Okupas y comunidad de propietarios

Artículo actualizado el 21 de noviembre de 2024

El fenómeno “okupa” ha ido creciendo exponencialmente en los últimos años. Aparece de forma recurrente en los medios de comunicación. Se ha convertido, en algunas ciudades, en un problema social y económico de difícil abordaje, en el que las víctimas son siempre los dueños de las viviendas, sufriéndolo especialmente los pequeños propietarios.

Muchas personas piensan que nuestra legislación sobre vivienda ha ido adquiriendo un sesgo marcadamente “político”, haciendo preponderar los derechos de los ocupantes, legítimos o no, sobre los de los propietarios. Es evidente es que las leyes civiles, penales, y especialmente procesales, son exquisitamente garantistas en relación con la defensa de la parte más «débil» en cualquier procedimiento. Este marco jurídico es el terreno perfecto para que el fenómeno haya adquirido dimensiones sociales preocupantes.

¿Cómo se aborda en otros países de nuestro entorno?

Sin duda, de forma mucho más práctica y expeditiva. En Francia la policía puede desalojar durante las primeras 48 horas desde que se ha usurpado el inmueble. En Alemania las casas deben desalojarse 24 horas después de conocerse su ocupación ilegal. La Ley Holandesa solo requiere que el propietario denuncie ante la Policía, que puede personarse en el edificio con una autorización judicial y desalojarlo. En Gran Bretaña no es necesaria siquiera la autorización del juez. En estos países, además, la ocupación ilegal conlleva penas de prisión y cuantiosas multas.

Dos clases de delito y otras situaciones que no lo son

La entrada ilegítima en una vivienda tiene distinta consideración según esté o no habitada. En los casos en los que la ocupación se produzca en una vivienda que esté siendo habitada, nos encontraremos ante un delito de allanamiento de morada, previsto y penado en el artículo 202 del Código penal:

El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.
Si el hecho se ejecutare con violencia o intimidación la pena será de prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses.

Si se trata de segunda residencia, para que se considere que está habitada, tiene que estar amueblada y tener contratados los suministros.

Cuando la perpetración del delito se produzca en una vivienda no habitada por estar en condiciones de abandono nos encontraremos ante un delito de usurpación, previsto y penado en el artículo 245 del Código Penal:

Al que con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena, se le impondrá, además de las penas en que incurriere por las violencias ejercidas, la pena de prisión de uno a dos años, que se fijará teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado.
El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.

En los dos casos anteriores nos encontramos ante un delito. Pero ocurre, incluso con más frecuencia, que la ocupación ilegítima de una vivienda no constituya delito o haya comenzado de manera legal, convirtiéndose posteriormente en ilegal. Por ejemplo, cuando un inquilino deja de pagar la renta y sigue haciendo uso de la vivienda. Esta situación de precario, debido a la lentitud de nuestro sistema judicial, puede prolongarse meses o años, hasta que el propietario puede recuperar su vivienda.

¿Cómo se puede recuperar la posesión de la vivienda “okupada”?

Por la vía penal:

Tras la última reforma de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, aprobada en el Congreso en noviembre de 2024, tanto si se ha tratado de allanamiento, como de usurpación, el propietario afectado puede denunciar los hechos y el juzgado tramitará el asunto como «juicio rápido» (art. 795 y siguientes de la ley de Enjuiciamiento Criminal), que tiene una duración media de dos o tres semanas, siempre y cuando su instrucción sea presumiblemente sencilla, en cuyo caso de transformaría en procedimiento abreviado.

Por la vía civil:

Existen diversos medios en función de las características del asunto.

Acción reivindicatoria

Con esto se busca proteger el derecho de propiedad que se ve perturbado por el okupa.

Desahucio por precario

Esta vía es problemática, pues «precario» implica que la persona que está dentro lo hace con tu permiso, si bien no te pagaba por ello y que, por un motivo u otro, ya no le dejas seguir habitándola. La jurisprudencia es dispar para aplicarlo.

Anterior interdicto de recuperar la posesión

Es la vía civil idónea, pues tras la reforma de 2018 la ley ha agilizado los trámites permitiendo demandar a los desconocidos que la habitan, dándoles cinco días para aportar el título que justifique su ocupación. Si no lo hacen, se ordenará el desalojo. Otra cosa serán los plazos de lanzamiento

Puede ocurrir que, estando ocupada ilegalmente la vivienda, los terceros ocupantes eventualmente abandonen la misma durante un período de tiempo. En estos casos se puede pasar por la mente del propietario, ¿y si entro y cambio la cerradura para que no puedan volver? No es recomendable. Cambiar la cerradura a los okupas puede considerarse un delito de coacciones, previsto y penado en el artículo 172 del Código Penal. Existen también empresas especializadas en «desokupación»: previo pago de sus servicios, el personal de estas empresas «presiona» (mediante procedimientos que rozan la coacción) a los ocupantes ilegales para que se marchen. Esta fórmula funciona solo en determinados casos.

¿Puede hacer algo la comunidad de propietarios?

Cuando es “okupada” una vivienda particular, poco puede hacer la comunidad de vecinos. La única persona legitimada para emprender acciones judiciales es el propietario. Solo si los ocupantes realizan actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas, o cometiesen algún delito, estará legitimada para denunciar o emprender la denominada “acción de cesación» del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Distinto es el caso de ocupación ilegítima del piso de portería o de cualquier estancia o local que sea propiedad de la comunidad. En este supuesto, tendrá los mismos derechos que cualquier propietario particular, pudiendo actuar por la vía penal o civil, según el caso.

Oscar Artero

Abogado. Área de propiedad horizontal