Comprar con cargas: Oportunidad o riesgo

Artículo actualizado el 4 de octubre de 2021

La crisis ocasionada por la pandemia de COVID-19 ha multiplicado exponencialmente las situaciones de insolvencia. Aumentan los embargos y se multiplican las ejecuciones judiciales, lo que ha supuesto un aumento considerable del parque inmobiliario con cargas, (hipotecas con cuotas pendientes, embargos de administraciones y empresas, de comunidades de propietarios, etcétera), que suponen una oportunidad de mercado, a la que hay que acceder con cautela.

¿Se puede comprar un inmueble con cargas? La respuesta es SÍ, pero, ¿Es una buena inversión? Aquí la respuesta es DEPENDE. Según el tamaño y el tipo de carga (cuantía, procedencia de la deuda, tipo de acreedor, plazo restante, etcétera), será más o menos aconsejable aprovechar esta posibilidad que ofrece el mercado.

Viviendas con hipoteca o inquilinos

Es habitual la adquisición de viviendas con hipoteca cuyas cuotas están al día. En este caso, las partes pueden optar por la liquidación de la hipoteca por parte del vendedor y la compra libre de esta carga por parte del comprador, o bien, si el comprador necesita financiación para alcanzar dicha compra, acordar junto con la entidad financiera prestamista, la subrogación en el crédito hipotecario concedido al vendedor.

También es común la existencia de arrendatarios. Ante esta situación y a falta de acuerdo con los inquilinos, será obligación del comprador respetar el contrato existente, en las mismas condiciones que se pactaron originariamente.

Otras cargas

Pero en esta entrada no nos ocupamos de las viviendas con hipoteca o inquilino, sino de otro tipo de cargas, derivadas de impagos, de deuda a las administraciones públicas, (IBIS, Plusvia…), embargos procedentes de reclamaciones judiciales,(deudas de comunidad…), etc…, que son las que presentan verdaderas oportunidades inmobiliarias.

¿Cómo proceder?

En primer lugar, hemos de conocer qué tipo de cargas, deudas, gravámenes existen, para lo cual acudiremos al registro de la propiedad correspondiente, donde solicitaremos una nota simple o certificación registral. En ella aparecerán de forma detallada las referidas cargas, lo que nos va a dar una primera visión de la situación a la que nos enfrentamos y la forma en la que la podemos resolver.

En segundo lugar y una vez conocida la procedencia de cada deuda, hay que iniciar los contactos con los acreedores y/o titulares de derechos sobre la finca en cuestión, normalmente a través del propietario, quien tiene la legitimación necesaria para ello, o bien, siendo autorizado por el mismo para actuar en su nombre, recomendamos en este caso la firma de un poder notarial de representación limitada, para evitar de esta forma que la representación sea ampliada a otros conceptos o aspectos diferentes de los acordados entre las partes.

La toma de contacto con los diferentes acreedores va a derivar en una variedad de situaciones, las cuales podíamos enmarcar, a grandes rasgos, en dos grupos:

• El acreedor es una administración pública. En este caso, lo positivo es que hay una total certidumbre sobre la deuda y/o el derecho, donde va a quedar perfectamente determinado todo lo relacionado a ello, así como la forma de proceder a su resolución, lo que con llevará el levantamiento de la carga en el inmueble en cuestión. El lado negativo, se presenta en la poca capacidad de negociación con estos entes administrativos, lo farragoso de la documentación a presentar para el pago y resolución, y la dificultad existente el facilitar el pago diferido, levantando la carga existente.
• El acreedor es privado. Aquí hay que distinguir si se trata de una entidad financiera (banco, caja de ahorros), o no. Si es un banco, también tendremos certeza sobre la cuantía y escasa o nula capacidad de negociar. Pero si el acreedor es una empresa o un particular, es posible entrar en una negociación que sea beneficiosa para todas las partes. Sin embargo, a veces es complicado determinar la extensión de la deuda, la procedencia de los derechos, encontrar los titulares, (fallecimientos, personas de avanzada de edad, ausencia de información y datos de herederos o cotitulares, etc…), y por tanto, será poco aconsejable proceder a su compra.

En Lotisse analizamos cada caso y asesoramos a nuestros clientes sobre la conveniencia o no de comprar un inmueble con cargas. Cuando la operación es viable, siempre es motivo de orgullo para nuestro equipo conseguir un acuerdo beneficioso: el vendedor se libra de un problema y el comprador adquiere a precio de oportunidad.

Raúl Navarro Carretero

Abogado