La doctrina del cuerpo cierto en la compraventa de inmuebles

Artículo actualizado el 30 de abril de 2024

En los contratos de compraventa de viviendas, locales, solares o parcelas, es habitual que, en alguna de sus cláusulas conste que el comprador declara recibir el inmueble objeto del presente contrato a su entera satisfacción, comprándolo como cuerpo cierto. ¿Qué quiere decir esta expresión?

La certa res

El concepto jurídico de cuerpo cierto (certa res, en latín) tiene su origen en el Derecho Romano, en el ámbito de las obligaciones y contratos, y era aplicable en general a todas las compraventas. Ya entonces era objeto de disputas doctrinales, considerando algunos juristas (entre otros, Quinto Mucio Scaevola) que era inmoral: cuando la realidad de la cosa comprada no coincide con su descripción en el momento del contrato, esta presunción puede perjudicar, tanto al comprador como al vendedor, que se ven privados de la posibilidad de exigir menor o mayor precio (acciones quanti minoris o quanti maioris).

¿Qué dice la Ley? Precio por metro o precio alzado

Centrándonos en su aplicación a las compraventas de inmuebles, el concepto se deduce, en el Derecho español, de los artículos 1469 a 1472 del Código Civil:

• Si se vende un inmueble, expresando en el contrato su cabida, por un precio por unidad de medida (precio por M2), y resulta tener menos superficie que la expresada en el contrato, el comprador puede optar por una rebaja proporcional del precio, o rescindir el contrato (en este último caso, siempre que la diferencia sea igual o superior al 10%) (artículo 1469).
• Si, en el caso anterior, resulta tener más superficie, el comprador tendrá que pagar el exceso, siempre que no sea más del 5%. Y si es más, podrá optar por pagarlo o desistir del contrato (artículo 1470).

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• Pero si el inmueble se vende por precio alzado, y no a tanto por unidad de medida, no cabrá aumento o disminución de este precio, aunque resulte tener más o menos superficie que la expresada en el contrato. Igualmente, si además de designar los linderos, se designan su cabida o número, el vendedor está obligado a entregar todo lo que se encuentre entre los linderos, aunque exceda de la superficie expresada en el contrato. Si no puede, tendrá que disminuir proporcionalmente el precio, y el comprador también puede pedir la nulidad del contrato (artículo 1471).
• Las acciones que nacen de los tres artículos anteriores prescriben a los seis meses, contados desde el día de la entrega (artículo 1472).

Es decir, el concepto de cuerpo cierto solo es de aplicación cuando el inmueble se vende a precio alzado, como un todo, por un precio único.

Requisito esencial: designar los linderos

La STS 331/2015 de 16-06-2015 argumenta que Ya se ha razonado con anterioridad (STS 29 septiembre 2009 entre otras) que la doctrina de la venta como ‘cuerpo cierto’ exige la existencia de linderos fijos e indubitados que ponen de manifiesto que las partes, lejos de atender a la real cabida del inmueble, han tenido en cuenta para fijar el objeto de la venta tales linderos y no la concreta superficie que se comprende en el perímetro fijado por los mismos.

Es decir, para que sea de aplicación el artículo 1471 C.C., es indispensable que en el contrato de compraventa se hayan fijado con claridad los linderos.

Venta de un inmueble ya edificado y venta sobre plano

Ambas situaciones son muy diferentes a la hora de considerar si se aplica la doctrina del cuerpo cierto. Así, por ejemplo, la SAP Barcelona de 08-01-2009 argumenta que la doctrina más moderna ha establecido que el art. 1471 C.C. no es aplicable a la venta de cosa futura, sobre plano, porque falta la base que justifica la regla jurídica que contiene y explica su razón de ser, que no es otra que el perfecto conocimiento de lo que se compra y de la efectiva extensión superficial o cabida de la finca adquirida (SSTS 28 de noviembre de 1973, 25 de febrero de 1997, 30 de septiembre de 1999, 21 de abril y 5 de octubre de 2006 y 7 de diciembre de 2006).

Es decir, que el concepto de compraventa de un inmueble como cuerpo cierto, según lo describe el artículo 1471 C.C., solo es de aplicación cuando ya está edificado. Si una vivienda es vendida sobre plano, el adquiriente no ha podido “ver” lo que está comprando, porque aún no existe.

No confundir con el exceso o defecto de cabida

El exceso o defecto de cabida, en términos jurídicos, es la diferencia entre la superficie real de un inmueble y la que consta inscrita en el Registro de la Propiedad. Esta diferencia puede existir por diversas razones. Por ejemplo, un error originario en la medición, que nunca se ha comprobado, o sucesivos deslindes de un terreno que han aumentado o disminuido la superficie. La constatación de esta diferencia puede darse en cualquier momento, ajeno al proceso de compraventa, cuyas acciones ya estarían prescritas.

Las consecuencias del exceso de cabida son, por ejemplo, que, a la hora de tasar el inmueble, el valor se calculará solo sobre la superficie registrada, o su venta se dificultará porque pueden surgir dudas sobre la titularidad de toda la propiedad. En el caso del defecto de cabida, una consecuencia clara es que, si se vende el inmueble por un precio por unidad de medida, y el comprador comprueba que la superficie es menor, puede exigir una rebaja del precio o rescindir el contrato.

El exceso o defecto de cabida se corrigen instando un expediente de dominio para la rectificación de la descripción, superficie o linderos de fincas registrales, regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

Las precauciones del vendedor y del comprador

• No por hacer constar en los contratos la expresión “cuerpo cierto”, se libra el vendedor de posibles problemas y reclamaciones. Para evitarlo, especialmente si además es promotor, y más aún si vende sobre plano, debe asegurarse de que las superficies ejecutadas, especialmente las útiles, coincidan exactamente con las que constan en la información y planos entregados al comprador. Si va a vender un inmueble ya edificado, no está nunca de más hacer una medición del mismo, antes de firmar el contrato.
• Por su parte, el comprador de un inmueble ya construido, para evitar sorpresas y posteriores reclamaciones, no está de más que pida al vendedor acceder al mismo y realizar una medición propia, él mismo o a través de perito, antes de firmar el contrato.

Lotisse. Paula Bermúdez Castilla

Abogada