Prevención de riesgos laborales en la comunidad de propietarios

En España hay casi un millón y medio de comunidades de propietarios, en las que vive más del 65% de la población. Como hemos visto en artículos anteriores, las administraciones públicas (Estado, Comunidades Autónomas, Ayuntamientos) ejercen un control creciente sobre los condominios: obligaciones fiscales, laborales, de seguridad de instalaciones, de protección de datos…

Pues bien, entre las numerosas obligaciones legales de una comunidad, están la prevención de riesgos laborales (PRL) y la coordinación de actividades empresariales (CAE). Sin embargo, estos deberes no pueden imponerse, en toda su extensión, a todas las comunidades, como ahora veremos.

La prevención de riesgos laborales (PRL)

Desde hace décadas se ha ido desarrollando todo un conjunto de leyes con la finalidad de minimizar los accidentes, enfermedades y riesgos en el trabajo. Las normas más importantes, a nivel europeo y español son:

Directiva 89/391/CEE (Directiva Marco de seguridad y salud).

Directiva 92/57/CEE (obras temporales o móviles – construcción).

Ley 31/1995, de Prevención de Riesgos Laborales (LPRL), norma nacional principal.

Reglamento de los Servicios de Prevención — RD 39/1997 (modificado y completado por RD 604/2006).

RD 1627/1997 (obras de construcción): designación de coordinadores de seguridad y salud (proyecto y ejecución), estudio/plan de seguridad y salud, obligaciones de promotor, contratista, subcontratista y autónomos.

Real Decreto 171/2004, que desarrolla el art. 24 LPRL: define objetivos, conceptos (centro de trabajo, empresario titular y principal), medios de coordinación, deberes de información, cooperación y vigilancia.

La coordinación de actividades empresariales (CAE)

Se define en el artículo 24 de la Lay 31/1995 (LPRL): Cuando en un mismo centro de trabajo desarrollen actividades trabajadores de dos o más empresas, éstas deberán cooperar en la aplicación de la normativa sobre prevención de riesgos laborales…. El empresario titular del centro de trabajo adoptará las medidas necesarias para que aquellos otros empresarios que desarrollen actividades en su centro de trabajo reciban la información y las instrucciones adecuadas, en relación con los riesgos existentes en el centro de trabajo y con las medidas de protección y prevención correspondientes, así como sobre las medidas de emergencia a aplicar, para su traslado a sus respectivos trabajadores.

Pero, ¿Qué tiene que ver esto con una comunidad de vecinos?

Toda la normativa anterior utiliza conceptos como “centro de trabajo”, “empresario titular del centro de trabajo”, “empresa” o “contratista”.

¿Es la comunidad una empresa?

No. Una definición clásica de empresa la describe como “conjunto ordenado de factores productivos, que tienen como fin la producción de bienes y servicios, siendo el elemento básico de producción en un sistema económico”. Una comunidad de vecinos no produce, ni vende, ni presta servicios. En este sentido, carece de los elementos de riesgo laboral de una empresa.

Por otra parte, toda vivienda, antes de su entrega, tiene que contar con la cédula de habitabilidad, documento que certifica que reúne las condiciones mínimas de salubridad, higiene y seguridad, incluidos, naturalmente, los elementos y zonas comunes.

¿Es la comunidad un centro de trabajo?

Según el art. 1.5 del Estatuto de los Trabajadores, un centro de trabajo es «la unidad productiva con organización específica, que sea dada de alta, como tal, ante la autoridad laboral». En este sentido, una comunidad de vecinos que no tiene empleados NO es un centro de trabajo.

Sin embargo, el artículo 2.1 del Real Decreto 171/2004 define el centro de trabajo como “cualquier área, edificada o no, en la que los trabajadores deban permanecer o a la que deban acceder por razón de su trabajo”. En este sentido, una comunidad de vecinos que no tiene empleados SÍ puede ser un centro de trabajo, ya que un electricista, un fontanero, un albañil, una limpiadora o un operario de ascensores tiene que acceder a ella para hacer su tarea.

¿Es justo imponer a las comunidades las mismas obligaciones que a las empresas, en materia de riesgos laborales?

Muchos juristas consideran que, como en otras actividades, existe un exceso regulatorio y normativo, imponiéndose, doblemente, obligaciones que ya vienen impuestas a las empresas o autónomos intervinientes en una comunidad. Así, una empresa de ascensores viene obligada, de por sí, a realizar y mantener su propio plan de seguridad y salud, que tiene en cuenta que sus trabajadores acuden a diferentes comunidades de vecinos, cuyos cuartos de máquinas, a los que solo acceden éstos, ya cumplen con exigentes requisitos de seguridad y salud.

¿Cómo puede cumplir la comunidad con la normativa de riesgos laborales?

Depende de su tamaño, complejidad y de si tiene o no empleados propios. De forma resumida:

• Las comunidades con empleado propio tienen que tener informe de prevención de riesgos laborales (PRL) (Ley 31/1995). El informe contendrá las medidas a adoptar para garantizar la seguridad de los empleados (por ejemplo, uso de calzado específico, guantes, gafas de protección, instalar una barandilla en el acceso a un cuarto de servicio, disponer de un aseo, etcétera). La comunidad tendrá que realizar las adaptaciones que indique el informe.
• Las comunidades sin empleado y con empleado deben hacer firmar a los proveedores (empresa de limpieza, ascensores, reparadores habituales, etcétera) un documento (Real Decreto 171/2004), en el que se les informa sobre los riesgos existentes en la comunidad. Este documento es el llamado de Coordinación de Actividades Empresariales (CAE).
• Las comunidades que hagan obras de importancia, con o sin proyecto, tendrán que hacer un estudio básico de seguridad y salud (Real Decreto 1627/1997) y en algunos casos nombrar coordinador de seguridad y salud.

Infracciones y sanciones

Se recogen en el Real Decreto Legislativo 5/2000, de 4 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social. Se clasifican en leves, graves y muy graves, y conllevan sanciones comprendidas entre los 30,00.- euros (infracciones leves en grado mínimo) y los 601.000,00.- (infracciones muy graves en grado máximo). Consulte el texto legal para mayor detalle.

Como conclusión, podemos decir que la prevención de riesgos es una más de entre las numerosas obligaciones que hoy día tienen que cumplir las comunidades para evitar sanciones. Encargar un informe de prevención, un documento de coordinación de actividades, un estudio de seguridad y salud o contratar un coordinador, suponen, además, un coste importante. Y no se puede asimilar una comunidad de seis vecinos, sin ascensor, a un edificio residencial de más de cien propietarios, con empleados, piscina y zonas deportivas. El alcance (y coste) de las obligaciones de prevención, será distinto en cada caso. Si tiene dudas respecto a su comunidad, consulte con nuestros especialistas.

Véase también:

Comunidades y Administración: control creciente.

Lotisse. Francisco de Asís Sillero

Abogado