada vez mas frecuente que se vean colocadas banderas en la parte exterior de las viviendas de nuestras ciudades. En este artículo analizaremos la legalidad de este comportamiento.

¿Dentro o fuera de la fachada?

 

En primer lugar, hay que determinar si la bandera se ha colocado en el balcón sobre la fachada o bien si está colocada por dentro de la vivienda, aunque sea visible desde el exterior por una ventana. En este último caso, al estar dentro de la propiedad privada y siendo un espacio privativo, la comunidad no puede obligar a su retirada.

 

Ahora bien, en caso de estar ubicada sobre la fachada, la cuestión es mas compleja, ya que desde el punto de vista legal, la colocación de banderas en la parte exterior de los balcones se entiende como alteración de un elemento común, por lo que la comunidad debe autorizar cualquier modificación que se produzca en el mismo.

 

-Al respecto y con el fin de clarificar si los mencionados elementos (fachada y balcones) tienen la consideración de elementos comunes, debemos mencionar la STS de 10-10-2007 «el concepto de fachada, que el art. 395 CC incluye entre los elementos comunes, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores no puede aplicarse con un criterio puramente arquitectónico, sino que la determinación de cuáles son los elementos de la fachada que tienen este carácter común debe hacerse ponderando si son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio (STS de 18 de enero de 2007), examinando si forman parte de la estructura del edificio o valorando si afectan a su configuración externa determinante de su apariencia, tomando en consideración el uso a que están destinados cada uno de estos elementos y los locales a que afectan».

Los balcones son elemento común

También es significativa la STS 18-01-2007 que establece que «los balcones, así como las galerías y miradores, además de formar parte inseparable de su fachada hacen la función de muro delimitador de los pisos al exterior, y son, obviamente, elementos necesarios para el uso y disfrute del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil».

 

Por todo lo expuesto, habiendo aclarado que la fachada y balcones son un elemento común, puede surgir la duda de qué trámites son necesarios para colocar una bandera de manera legal en la fachada o balcón del edificio.

 

En este punto, debemos aclarar que es necesario contar con un acuerdo de junta, previa convocatoria en la que se incluya la colocación de las banderas en la fachada exterior como un punto mas del orden del día, de manera que todos los vecinos conozcan previamente el contenido de la reunión y puedan realizar las alegaciones u objeciones que estimen pertinentes.

Acuerdo de junta

 

Con respecto a la mayoría necesaria para aprobar el acuerdo, hemos de mencionar que hasta la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada en virtud de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la jurisprudencia exigía el requisito del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, por afectar la modificación de un elemento común a las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos. Sin embargo, tras la entrada en vigor de la citada reforma, se suavizó el requisito de la unanimidad, por lo que conforme a lo establecido en la nueva redacción del artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, únicamente es necesario que voten a favor del acuerdo la mayoría de tres quintos de propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Por último, pese a que se cuente con el acuerdo favorable en junta según las mayorías necesarias, también hay que examinar la normativa urbanística y municipal al lugar donde esté situado la finca, pues si se da el caso de que el inmueble esté clasificado como histórico o artístico, es muy probable que existan restricciones para realizar alteraciones estéticas en la fachada.

Antonio Ramírez Anaya

Abogado

 

¿Qué ocurre con las juntas de propietarios durante la pandemia?

Como consecuencia del actual Estado de Alarma, se han visto afectadas las juntas de propietarios. Primero, por la imposibilidad de reunirse y, posteriormente, por las limitaciones establecidas por las administraciones competentes en cada territorio, en cuanto al numero máximo de personas.

Lagunas legales

La actual normativa que regula las CCPP es la Ley de Propiedad Horizontal de 1.960 y, pese a las reformas, ésta resulta simplemente parcheada y no adaptada a las especiales circunstancias.
Salvo en Cataluña, cuya ley especial (desde 2015) permite la celebración de juntas telemáticas, en el resto de comunidades rige la obligatoriedad de juntas presenciales. Sin embargo, dada la prolongación de las restricciones sanitarias para reunirse más de 10, 6 o 4 personas en los distintos períodos de vigencia del estado de Alarma, en determinadas situaciones, especialmente urgentes, se está utilizando este recurso en todo el territorio del Estado. La voluntad no es la de prohibir este tipo de juntas, pero por el momento no están contempladas.

El concepto de «presencialidad» y los medios telemáticos

Más allá de que pueda usarse como instrumento o herramienta para poder gestionar necesidades de la comunidad con los representantes de esta, al realizar una junta ordinaria o extraordinaria en la comunidad nos encontraríamos con el problema de la presencialidad; la Ley establece que se concurre de manera personal, ¿es eso presencial? ¿Y que ocurriría a su vez con las representaciones otorgadas?
La Ley garantiza el derecho de asistencia, voz y voto a los propietarios, luego, ¿qué ocurriría con quien no disponga de medios telemáticos de acceso? Claramente se le estaría limitando su capacidad de participar, cuestión esta que podría ser impugnable ante un tribunal, mas aún si se trata de un acuerdo lesivo para la persona que no comparece en la junta.

Las sociedades de capital pueden realizar este tipo de celebraciones de juntas, pero esto no es aplicable por analogía a las CCPP, al ser éstas entes sin personalidad jurídica.

Además, si no tengo medios telemáticos, o en caso de existir limitación de reunión ¿podría acudir a la junta mediante representación? La respuesta es: solo si voluntariamente lo decido, pero no puedo ser obligado, ya que, de ser así, se me estaría privando de derecho de voz y esto no puede hacerse si existe un interés legitimo por parte del propietario en acudir a la junta.
La delegación de voto por tanto solo puede ser voluntaria y en ningún caso exigirse o coaccionarse.

¿Celebrar o no celebrar?, he aquí el dilema

El hecho de convocar y celebrar una junta superando las restricciones puede dar lugar a infracciones de tipo legal, pues se estaría incurriendo en contravención de las normas que regulan la situación sanitaria, se podría incurrir en responsabilidad civil e incluso penal por desobediencia. Si se supera el aforo, procede desconvocar la junta, y no limitar el acceso y permitir celebrarse solo con “los primeros que lleguen”.

Pero la comunidad no se puede parar. Pese a la situación sanitaria y las dificultades de celebrar juntas, tiene que seguir funcionando. Es un ente vivo y tiene constantes necesidades. Por ello recomendamos adaptarse a las necesidades de cada comunidad, aplicando la mejor “ lex artis” por parte del administrador. Y en cuanto a la gestión de las incidencias, ajustarse a cada momento y aprovecharse de las posibilidades de actuación que la LPH concede al presidente para velar por el buen fin y estado de la comunidad.

En las comunidades en las que exista junta directiva o vocales, con su capacidad de decisión delegada, cabe que este órgano pueda reunirse válidamente y adoptar decisiones de gestión. No existe en el espíritu de la Ley un veto a las reuniones telemáticas, pero la celebración de estas debe de estar justificado o existir un interés legítimo y cabe siempre que el vecino que no pueda acudir pueda impugnar la celebración de la misma.

¿Hay otras alternativas?

Una alternativa a la celebración de una junta presencial es una suerte de convocatoria donde se incluye el orden del día y en el que se facilita un plazo en el que los propietarios mediante una consulta vinculante se manifiestan sobre los distintos puntos. Nos encontraríamos con una falta de deliberación, si bien se permitiría un funcionamiento excepcional en caso de necesidad.
Hay que recordar que el administrador carece de la capacidad para tomar acuerdos, y solo la junta tiene esta atribución, puntual y temporalmente el presidente puede tomar decisiones si bien no debe esta situación demorarse indefinidamente en el tiempo.

Si no hay junta, ¿cómo se renuevan los cargos?

Por lo que respecta a la renovación de los cargos y que en la Ley se fija en un año, esta no soluciona su posible caducidad. En Cataluña se entienden automáticamente prorrogados.
Es prudente una renovación tácita de los cargos si las circunstancias lo exigen con el fin de evitar una posible indefensión de la CCPP, existe ya jurisprudencia en este sentido. El fin de esta situación es en todo caso actuar en beneficio de la comunidad.
El cargo de presidente conlleva igualmente obligaciones; si la no celebración de juntas implica la imposibilidad de presentar cuentas es conveniente que estas sean informadas, no incurriendo igualmente en este sentido en posibles responsabilidades por falta de información.

Respecto de velar por la tesorería y las obras necesarias de reparaciones urgentes, si estas no pueden ser tratadas en junta, el presidente está autorizado para actuar en todo caso en beneficio de la comunidad, tomando las decisiones que impliquen reparación, aún cuando ello implique la necesidad de emitir derrama, dejando para un momento posterior la ratificación de dicho acuerdo ( ojo, no hablamos ya del debate y aprobación en este momento, solo de su ratificación). Lógicamente consideramos necesario el envío a los comuneros de la correspondiente circular informativa.

¿Y el resto de gestiones?

Para el caso de actuaciones judiciales o ante administraciones que impliquen la adopción de previo acuerdo en junta, esta situación solo podrá solucionarse:

  • En el caso de reclamaciones por falta de pago, retrotrayéndose a acuerdos anteriores de aprobación de saldos o mediante la interposición de juicios declarativo.
  • Con respecto a las administraciones, si estas exigen un acuerdo tácito, como puede ser en la solicitud de subvenciones, y una mayoría cualificada ( p.e. instalación de ascensor y su tramitación de subvención), este acuerdo solo podrá adoptarse actualmente mediante la presencia por representación, con la problemática que ya hemos expuesto.
  • Para cuestiones relativas a contrataciones o ceses en la comunidad, (mantenimientos de todo tipo, seguros, administrador etc), si no se ha facultado expresamente al presidente, la legitimación le corresponde a la propia Junta, por lo que habría que esperar a poder celebrarse.

A modo de resumen, las juntas presenciales pueden celebrarse si la ocasión lo requiere, pero siempre bajo las normas administrativas vigentes; las juntas de carácter telemático no están contempladas, son fácilmente impugnables y carecen de rigor jurídico, aunque pueden ser un buen instrumento de ayuda y control de la gestión. En uno y otro caso, acudir a la junta mediante representación no puede ser nunca una obligación, si no una mera recomendación.
Igualmente, el presidente tiene un margen de actuación en representación de la junta que le permite poder realizar cuantas gestiones de carácter ordinario sean necesarias para el normal desarrollo de la vida de la comunidad.

Oscar Artero

Abogado

LA REPRESENTACIÓN EN JUNTAS DE PROPIETARIOS

En derecho, podemos definir la representación  como aquella relación jurídica que se produce cuando se confía a una determinada persona, a la que se denomina representante, la facultad de actuar y de decidir, dentro de unos límites determinados, en interés y por cuenta de otra persona, a la que se le denominará representado.

En el caso concreto de las juntas de Propietarios, la representación se produce cuando un propietario no puede asistir a la junta y delega su voto en otra persona, sea ésta o no propietaria de alguna finca en el edificio. Con las limitaciones de aforo y otras medidas sanitarias contra la propagación del COVID-19, la representación es actualmente una fórmula eficaz para participar en una junta de forma no presencial.

La representación, está regulada en el art 15.1  de la l.p.h  que establece : “La asistencia a la junta de propietarios será personal o por presentación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario “.

Será necesario hacer una primera distinción:

Representación Legal: Para aquellos casos en que una persona ejerza la representación legal de otra, casos de personas incapaces, tutores legales, menores sujetos a patria potestad, etc., pero también los representantes legales de sociedades, asociaciones y otras entidades públicas ó privadas. En este caso la Comunidad podrá exigir que el representante aporte la oportuna documentación que  justifique esta representación.

Representación Voluntaria. Es aquella por la cual una persona representa a otra, ante la Junta de Propietarios. El propietario otorgará   escrito  a un tercero para que acuda en su nombre a la reunión.

 

Haremos a continuación algunas consideraciones de interés de la representación en el ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal.

En principio es necesario que la representación sea por escrito. Incluso se admite la otorgada por medio de correo electrónico. No obstante, si se produce de forma verbal y los asistentes a la Junta admiten tal hecho, también tendría validez.

Para formalizar la representación, el propietario, identificándose correctamente, deberá firmar un documento en el que se incluya el nombre y el DNI de la persona que lo va a representar, así como la reunión para la que tiene validez esa representación.

Puede la representación estar limitada a una junta en concreto pero cabe también representación más amplia para amplios periodos o hasta que esta representación sea revocada.

No es necesario que la representación sea con poder Notarial, ni adjuntando copia del DNI del representado; la LPH no lo contempla.

Cuando una determinado inmueble pertenece a varios propietarios, se computa un solo voto, debiendo nombrar un representante para asistir a las Juntas.

Art 15.1 l.p.h ; Si algún piso o local perteneciese “pro indiviso” a  diferentes propietarios estos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.

En el caso de cónyuges o ex-cónyuges que tengan la finca en gananciales o proindiviso, podrían hacerlo los dos, aunque con un solo voto. Si no existe acuerdo y ambos quieren votar y lo hacen en diferente sentido, el voto quedará anulado.

También pueden ejercer la representación el Secretario y el Presidente de la Comunidad, no existe límite legal.

La ley de Propiedad Horizontal no establece ningún límite respecto al número de representaciones. Por tanto, un propietario o un tercero puede asistir a la junta con tantas como propietarios le hayan conferido dichas facultades.

Un propietario moroso no puede votar pero si puede representar a otro. El moroso está privado de voto por su propiedad, pero ello no impide que pueda acudir a la Junta y votar en nombre de otro propietario que le haya dado la oportuna representación, pues el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no pone condiciones al respecto.

Pablo Hinojosa

Abogado

 

No soporto el ruido de los vecinos. ¿Qué puedo hacer?

Los perjuicios causados por los ruidos han dado lugar a toda una especialidad en el mundo del derecho. Gabinetes y asociaciones especializadas de abogados, un decálogo del Defensor del Pueblo, o la propia Organización Mundial de la Salud (OMS), demuestran que se trata de un problema muy importante en las sociedades modernas. Ésta última  menciona el ruido como la primera molestia ambiental en los países industrializados.

Existen numerosas clases de molestias por ruido: obras en la vía pública, tráfico, aeropuertos, bares y discotecas, talleres, comercios, aires acondicionados… y vecinos. Aquí nos ocupamos, desde un punto de vista práctico, de esta última clase de ruido.

La relevancia de los perjuicios que puede ocasionar el exceso de decibelios es tal, que puede abordarse desde el Derecho Penal (Código Penal, delitos contra el medio ambiente, lesiones), Civil (Ley de Propiedad Horizontal, actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas) y Administrativo (Ordenanzas municipales, Ley del Ruido).

¡No saben vivir en comunidad!

Es interminable la casuística de los vecinos ruidosos. Lo saben bien los administradores de fincas, a cuyos despachos llegan diariamente quejas de todas clases: televisores a todo volumen, música, taconeos, arrastre de muebles, fiestas hasta la madrugada, peleas, voces, gritos, taladros y golpes en horas de descanso… Y desde luego, no ayuda nada el hecho de que la mayoría de los edificios plurifamiliares tienen un aislamiento acústico deficiente, a veces inexistente.

Sin embargo, precisamente por tratarse de un problema de vecindad, es mucho más delicado que si se trata de denunciar a un bar, un taller, o unas obras en la vía pública. Con el vecino ruidoso nos cruzamos a diario en la escalera. Queramos o no, convivimos con él.

¿Cómo abordar el problema?

La denuncia debe ser siempre el último recurso, porque una vez en marcha, hay que llegar hasta el final, y su resultado no siempre está garantizado. ¿Por qué? La respuesta es la dificultad de la prueba. Primero, hay que tener en cuenta que la percepción del ruido es subjetiva. A una persona puede parecerle molesto sentir pasos en el piso superior, y a otra no. Un estudiante de oposiciones puede sufrir dificultades de concentración por el más leve zumbido o goteo, y otro estudia con auriculares, escuchando música sin que nada le perturbe. Es decir, hay tantos grados de sensibilidad como de ruido.

Por esta razón, cualquier denuncia ha de basarse en la prueba de que los ruidos, no solo superan los umbrales legales, en decibelios (db), sino que son constantes en el tiempo. Para ello hay que contar con mediciones oficiales, denuncias reiteradas y testigos.

Es recomendable por tanto seguir estos pasos:

1.- Informar al administrador o presidente

Informarles sobre las molestias que se están soportando, y solicitarles aperciban al causante.

El administrador o presidente solo podrán remitir una carta o correo electrónico al vecino (supuestamente ruidoso), de contenido neutral y de carácter exclusivamente de mediación, informándole que se han recibido quejas, pero que si considera que son infundadas, lo haga saber.

La comunidad solo puede apercibir, informar y mediar, porque la potestad disciplinaria y sancionadora corresponde exclusivamente a las administraciones competentes en materia de ruido (ayuntamientos, comunidades autónomas), o los juzgados. Sin embargo, en la mayoría de los casos, la mera notificación de las quejas tiene como efecto que las molestias cesen, al menos durante un tiempo.

2.- Si el problema persiste:

Comience a armarse de pruebas. Primero, es conveniente que conozca la ordenanza de su ayuntamiento, para saber qué horas son las permitidas para según qué tipo de ruidos.

Las ordenanzas suelen estar disponibles en las páginas o portales de internet de los ayuntamientos. Con ligeras variaciones entre unos y otros municipios, estos son los horarios y límites más habituales:

Obras y trabajos caseros rutinarios

Lunes a viernes:            Entre las 08:00 y las 15:00 y entre las 17:00 y las 20:00 horas

Sábados y festivos:       Entre las 09:00 y las 15:00 y entre las 17:00 y las 19:00 horas

Carga y descarga de materiales de obra, suministros, mudanzas, etc...

De lunes a viernes:         Entre las 07:00 y las 22.00 horas

Sábados y festivos:        Entre las 07:00 y las 23:00 horas

Celebraciones privadas en viviendas o locales:

Entre las 12:00 y las 23.00 horas

Los días 24, 25 y 31 de diciembre y 1 de enero, entre las 12:00 y las 04:00 horas.

Celebraciones en patios comunitarios de edificios de vivienda:

Entre las 11:00 y las 00:00 horas

Los días 24, 25 y 31 de diciembre y 1 de enero, entre las 12:00 y las 04:00 horas.

Celebraciones en zonas comunes privadas al aire libre de la CC PP

Podrán regularse por la comunidad o intercomunidad de propietarios

Instrumentos musicales.

Está prohibido hacer sonar instrumentos musicales de cualquier naturaleza, a cualquier hora del día cuando se haya recibido denuncia o queja al respecto y a juicio del agente de Policía Local actuante genere molestias tales que por su persistencia e intensidad resulten inadmisibles.

Animales

  1. a) Los poseedores de animales serán responsables de adoptar medidas para impedir que causen molestias por ruido, tanto si los animales se encuentran en el  interior de las viviendas como si están en balcones, zonas comunes, patios, terrazas, etc.
  2. b) Se prohíbe sacar animales a patios de luces cuando causen molestias por ruido a los vecinos.
  3. c) Se prohíbe, aunque sea temporalmente, abandonar o dejar solos a los animales en las viviendas, balcones, ventanas, terrazas, patios y resto de zonas comunes de la edificación, cuando causen molestias por ruido a los vecinos

Además de los horarios, las ordenanzas recogen los límites admisibles de ruido, según las estancias. Así por ejemplo, el límite para un dormitorio es de 25 o 30 decibelios, según horarios. Para ello es necesario consultar las tablas de la ordenanza. Las sanciones van desde los 300 hasta los 3.000 euros, o más, según cada ayuntamiento.

¿Cómo puedo saber si se superan los límites de ruido?

Actualmente existen numerosas aplicaciones gratuitas para teléfonos móviles, que permiten medir el nivel de decibelios. Así podemos comprobar, antes que nada, que el ruido es excesivo, y que no se trata de algo puntual, sino cotidiano.

¿Qué hago ahora?

Hay que solicitar la intervención de Policía local, que deberá programar una o varias visitas para realizar mediciones oficiales, con sonómetros profesionales homologados, e incoar el correspondiente procedimiento de infracción contra el responsable de la fuente de ruido.

Legislación

Vea la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, transposición de la Directiva 2002/49/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, y Real Decreto 1513/2005, de 16 de diciembre y  por el Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre.

Vea también las Ordenanzas municipales, según ayuntamientos.

Conozca también el decálogo de los Defensores del Pueblo contra el ruido.

Lotisse. Propiedad horizontal

 

Vehículos eléctricos y comunidad de propietarios

 

Para otro momento quedará el análisis de las ventajas y desventajas de la compra de un vehículo eléctrico. Lo que está claro es que las ventas van en aumento, y ello ha traído consigo algunos inconvenientes para sus propietarios.

Vivo en comunidad. ¿Dónde lo enchufo?

El inconveniente más obvio es la recarga. Los puntos de recarga no son suficientes en las ciudades y, aunque algunas promociones de obra nueva ya los contemplan en sus garajes, ¿qué ocurre en el resto de comunidades, o con los aparcamientos particulares?, ¿es posible instalar puntos de recarga?

Hemos de decir que si, aunque con particularidades. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula su instalación en su artículo 17.5. “La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, solo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por los interesados directos en la misma.»

Esto significa que no es necesario el visto bueno del resto de los vecinos, ni son necesarias mayoría cualificadas. Basta con que un propietario desee instalar el punto de recarga, lo comunique y asuma su coste.

No obstante, sí será necesaria autorización si la conexión de la derivación se realiza a un contador de propiedad comunitaria, en tanto en cuanto se estará afectando a un elemento común.

Una alternativa a medio plazo supone realizar una reforma de la instalación eléctrica común para habilitar varios puntos de recarga, con los costes que acarrea para todos los vecinos y no sólo para los interesados, algo que no siempre es bien entendido por los vecinos que carecen de esos vehículos.

Garajes asociados a viviendas

En estos casos, además de las formas de instalación que se enumeran para los garajes independientes, también es
viable realizar derivaciones individuales desde los propios contadores de las viviendas hasta las plazas de aparcamiento.

Garajes independientes, suministros instalados por la comunidad

En estos casos, existen dos posibles formas de realizar la instalación:

1.- La primera es realizar una preinstalación desde el cuadro eléctrico del garaje que discurra por todo el garaje con sección suficiente para que posteriormente todo el que quiera pueda engancharse a esa línea y colocar en su plaza el punto de recarga junto a un contador que deberá ser periódicamente leído para generar los recibos y pasarlos al cobro.

Al aumentar la demanda por parte de los usuarios, puede darse el caso de que la acometida existente sea insuficiente y salten los fusibles

2.- La segunda es realizar, por parte de cada propietario interesado, una instalación individual desde el cuadro eléctrico del garaje hasta su plaza con un cableado de sección apropiada para un solo punto de recarga y la instalación de contador, y así sucesivamente para el resto de interesados.

Ni que decir tiene que cada una de las intervenciones anteriores que impliquen una nueva instalación debe ser realizada por electricista autorizado y solicitando su correspondiente boletín de instalación para dar de alta el contador.

En cualquier caso, cualquier instalación tiene que cumplir con las instrucciones técnicas contenidas en el Real Decreto 1053/2014, de 12 de diciembre.

Problemas cuando aumente la demanda

Por otro lado, otro de los problemas con los que pueden enfrentarse en el futuro los propietarios de un coche eléctrico, es un aumento de la demanda de los puntos de carga. Al aumentar la demanda por parte de los usuarios, con los primeros puntos de recarga no debería haber problema de suministro, pero al sobrepasar un número determinado se dará el caso de que la acometida existente sea de sección insuficiente, así que por seguridad esta situación provocará que salten los automáticos correspondientes dejando sin energía parte o la totalidad del garaje» en resumen, que la potencia contratada sea insuficiente.

Según se vayan aumentando los puntos de recarga, va a ser necesario un aumento de sección de la acometida del garaje con las consiguientes obras o incluso un aumento de la potencia.

Las ayudas públicas

La administración está interesada en promover la compra de vehículos eléctricos, y para ello viene estableciendo programas de ayudas y subvenciones, a nivel estatal y autonómico (Plan MOVEA, Plan PIVE 8, Plan MOVALT. Plan MOVES). Para el año 2020, el plan MOVES está dotado con 65 millones de euros, destinados a la compra de vehículos y a la instalación de infraestructuras de recarga. Los costes de instalación de un punto de recarga pueden verse considerablemente reducidos. Por ello es importante informarse bien, a través del concesionario y de las administraciones, como el Instituto para la Diversificación y ahorro de la Energía (IDEA).

 

 

EL CERTIFICADO DE DEUDA EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. ¿PARA QUÉ SIRVE?

En no pocas ocasiones, el comprador de una vivienda, local, plaza de garaje o trastero, se encuentra con la desagradable sorpresa de que la comunidad de propietarios le reclama cuotas de comunidad que tendría que haber pagado el vendedor.

 

¿Por qué no se las reclaman al vendedor, que tenía que haberlas pagado?

 

La morosidad en algunas comunidades es un problema importante. Por eso el legislador introdujo en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) algunas salvaguardas para garantizar, con el propio inmueble adquirido, el cobro de una parte importante de la deuda.

 

La comunidad podría reclamar directamente al vendedor, pero siempre preferirá demandar al nuevo titular, hasta el límite permitido por la LPH, pues la dificultad de las reclamaciones de cantidad civiles no estriba en obtener una sentencia condenatoria al pago, que está prácticamente garantizada, sino en su ejecución.

 

La comunidad desconoce si el vendedor tiene propiedades a su nombre, que puedan embargarse si no cumple voluntariamente la sentencia; esto tendrá que averiguarlo en ejecución de la sentencia, y en muchas ocasiones los vendedores son insolventes, no tienen nada a su nombre (morosos profesionales, sociedades en concurso o liquidación, etc.) En cambio, la comunidad tiene la certeza de que el comprador es propietario del inmueble, y sabe que, en ejecución, puede solicitar su embargo.

 

 

 

¿Tiene que pagar toda la deuda?

 

No. La responsabilidad del comprador alcanza la parte vencida de la anualidad corriente y las tres anualidades anteriores. Es decir, si ha comprado por ejemplo en mayo de 2020, se le podrá reclamar desde 1 de enero de 2017.

 

¿Puede reclamar contra el vendedor?

 

Sí. Una vez haya hecho frente a las cuotas atrasadas, puede reclamarle al vendedor, que es el auténtico deudor. Pero podrá verse en las mismas dificultades que ha querido evitar la comunidad, es decir, su insolvencia.

 

¿Cómo puede evitarse todo esto?

 

Muy fácil. Exigiendo siempre que el vendedor aporte ante el notario el certificado de deuda. Esto servirá, bien para que conozca si hay recibos pendientes, y pueda asumir conscientemente esa deuda, descontándola del precio de compra, o bien para quedarse tranquilo de que no se debe nada y por tanto nada se le va a reclamar.

 

¿Qué dice exactamente la Ley?

 

Todo lo anterior se recoge en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal:

 

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

 

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

 


Las prisas son malas consejeras. Antes de firmar la compra de cualquier inmueble, es muy importante exigir el certificado de deudas. Nos evitará muchos problemas. Consulte la LPH y otras normas esenciales en nuestra sección de legislación

SUSPENSION DE ACTUACIONES SEGUNDO DIVIDENDO DIGITAL

El Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital ha comunicado a instaladores y colegios de administradores de fincas la decisión de suspender, hasta que se aprecie que se dan las condiciones adecuadas, las actuaciones de cambios directos de canal radioeléctrico que aplican a los centros en los que no se realiza simulcast. Esta medida se ha tomado con el objetivo de garantizar que la recepción de un servicio tan importante como la televisión digital terrestre no pueda verse afectada en estos momentos, evitando la necesidad de realizar resintonizaciones en los televisores de los ciudadanos.

Razones sanitarias

En lo que se refiere a las actuaciones de adaptación de instalaciones colectivas de recepción que se realicen durante este periodo de crisis sanitaria del COVID-19, se debe evitar la necesidad de resintonizaciones en los televisores, a fin de no ocasionar movimientos innecesarios de personas en visita a los domicilios. Por este motivo, no se podrán retirar de las cabeceras de las instalaciones colectivas de recepción de TV los canales radioeléctricos que se abandonan al incorporar los nuevos que los van a sustituir, debiendo quedar ambos en servicio, para que no se vea afectada la recepción del servicio de televisión por los ciudadanos. Esto requerirá la realización de una segunda actuación, a realizar una vez que la situación se normalice.

Dudas y anuncios en la tele

Dada la emisión durante estos días de anuncios por televisión, relativos a la resintonización de los aparatos, que probablemente estarían programados antes del Estado de Alarma, que pueden inducir a confusión, hay que reiterar que no es necesario resintonizar, y no se debe solicitar visita de instaladores por tal motivo, mientras dure el Estado de Alarma.

Acceda aquí a la comunicación del ministerio

Acceda aquí a la comunicación del canal instalador

CONFINAMIENTO POR CORONAVIRUS COVID-19 Y CONVIVENCIA: VECINOS Y FAMILIA

Durante el actual periodo de confinamiento domiciliario, es esencial seguir las recomendaciones sanitarias para evitar la propagación de la epidemia. Por la falta de precedentes, los aspectos sociales y psicológicos del encierro al que nos sometemos también importan.

Como seres sociales que somos, es previsible que el aislamiento prolongado en nuestra vivienda pueda  provocar estados de nerviosismo, angustia o hastío. Pueden surgir roces, tanto con vecinos como con las personas con las que convivimos dentro de la casa.

Respete a los vecinos

Al estar prácticamente las 24 horas del día dentro de la casa, la sensibilidad a ruidos, vibraciones y golpes es mayor, por lo que le recomendamos siga estas normas:

– Respete las horas de descanso, evitando el volumen alto en los aparatos de música o televisión.

– Para realizar la limpieza, mover muebles, poner lavadoras o lavavajillas, o realizar tareas de bricolaje con uso de taladros, compresores, martillos, etc., hágalo entre las 09:00 y las 14:00 horas, y entre las 17:00 y las 20:00 horas.

Familia y niños

Y en cuanto a la convivencia, hábitos y rutinas en el interior de la vivienda, particularmente cuando hay
niños, siga las recomendaciones del Consejo General de Psicólogos de España.  En estos dos enlaces hemos recogido sendas recomendaciones muy útiles.

Consejos para la población en general

Consejos cuando hay niños