Entidades Urbanísticas de Conservación y comunidades de propietarios: similares pero muy diferentes.

Artículo actualizado el 1 de abril de 2025

La razón de ser principal de una comunidad de propietarios es el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de los que son dueños los propietarios.

La razón de ser de una Entidad Urbanística de Conservación (en adelante, EUC) es también la conservación y mantenimiento de elementos comunes, pero en este caso los propietarios no son sus dueños.

Las comunidades de propietarios se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal. Las EUC se rigen por el Reglamento de Gestión Urbanística (RGU, Real Decreto 3288/1978), sus propios estatutos y normativa autonómica o municipal. Las comunidades de propietarios tienen duración indefinida. Las EUC pueden tener duración temporal o indefinida.

Es lógico que los copropietarios de un edificio o urbanización privada tengan que hacerse cargo y sufragar el mantenimiento de los elementos comunes y sus instalaciones. Entonces, ¿Por qué tienen que hacerse cargo y sufragar el mantenimiento de elementos e instalaciones que no les pertenecen?

Los desarrollos urbanísticos

Los Planes Generales de Ordenación Urbana prevén los diferentes usos de los suelos en cada término municipal: agrícola, residencial, industrial, terciario o dotacional.

Cuando los propietarios de los distintos suelos quieren edificar una urbanización residencial o un parque comercial o industrial, han de hacerlo según los planes urbanísticos del ayuntamiento. Para ello, han de presentar un proyecto que cumpla con todos los requisitos legales. Entre estos, los que exige el artículo 18 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones:

Obligaciones de los promotores

1. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
2. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya o adscriba al ámbito correspondiente.
3. Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación y, en su caso, las obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas.
4. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector o ámbito correspondiente; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá reducir la participación de la Administración actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo.
5. Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
6. Costear o ejecutar la urbanización del sector o ámbito correspondiente.
7. Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento.

Es decir, esencialmente tienen que ceder al ayuntamiento una parte importante del terreno y costear las obras de infraestructura general (calles, alcantarillado, alumbrado, etcétera). Una vez ejecutadas y cedidas las obras, según dispone el artículo 67 del RGU, la conservación de las obras de urbanización y el mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos serán de cargo de la Administración actuante. Pero, como veremos, en muchos casos esta responsabilidad es trasladada a los particulares.

Cuando el ayuntamiento no puede hacerse cargo del mantenimiento. La negociación con los promotores.

Es lógico que, si varios bloques de nuevas viviendas se construyen en la continuación de una calle del casco urbano, una vez ejecutados y cedidos los accesos, acerado, alumbrado, etcétera, éstos pasen a ser mantenidos por el ayuntamiento. Los propietarios de las viviendas formarán sus respectivas comunidades de propietarios y solo tendrán que costear el mantenimiento de los elementos comunes de los edificios.

Pero esta es solo una de las posibles situaciones. Puede ocurrir que:

• La nueva urbanización, aunque sus calles son públicas, está fuera del casco urbano.
• Los promotores quieren que la urbanización sea cerrada.
• Se trata de un parque comercial o industrial, también fuera del casco urbano.
• El ayuntamiento no tiene capacidad económica.

Las anteriores razones, entre otras, hacen que, durante el proceso de aprobación del proyecto de urbanización, haya negociaciones entre los promotores y el ayuntamiento. En ocasiones, éste permite que las calles interiores sean privadas, porque los promotores le han cedido, en compensación, otros terrenos, incluso alejados de la zona. En este caso, la urbanización puede ser privada y cerrada, sin problema alguno, pues las calles pertenecen a los propietarios de los solares, parcelas, viviendas, naves o locales.

Pero en la mayoría de los casos, dados los elevados precios del suelo, se ceden los viales y áreas libres al municipio, y éste las asume, pero a condición de que su mantenimiento lo sufraguen los propietarios, lo que conlleva la constitución de una EUC.

Las Entidades Urbanísticas Colaboradoras

Aunque las siglas de ambas son idénticas, las EUC son una de las tres modalidades que comprende el concepto de Entidad Urbanística Colaboradora. Según el artículo 24 del RGU, los propietarios de terrenos “pueden” (aunque, casi siempre, “tienen que”) participar en la gestión urbanística mediante la creación de una de las tres modalidades:

a) Las Juntas de Compensación.

b) Las Asociaciones administrativas de propietarios en el sistema de cooperación.

c) Las Entidades de conservación (EUC).

Las más comunes son las EUC.

¿Es obligatorio pertenecer a una Entidad Urbanística de Conservación?

Cuando su constitución se ha llevado a cabo en la fase de ejecución del proyecto de urbanización, antes de venderse a particulares las distintas parcelas, solares, viviendas o locales, éstos se encontrarán con la EUC ya constituida, y pertenecerán obligatoriamente a ella. Igualmente ocurre cuando los promotores van a ser a su vez los propietarios, si la ejecución se ha llevado a cabo por alguno de los sistemas de expropiación, cooperación o compensación.

Sin embargo, puede ocurrir que, en una zona determinada, sea residencial, comercial o industrial, cuyas calles son públicas, y cuyo mantenimiento ha de realizarlo el ayuntamiento, los propietarios promuevan constituirse en EUC, bien porque el municipio es incapaz de conservarlas adecuadamente, o porque éste ha ofrecido algún tipo de compensación. En este caso, es necesario un acuerdo unánime. Esta situación se da en muy pocas ocasiones, y es sumamente controvertida. No se puede obligar a un propietario a asumir obligaciones económicas de mantenimiento que corresponden a la Administración, si cuando accedió a su propiedad éstas no existían.

¿Tiene alguna ventaja pertenecer a una Entidad Urbanística de Conservación, en lugar de a una comunidad de propietarios?

Las EUC son entidades de derecho público y, como tales, gozan de ciertas ventajas. La más importante (en teoría) es que, en caso de impago de cuotas, basta certificar al ayuntamiento su importe para que éste ejecute la deuda por vía de apremio (artículo 70 RGU), mucho más rápida que la ejecución civil, en el caso de una comunidad de propietarios. Ello, siempre que el ayuntamiento esté bien organizado, ya que, si no es ágil, el proceso puede alargarse incluso más que por la vía civil.

La Ley de Haciendas Locales no permite a los ayuntamientos establecer una reducción del Impuesto de Bienes Inmuebles por el hecho de pertenecer a una EUC. Este impuesto se calcula exclusivamente a través de las ponencias de valores catastrales. Lógicamente, pagará más IBI un propietario que es también dueño de la parte proporcional de las calles (urbanización privada), que quien no lo es. No obstante, durante la vida de una EUC, el municipio puede “ayudar” a sufragar los gastos, por la vía de subvenciones. Es frecuente que, por ejemplo, se establezcan convenios particulares por los que el ayuntamiento se hace cargo de la factura de alumbrado público o aporte dinero para reparaciones puntuales.

Una vez constituida, ¿es para siempre?

La duración de una EUC depende de varios factores. Según el artículo 30 del Reglamento de Gestión Urbanística:

2. La disolución de las Entidades urbanísticas colaboradoras se producirá por el cumplimiento de los fines para los que fueron creadas y requerirá, en todo caso, acuerdo de la Administración urbanística actuante.
3. No procederá la aprobación de la disolución de la Entidad mientras no conste el cumplimiento de las obligaciones que estén pendientes.

Esto quiere decir que, mientras se mantengan las condiciones que dieron lugar a su constitución, o no estén finalizadas todas las obras de infraestructura, la EUC seguirá existiendo. Así, en el caso de una zona comercial o industrial, o de una urbanización residencial alejada del casco urbano, las EUC tienen duración prácticamente indefinida. Sin embargo, las zonas cercanas al núcleo principal de población, al cabo de unos años se han integrado prácticamente en el casco urbano, por lo que las EUC se suelen extinguir, haciéndose cargo el ayuntamiento del mantenimiento de todas las infraestructuras, previo procedimiento de recepción municipal de servicios.

Constitución y registro de las Entidades Urbanísticas de Conservación

Las EUC tienen carácter administrativo y dependen del respectivo municipio. Su constitución y estatutos, que posteriormente se elevan a escritura pública, son aprobados por el pleno del ayuntamiento. Una vez inscritos los estatutos en el registro correspondiente (local o autonómico), adquieren personalidad jurídica.

Véase también: Sistemas de urbanización de terrenos.

Lotisse. Francisco de Asís Sillero

Abogado