Artículo actualizado el 30 de octubre de 2024

Si Uber o Cabify han tenido la oposición frontal del sector del taxi tradicional, los apartamentos turísticos no han gustado nada al sector hotelero. Plataformas como Airbnb o Booking ofrecen al turista alternativas de alojamiento económico y de calidad, y a los propietarios de viviendas, beneficios muy superiores a los del alquiler tradicional. A estos alojamientos se les acusa de ocasionar molestias a las comunidades de vecinos, de provocar la “gentrificación” de barrios tradicionales, o de hacer subir los precios de los arrendamientos “normales”.

¿Quién regula las viviendas turísticas?

Esta es, precisamente, la pregunta que, hasta ahora, ha sido difícil de responder. Nuestro ordenamiento jurídico se basa, entre otros principios, en el libre mercado y la libre competencia.

La normativa europea y estatal han de garantizar que se respeten. Por otra parte, los Estatutos de Autonomía de los territorios españoles atribuyen a las Comunidades Autónomas la competencia exclusiva en materia de turismo, incluyendo la ordenación del sector turístico y la regulación y clasificación de las empresas y establecimientos. Los ayuntamientos, a través de sus planes urbanísticos y ordenanzas municipales, pueden permitir o no distintos usos del suelo y establecer ciertas limitaciones a este tipo de viviendas. Finalmente, las comunidades de propietarios pueden contener en sus estatutos la prohibición de esta actividad, y desde 2019 pueden acordar por mayoría de 3/5 limitarla o condicionarla*, así como establecer recargos en las cuotas de comunidad de hasta el 20%.

* El Tribunal Supremo, en STS 1232 y 1233/2024, de 3 de octubre de 2024, ante las resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales, en interpretación de este precepto, ha establecido que, dentro del concepto «limitar o condicionar», se incluye el de prohibir.

¿Cuál ha sido la situación hasta ahora?

Desde junio de 2013, la Ley de Arrendamientos Urbanos excluye de su propia regulación el arrendamiento de viviendas turísticas, que define en su artículo 5 como La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística. Desde 2011, varias comunidades autónomas vienen regulando las viviendas turísticas a través de normativa propia.

Pese a existir legislación autonómica desde hace algunos años, cada ayuntamiento ha venido aplicándolas de distinta forma, siendo unos más restrictivos y otros más tolerantes, a falta de criterios claros. Pero, sobre todo, en algunos municipios ni siquiera existen aún ordenanzas reguladoras de las viviendas turísticas.

El Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía establece el nuevo marco normativo al que deberán atenerse los ayuntamientos para permitir o limitar esta actividad en sus respectivas poblaciones. También establece los requisitos mínimos que deberán cumplir los anfitriones, las propias viviendas y los huéspedes, y por último refuerza la figura legal de las empresas explotadoras de viviendas de uso turístico, para profesionalizar su actividad. La norma está sirviendo de ejemplo a otras Comunidades Autónomas, algunas de las cuales van a “copiar” el marco andaluz. Por ello, el contenido de este artículo puede considerarse extensible, en líneas generales, a todo el territorio del Estado.

¿Se plantea usted dedicarse al alquiler turístico?

Veamos un ejemplo ficticio: Antonio tiene un apartamento bien situado, cerca del centro histórico de su ciudad, que heredó de sus padres. Hasta ahora lo alquilaba a estudiantes, pero se está planteando convertirlo en alojamiento turístico; tal vez le podría sacar mucha más rentabilidad. Sin embargo, tiene varias dudas:

• ¿Necesita autorización de la comunidad de propietarios?
• ¿Necesita licencia municipal?
• ¿Necesita licencia de la Junta de Andalucía?
• ¿Necesita autorización de la Policía?
• ¿Tiene que darse de alta como empresario?
• ¿Tiene que cobrar IVA a los huéspedes?
• ¿Qué requisitos tiene que cumplir la vivienda?

Son muchas preguntas, cuya respuesta le hará lanzarse a esta actividad, o seguir como estaba. Respondamos a cada una:

La comunidad de propietarios

Si los Estatutos de la comunidad no lo prohíben expresamente, no es necesaria su autorización para dedicar una vivienda al alquiler turístico. No obstante, desde 2019 la comunidad puede, por mayoría de tres quintas partes, limitar o condicionar (y, desde octubre de 2024, prohibir) el ejercicio de esta actividad, así como establecer recargos en las cuotas de hasta el 20%. Ello no afectaría, sin embargo, a los alquileres turísticos ya existentes. Tampoco afectaría a los futuros propietarios, si el acuerdo no se inscribe en el Registro de la Propiedad. Sepa un poco más en esta entrada.

La licencia municipal

Es necesario obtener licencia municipal. Para ello hay que presentar una declaración responsable y abonar las tasas correspondientes. La vivienda tiene que cumplir con una serie de requisitos físicos, que determina cada ayuntamiento, según las zonas (planta en la que puede ubicarse, acceso independiente, ascensor, adaptación para movilidad reducida, etcétera). Hay que consultar, por tanto, la normativa particular de cada municipio. Además, los ayuntamientos pueden establecer recargos en la tasa de recogida de basuras. Por otra parte, también pueden declarar determinadas zonas como “saturadas”, y no otorgar nuevas licencias. Por eso es esencial consultar previamente si la vivienda está en alguna de estas zonas.

La licencia autonómica

Es necesario aportar la declaración responsable e inscribirse en el correspondiente Registro de Turismo autonómico. En algunas autonomías es gratuito, y en otras hay que pagar una tasa. Las plataformas, como Airbnb, exigen aportar el número de registro, para poder publicitar el alojamiento.

El Número de Registro Único de arrendamientos

Desde enero de 2025, los arrendamientos de corta duración, sean turísticos o de temporada, incluidos los de embarcaciones, están obligados a obtener un número de registro a nivel estatal, si se publicitan a través de plataformas como Booking, Airbnb o Google. Sepa más en este artículo.

La autorización de la Policía

No es necesario ningún trámite de autorización, pero todos los anfitriones de alojamientos turísticos en España están obligados a realizar el registro de viajeros en la Policía Nacional o Guardia Civil, cada vez que reciban huéspedes. No cumplir con esta declaración puede conllevar importantes sanciones.

El alta como empresario

Esto depende de los servicios que, como anfitrión, se presta a los huéspedes. Para la Agencia Tributaria, si solo me ocupo de limpiar la vivienda y cambiar la ropa a la entrada y a la salida, y acudir si se estropea alguna cosa, no tengo que darme de alta como empresario. Si, además, ofrezco otros servicios (recepción y atención permanente, limpieza frecuente, lavandería, custodia de maletas, alimentos, etcétera), entonces sí hay tengo que darme de alta.

El IVA

En el caso de que no tenga que darme de alta como empresario, por el tipo de servicios que preste a los huéspedes, no tengo que cobrar IVA, pero tengo que declarar los ingresos en el IRPF. En otro caso, sí tengo que cobrar el 10% de IVA, como los hoteles.

Requisitos de la vivienda

La vivienda tiene que cumplir con una serie de requisitos físicos para obtener licencia municipal. Éstos los determina cada ayuntamiento, en el marco general que establece cada legislación autonómica. Se suele exigir una superficie mínima de la propia vivienda, de las estancias; debe estar en planta baja o primera, o bien tener acceso independiente, si está en segunda planta, etcétera. Hay que consultar las exigencias específicas de cada municipio. En cuanto a las características del alojamiento, el nuevo Decreto 31/2024 las especifica, como veremos más abajo.

Si el apartamento de Antonio puede cumplir con todos estos condicionantes, y la rentabilidad es suficientemente alta, se lanzará a legalizarlo, o bien hará como su amigo Luis, que ha cedido su segunda vivienda a una empresa de explotación de alquileres turísticos, que se ocupa de todo; él solo tiene que declarar los ingresos en el IRPF cada año.

¿Cuáles son las novedades del Decreto 31/2024?

Los ayuntamientos y el interés general

La novedad más relevante de la nueva norma es que los ayuntamientos, por razón imperiosa de interés general, podrán establecer limitaciones proporcionadas a dicha razón, en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona. En base a esta facultad, el ayuntamiento de Sevilla, por ejemplo, acaba de anunciar que dejará de conceder licencias para varios sectores del casco antiguo y Triana, alegando que sobran más de 2.500 viviendas turísticas en esas zonas. No obstante, el Decreto aclara al respecto que estas limitaciones deberán obedecer a criterios claros, inequívocos y objetivos, a los que se haya dado debida publicidad con anterioridad a su aplicación.

¿Qué es y qué no es una vivienda de uso turístico?

El Decreto tiene por objeto la ordenación de las viviendas de uso turístico como un servicio de alojamiento turístico. Ya hemos visto más arriba cómo define la LAU este tipo de viviendas, pero es importante señalar cuáles no tienen esta consideración, según la nueva norma:

• Las que se ceden sin contraprestación económica.
• Las que se alquilan más de dos meses continuadamente a un mismo arrendatario.
• Las viviendas rurales, que tienen regulación propia (Ley 13/ 2011 y Decreto 20/ 2002, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo).
• Los complejos de apartamentos, que tienen regulación propia (Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos y Ley 12/1999, del Turismo.
• Las VPO (viviendas de protección pública), mientras estén en dicha situación.
• Las viviendas situadas en inmuebles cuyos estatutos de comunidad prohíban esta actividad.
• Las que ocupen todo o una parte independiente del edificio.

No discriminación y exigencia de buen comportamiento

El acceso a las viviendas de uso turístico no podrá restringirse por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social. Por su parte, los huéspedes están obligados a cumplir las reglas de convivencia. De lo contrario, se les puede requerir el desalojo en 24 horas, acudiendo, si es necesario, a la policía, que podrá expulsarlos sin más trámite.

Requisitos físicos del alojamiento.

Los más importantes son:

• Tener una dimensión mínima construida de 14 m² por plaza.
• Tener dos baños si el número de plazas es superior a cinco y tres baños si el número de plazas es superior a ocho.
• Los dormitorios y salones tendrán ventilación directa al exterior o a patios ventilados y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas.
• Las cocinas y cuartos de baños tendrán ventilación directa o forzada para la renovación de aire.
• Deberán tener aire acondicionado, si se alquilan de mayo a agosto, y calefacción, si se alquilan de diciembre a marzo, no pudiendo ser mediante elementos incandescentes, combustible líquido o gas.
• Deberán estar amuebladas y equipadas para su uso, tener televisión y disponer de tomas de corriente en todas las habitaciones.
• La cocina deberá tener como mínimo dos fuegos, horno o microondas, y frigorífico, así como vajilla, cubertería, utensilios y pequeños electrodomésticos.
• Deberá haber productos de limpieza, bolsas de basura, tendedero y plancha con su tabla. La basura deberá tener separación selectiva de residuos.
• El baño deberá estar completamente equipado, incluyendo productos de aseo, secador, etcétera.
• Deberá tener ropa de cama completa y muda.
• Deberá tener botiquín de primeros auxilios, detector de humo en cocina y un extintor.
• Deberá disponer de información turística de la zona, transportes, tiendas de alimentación, aparcamientos, servicios médicos, planos urbanos, etcétera.

Obligaciones de los anfitriones

• Facilitar a los huéspedes un teléfono de atención 24 horas.
• Limpiar a la entrada y salida.
• Tener hoja de reclamaciones.
• Informar a los huéspedes sobre las normas de convivencia, uso de las instalaciones, admisión o no de mascotas, restricciones a fumadores, lugar de depósito de basuras y normativa municipal de ruido y medio ambiente.
• Colocar en la puerta de la vivienda plano de evacuación, si existe en el edificio.

Las empresas explotadoras

El Decreto se ocupa, finalmente, de ordenar y regular los requisitos y condiciones de las empresas que se ocupan de gestionar profesionalmente los alquileres turísticos. Estas empresas pueden ser personas físicas (autónomos) o sociedades, y explotan viviendas propias o cedidas por sus propietarios, quienes les abonan un porcentaje de los ingresos obtenidos, como es el caso de Luis, el amigo de Antonio. Estas entidades se definen en el artículo 4 del Decreto 194/2010, de establecimientos de apartamentos turísticos, modificado por el nuevo Decreto 31/2024. De esta forma se regula y profesionaliza esta actividad, tan vulnerable a caer en la economía sumergida. No obstante, pese a esta presunción de la condición de empresario, hay una excepción: no se consideran empresa explotadora los titulares de uno o dos apartamentos ubicados en un mismo edificio que los cedan directamente en alquiler para su uso turístico ocasional. En este caso, solo puede ofertarse servicio de alojamiento, y alquilar la vivienda completa, no por habitaciones. Para más detalle sobre las empresas explotadoras, acceda al texto completo del Decreto 31/2024.

Conclusión

Pese a que hay zonas céntricas de las ciudades con exceso de viviendas de uso turístico, los ayuntamientos pueden conceder aún muchas nuevas licencias. La actividad tiene un gran margen de crecimiento. El nuevo Decreto 31/2024 aclara y ordena este importante sector, en pleno crecimiento. Si usted se está planteando lanzarse a esta actividad, esperamos que este artículo le haya aclarado algunos conceptos. Si aún tiene dudas, consulte con los especialistas de Lotisse.

Lotisse. Oscar Artero.

Abogado.