¿Qué es la afección real?

Artículo actualizado el 10 de febrero de 2023

En términos jurídicos, los denominados “derechos reales” son los que se refieren a las diversas acciones, obligaciones y derechos que las personas tienen respecto de los bienes. El término “real” no tiene nada que ver con los conceptos de monarquía, o de realidad, sino con las “cosas”. Proviene del término latino res, que significa “cosa”. Los derechos reales regulan, sobre todo, las cuestiones relacionadas con los inmuebles.

La deuda se vincula al inmueble, no a la persona

En Propiedad Horizontal, la afección real es un crédito preferente, a favor de la comunidad de propietarios, que asegura la contribución a los gastos comunes de la vivienda, local, nave, oficina, garaje o trastero.

Este crédito preferente se regula en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que dispone que “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”

Es decir, si alguien compra una vivienda con recibos pendientes de varios años, que la comunidad no ha podido cobrar por cualquier razón, ésta le puede reclamar los del propio año en que la haya comprado, más los tres años anteriores. La deuda, por tanto, se vincula (se afecta) al inmueble (de ahí, por tanto, la “afección real”), con independencia de su propietario. Esto ha sido así desde la redacción de la LPH en 1960, aunque hasta 2013, el periodo retroactivo era solo la parte vencida de la anualidad corriente y una sola anualidad anterior. Lógicamente, el comprador que haya tenido que asumir los atrasos de comunidad, podrá luego reclamarlos al vendedor, pero tendrá que acudir casi siempre a la vía judicial y confiar en que éste sea solvente.

Origen de la afección real

El texto original de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, fue, más que una reforma de la legalidad entonces vigente, la ordenación «ex novo», de manera completa, de la propiedad por pisos. El gran desarrollo de las viviendas por pisos en los años cincuenta y sesenta del pasado siglo hizo necesario regular su gestión y mantenimiento. Hasta entonces, se regían sobre todo por el Código Civil, en su título III, relativo a la comunidad de bienes. El concepto de afección real nació de esta necesidad.

La comunidad tiene prioridad

La nueva Ley estipuló la obligación de los propietarios de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades. Si el copropietario no cumple con esta obligación, la comunidad tiene por Ley este crédito, que además es preferente sobre cualquier otro, salvo las deudas con Hacienda, Compañías de seguros o deudas salariales. Es decir, es preferente incluso sobre las deudas por hipotecas.

La importancia de la certificación de deudas

Actualmente, quien compra un inmueble suele informarse antes sobre si existen cargas, deudas tributarias o de cualquier naturaleza, que afecten al mismo. Sin embargo, en ocasiones pueden hacerse las cosas precipitadamente, sin tener en cuenta a la comunidad de propietarios. Si el comprador no exige al vendedor el certificado de deudas de la comunidad, el notario está obligado, simplemente, a advertirlo al comprador y dejar constancia en la escritura de que éste exonera al vendedor de esta obligación.

La LPH es clara a este respecto. El mismo artículo 9.1.e) dispone que En el instrumento público (escritura) mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.

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Lotisse. Francisco de Asís Sillero.

Abogado