Consecuencias del último “Catastrazo”

Como viene siendo habitual, el gobierno ha “colado” cambios normativos sustanciales – en este caso un aumento en la presión fiscal –, a través de una ley aprobada con otra finalidad diferente. En esta ocasión ha sido la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal y la posterior Orden Ministerial HFP/1104/2021, de 7 de octubre. Su aprobación se justifica como trasposición al ordenamiento jurídico español de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo Europeo.

La nueva ley modifica las del Catastro, Sociedades, la Ley General Tributaria, la de la Renta de no Residentes, del IRPF, Patrimonio, Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales y AJD, Mercado de Valores, IVA…

Con independencia de la efectividad de las medidas anti-fraude, la mala noticia para el contribuyente, sea persona física o jurídica, ha venido en la modificación de la Disposición Final tercera de la Ley del Catastro Inmobiliario, que en esencia va a suponer un incremento en los valores fiscales de los inmuebles, y particularmente a efectos de los impuestos de Transmisiones Patrimoniales, Sucesiones, Donaciones y Patrimonio.

¿Por qué se le llama catastrazo?

Coloquialmente, la palabra “catastrazo” se refiere a los incrementos, a nivel nacional, como consecuencia de las revisiones periódicas de valores catastrales, que realiza el propio Catastro Inmobiliario (denominados procedimientos de valoración colectiva de carácter general), y que influyen directamente en el Impuesto de Bienes Inmuebles. Este no es el caso, ya que no se modifican los valores catastrales, sino los “valores de referencia de mercado” pero, sobre todo, el “coeficiente de referencia al mercado” o “factor de minoración”, que pasa del 0,5 al 0,9.

¿Qué son los valores de referencia del mercado y para qué sirven?

Comencemos por el principio. El valor de un inmueble a efectos de calcular los impuestos – y esto no ha cambiado – será el mayor entre estos tres: el catastral, el consignado en escritura y el de mercado. Pero, ¿En qué consiste cada uno?

  • El valor catastral lo calcula el propio Catastro Inmobiliario a través de las ponencias que realiza periódicamente para cada municipio, o a petición de éstos. Para ello tiene en cuenta el valor del suelo según la zona, el coste de ejecución material de la construcción, el uso del inmueble, su antigüedad, carácter histórico o artístico, etc. Sirve como base de cálculo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
  • El valor de mercado es que se obtiene en una compraventa por el juego de oferta y demanda. Salvo en momentos concretos, como la grave crisis económica de 2008 a 2013, este valor siempre es superior al catastral.
  • El valor en escritura es el que alcanza el inmueble en el momento de realizar la compraventa ante notario. Puede ser superior o inferior al de mercado, porque la negociación entre las partes, la causa de la operación, el momento u otras circunstancias, influyen en el precio por el que finalmente se transmite.

Entonces, ¿Qué son los “valores de referencia del mercado” y para qué sirven? Estos valores los calcula también el Catastro cada año, y el propio organismo los define como  el “resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público (notario)”. Y “servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)”.

 El gobierno, por una parte, y con la intención de que estas bases se aproximen al máximo a los valores reales, ha encargado al Catastro la elaboración de  mapas de valores de mercado, urbanos y rústicos. Estos mapas, junto con los correspondientes informes del Mercado Inmobiliario Urbano y Rústico para el ejercicio 2022 han sido publicados el pasado 14 de Octubre, y se elaborarán anualmente. Son, por así decir, una actualización metodológica de lo que ya venía haciendo el Catastro cada año.

¿Puede darse esta discrepancia en ambos “valores de mercado”? Sí, sin duda, porque los valores de mercado del Catastro se basan en los datos sobre compraventas comunicadas por los notarios, de los dos años anteriores al informe, del que resultan unos “valores promedio por zonas”. La administración no va a tener en cuenta, por lo tanto, el estado de conservación del inmueble concreto u otros factores que hayan influido en el precio real de la transacción, que puede ser inferior al que resulta de los “mapas por zonas” del catastro.

Y además, sube el coeficiente de referencia al mercado.

La Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004) dispone que el valor de referencia se determinará con el límite del valor de mercado, sin que pueda superarlo, y con este objeto se fijarán, mediante Orden de la Ministra de Hacienda, factores de minoración para los bienes de una misma clase. Pues bien, hasta este año el factor de minoración o coeficiente de referencia al mercado era del 0,5.

¿Qué quiere decir esto? La administración tributaria competente en la recaudación de estos impuestos (las haciendas de las comunidades autónomas), en la revisión de las autoliquidaciones, hasta ahora no las impugnaba si los valores declarados estaban por encima de este coeficiente. Pues bien, la Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, ha incrementado este factor hasta el 0,9, es decir, un 80%.

¿Qué ocurre a partir del 1 de enero de 2022?

Pues que los mapas e informes de mercado que va a elaborar el Catastro van a establecer valores de referencia promedios por zonas, y en el caso de que la compraventa real se realice por debajo del precio promedio de las escrituras firmadas en su zona (por ejemplo, una vivienda para reformar), la administración le va a imputar un precio mucho más elevado que hasta ahora. Y al contrario, si la venta se realiza por encima de esos valores promedio, el impuesto se calculará sobre el importe firmado ante notario. Hacienda siempre gana.

Supongamos que una vivienda en un bloque de pisos, en una buena zona de la ciudad, tras llevar años alquilado y posteriormente cerrado por disputas entre herederos, se encuentra en muy malas condiciones, precisando una costosa reforma integral. El resto de pisos del bloque y del entorno cercano han sido reformados, y el Catastro considera que, según las ventas ante notario en la zona en los últimos dos años arrojan un “valor de referencia del mercado” de 300.000 euros. Sin embargo, su valor real de mercado, puesto que está en malas condiciones, no supera los 200.000 euros. Pues bien, la hacienda autonómica liquidará al vendedor el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por un valor de 270.000 euros (300.000 x 0,9), lo que le supondrá (calculado al 8%, aunque varía según comunidad autónoma) 21.600 euros de impuesto, en lugar de los 16.000 euros que debería pagar.

Con anterioridad a esta reforma, si la autoliquidación presentada por el contribuyente superaba el 0,5 del valor de referencia (en este caso, 150.000 euros), la hacienda autonómica no la impugnaba. Ahora será el contribuyente el que tenga que impugnar.

Se invierte la carga de la prueba

La nueva normativa va a tener por tanto consecuencia directa en las bases imponibles atribuidas por la administración en la tributación por Transmisiones, Sucesiones, Donaciones y Patrimonio. Las bases, y por tanto la cuota a pagar, van a subir notablemente a partir de ahora. Pero es que además, en caso de discrepancia, tendrá que ser el contribuyente (inversión de la carga de la prueba) el que impugne la liquidación del impuesto, demostrando que el valor de mercado real es inferior al atribuido por la administración.

La tasación contradictoria

¿Cómo tendrá que hacerlo? A través de una valoración o tasación contradictoria. Esta valoración tendrá que demostrar objetivamente que el valor de mercado del inmueble concreto que se ha transmitido es menor al atribuido por la administración.

No es nada nuevo. Ya es habitual hacer este tipo de tasaciones en procedimientos de liquidación de impuestos. La diferencia es que a partir de enero de 2022 la necesidad de oponer una valoración contradictoria va a ser muy frecuente. Para ello el contribuyente tendrá que buscar un tasador. En este caso, al no tener finalidad hipotecaria, no tendrá que recurrir forzosamente a una sociedad de tasación homologada, que suelen ser más caras, sino que podrá solicitarla a tasador profesional cualificado (API, arquitecto técnico, arquitecto, ingeniero).

Lotisse cuenta con un servicio de valoración de inmuebles a efectos fiscales u otras finalidades no hipotecarias, efectuado por sus peritos titulados (arquitectos técnicos y APIs). Para viviendas, garajes y trasteros, basta con rellenar los datos de formulario, subir fotografías recientes y efectuar el pago seguro. El cliente recibe un completo informe de valoración, cumpliendo todos los requisitos de la Orden ECO/805/2003, con su certificado de tasación, en plazo de máximo de cinco días hábiles. Gracias a nuestras bases de datos y red de colaboradores en todo el territorio del Estado, podemos comprobar los precios reales de venta de cualquier tipología de inmueble por localización, antigüedad y conservación. Nuestros informes son válidos, tanto a efectos de impugnación de liquidaciones de Transmisiones Patrimoniales, Sucesiones, Donaciones y Patrimonio, como a efectos de liquidaciones del impuesto de Plusvalía municipal o la revisión de valores catastrales. Tiene más información en esta sección.

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