Las funciones del presidente de la comunidad

En España hay casi un millón y medio de comunidades de propietarios, cada una con su presidente. El número de copropietarios de una comunidad va, desde dos personas, hasta cientos de ellas, y su tamaño abarca desde inmuebles con solo dos viviendas, hasta urbanizaciones de enorme extensión. En cuanto a tipología, las hay residenciales, comerciales, de oficinas o industriales.

Todas las anteriores han de tener, como mínimo, un presidente, quien es el único cargo obligatorio. Los demás cargos que contempla el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal son facultativos (vicepresidente, secretario, tesorero, vocales, administrador). Es decir, una sola persona puede hacer todas las funciones. Pero esto es excepcional, y solo ocurre en el caso de comunidades de tamaño muy reducido.

Lo más habitual es que la comunidad tenga, al menos, un presidente y un administrador/a profesional, que hace también las funciones de secretario/a. Las cada vez más numerosas obligaciones de gestión, algunas muy especializadas, hacen muy difícil que el presidente pueda ocuparse de ellas.

De los presupuestos, recibos, contabilidad, mantenimiento, asesoramiento legal, declaraciones fiscales, etcétera, es decir, de las necesarias para el funcionamiento de la comunidad, se ocupa normalmente la administración. Entonces ¿Cuáles son las funciones del presidente?

Lo que dice la Ley

La función esencial del presidente se define en el artículo 13 de la ley de Propiedad Horizontal:

3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

Queda claro, por tanto, que es el representante legal (no lo es el administrador, salvo en determinados casos, o el secretario).

¿En qué se traduce esta función básica?

Cualquier acto o gestión de la comunidad ante la administración pública o ante los tribunales, que requiera acreditar la representación, ha de ser realizada por el presidente. Sin embargo, casi todas las gestiones se realizan telemáticamente mediante el certificado digital de la comunidad. Este certificado lo expide la Administración, y el presidente solo tiene que comparecer personalmente ante la Agencia Tributaria cuando se solicita por primera vez. En muchos casos, ni siquiera esto es necesario, pues el administrador/a suele tener la condición de Autoridad de Registro y puede solicitarlo él mismo.

Siguiendo el orden del articulado de la Ley de Propiedad Horizontal, sus funciones concretas son:

• Requerir la cesación de actividades prohibidas realizadas por algún copropietario, sea por la ley o sean molestas, nocivas, peligrosas o que alteren la convivencia (artículo 7.2).
• Entablar, previo acuerdo de la junta de propietarios, la acción de cesación ante los tribunales, si el infractor persiste en su conducta (artículo 7.2).
• Requerir a los propietarios que destinen sus viviendas a alquiler turístico, sin previa autorización de la comunidad, a que cesen la actividad (artículo 7.3).
• Dar el visto bueno y firmar los certificados de deuda que se requieren en el momento de la compraventa de una propiedad (artículo 9.1.e).
• Dar el visto bueno y firmar las notificaciones a propietarios que puedan colocarse en el tablón de anuncios, por no haber sido posible hacerlo en el domicilio comunicado por éste (artículo 9.1.h).
• Convocar las juntas ordinarias y extraordinarias y fijar el orden del día, atendiendo además las peticiones de los propietarios en cuanto a los asuntos a tratar (artículo 16.2).
• Firmar las actas de las juntas de propietarios (artículo 19.3).
• Firmar los certificados de deuda necesarios para reclamar cuotas impagadas mediante procedimiento monitorio (artículo 21.3).

La mayoría de estas funciones las suele realizar el administrador/a en su sustitución, porque actualmente se utiliza el certificado digital para casi todo. Y, sobre todo, porque ningún presidente desea señalarse personalmente frente a sus vecinos.

Hay propietarios que se postulan voluntariamente para el cargo, pero lo más común es que un propietario nombrado por turno o por sorteo prefiera pasar desapercibido durante el año de su mandato. Lo que nos lleva a diferenciar entre estilos de presidencia.

Hay presidentes y presidentes

El bonus paterfamilias

Esta expresión latina define la diligencia mínima exigible al cargo de presidente de una comunidad. En nuestro código Civil (artículos 1094 y 1903) se define como “diligencia de un buen padre de familia”. La definición, existente también en países de nuestro entorno, tributarios del Derecho Romano es, obviamente, arcaica. En Francia se eliminó la expresión en 2014, sustituyéndola por la anglosajona reasonable person, es decir, persona de comportamiento, inteligencia y prudencia medias.

Es decir, al presidente de una comunidad no se le exigen conocimientos especiales para ejercer el cargo, sino, simplemente, sentido común. La especialización es cosa del administrador.

Dicho lo anterior, hay muchos estilos de ejercer la presidencia: desde el “presidente ausente”, hasta el “presidente comprometido”. El primero pasará sin pena ni gloria por su mandato anual; el segundo suele querer impulsar una comunidad que considera mejorable, sea en cuando al mantenimiento, los presupuestos, las posibles mejoras, etcétera. Entre ambos, hay varios grados de implicación. Todos los estilos son respetables, ya que al presidente solo le es exigible una diligencia normal. Las decisiones importantes las toma la junta general de propietarios y, de hecho, el presidente comprometido se ve frustrado en muchas ocasiones, al no encontrar respaldo a sus iniciativas.

En grandes urbanizaciones o parques comerciales, se suelen postular juntas directivas completas, existiendo gran competencia en los procesos de elección, evidenciándose todos los defectos y virtudes “políticas” del sistema democrático de gobierno.

La colaboración con el administrador

Como hemos visto antes, las tareas de gestión cotidiana de la comunidad las realiza el administrador, por lo que no es necesario que el presidente tenga que intervenir en ellas. No obstante, puede colaborar con la administración para que la gestión sea fluida.

• Normalmente, el presidente suele disponer de un juego de llaves de las instalaciones de servicio (cuadros eléctricos, contadores de agua y luz, telecomunicaciones, grupos de presión, etcétera), para casos de emergencia, en ausencia del mantenedor o conserje, o cuando no existe.
• Da el visto bueno para reparaciones que no han de ser aprobadas por la junta general.
• Atiende a los proveedores a los que se solicita presupuesto, para realizar mediciones o cálculos in situ.
• Comunica al administrador incidencias o averías normales.
• Observa posibles anomalías en la prestación de los servicios de limpieza, jardinería, portería, ascensores u otros y notifica al administrador las incidencias, para que pueda adoptar las correspondientes medidas correctoras con el proveedor, empleado o prestador de servicios.
• Durante la realización de obras de importancia, salvo que la comunidad haya nombrado a un técnico responsable, o comisión de vecinos al efecto, firma la conformidad de las certificaciones, entregas a cuenta y liquidación de certificaciones, previa supervisión del buen fin de los trabajos.

Véase también:

Causas de exoneración del cargo de presidente.

El Juicio de Equidad: cuando se hace imposible adoptar un acuerdo en la comunidad de propietarios.

Privacidad y protección de datos en la comunidad de propietarios.

Lotisse

Paula Bermúdez Castilla

Abogada