¿Qué podemos hacer cuando algún vecino o vecina nos está haciendo la vida imposible? Para responder a esta pregunta, primero hay que diferenciar si me afecta solo a mí (y a mi familia), o si afecta a todos los vecinos.

La denuncia

La casuística de vecinos molestos, agresivos o peligrosos es muy variada. Música muy alta, discusiones y gritos, arrastre de muebles, malos olores, bares ruidosos hasta la madrugada, o perros ladrando, son hechos frecuentes y muy incómodos, aunque rara vez alcanzan carácter delictivo. En cambio, los insultos, amenazas, intrusiones, actos vandálicos o agresiones físicas sí son delitos. Cuando estas conductas solo afectan a un vecino, hay que recurrir, como última solución, a la denuncia.

En determinados casos, se puede intentar previamente la negociación amistosa. El afectado puede dirigirse en primer lugar al causante, si se trata de meras molestias, o pedir la mediación del presidente o el administrador. Pero pocas veces surte efecto permanente, y cuando no se trata de meras molestias, sino de hechos más graves, es imposible, no ya la vía amistosa, sino la mera comunicación.

Denuncia administrativa y denuncia penal

Determinadas actividades perjudiciales, siendo molestas, solo suponen una infracción administrativa. Así, por ejemplo, la disciplina sobre los ruidos, malos olores o animales descuidados corresponde a los ayuntamientos; o, a veces, a las comunidades autónomas. En estos casos, la persona perjudicada debe presentar denuncia administrativa. Ésta se interpone ante el servicio correspondiente (asuntos sociales, medio ambiente, sanidad animal) de la administración competente, solicitando que tome las medidas necesarias para el cese de la actividad, con imposición de las sanciones que contemplen las ordenanzas o normas específicas.

La denuncia administrativa puede presentarla también la comunidad y, de hecho, así es en muchos casos, como por ejemplo por ruidos y humos de los bares, u olores de establecimientos de alimentación, ya que suelen perjudicar a más de un vecino.

Pero cuando los hechos suponen una conducta tipificada como delito, es necesario presentar denuncia penal.

Cómo presentar la denuncia penal

Como en cualquier procedimiento judicial, es esencial la prueba de los hechos; la mera declaración no es suficiente. El tribunal puede requerir varias clases de evidencia: declaración de parte, testigos, documentos, fotografías, informes médicos, etcétera. El problema, en las comunidades, es la dificultad de contar con testigos: aunque los hechos denunciados hayan sido presenciados por otros vecinos, el temor a represalias por parte de la persona denunciada hace que pocos quieran colaborar. Por ello es importante acumular cuantas otras pruebas sea posible.

Denuncia y atestado policial

En el momento en que se produzcan los hechos, hay que llamar a la policía, que levantará un atestado e informará a la persona perjudicada de su derecho a presentar denuncia. Si existen cámaras de vigilancia que hayan podido captar imágenes, tendrá derecho a que sean extraídas, para aportarlas como prueba. La denuncia, junto con el informe policial, se traslada al tribunal de guardia, y de ahí, al que corresponda por reparto, que posteriormente podrá llamar al denunciante para que se ratifique, y al denunciado para que declare sobre los hechos. Así mismo, se puede solicitar, como medida cautelar, una orden de alejamiento, que el tribunal podrá conceder, o no, dependiendo del riesgo que aprecie. También podrá acordar, preventivamente o en la condena, la prohibición de comunicación, sea verbal, telefónica o telemática, e incluso el destierro temporal de la vivienda.

¿Hace falta abogado?

Para los llamados “delitos leves” (antes faltas), no es preceptiva la intervención de abogado. Estos delitos pueden ser:

• Agresiones que no causan lesión
• Lesiones sin tratamiento médico
• Lesiones por imprudencia menos grave
• Amenazas leves
• Coacciones leves
• Injurias o vejaciones leves
• Hurtos flagrantes de menos de 400 euros
• Daños leves a la propiedad de menos de 400 euros

No obstante, aunque no sea obligatorio, siempre es conveniente contar con asistencia letrada. La naturaleza de los hechos, y por tanto su tipificación como delitos leves, menos graves o graves, la determinará el tribunal, y en función de ello, el asunto se tramitará mediante el procedimiento que corresponda: juicio rápido, juicio por delitos leves o procedimiento abreviado.

La acción de cesación

Cuando la afectada por la conducta de una persona en concreto es toda la comunidad, o un número significativo de vecinos, aunque también se puede presentar denuncia personal, lo normal es instar la acción de cesación. Al ser perjudicada una colectividad, si los hechos son flagrantes y evidentes, los vecinos estarán más dispuestos a testificar y será más sencillo obtener otras pruebas.

¿En qué consiste?

El concepto de acción de cesación puede referirse, por una parte, a las condiciones generales de contratación, y se recoge en la Ley 7/1998. Cualquier colectividad o consumidor puede pedir la nulidad de condiciones o cláusulas existentes en contratos, que puedan ser perjudiciales o contrarias a la ley. Pero, en lo que atañe a las comunidades, su concepto es diferente: se recoge en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Es un procedimiento civil

Según el literal de la norma, la acción de cesación se sustancia mediante juicio ordinario, que es un procedimiento civil. Esto quiere decir que la norma está pensada, inicialmente, para conductas que no revistan carácter delictivo. Sin embargo, el párrafo primero del artículo 7.2 LPH se refiere a actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. La actividad puede constituir, por tanto, un ilícito penal.

¿La comunidad puede presentar denuncia penal?

Sí. Además de la acción de cesación, puede presentar denuncia, tanto administrativa, como penal. La comunidad de propietarios es un ente sin personalidad jurídica, pero el artículo 265 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal dispone respecto a las denuncias que podrán hacerse por escrito o de palabra, personalmente o por medio de mandatario con poder especial. Y En caso de persona jurídica o ente sin personalidad jurídica, deberá identificarse también la persona física que formula la denuncia en su nombre, indicando su relación con la persona jurídica o el ente sin personalidad denunciante.

En consecuencia, la comunidad puede, perfectamente, presentar denuncia penal por posibles delitos, cuando se considera perjudicada colectivamente. Esto lo hará a través de su presidente, vicepresidente, administrador o propietario especialmente designado.

Suspensión de la acción de cesación por prejudicialidad penal

Los casos más habituales en los que se ejercita la acción de cesación suelen ser por vandalismo reiterado, ruidos y conductas escandalosas, falta de higiene, mal uso de las instalaciones, etcétera, que llegan a hacer imposible la convivencia pacífica. Pero puede ocurrir que, lo que parecía un simple caso de escándalo o vandalismo, sea algo más grave. Durante la tramitación del procedimiento, el tribunal podría apreciar indicios de un posible delito. Por ejemplo, que en la vivienda del propietario o inquilino causante se trafique con drogas o haya trata de personas. En estos supuestos, decretaría la suspensión del procedimiento civil, deduciendo testimonio a fiscalía, y se abriría un procedimiento penal. El juicio civil ordinario quedaría suspendido hasta que recayera resolución firme en el juicio penal.

Véase también:

No soporto el ruido de los vecinos. ¿Qué puedo hacer?

Comunidad de propietarios y videovigilancia.

Las funciones del presidente de la comunidad.

Lotisse. Raquel Fernández

Abogada