Promotor y comunidad de propietarios: consejos a tener en cuenta.

Artículo actualizado el 15 de marzo de 2022

Cuando el promotor diseña un conjunto residencial, su principal objetivo, como para todo empresario, es la rentabilidad. En sus proyectos entran en juego condicionantes básicos como la demanda potencial, el presupuesto de ejecución, la financiación de la obra, el mercado hipotecario, el entorno legal y fiscal o las posibles ayudas y subvenciones.

Una vez hechos los cálculos, se pone manos a la obra, en la expectativa de conseguir una buena rentabilidad en un plazo razonable.

La responsabilidad frente al comprador es bien conocida, y se regula básicamente en la Ley de Ordenación de la Edificación, además de numerosa normativa de protección al consumidor en la compraventa de viviendas. La LOE contiene los requisitos básicos del proceso edificatorio en cuanto a funcionalidad, seguridad y habitabilidad. Junto con el Código Técnico de la Edificación y la normativa particular de las distintas instalaciones y servicios. Con estas herramientas, el promotor puede desarrollar el futuro residencial con garantía de llevarlo a buen fin. La LOE recoge también los aspectos básicos del proyecto, licencias, recepción de la obra, documentación, agentes intervinientes, control de calidad, responsabilidad civil, prescripción de acciones, garantías, seguros de daños y caución o cantidades anticipadas por los compradores.

Todo lo anterior configura cualquier promoción como un proceso complejo. Bastante tiene el promotor-empresario con atender las múltiples gestiones y obligaciones que conlleva, como para prestar atención especial a la futura comunidad de vecinos. Casi siempre se despacha el asunto en la escritura de Obra Nueva y División Horizontal, que suele contener algunas normas esenciales relativas al reparto de gastos y, casi siempre, se remite a la Ley de Propiedad Horizontal. El futuro devenir de la promoción, una vez vendida, no será problema suyo. ¿O sí?

¿Es la vivienda una cosa  un servicio?

Un error que suelen cometer con frecuencia los promotores es considerar la vivienda vendida simplemente como una cosa, un objeto físico. Suelen contentarse con mantener durante un tiempo un servicio “post venta”, destinado básicamente a atender los repasos y defectos leves de las terminaciones. Sin duda, una correcta ejecución y atención al detalle, antes de entregar la promoción, suele evitar los largos periodos de reclamaciones y repasos. Pero esto no es suficiente. Es necesario establecer una buena relación con el comprador durante todo el proceso de comercialización y venta, que además se prolongue en el futuro de manera “automática”. No solo dará sus frutos en forma de clientes satisfechos, sino que dará notoriedad e imagen de calidad al empresario.

Pero ¿Cómo se logra esta prolongación al futuro? Las empresas que prestan servicios recurrentes suelen establecer una política de “CRM” (Client Relationship Management), esencial para mantener la satisfacción del cliente. No consiste solo en mantener una comunicación fluida o atender con rapidez y eficacia las reclamaciones, sino en anticiparse a sus necesidades y preferencias. Aquí es donde el promotor puede desplegar su política CRM.

¿Cómo anticiparse a las futuras necesidades?

En la fase de elaboración de la escritura de obra nueva y división horizontal es cuando el promotor puede establecer las bases de la futura comunidad:

– Evitando futuras disputas de los propietarios por falta de regulación.

– Estableciendo normas de reparto y administración que permitan garantizar el mantenimiento de la calidad edificatoria en el futuro.

– Estableciendo normas, limitaciones y prohibiciones que impidan actividades y modificaciones constructivas o estéticas que puedan deteriorar o desmerecer la categoría del residencial.

La falta de concreción de los estatutos es causa de frecuentes conflictos vecinales por el uso de los servicios, el reparto de los gastos, las obras permitidas o no, las actividades comerciales o profesionales que se pueden desarrollar en el residencial, etc. Por este motivo, la fase de elaboración de la escritura de obra nueva es ideal para evitarlo, ya que la promoción tiene un único propietario. Una vez comience a venderse, la unanimidad necesaria para adoptar acuerdos respecto a asuntos de importancia será muy difícil de alcanzar.

Y en términos estrictamente constructivos, el promotor debe prever las infraestructuras necesarias para las nuevas tecnologías, de forma que el ejercicio de un derecho legal por parte de cualquier propietario no requiera ejecutar nuevas obras o instalaciones que supongan feos añadidos a los elementos comunes. Así, conductos para aire acondicionado, para comunicaciones, para recarga de vehículos eléctricos, contadores específicos para trasteros, piscinas, zonas deportivas, etc., simplificarán enormemente el uso de servicios comunes y el reparto de su coste, y facilitarán las instalaciones particulares a las que tienen derecho los futuros propietarios.

Los promotores desaprovechan con frecuencia a los administradores de fincas, verdaderos expertos en propiedad horizontal, no solo en su vertiente jurídica, sino también técnica y organizativa. Por ello desde Lotisse aconsejamos a los promotores contar con su asesoramiento profesional durante la fase de diseño de la futura promoción.

Oscar Artero

Abogado. Área de propiedad horizontal