Artículo actualizado el 23 de octubre de 2023

El artículo 17.7, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

Una norma contra los abusos

La voluntad de una comunidad de propietarios es “colectiva”, es decir, representa a una pluralidad de personas. Por ello, las decisiones que se adoptan en junta de comuneros han de ser por mayoría, bien sea “simple” o cualificada, según el asunto a tratar. Vea este artículo si quiere conocer todas las mayorías, según el tipo de acuerdo.

Sin embargo, con buen criterio, el legislador matizó desde el principio la regla, introduciendo el concepto de “doble mayoría”, para evitar abusos: todas las mayorías que contiene la Ley de Propiedad Horizontal, para adoptar acuerdos, han de ser dobles: tanto de propietarios (votos) como de cuotas de participación.

Si las mayorías legales se refiriesen solo a las cuotas o porcentajes de participación, un solo propietario con muchos inmuebles en la comunidad podría imponer sus decisiones en la junta de vecinos. Contrariamente, si se refiriesen solo al número de votos, un grupo de vecinos podría imponer su voluntad a otros, pese a tener estos un porcentaje mayor en la comunidad.

Caso frecuente son los edificios o urbanizaciones cuyas viviendas se van vendiendo poco a poco, por lo que, durante bastante tiempo, la mayoría de cuotas o porcentajes de participación la ostenta la promotora-vendedora. El principio de doble mayoría viene a evitar los abusos por ambas partes, estimulando la toma de decisiones justas para todos. Pero ¿Qué ocurre cuando, pese a ello, es imposible alcanzar un acuerdo válido?

También se aplica para excusarse del cargo de presidente

Además de dar solución a situaciones de bloqueo por el juego de la doble mayoría, la LPH contempla este procedimiento sumario en el artículo 13.2, referido al nombramiento de presidente: El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial. Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

Las razones para solicitar al juez la excusa del cargo pueden ser muchas: edad avanzada, enfermedad o discapacidad, necesidad de cuidar a familiares, ausencia prolongada de la población por razones laborales, realizar funciones públicas, de salud o de seguridad que exijan plena dedicación, etcétera.

El último recurso

Antes de recurrir al juez, se pueden intentar dos vías: repetir la votación o convocar nueva junta para tratar el mismo asunto, siempre y cuando no se oponga ningún propietario, pues si impugnase judicialmente la nueva votación, el juez podría invalidarla y obligar a volver a la casilla de salida.

Es difícil, por tanto, que se llegue al juicio de equidad, pero no imposible. El legislador, acertadamente, estableció este mecanismo para evitar que una comunidad de propietarios quede paralizada por el principio de la doble mayoría.

¿Y el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal?

Dispone este párrafo que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Este precepto permite “alimentar” una votación, ampliando el número de votos obtenidos en la celebración de la junta. No cabe aquí su aplicación, pues para que pueda operar este mecanismo de “voto presunto”, es necesario que se haya adoptado previamente un acuerdo, lo que precisamente no se ha podido alcanzar en la propia junta. No hay, por tanto, nada que alimentar.

El concepto de Equidad

Llegado el caso, el juez de primera instancia tendrá que suplir la voluntad de la comunidad, que no ha podido expresarse, por no cumplirse la doble mayoría exigida por la Ley. El juzgador tendrá que aplicar aquí el concepto jurídico de equidad, que se diferencia del concepto de derecho: no se trata de interpretar si las normas existentes apoyan a la parte actora o a la demandada, ya que ambas pueden tener razón y respaldo normativo; se trata de aplicar el criterio que, al entender del juzgador, sea más equitativo.

En palabras de la magistrada Ana Ávila Herrero, en sentencia de 21-02-2023 del juzgado de primera instancia 5 de Pamplona, “el procedimiento de equidad se limita a aquellos casos en los que la no adopción de acuerdos suponga una grave y manifiesta situación de injusticia, perjudicando así a un importante número de copropietarios o al interés superior de la comunidad. Igualmente, el procedimiento de equidad exige ponderar las circunstancias de cada caso concreto, siendo necesario que exista un equilibrio entre los derechos de unos y otros propietarios para que no se provoque el efecto contrario al querido por la Ley.”

Cómo se articula el juicio de equidad

Cuando se produce el bloqueo de un acuerdo, cualquier propietario que se sienta perjudicado está legitimado para iniciar el procedimiento, siendo parte demandada los propietarios que votaron en sentido contrario o se opusieron a la propuesta. En el caso de nombramiento de presidente, será el propietario nombrado disconforme quien tenga la legitimación activa, y la pasiva corresponderá a los propietarios que han votado a favor de su nombramiento.

La demanda ha de interponerse en el plazo de un mes ante el juzgado de primera instancia de la población en la que se encuentra la comunidad, y se sigue por los trámites del procedimiento ordinario. Contra la sentencia que recaiga cabe, en principio, recurso de apelación ante la audiencia provincial correspondiente, aunque en este punto existe jurisprudencia contradictoria: algunas sentencias de audiencias provinciales entienden que no cabe apelación, por cuanto el juez de primera instancia ha resuelto en Equidad, según su criterio subjetivo, y no en Derecho, lo que excluye su control por un tribunal superior.

En cuanto a si la resolución del juez de instancia produce efectos de cosa juzgada, la jurisprudencia se decanta mayoritariamente por negarlo, es decir, entiende que un acuerdo adoptado mediante equidad puede ser impugnado.

 

Lotisse.

Raúl Navarro

Abogado