¿En qué casos no hay que pagar comunidad?

Cualquier persona sabe que los propietarios de pisos, locales, garajes o trasteros tienen que pagar comunidad. Sin embargo hay algunos casos en los que no es así.

Norma general

En principio, según establece el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, la regla general es la contribución de todos los propietarios sin distinción al sostenimiento de las cargas o gastos necesarios para el mantenimiento de los elementos comunes que no sean susceptibles de individualización y con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido.

No obstante, pese a lo dispuesto esta norma existen una serie de excepciones que veremos a continuación.

Excepciones que se incluyen en las normas reguladoras de la comunidad

La exoneración al pago de determinadas cuotas puede venir establecida en el título constitutivo o en los estatutos comunitarios. Atendiendo a las especiales características del edificio y sus zonas comunes, es frecuente que la entidad promotora del inmueble a la hora de otorgar el título constitutivo o redactar los estatutos iniciales establezca una serie de excepciones para algunos propietarios en atención a la utilización o no de determinados servicios o la prohibición de acceso a ciertas zonas comunes. Un ejemplo de ello serían los propietarios de locales que conforme a los estatutos de la comunidad no se encuentran obligados a contribuir al pago del mantenimiento de los gastos de piscina y jardines comunes.

De la misma forma, también es posible que la junta de propietarios mediante acuerdo válidamente adoptado pueda establecer modificaciones, reducciones o exoneraciones al pago de determinados gastos comunitarios.

  • Si se pretende la modificación de disposiciones relativas a cuotas comunitarias ya contenidas en el título constitutivo o en los estatutos, el acuerdo deberá ser adoptado mediante unanimidad según lo establecido en el artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • En cambio, si se trata de la instalación de un nuevo servicio comunitario, como pudiera ser un ascensor, la mayoría necesaria para la exoneración a determinados propietarios de los costes de instalación y mantenimiento posterior es la misma que exige la Ley de Propiedad Horizontal para la aprobación del acuerdo de instalación.

En este último supuesto, es clarificadora la STS de 23-12-2014, en la que se declara como doctrina jurisprudencial que, para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, incluido el relativo a la distribución de los gastos de esta, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la ley de propiedad horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor, sin que en ningún caso tales acuerdos puedan lesionar gravemente a ningún propietario.

Excepciones legales

También puede ocurrir que la exoneración de determinadas cuotas se determine conforme a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal. En este particular debemos comentar las dos excepciones contenidas en su artículo 17:

  • Artículo 17.1. Acuerdos adoptados relativos a infraestructuras de telecomunicación, energías renovables o nuevos suministros energéticos. Todos aquellos propietarios que no hayan votado expresamente a favor de la adopción de ese acuerdo, no quedarán obligados a sufragar los gastos que conlleve la instalación de estos.
  • Artículo 17.4. Acuerdos adoptados por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Al igual que ocurre en el anterior supuesto, todos aquellos propietarios que sean disidentes del acuerdo no quedarán obligados a abonar las cuotas que se aprueben para su instalación.

Por tanto, y a modo de resumen, le recomendamos que para saber si un propietario está obligado al pago de un gasto que tenga que sufragar la comunidad, consulte los estatutos y las actas de las reuniones celebradas por si se hubiera acordado alguna salvedad a la norma general. Si desea aclaraciones al respecto de cuestiones particulares de su comunidad, puede contactar con nuestros abogados expertos en propiedad horizontal en este enlace.

Antonio Ramírez Anaya

Abogado. Departamento de Propiedad Horizontal