Comunidades y Administración: control creciente

Artículo actualizado el 5 de julio de 2024

Hace no mucho tiempo, las comunidades de vecinos apenas tenían obligaciones frente a la administración. Les bastaba organizarse lo preciso para poder atender los gastos comunes y mantener el edificio en condiciones aceptables, sin tener que rendir cuentas a nadie. En los últimos años la sociedad ha cambiado notablemente. Nuevas leyes y normas imponen cada vez más control y vigilancia sobre ciudadanos y empresas. Las comunidades, aunque más tarde, también han sido sometidas a estos cambios.

Las administraciones públicas (Estado, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos) están incrementando  el control sobre edificios, urbanizaciones, zonas comerciales o parques industriales. Las dos razones principales de ello han sido la fiscalidad y la seguridad.

En cuanto a la primera, con casi 27 millones de viviendas, y casi 1,5 millones, entre locales comerciales, oficinas y naves industriales en España, las comunidades de propietarios mueven, solo en cuotas de gastos comunes, entre 15.000 y 20.000 millones de euros al año, es decir, entre el 1,05% y el 1,4% del PIB. Hasta hace pocos años, gran parte de esta enorme cifra se movía ajena a los controles de la Agencia Tributaria. Respecto a la seguridad, los ascensores, instalaciones eléctricas, de calefacción, de climatización, piscinas, parques infantiles, o los propios edificios han sido objeto de nuevas regulaciones que imponen adaptaciones técnicas y, sobre todo, inspecciones periódicas obligatorias.

He aquí un resumen de lo que cada nivel de administración exige hoy a cualquier comunidad:

Administración del Estado

• Frente a la administración del Estado, las obligaciones son fiscales, laborales y de protección de datos.

Desde el 1 de Enero de 2014 todas las comunidades tienen que presentar obligatoriamente el modelo 347, si han realizado pagos a un proveedor por importe superior a 3.005,06 euros en cada ejercicio, debiendo declarar todos aquellos que cumplan esta condición (excluidas compañías de agua, electricidad, combustibles y seguros). Esta declaración, meramente informativa, ya existía anteriormente, pero solo para empresas y profesionales. Ahora también para las comunidades; si no presentan el modelo, pueden ser sancionadas. Sepa más en este artículo.

Además, si la comunidad tiene empleados, o recibe ingresos por arrendamiento (antenas repetidoras instaladas en azoteas, antiguos pisos de portería arrendados, locales, etc.), también estará obligada a presentar alguno de los siguientes modelos: 110, 111, 115, 190, 180, 184, 300, 390. Desde octubre de 2016, las comunidades están obligadas a relacionarse con la Agencia Tributaria mediante certificado digital, no pudiéndose presentar las declaraciones en papel.

En el orden laboral, además de las obligaciones de alta y cotización de los trabajadores, las comunidades con empleados también están obligadas a realizar un informe de prevención de riesgos laborales, y todas las comunidades, a realizar una comunicación informativa de riesgos laborales a toda empresa o autónomo que trabaje en ellas.

Por último, las comunidades están obligadas mantener el fichero de datos de propietarios, cumpliendo todas las exigencias de la Ley Orgánica 3/2018 de Protección de Datos de carácter personal y garantía de los derechos digitales, siendo responsable del fichero el presidente de turno.

Administración Autonómica

• Las administraciones autonómicas imponen a las comunidades obligaciones relacionadas con la seguridad de las instalaciones.

Si bien la normativa es de ámbito estatal, el control e inspección está transferido a las respectivas consejerías de cada región autónoma. También, según cada autonomía, esta normativa se amplía o se especifica. Así, los ascensores deben pasar inspecciones cada 2, 4 o 6 años, según disponen el Reglamento de aparatos de elevación y manutención, publicado en el Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre, y la Instrucción Técnica complementaria AEM 1 “Ascensores” (última modificación por el Real Decreto 355/2024).

Los sistemas contra incendios en garajes y plantas han de ser objeto de mantenimiento, revisiones anuales y retimbrados, so pena de sanciones. Desde 2013, las instalaciones eléctricas de garajes, piscinas, alumbrados exteriores y zonas comunes también están sometidas a inspecciones periódicas, en función del número de vehículos o la potencia instalada, conforme al Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT) y sus Instrucciones Técnicas Complementarias (ITC).

Si el edificio tiene depósito de gasóleo de calefacción, también ha de someterse a inspecciones periódicas, según el Reglamento de Instalaciones Petrolíferas y sus Instrucciones Técnicas Complementarias MI-IP.03.

Si el edificio tiene sistema comunitario de aire acondicionado (torres de refrigeración o similares), también tiene que tener mantenimiento e inspecciones periódicas, según el Real Decreto 865/2003, de 4 de julio, por el que se establecen los criterios higiénico-sanitarios para la prevención y control de la legionelosis.

Respecto a las instalaciones de gas, si bien en casi todos los casos es la propia distribuidora la que se encarga de realizar las inspecciones periódicas, el mantenimiento de la red interior del edificio, desde la acometida hasta cada vivienda, lo tiene que realizar la comunidad (sepa más en este artículo).

Además de la normativa europea para fabricantes e instaladores, algunas autonomías, como Galicia o Andalucía, cuentan con decretos de obligado cumplimiento sobre medidas de seguridad en parques infantiles. También es competencia autonómica la reglamentación higiénico-sanitaria de piscinas privadas de uso colectivo, existiendo en casi todas las autonomías normativa específica de obligado cumplimiento.

Ayuntamientos

• Los ayuntamientos imponen obligaciones fiscales y de seguridad de instalaciones.

En cuanto a las de índole fiscal, además de las licencias de obra o impuesto de construcciones, hay que declarar las entradas de garaje (vados), pagar las respectivas licencias y, si no está individualizado para cada propietario, el propio precio público o tasa anual. Respecto al I.B.I., también ha de pagar la comunidad este impuesto, si tiene algún piso o local, o en caso de que las plazas de garaje no sean fincas independientes. Normalmente el servicio de recogida de basuras se paga a través del recibo de agua, pero en determinados municipios con servicio mancomunado, las comunidades pueden tener que pagarlo en un recibo independiente. Si la comunidad tiene un vehículo, habrá de pagar también el impuesto de vehículos de tracción mecánica.

Otras tasas de pago puntual son las de andamiajes, retirada de enseres, intervención de bomberos, o instalación de casetas para festejos. También pueden exigir cánones por publicidad, cuando se instalan lonas durante las obras.

La obligación más importante en cuanto a seguridad que imponen los ayuntamientos es la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Comenzó a implantarse a mediados de la pasada década y, aunque los plazos los determina cada ayuntamiento, normalmente hay que realizar la primera inspección una vez cumplidos los 20 primeros años de la vida de un edificio, repitiéndose a partir de entonces cada diez años. La I.T.E. es obligatoria en poblaciones de más de 25.000 habitantes.

Las comunidades de propietarios, al igual que ciudadanos y empresas, tienen cada vez más obligaciones frente a las administraciones públicas. Ya no se pueden organizar “en plan casero”, como antaño, pues el menor despiste en el plazo de una inspección puede acarrear una grave responsabilidad para los copropietarios en caso de accidente, y la falta de declaración o pago de impuestos puede acarrear importantes sanciones. La tranquilidad de los vecinos es, más que nunca, el mejor servicio que puede tener una comunidad. Este servicio solo puede prestarlo una administración de fincas moderna, rigurosa y profesional.

Lotisse.

Editorial. Área de Propiedad Horizontal.