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No soporto el ruido de los vecinos. ¿Qué puedo hacer?

Los perjuicios causados por los ruidos han dado lugar a toda una especialidad en el mundo del derecho. Gabinetes y asociaciones especializadas de abogados, un decálogo del Defensor del Pueblo, o la propia Organización Mundial de la Salud (OMS), demuestran que se trata de un problema muy importante en las sociedades modernas. Ésta última  menciona el ruido como la primera molestia ambiental en los países industrializados.

Existen numerosas clases de molestias por ruido: obras en la vía pública, tráfico, aeropuertos, bares y discotecas, talleres, comercios, aires acondicionados… y vecinos. Aquí nos ocupamos, desde un punto de vista práctico, de esta última clase de ruido.

La relevancia de los perjuicios que puede ocasionar el exceso de decibelios es tal, que puede abordarse desde el Derecho Penal (Código Penal, delitos contra el medio ambiente, lesiones), Civil (Ley de Propiedad Horizontal, actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas) y Administrativo (Ordenanzas municipales, Ley del Ruido).

¡No saben vivir en comunidad!

Es interminable la casuística de los vecinos ruidosos. Lo saben bien los administradores de fincas, a cuyos despachos llegan diariamente quejas de todas clases: televisores a todo volumen, música, taconeos, arrastre de muebles, fiestas hasta la madrugada, peleas, voces, gritos, taladros y golpes en horas de descanso… Y desde luego, no ayuda nada el hecho de que la mayoría de los edificios plurifamiliares tienen un aislamiento acústico deficiente, a veces inexistente.

Sin embargo, precisamente por tratarse de un problema de vecindad, es mucho más delicado que si se trata de denunciar a un bar, un taller, o unas obras en la vía pública. Con el vecino ruidoso nos cruzamos a diario en la escalera. Queramos o no, convivimos con él.

¿Cómo abordar el problema?

La denuncia debe ser siempre el último recurso, porque una vez en marcha, hay que llegar hasta el final, y su resultado no siempre está garantizado. ¿Por qué? La respuesta es la dificultad de la prueba. Primero, hay que tener en cuenta que la percepción del ruido es subjetiva. A una persona puede parecerle molesto sentir pasos en el piso superior, y a otra no. Un estudiante de oposiciones puede sufrir dificultades de concentración por el más leve zumbido o goteo, y otro estudia con auriculares, escuchando música sin que nada le perturbe. Es decir, hay tantos grados de sensibilidad como de ruido.

Por esta razón, cualquier denuncia ha de basarse en la prueba de que los ruidos, no solo superan los umbrales legales, en decibelios (db), sino que son constantes en el tiempo. Para ello hay que contar con mediciones oficiales, denuncias reiteradas y testigos.

Es recomendable por tanto seguir estos pasos:

1.- Informar al administrador o presidente

Informarles sobre las molestias que se están soportando, y solicitarles aperciban al causante.

El administrador o presidente solo podrán remitir una carta o correo electrónico al vecino (supuestamente ruidoso), de contenido neutral y de carácter exclusivamente de mediación, informándole que se han recibido quejas, pero que si considera que son infundadas, lo haga saber.

La comunidad solo puede apercibir, informar y mediar, porque la potestad disciplinaria y sancionadora corresponde exclusivamente a las administraciones competentes en materia de ruido (ayuntamientos, comunidades autónomas), o los juzgados. Sin embargo, en la mayoría de los casos, la mera notificación de las quejas tiene como efecto que las molestias cesen, al menos durante un tiempo.

2.- Si el problema persiste:

Comience a armarse de pruebas. Primero, es conveniente que conozca la ordenanza de su ayuntamiento, para saber qué horas son las permitidas para según qué tipo de ruidos.

Las ordenanzas suelen estar disponibles en las páginas o portales de internet de los ayuntamientos. Con ligeras variaciones entre unos y otros municipios, estos son los horarios y límites más habituales:

Obras y trabajos caseros rutinarios

Lunes a viernes:            Entre las 08:00 y las 15:00 y entre las 17:00 y las 20:00 horas

Sábados y festivos:       Entre las 09:00 y las 15:00 y entre las 17:00 y las 19:00 horas

Carga y descarga de materiales de obra, suministros, mudanzas, etc...

De lunes a viernes:         Entre las 07:00 y las 22.00 horas

Sábados y festivos:        Entre las 07:00 y las 23:00 horas

Celebraciones privadas en viviendas o locales:

Entre las 12:00 y las 23.00 horas

Los días 24, 25 y 31 de diciembre y 1 de enero, entre las 12:00 y las 04:00 horas.

Celebraciones en patios comunitarios de edificios de vivienda:

Entre las 11:00 y las 00:00 horas

Los días 24, 25 y 31 de diciembre y 1 de enero, entre las 12:00 y las 04:00 horas.

Celebraciones en zonas comunes privadas al aire libre de la CC PP

Podrán regularse por la comunidad o intercomunidad de propietarios

Instrumentos musicales.

Está prohibido hacer sonar instrumentos musicales de cualquier naturaleza, a cualquier hora del día cuando se haya recibido denuncia o queja al respecto y a juicio del agente de Policía Local actuante genere molestias tales que por su persistencia e intensidad resulten inadmisibles.

Animales

  1. a) Los poseedores de animales serán responsables de adoptar medidas para impedir que causen molestias por ruido, tanto si los animales se encuentran en el  interior de las viviendas como si están en balcones, zonas comunes, patios, terrazas, etc.
  2. b) Se prohíbe sacar animales a patios de luces cuando causen molestias por ruido a los vecinos.
  3. c) Se prohíbe, aunque sea temporalmente, abandonar o dejar solos a los animales en las viviendas, balcones, ventanas, terrazas, patios y resto de zonas comunes de la edificación, cuando causen molestias por ruido a los vecinos

Además de los horarios, las ordenanzas recogen los límites admisibles de ruido, según las estancias. Así por ejemplo, el límite para un dormitorio es de 25 o 30 decibelios, según horarios. Para ello es necesario consultar las tablas de la ordenanza. Las sanciones van desde los 300 hasta los 3.000 euros, o más, según cada ayuntamiento.

¿Cómo puedo saber si se superan los límites de ruido?

Actualmente existen numerosas aplicaciones gratuitas para teléfonos móviles, que permiten medir el nivel de decibelios. Así podemos comprobar, antes que nada, que el ruido es excesivo, y que no se trata de algo puntual, sino cotidiano.

¿Qué hago ahora?

Hay que solicitar la intervención de Policía local, que deberá programar una o varias visitas para realizar mediciones oficiales, con sonómetros profesionales homologados, e incoar el correspondiente procedimiento de infracción contra el responsable de la fuente de ruido.

Legislación

Vea la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, transposición de la Directiva 2002/49/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, y Real Decreto 1513/2005, de 16 de diciembre y  por el Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre.

Vea también las Ordenanzas municipales, según ayuntamientos.

Conozca también el decálogo de los Defensores del Pueblo contra el ruido.

Lotisse. Propiedad horizontal

 

SUSPENSION DE ACTUACIONES SEGUNDO DIVIDENDO DIGITAL

El Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital ha comunicado a instaladores y colegios de administradores de fincas la decisión de suspender, hasta que se aprecie que se dan las condiciones adecuadas, las actuaciones de cambios directos de canal radioeléctrico que aplican a los centros en los que no se realiza simulcast. Esta medida se ha tomado con el objetivo de garantizar que la recepción de un servicio tan importante como la televisión digital terrestre no pueda verse afectada en estos momentos, evitando la necesidad de realizar resintonizaciones en los televisores de los ciudadanos.

Razones sanitarias

En lo que se refiere a las actuaciones de adaptación de instalaciones colectivas de recepción que se realicen durante este periodo de crisis sanitaria del COVID-19, se debe evitar la necesidad de resintonizaciones en los televisores, a fin de no ocasionar movimientos innecesarios de personas en visita a los domicilios. Por este motivo, no se podrán retirar de las cabeceras de las instalaciones colectivas de recepción de TV los canales radioeléctricos que se abandonan al incorporar los nuevos que los van a sustituir, debiendo quedar ambos en servicio, para que no se vea afectada la recepción del servicio de televisión por los ciudadanos. Esto requerirá la realización de una segunda actuación, a realizar una vez que la situación se normalice.

Dudas y anuncios en la tele

Dada la emisión durante estos días de anuncios por televisión, relativos a la resintonización de los aparatos, que probablemente estarían programados antes del Estado de Alarma, que pueden inducir a confusión, hay que reiterar que no es necesario resintonizar, y no se debe solicitar visita de instaladores por tal motivo, mientras dure el Estado de Alarma.

Acceda aquí a la comunicación del ministerio

Acceda aquí a la comunicación del canal instalador

El Segundo Dividendo Digital

El Segundo Dividendo Digital es el proceso a través del cuál se libera la banda de 700 megahercios del espectro radioeléctrico para desplegar en ella las redes de telecomunicaciones 5G. Esto no implica una pérdida de canales, simplemente un desplazamiento en la frecuencia. Este proceso es obligatorio para toda la Unión europea y debe estar disponible antes del 30 de junio de 2.020.

Dicha transformación se realizará de forma escalonada en todo el territorio nacional, es decir, se hará poco a poco en las diferentes regiones de España. En 19 municipios de Sevilla ya comenzó en septiembre de 2.019 el cambio de frecuencias, quedando el resto de los municipios (unos 85) pendientes para hacerlo en el primer trimestre del 2.020.

Cómo ocurrió con el Primer Dividendo Digital, el Gobierno ofrece ayudas económicas para los edificios que deban acogerse a esta medida. Estas subvenciones oscilarán entre 104,30€ y 677,95€ dependiendo de la infraestructura de recepción de televisión afectada por este proceso y se podrán solicitar hasta el 30 de septiembre de 2.020. Únicamente podrán beneficiarse de estas ayudas las comunidades de vecinos (o intercomunidades), ya que las viviendas individuales no se verán afectadas (sólo deberán resintonizar sus televisores), y se hace a través de la página web del Ministerio de Economía y Empresa (únicamente se puede tramitar de forma telemática), cumplimentando el formulario y aportando la documentación que en cada caso sea exigible. Dicha documentación debe ser gestionada por un representante, pudiendo actuar como tal el presidente, el administrador o incluso el instalador de telecomunicaciones.

La “Nueva Ley Hipotecaria”. Lo que hay que saber.

No están muy contentos los notarios con sus nuevas obligaciones, que han entrado en vigor el pasado 16 de Junio, tras la aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

En realidad no se trata de una nueva Ley Hipotecaria. Esta Ley, que data de 1946, sigue vigente, si bien ha tenido desde su aprobación numerosas reformas. Regula esencialmente el funcionamiento de los registros de la propiedad y las hipotecas.

La nueva norma no solo modifica la Ley Hipotecaria, sino también:

– El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

– La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

– La Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.

– La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

– La Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social.

– La Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero – La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

– La Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

– El Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

-La Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito.

– La Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

Es por tanto una Ley muy importante y, como dice su exposición de motivos, tiene por objeto la trasposición al ordenamiento jurídico español de la  Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

 La directiva se aprobó tras la grave crisis económica y financiera que afectó a Europa entre 2008 y 2013 y reconoce en su considerando (3) que «La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, (…) y puede tener graves consecuencias sociales y económicas». En particular, la Directiva pone de manifiesto en su considerando (4) que «la Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, así como con el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crédito».

 Dichos considerandos ponen de relieve, además, la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias. Se exige, por tanto, a la parte que domina la relación que, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario.

Visto lo anterior, resulta claro que la nueva Ley lo que hace es defender a los consumidores frente a los bancos, y particularmente en la contratación de hipotecas. Atrás quedan algunas de las polémicas que han sacudido nuestro sistema financiero (el escándalo de las acciones preferentes, la salida a bolsa de Bankia, las cláusulas suelo, etc). Los abusos del sistema financiero frente al consumidor han dado lugar a otros cambios normativos importantes.

Esta nueva norma zanja definitivamente algunas cuestiones que han llegado a afectar al prestigio de nuestro Tribunal Supremo, como el controvertido cambio de criterio respecto al también mal llamado “Impuesto de las Hipotecas” (quién ha de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

¿Qué es lo más importante de esta Ley?

Sobre todo, protege más al consumidor antes, durante y después de la firma de la hipoteca, asumiendo los bancos gastos que antes pagaba el consumidor, baja las comisiones por cancelación anticipada y facilita pasar de tipo variable al fijo.

LOS GASTOS

A partir de ahora el banco paga todos los gastos, excepto la tasación de la vivienda y su propia copia de escritura, si el cliente la pide.

LA PROTECCIÓN DEL CLIENTE

El banco le tiene que entregar a los clientes oferta vinculante durante un mínimo de 10 días y varios documentos informativos de la operación.

Los clientes tienen que visitar obligatoriamente al notario antes de acudir para la firma de la hipoteca. En esa visita el notario ha de hacerles un asesoramiento previo sobre la operación y pasarles un test o examen para comprobar que han entendido todos los detalles. Por esta razón no están muy contentos los notarios, pues este requisito alarga los tiempos de trámite y exige mayor dedicación.

LAS CANCELACIONES O AMORTIZACIONES ANTICIPADAS. CAMBIO DE VARIABLE A FIJO

 

Hasta ahora los bancos imponían en muchas operaciones las comisiones por cancelación o amortización anticipada que les parecía oportuno. A partir de ahora, en las hipotecas a interés variable no podrá ser superior al 0,25% los tres primeros años, o bien el 0,15% los cinco primeros años, según pacten ambas partes, y el 0,00% a partir del sexto año.

En las hipotecas a interés fijo, la comisión será como máximo del 2% los diez primeros años, y del 1,5% durante el resto del plazo del contrato.

Si el cliente quiere pasar de interés variable a fijo, solo se le podrá cobrar un máximo del 0,15%, y eso únicamente durante los tres primeros años.

LIBERTAD PARA CAMBIAR DE BANCO

 

Hasta ahora, si el cliente se cambiaba a otra entidad por tener mejores condiciones, su banco hasta ese momento podía hacer una contraoferta, igualando o mejorando al de la competencia, que el cliente tenía que aceptar obligatoriamente. A partir de ahora el cliente ya no está obligado a aceptarla.

LOS IMPAGOS DEL CLIENTE

A partir de ahora, el banco no puede ejecutar la hipoteca hasta que el cliente acumule al menos 12 mensualidades impagadas. Eso, durante la primera mitad del plazo del contrato. A partir de la segunda mitad, serán un mínimo de 15 mensualidades. En cuanto al interés de demora, no podrá ser más de tres puntos superior al de la propia hipoteca.

OTRAS MEJORAS PARA EL CLIENTE

El banco ya no podrá obligar a contratar seguros, tarjetas o planes de pensiones como condición para dar el préstamo, a excepción de seguro de daños y de vida, que el cliente podrá contratar con la compañía que quiera.

A partir de ahora, se prohíbe establecer cláusulas suelo en las hipotecas variables. El tipo mínimo se establece en el 0,00%.

En resumen, la nueva Ley viene a eliminar los abusos e imposiciones de los bancos en la contratación de hipotecas, lo que beneficia sin duda a los consumidores, pero dará lugar a un endurecimiento de los requisitos de solvencia de los clientes, antes de conceder los préstamos. Como todo cambio normativo importante, habrá que esperar unos años para comprobar si sus efectos globales son positivos también para el dinamismo y fluidez del mercado de vivienda y, en general, del sistema financiero.

Raquel Fernández Pérez

Abogada. Departamento de Derecho Inmobiliario