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LA REPRESENTACIÓN EN JUNTAS DE PROPIETARIOS

En derecho, podemos definir la representación  como aquella relación jurídica que se produce cuando se confía a una determinada persona, a la que se denomina representante, la facultad de actuar y de decidir, dentro de unos límites determinados, en interés y por cuenta de otra persona, a la que se le denominará representado.

En el caso concreto de las juntas de Propietarios, la representación se produce cuando un propietario no puede asistir a la junta y delega su voto en otra persona, sea ésta o no propietaria de alguna finca en el edificio. Con las limitaciones de aforo y otras medidas sanitarias contra la propagación del COVID-19, la representación es actualmente una fórmula eficaz para participar en una junta de forma no presencial.

La representación, está regulada en el art 15.1  de la l.p.h  que establece : “La asistencia a la junta de propietarios será personal o por presentación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario “.

Será necesario hacer una primera distinción:

Representación Legal: Para aquellos casos en que una persona ejerza la representación legal de otra, casos de personas incapaces, tutores legales, menores sujetos a patria potestad, etc., pero también los representantes legales de sociedades, asociaciones y otras entidades públicas ó privadas. En este caso la Comunidad podrá exigir que el representante aporte la oportuna documentación que  justifique esta representación.

Representación Voluntaria. Es aquella por la cual una persona representa a otra, ante la Junta de Propietarios. El propietario otorgará   escrito  a un tercero para que acuda en su nombre a la reunión.

 

Haremos a continuación algunas consideraciones de interés de la representación en el ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal.

En principio es necesario que la representación sea por escrito. Incluso se admite la otorgada por medio de correo electrónico. No obstante, si se produce de forma verbal y los asistentes a la Junta admiten tal hecho, también tendría validez.

Para formalizar la representación, el propietario, identificándose correctamente, deberá firmar un documento en el que se incluya el nombre y el DNI de la persona que lo va a representar, así como la reunión para la que tiene validez esa representación.

Puede la representación estar limitada a una junta en concreto pero cabe también representación más amplia para amplios periodos o hasta que esta representación sea revocada.

No es necesario que la representación sea con poder Notarial, ni adjuntando copia del DNI del representado; la LPH no lo contempla.

Cuando una determinado inmueble pertenece a varios propietarios, se computa un solo voto, debiendo nombrar un representante para asistir a las Juntas.

Art 15.1 l.p.h ; Si algún piso o local perteneciese “pro indiviso” a  diferentes propietarios estos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.

En el caso de cónyuges o ex-cónyuges que tengan la finca en gananciales o proindiviso, podrían hacerlo los dos, aunque con un solo voto. Si no existe acuerdo y ambos quieren votar y lo hacen en diferente sentido, el voto quedará anulado.

También pueden ejercer la representación el Secretario y el Presidente de la Comunidad, no existe límite legal.

La ley de Propiedad Horizontal no establece ningún límite respecto al número de representaciones. Por tanto, un propietario o un tercero puede asistir a la junta con tantas como propietarios le hayan conferido dichas facultades.

Un propietario moroso no puede votar pero si puede representar a otro. El moroso está privado de voto por su propiedad, pero ello no impide que pueda acudir a la Junta y votar en nombre de otro propietario que le haya dado la oportuna representación, pues el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no pone condiciones al respecto.

Pablo Hinojosa

Abogado