Comunidades, portales, inter-comunidades. ¿Cómo gestionar eficazmente?

Artículo actualizado el 1 de diciembre de 2023

No pocas edificaciones residenciales, compuestas por varios portales o escaleras, que tienen una única cimentación y estructura y una sola escritura de División Horizontal, se administran con frecuencia de forma ineficaz y antieconómica. ¿La razón? Sencillamente porque se gestionan como múltiples comunidades en lugar de una sola.

Veámoslo con un ejemplo:

Desde la entrega de las primeras viviendas, los propietarios, por una errónea interpretación de la Ley, deciden organizarse en 15 “comunidades” o unidades diferenciadas a efectos contables, de gestión y decisorios (cada uno de los portales, el garaje, la inter-comunidad), lo que al cabo de uno o dos años suele tener las siguientes consecuencias negativas:

Gestión ineficaz

– El pago de los gastos no domiciliados, periódicos o no, se realiza desde cada una de las cuentas, con distintas personas autorizadas, lo que produce retrasos y complicaciones innecesarios.

– Los gastos de negociación o remesa de recibos, de devoluciones, así como las comisiones de mantenimiento e intereses por descubierto son elevados, debido a la existencia de 15 cuentas corrientes.

– Los cierres anuales y parciales de cuentas sufren un considerable retraso, ya que, entre otras cosas, es necesaria la contabilización y punteo de los 15 extractos, con sus propias devoluciones e ingresos en efectivo o por transferencia.

– La publicación de la información de forma aislada impide la valoración global de la situación económica por parte de los comuneros, así como la comparación de gastos exclusivos de portales, tales como el consumo eléctrico o las actuaciones de conservación.

En resumen, estas prácticas contables, de gestión y de información son innecesariamente complicadas y costosas, en términos de tiempo y de gasto, no reportando ningún beneficio práctico o mejor control presupuestario.

La dificultad de tomar acuerdos

Toda decisión tiene que pasar por junta de portal, sea de un asunto propio, de inter-comunidad o de garaje. La opinión mayoritaria de cada portal sobre cierto servicio tiene que ser computada, por tanto, de forma indirecta en el seno de la junta directiva, a la que, por diversas circunstancias, habitualmente pueden faltar uno o más vocales. Incluso algunos pueden no tener aún clara la opinión mayoritaria de sus vecinos en algún aspecto puntual, por no haber celebrado la reunión previa.

Dado que las partidas comunes a la urbanización se debaten en reuniones individuales de portales, en su valoración inciden solo los criterios de los vecinos asistentes de ese portal, faltando las opiniones del resto de vecinos. Los ausentes podrían haber argumentado positiva o negativamente sobre cada uno de los aspectos, contribuyendo a la formación de una opinión más razonada.

La valoración de la calidad y coste de los servicios comunes a toda la urbanización se realiza, en consecuencia, de forma aislada, pudiendo darse la circunstancia de que un portal difiera notablemente de otro.

El procedimiento de computar de forma indirecta los resultados de las reuniones de portales puede dar lugar a que se incurra en la contradicción de adoptar un acuerdo en junta directiva, cuando si se hubiesen computado los votos individualmente, habría sido rechazado.

La morosidad y las mayorías cualificadas

En cuanto a los saldos por recibos impagados, la legitimación de las comunidades de portal se circunscribe a sus propios gastos exclusivos, quedando los de inter-comunidad y garaje sin la necesaria cobertura legal (Art. 21 L.P.H.).

Cuestión aún más delicada serían los acuerdos a adoptar por mayoría cualificada o unanimidad. La impugnación de un acuerdo de esta naturaleza, para cuya adopción hubiese hecho un cómputo indirecto, a buen seguro prosperaría, por no cumplir los requisitos legales.

En conclusión, cuando se entregan las llaves de las viviendas y los vecinos han de poner en marcha la comunidad, es conveniente contar con el asesoramiento de un administrador de fincas profesional, que sabrá organizarla de la forma más eficiente, ágil y económica.

Lotisse. Área de Propiedad Horizontal.