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LA REPRESENTACIÓN EN JUNTAS DE PROPIETARIOS

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En derecho, podemos definir la representación  como aquella relación jurídica que se produce cuando se confía a una determinada persona, a la que se denomina representante, la facultad de actuar y de decidir, dentro de unos límites determinados, en interés y por cuenta de otra persona, a la que se le denominará representado.

En el caso concreto de las juntas de Propietarios, la representación se produce cuando un propietario no puede asistir a la junta y delega su voto en otra persona, sea ésta o no propietaria de alguna finca en el edificio. Con las limitaciones de aforo y otras medidas sanitarias contra la propagación del COVID-19, la representación es actualmente una fórmula eficaz para participar en una junta de forma no presencial.

La representación, está regulada en el art 15.1  de la l.p.h  que establece : “La asistencia a la junta de propietarios será personal o por presentación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario “.

Será necesario hacer una primera distinción:

1º Representación Legal: Para aquellos casos en que una persona ejerza la representación legal de otra, casos de personas incapaces, tutores legales, menores sujetos a patria potestad, etc., pero también los representantes legales de sociedades, asociaciones y otras entidades públicas ó privadas. En este caso la Comunidad podrá exigir que el representante aporte la oportuna documentación que  justifique esta representación.

2º Representación Voluntaria. Es aquella por la cual una persona representa a otra, ante la Junta de Propietarios. El propietario otorgará   escrito  a un tercero para que acuda en su nombre a la reunión.

 

Haremos a continuación algunas consideraciones de interés de la representación en el ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal.

En principio es necesario que la representación sea por escrito. Incluso se admite la otorgada por medio de correo electrónico. No obstante, si se produce de forma verbal y los asistentes a la Junta admiten tal hecho, también tendría validez.

Para formalizar la representación, el propietario, identificándose correctamente, deberá firmar un documento en el que se incluya el nombre y el DNI de la persona que lo va a representar, así como la reunión para la que tiene validez esa representación.

Puede la representación estar limitada a una junta en concreto pero cabe también representación más amplia para amplios periodos o hasta que esta representación sea revocada.

No es necesario que la representación sea con poder Notarial, ni adjuntando copia del DNI del representado; la LPH no lo contempla.

Cuando una determinado inmueble pertenece a varios propietarios, se computa un solo voto, debiendo nombrar un representante para asistir a las Juntas.

Art 15.1 l.p.h ; Si algún piso o local perteneciese “pro indiviso” a  diferentes propietarios estos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.

En el caso de cónyuges o ex-cónyuges que tengan la finca en gananciales o proindiviso, podrían hacerlo los dos, aunque con un solo voto. Si no existe acuerdo y ambos quieren votar y lo hacen en diferente sentido, el voto quedará anulado.

También pueden ejercer la representación el Secretario y el Presidente de la Comunidad, no existe límite legal.

La ley de Propiedad Horizontal no establece ningún límite respecto al número de representaciones. Por tanto, un propietario o un tercero puede asistir a la junta con tantas como propietarios le hayan conferido dichas facultades.

Un propietario moroso no puede votar pero si puede representar a otro. El moroso está privado de voto por su propiedad, pero ello no impide que pueda acudir a la Junta y votar en nombre de otro propietario que le haya dado la oportuna representación, pues el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no pone condiciones al respecto.

Pablo Hinojosa

Abogado

 

No soporto el ruido de los vecinos. ¿Qué puedo hacer?

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Los perjuicios causados por los ruidos han dado lugar a toda una especialidad en el mundo del derecho. Gabinetes y asociaciones especializadas de abogados, un decálogo del Defensor del Pueblo, o la propia Organización Mundial de la Salud (OMS), demuestran que se trata de un problema muy importante en las sociedades modernas. Ésta última  menciona el ruido como la primera molestia ambiental en los países industrializados.

Existen numerosas clases de molestias por ruido: obras en la vía pública, tráfico, aeropuertos, bares y discotecas, talleres, comercios, aires acondicionados… y vecinos. Aquí nos ocupamos, desde un punto de vista práctico, de esta última clase de ruido.

La relevancia de los perjuicios que puede ocasionar el exceso de decibelios es tal, que puede abordarse desde el Derecho Penal (Código Penal, delitos contra el medio ambiente, lesiones), Civil (Ley de Propiedad Horizontal, actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas) y Administrativo (Ordenanzas municipales, Ley del Ruido).

¡No saben vivir en comunidad!

Es interminable la casuística de los vecinos ruidosos. Lo saben bien los administradores de fincas, a cuyos despachos llegan diariamente quejas de todas clases: televisores a todo volumen, música, taconeos, arrastre de muebles, fiestas hasta la madrugada, peleas, voces, gritos, taladros y golpes en horas de descanso… Y desde luego, no ayuda nada el hecho de que la mayoría de los edificios plurifamiliares tienen un aislamiento acústico deficiente, a veces inexistente.

Sin embargo, precisamente por tratarse de un problema de vecindad, es mucho más delicado que si se trata de denunciar a un bar, un taller, o unas obras en la vía pública. Con el vecino ruidoso nos cruzamos a diario en la escalera. Queramos o no, convivimos con él.

¿Cómo abordar el problema?

La denuncia debe ser siempre el último recurso, porque una vez en marcha, hay que llegar hasta el final, y su resultado no siempre está garantizado. ¿Por qué? La respuesta es la dificultad de la prueba. Primero, hay que tener en cuenta que la percepción del ruido es subjetiva. A una persona puede parecerle molesto sentir pasos en el piso superior, y a otra no. Un estudiante de oposiciones puede sufrir dificultades de concentración por el más leve zumbido o goteo, y otro estudia con auriculares, escuchando música sin que nada le perturbe. Es decir, hay tantos grados de sensibilidad como de ruido.

Por esta razón, cualquier denuncia ha de basarse en la prueba de que los ruidos, no solo superan los umbrales legales, en decibelios (db), sino que son constantes en el tiempo. Para ello hay que contar con mediciones oficiales, denuncias reiteradas y testigos.

Es recomendable por tanto seguir estos pasos:

1.- Informar al administrador o presidente

Informarles sobre las molestias que se están soportando, y solicitarles aperciban al causante.

El administrador o presidente solo podrán remitir una carta o correo electrónico al vecino (supuestamente ruidoso), de contenido neutral y de carácter exclusivamente de mediación, informándole que se han recibido quejas, pero que si considera que son infundadas, lo haga saber.

La comunidad solo puede apercibir, informar y mediar, porque la potestad disciplinaria y sancionadora corresponde exclusivamente a las administraciones competentes en materia de ruido (ayuntamientos, comunidades autónomas), o los juzgados. Sin embargo, en la mayoría de los casos, la mera notificación de las quejas tiene como efecto que las molestias cesen, al menos durante un tiempo.

2.- Si el problema persiste:

Comience a armarse de pruebas. Primero, es conveniente que conozca la ordenanza de su ayuntamiento, para saber qué horas son las permitidas para según qué tipo de ruidos.

Las ordenanzas suelen estar disponibles en las páginas o portales de internet de los ayuntamientos. Con ligeras variaciones entre unos y otros municipios, estos son los horarios y límites más habituales:

Obras y trabajos caseros rutinarios

Lunes a viernes:            Entre las 08:00 y las 15:00 y entre las 17:00 y las 20:00 horas

Sábados y festivos:       Entre las 09:00 y las 15:00 y entre las 17:00 y las 19:00 horas

Carga y descarga de materiales de obra, suministros, mudanzas, etc...

De lunes a viernes:         Entre las 07:00 y las 22.00 horas

Sábados y festivos:        Entre las 07:00 y las 23:00 horas

Celebraciones privadas en viviendas o locales:

Entre las 12:00 y las 23.00 horas

Los días 24, 25 y 31 de diciembre y 1 de enero, entre las 12:00 y las 04:00 horas.

Celebraciones en patios comunitarios de edificios de vivienda:

Entre las 11:00 y las 00:00 horas

Los días 24, 25 y 31 de diciembre y 1 de enero, entre las 12:00 y las 04:00 horas.

Celebraciones en zonas comunes privadas al aire libre de la CC PP

Podrán regularse por la comunidad o intercomunidad de propietarios

Instrumentos musicales.

Está prohibido hacer sonar instrumentos musicales de cualquier naturaleza, a cualquier hora del día cuando se haya recibido denuncia o queja al respecto y a juicio del agente de Policía Local actuante genere molestias tales que por su persistencia e intensidad resulten inadmisibles.

Animales

  1. a) Los poseedores de animales serán responsables de adoptar medidas para impedir que causen molestias por ruido, tanto si los animales se encuentran en el  interior de las viviendas como si están en balcones, zonas comunes, patios, terrazas, etc.
  2. b) Se prohíbe sacar animales a patios de luces cuando causen molestias por ruido a los vecinos.
  3. c) Se prohíbe, aunque sea temporalmente, abandonar o dejar solos a los animales en las viviendas, balcones, ventanas, terrazas, patios y resto de zonas comunes de la edificación, cuando causen molestias por ruido a los vecinos

Además de los horarios, las ordenanzas recogen los límites admisibles de ruido, según las estancias. Así por ejemplo, el límite para un dormitorio es de 25 o 30 decibelios, según horarios. Para ello es necesario consultar las tablas de la ordenanza. Las sanciones van desde los 300 hasta los 3.000 euros, o más, según cada ayuntamiento.

¿Cómo puedo saber si se superan los límites de ruido?

Actualmente existen numerosas aplicaciones gratuitas para teléfonos móviles, que permiten medir el nivel de decibelios. Así podemos comprobar, antes que nada, que el ruido es excesivo, y que no se trata de algo puntual, sino cotidiano.

¿Qué hago ahora?

Hay que solicitar la intervención de Policía local, que deberá programar una o varias visitas para realizar mediciones oficiales, con sonómetros profesionales homologados, e incoar el correspondiente procedimiento de infracción contra el responsable de la fuente de ruido.

Legislación

Vea la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, transposición de la Directiva 2002/49/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, y Real Decreto 1513/2005, de 16 de diciembre y  por el Real Decreto 1367/2007, de 19 de octubre.

Vea también las Ordenanzas municipales, según ayuntamientos.

Conozca también el decálogo de los Defensores del Pueblo contra el ruido.

Lotisse. Propiedad horizontal

 

Vehículos eléctricos y comunidad de propietarios

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Para otro momento quedará el análisis de las ventajas y desventajas de la compra de un vehículo eléctrico. Lo que está claro es que las ventas van en aumento, y ello ha traído consigo algunos inconvenientes para sus propietarios.

Vivo en comunidad. ¿Dónde lo enchufo?

El inconveniente más obvio es la recarga. Los puntos de recarga no son suficientes en las ciudades y, aunque algunas promociones de obra nueva ya los contemplan en sus garajes, ¿qué ocurre en el resto de comunidades, o con los aparcamientos particulares?, ¿es posible instalar puntos de recarga?

Hemos de decir que si, aunque con particularidades. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula su instalación en su artículo 17.5. “La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, solo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por los interesados directos en la misma.»

Esto significa que no es necesario el visto bueno del resto de los vecinos, ni son necesarias mayoría cualificadas. Basta con que un propietario desee instalar el punto de recarga, lo comunique y asuma su coste.

No obstante, sí será necesaria autorización si la conexión de la derivación se realiza a un contador de propiedad comunitaria, en tanto en cuanto se estará afectando a un elemento común.

Una alternativa a medio plazo supone realizar una reforma de la instalación eléctrica común para habilitar varios puntos de recarga, con los costes que acarrea para todos los vecinos y no sólo para los interesados, algo que no siempre es bien entendido por los vecinos que carecen de esos vehículos.

Garajes asociados a viviendas

En estos casos, además de las formas de instalación que se enumeran para los garajes independientes, también es
viable realizar derivaciones individuales desde los propios contadores de las viviendas hasta las plazas de aparcamiento.

Garajes independientes, suministros instalados por la comunidad

En estos casos, existen dos posibles formas de realizar la instalación:

1.- La primera es realizar una preinstalación desde el cuadro eléctrico del garaje que discurra por todo el garaje con sección suficiente para que posteriormente todo el que quiera pueda engancharse a esa línea y colocar en su plaza el punto de recarga junto a un contador que deberá ser periódicamente leído para generar los recibos y pasarlos al cobro.

Al aumentar la demanda por parte de los usuarios, puede darse el caso de que la acometida existente sea insuficiente y salten los fusibles

2.- La segunda es realizar, por parte de cada propietario interesado, una instalación individual desde el cuadro eléctrico del garaje hasta su plaza con un cableado de sección apropiada para un solo punto de recarga y la instalación de contador, y así sucesivamente para el resto de interesados.

Ni que decir tiene que cada una de las intervenciones anteriores que impliquen una nueva instalación debe ser realizada por electricista autorizado y solicitando su correspondiente boletín de instalación para dar de alta el contador.

En cualquier caso, cualquier instalación tiene que cumplir con las instrucciones técnicas contenidas en el Real Decreto 1053/2014, de 12 de diciembre.

Problemas cuando aumente la demanda

Por otro lado, otro de los problemas con los que pueden enfrentarse en el futuro los propietarios de un coche eléctrico, es un aumento de la demanda de los puntos de carga. Al aumentar la demanda por parte de los usuarios, con los primeros puntos de recarga no debería haber problema de suministro, pero al sobrepasar un número determinado se dará el caso de que la acometida existente sea de sección insuficiente, así que por seguridad esta situación provocará que salten los automáticos correspondientes dejando sin energía parte o la totalidad del garaje» en resumen, que la potencia contratada sea insuficiente.

Según se vayan aumentando los puntos de recarga, va a ser necesario un aumento de sección de la acometida del garaje con las consiguientes obras o incluso un aumento de la potencia.

Las ayudas públicas

La administración está interesada en promover la compra de vehículos eléctricos, y para ello viene estableciendo programas de ayudas y subvenciones, a nivel estatal y autonómico (Plan MOVEA, Plan PIVE 8, Plan MOVALT. Plan MOVES). Para el año 2020, el plan MOVES está dotado con 65 millones de euros, destinados a la compra de vehículos y a la instalación de infraestructuras de recarga. Los costes de instalación de un punto de recarga pueden verse considerablemente reducidos. Por ello es importante informarse bien, a través del concesionario y de las administraciones, como el Instituto para la Diversificación y ahorro de la Energía (IDEA).

 

 

EL CERTIFICADO DE DEUDA EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. ¿PARA QUÉ SIRVE?

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En no pocas ocasiones, el comprador de una vivienda, local, plaza de garaje o trastero, se encuentra con la desagradable sorpresa de que la comunidad de propietarios le reclama cuotas de comunidad que tendría que haber pagado el vendedor.

 

¿Por qué no se las reclaman al vendedor, que tenía que haberlas pagado?

 

La morosidad en algunas comunidades es un problema importante. Por eso el legislador introdujo en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) algunas salvaguardas para garantizar, con el propio inmueble adquirido, el cobro de una parte importante de la deuda.

 

La comunidad podría reclamar directamente al vendedor, pero siempre preferirá demandar al nuevo titular, hasta el límite permitido por la LPH, pues la dificultad de las reclamaciones de cantidad civiles no estriba en obtener una sentencia condenatoria al pago, que está prácticamente garantizada, sino en su ejecución.

 

La comunidad desconoce si el vendedor tiene propiedades a su nombre, que puedan embargarse si no cumple voluntariamente la sentencia; esto tendrá que averiguarlo en ejecución de la sentencia, y en muchas ocasiones los vendedores son insolventes, no tienen nada a su nombre (morosos profesionales, sociedades en concurso o liquidación, etc.) En cambio, la comunidad tiene la certeza de que el comprador es propietario del inmueble, y sabe que, en ejecución, puede solicitar su embargo.

 

 

 

¿Tiene que pagar toda la deuda?

 

No. La responsabilidad del comprador alcanza la parte vencida de la anualidad corriente y las tres anualidades anteriores. Es decir, si ha comprado por ejemplo en mayo de 2020, se le podrá reclamar desde 1 de enero de 2017.

 

¿Puede reclamar contra el vendedor?

 

Sí. Una vez haya hecho frente a las cuotas atrasadas, puede reclamarle al vendedor, que es el auténtico deudor. Pero podrá verse en las mismas dificultades que ha querido evitar la comunidad, es decir, su insolvencia.

 

¿Cómo puede evitarse todo esto?

 

Muy fácil. Exigiendo siempre que el vendedor aporte ante el notario el certificado de deuda. Esto servirá, bien para que conozca si hay recibos pendientes, y pueda asumir conscientemente esa deuda, descontándola del precio de compra, o bien para quedarse tranquilo de que no se debe nada y por tanto nada se le va a reclamar.

 

¿Qué dice exactamente la Ley?

 

Todo lo anterior se recoge en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal:

 

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

 

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

 


Las prisas son malas consejeras. Antes de firmar la compra de cualquier inmueble, es muy importante exigir el certificado de deudas. Nos evitará muchos problemas. Consulte la LPH y otras normas esenciales en nuestra sección de legislación

SUSPENSION DE ACTUACIONES SEGUNDO DIVIDENDO DIGITAL

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El Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital ha comunicado a instaladores y colegios de administradores de fincas la decisión de suspender, hasta que se aprecie que se dan las condiciones adecuadas, las actuaciones de cambios directos de canal radioeléctrico que aplican a los centros en los que no se realiza simulcast. Esta medida se ha tomado con el objetivo de garantizar que la recepción de un servicio tan importante como la televisión digital terrestre no pueda verse afectada en estos momentos, evitando la necesidad de realizar resintonizaciones en los televisores de los ciudadanos.

Razones sanitarias

En lo que se refiere a las actuaciones de adaptación de instalaciones colectivas de recepción que se realicen durante este periodo de crisis sanitaria del COVID-19, se debe evitar la necesidad de resintonizaciones en los televisores, a fin de no ocasionar movimientos innecesarios de personas en visita a los domicilios. Por este motivo, no se podrán retirar de las cabeceras de las instalaciones colectivas de recepción de TV los canales radioeléctricos que se abandonan al incorporar los nuevos que los van a sustituir, debiendo quedar ambos en servicio, para que no se vea afectada la recepción del servicio de televisión por los ciudadanos. Esto requerirá la realización de una segunda actuación, a realizar una vez que la situación se normalice.

Dudas y anuncios en la tele

Dada la emisión durante estos días de anuncios por televisión, relativos a la resintonización de los aparatos, que probablemente estarían programados antes del Estado de Alarma, que pueden inducir a confusión, hay que reiterar que no es necesario resintonizar, y no se debe solicitar visita de instaladores por tal motivo, mientras dure el Estado de Alarma.

Acceda aquí a la comunicación del ministerio

Acceda aquí a la comunicación del canal instalador

CONFINAMIENTO POR CORONAVIRUS COVID-19 Y CONVIVENCIA: VECINOS Y FAMILIA

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Durante el actual periodo de confinamiento domiciliario, es esencial seguir las recomendaciones sanitarias para evitar la propagación de la epidemia. Por la falta de precedentes, los aspectos sociales y psicológicos del encierro al que nos sometemos también importan.

Como seres sociales que somos, es previsible que el aislamiento prolongado en nuestra vivienda pueda  provocar estados de nerviosismo, angustia o hastío. Pueden surgir roces, tanto con vecinos como con las personas con las que convivimos dentro de la casa.

Respete a los vecinos

Al estar prácticamente las 24 horas del día dentro de la casa, la sensibilidad a ruidos, vibraciones y golpes es mayor, por lo que le recomendamos siga estas normas:

– Respete las horas de descanso, evitando el volumen alto en los aparatos de música o televisión.

– Para realizar la limpieza, mover muebles, poner lavadoras o lavavajillas, o realizar tareas de bricolaje con uso de taladros, compresores, martillos, etc., hágalo entre las 09:00 y las 14:00 horas, y entre las 17:00 y las 20:00 horas.

Familia y niños

Y en cuanto a la convivencia, hábitos y rutinas en el interior de la vivienda, particularmente cuando hay
niños, siga las recomendaciones del Consejo General de Psicólogos de España.  En estos dos enlaces hemos recogido sendas recomendaciones muy útiles.

Consejos para la población en general

Consejos cuando hay niños

 

Coronavirus COVID19 y comunidad de propietarios

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#quedatencasa

Consejos de los Administradores de Fincas colegiados para garantizar el correcto funcionamiento de los edificios.

La actividad profesional de los Administradores de Fincas resulta hoy más esencial que nunca. En estas fechas en las que el conjunto de la población debe quedarse en casa es imprescindible garantizar todos los servicios comunitarios (suministro de agua, energía, calefacción, correcta accesibilidad, telecomunicaciones…).

Con relación a tu comunidad de propietarios sigue estas normas:

  • También en tu edificio hay que mantener la distancia de seguridad (mínimo un metro).
  • Usa el ascensor lo imprescindible, la escalera te ayudará a estar en forma. Si se usa el ascensor no más de un usuario por proximidad. Y pulsar el botón de destino con el dedo protegido.
  • Está prohibido el uso de las zonas comunes tales como jardines, parques infantiles, bancos, aparatos deportivos, zonas de recreo, piscinas, solariums, así como los recintos o espacios cerrados destinados a reuniones en las Comunidades.
  • Es aconsejable que los conserjes y porteros realicen sus tareas básicas en las primeras horas del día y posteriormente permanezcan en la conserjería realizando ronda de control cada cierto tiempo.
  • Al realizar las tareas de limpieza y mantenimiento todo el personal al servicio del edificio empleados, limpiadores, vigilantes, personal de mantenimiento, debe observar las medidas de protección necesarias (lavado de manos frecuente, uso de guantes, mascarillas…) en especial en las zonas más sensibles (pomos de las puertas, botoneras de los ascensores, porteros automáticos, pasamanos etc.).
  • Todas las reuniones de comunidades de propietarios deben aplazarse.
  • Si se pide comida a domicilio, al manipular billetes y monedas lavar las manos antes del pago y posteriormente de manera inmediata.
  • El mejor antiséptico es el agua con jabón, recomendable en áreas domésticas.
  • Si se toca o acaricia una mascota de un vecino, lavar inmediatamente las manos, aunque no esté definido que se transmita desde los animales.
  • Tranquilos con los asuntos pendientes: todos los trámites administrativos y procesales están paralizados.

Depende de ti, depende de todos

La escritura de Obra Nueva y los Estatutos: mejor juntos que separados

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El diseño, ejecución y venta de una promoción inmobiliaria es un proceso muy complejo, que implica numerosas gestiones, trámites y autorizaciones. El empresario promotor descansa cuando todo está en marcha, pero hay un elemento del proceso al que habitualmente no se presta la atención debida: la escritura de Obra Nueva y División HorizontalOtorgamiento de Escritura (ONDH). Este documento, junto con las normas o estatutos, o el proyecto de edificación, constituyen el denominado Título Constitutivo (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).

La Escritura…

Cuando la construcción está solo en proyecto, o solo en ejecución, el promotor otorga este documento esencial, que describe la edificación, su configuración, zonas y servicios comunes. A continuación relaciona cada una de las fincas en que se dividirá (vivienda, piso, plaza, local, trastero, etc.). Indica superficies, linderos y cuotas de participación. Esta descripción determinará por una parte los valores de cada finca a efectos de venta, catastrales o tributarios. Por otra parte, fijará los porcentajes Edificio terminadode contribución a los gastos de mantenimiento y conservación del conjunto de edificación (coeficientes o cuotas de participación).

 

Habitualmente, la escritura de ONDH se despacha con unas sencillas normas de comunidad. Estas disposiciones, con frecuencia, se limitan a exonerar de determinados gastos a los locales comerciales, y autorizar que éstos puedan ser segregados o agrupados sin necesidad de consentimiento de la futura junta de propietarios. Todo lo demás, en cuanto al régimen de la futura comunidad, se suele dejar a lo que la junta de propietarios apruebe en el futuro.Obra en ejecución

…puede mejorarse…

Esta forma de proceder es, digamos, suficiente, pero se puede hacer mejor. En el momento de otorgarse la escritura de ONDH pueden regularse todos los aspectos importantes del funcionamiento de la comunidad en el futuro. De esta forma se asegura el carácter y categoría que el promotor ha querido imprimir a la edificación. Así se evitan a los Partiturafuturos compradores muchos quebraderos de cabeza y debates interminables, por falta de regulación. Una buena escritura de Obra Nueva es como una buena partitura de música.

 

Por ello, cuando se otorga la escritura de ONDH es conveniente no limitarse a insertar unas cuantas normas, sino añadir un texto completo de Estatutos. Se evitarán todas las situaciones que en el futuro pueden ser objeto de controversias importantes en las juntas de propietarios.

… con unos buenos Estatutos.

Por ejemplo, puede determinarse que la duración de los cargos sea de dos años, en lugar de uno; puede establecerse Notaría modernaque ciertos gastos se repartan de forma lineal, en lugar de proporcional (por ejemplo el mantenimiento de la piscina, o la vigilancia); puede regularse el modelo y color de rejas o toldos, el uso de las terrazas, patios, jardines o zonas deportivas, y un largo etcétera de situaciones que, a buen seguro, surgirán en el futuro.

 

Si se propone iniciar una promoción residencial o comercial, no Zona ajardinadadude en consultar con nuestros especialistas para todo lo referente a la Obra Nueva, Estatutos y Comunidad.

 

Antonio Ramírez Anaya

Abogado

El Segundo Dividendo Digital

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El Segundo Dividendo Digital es el proceso a través del cuál se libera la banda de 700 megahercios del espectro radioeléctrico para desplegar en ella las redes de telecomunicaciones 5G. Esto no implica una pérdida de canales, simplemente un desplazamiento en la frecuencia. Este proceso es obligatorio para toda la Unión europea y debe estar disponible antes del 30 de junio de 2.020.

Dicha transformación se realizará de forma escalonada en todo el territorio nacional, es decir, se hará poco a poco en las diferentes regiones de España. En 19 municipios de Sevilla ya comenzó en septiembre de 2.019 el cambio de frecuencias, quedando el resto de los municipios (unos 85) pendientes para hacerlo en el primer trimestre del 2.020.

Cómo ocurrió con el Primer Dividendo Digital, el Gobierno ofrece ayudas económicas para los edificios que deban acogerse a esta medida. Estas subvenciones oscilarán entre 104,30€ y 677,95€ dependiendo de la infraestructura de recepción de televisión afectada por este proceso y se podrán solicitar hasta el 30 de septiembre de 2.020. Únicamente podrán beneficiarse de estas ayudas las comunidades de vecinos (o intercomunidades), ya que las viviendas individuales no se verán afectadas (sólo deberán resintonizar sus televisores), y se hace a través de la página web del Ministerio de Economía y Empresa (únicamente se puede tramitar de forma telemática), cumplimentando el formulario y aportando la documentación que en cada caso sea exigible. Dicha documentación debe ser gestionada por un representante, pudiendo actuar como tal el presidente, el administrador o incluso el instalador de telecomunicaciones.

Viviendas turísticas y Comunidades de propietarios

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Las viviendas turísticas son una realidad que ha llegado para quedarse. Tenemos un nuevo tipo de vecino en las comunidades de propietarios, el vecino desconocido, aquel con el que te cruzas casualmente en la entrada o la escalera, casi siempre con su maleta, el Vecino Turista.

Las nuevas tecnologías han traído nuevas formas de viajar, de buscar alojamiento, en competencia con los tradicionales hoteles, hostales, resorts, complejos de apartamentos, etc. El turista, con un clic, encuentra hospedaje más económico en un piso con encanto en pleno centro histórico. Algunos vecinos protestan: dicen que los turistas son ruidosos, no respetan la paz de la casa, se creen que pueden hacer lo que les venga en gana.

Pero, ¿es esta actividad tan incómoda para las comunidades? ¿Es preferible tener un vecino de toda la vida que siempre es molesto, o soportar de vez en cuando a turistas ruidosos los fines de semana? ¿Están los derechos de la comunidad por encima de los derechos del propietario?

¿Qué es una vivienda turística?

 

La definición de vivienda de uso turístico varía según la normativa concreta de cada comunidad autónoma, aunque todas coinciden en esencia: son ”aquellas viviendas independientes ubicadas en un edificio de varias plantas sometido a régimen de propiedad horizontal que son cedidas temporalmente por su propietario o persona con título habilitante, directa o indirectamente, a terceros y en las que, reuniendo los requisitos establecidos, se presta únicamente el servicio de alojamiento mediante precio, de forma habitual”

¿Cuáles son las quejas más habituales?

Las protestas y reclamaciones más frecuentes de los vecinos son el constante trasiego de visitantes, ruidos, mayores destrozos o desgaste de elementos comunes, generación de suciedad, o un mayor gasto en determinados suministros como luz y agua. Sin embargo, estas situaciones son similares a las que se producen por la presencia de una familia de muchos miembros o la consulta o despacho de un profesional con una alta afluencia de clientes. De hecho, los juzgados ya han determinado en varias ocasiones que el alquiler turístico no es en sí mismo una actividad molesta.

¿Qué dice la Ley respecto a las actividades molestas?

La ley de propiedad horizontal ya prevé medidas de actuación ante posibles actividades incomodas, como la acción de cesación. El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

En resumen, si se puede demostrar que se trata de una actividad molesta para los vecinos, se puede reclamar ante el juzgado de primera instancia, solicitando cese dicha actividad. En cualquier caso, se trata de un proceso judicial que a veces es de incierto resultado, pues hay que probar con testimonios, documentos, denuncias, etc, que la actividad, además de molesta, es continuada, no meramente puntual.

¿Puede prohibir una comunidad de propietarios las viviendas turísticas?

Si los estatutos no lo prohíben, los propietarios pueden arrendar su vivienda o dedicarla a consulta, despacho profesional, etc., siempre cumpliendo con los requisitos municipales, sanitarios, etc., para estas actividades. 

Entonces, ¿se pueden modificar los Estatutos para prohibir las viviendas turísticas? Sí. Hasta ahora, para modificar los Estatutos se ha requerido el acuerdo unánime de todos los propietarios, pero tras la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, solo es necesario el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios. Esta modificación no tiene efectos retroactivos, es decir, no afecta a los pisos que ya estaban dedicados a alquiler turístico. Sin embargo, con el mismo quórum, la comunidad puede acordar que estos pisos paguen hasta un 20% más de comunidad que los demás (nuevo párrafo 12 del art. 17 de la L.P.H.).

¿Es suficiente aprobar el acuerdo?

Si bien la adopción de este tipo de acuerdos tiene efectos frente a los actuales propietarios, no lo tendrá frente a futuros propietarios si no se inscribe en el Registro de la Propiedad de tal manera que “el tercero adquirente de buena fe” no se vería obligado por este acuerdo.

Por lo tanto y para una mayor seguridad respecto de la comunidad es aconsejable, y más que recomendable, que la modificación de los estatutos respecto del uso turístico se inscriba en el Registro de la Propiedad para darle eficacia frente a terceros que no eran propietarios en el momento en que se adoptó el acuerdo, con independencia de si lo conocen o no. De hacerse así, un nuevo adquirente de un piso o local que quiera transformarlo en vivienda para dedicarlo a este fin no podrá alegar su ignorancia o desconocimiento.

Por otra parte, el Real Decreto-ley 7/2019 ha de ser convalidado por las Cortes, y cabe la posibilidad de que no supere el trámite o que, superándolo, haya modificaciones posteriores en otro sentido, lo que es otra razón para acudir al Registro de la propiedad, pues mientras esté vigente el Decreto, los acuerdos adoptados quedarán firmes e indefinidos.

Óscar Artero

Abogado

De Juan & Asociados