La escritura de Obra Nueva y los Estatutos: mejor juntos que separados

Artículo actualizado el 7 de octubre de 2022

El diseño, ejecución y venta de una promoción inmobiliaria es un proceso muy complejo, que implica numerosas gestiones, trámites y autorizaciones. El empresario promotor descansa cuando todo está en marcha, pero hay un elemento del proceso al que habitualmente no se presta la atención debida: la escritura de Obra Nueva y División Horizontal (ONDH). Este documento, junto con las normas o estatutos, o el proyecto de edificación, constituyen el denominado Título Constitutivo (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).

La Escritura…

Cuando la construcción está solo en proyecto, o solo en ejecución, el promotor otorga este documento esencial, que describe la edificación, su configuración, zonas y servicios comunes. A continuación relaciona cada una de las fincas en que se dividirá (vivienda, piso, plaza, local, trastero, etc.). Indica superficies, linderos y cuotas de participación. Esta descripción determinará por una parte los valores de cada finca a efectos de venta, catastrales o tributarios. Por otra parte, fijará los porcentajes de contribución a los gastos de mantenimiento y conservación del conjunto de edificación (coeficientes o cuotas de participación).

Habitualmente, la escritura de ONDH se despacha con unas sencillas normas de comunidad. Estas disposiciones, con frecuencia, se limitan a exonerar de determinados gastos a los locales comerciales, y autorizar que éstos puedan ser segregados o agrupados sin necesidad de consentimiento de la futura junta de propietarios. Todo lo demás, en cuanto al régimen de la futura comunidad, se suele dejar a lo que la junta de propietarios apruebe en el futuro.

…puede mejorarse…

Esta forma de proceder es, digamos, suficiente, pero se puede hacer mejor. En el momento de otorgarse la escritura de ONDH pueden regularse todos los aspectos importantes del funcionamiento de la comunidad en el futuro. De esta forma se asegura el carácter y categoría que el promotor ha querido imprimir a la edificación. Así se evitan a los futuros compradores muchos quebraderos de cabeza y debates interminables, por falta de regulación. Una buena escritura de Obra Nueva es como una buena partitura de música.

Por ello, cuando se otorga la escritura de ONDH es conveniente no limitarse a insertar unas cuantas normas, sino añadir un texto completo de Estatutos. Se evitarán todas las situaciones que en el futuro pueden ser objeto de controversias importantes en las juntas de propietarios. El promotor también se asegurará así de que el residencial mantenga el aspecto y categoría prevista en la fase de diseño, lo que contribuirá además a su buena imagen de empresa.

… con unos buenos Estatutos.

Por ejemplo, puede establecerse que ciertos gastos se repartan de forma lineal, en lugar de proporcional (por ejemplo el mantenimiento de la piscina, o la vigilancia); puede regularse el modelo y color de rejas o toldos, el uso de las terrazas, patios, jardines o zonas deportivas; puede determinarse que la duración de los cargos sea de dos años, en lugar de uno, y un largo etcétera de situaciones que, a buen seguro, surgirán en el futuro.

Si se propone iniciar una promoción residencial o comercial, no dude en consultar con nuestros especialistas para todo lo referente a la Obra Nueva, Estatutos y Comunidad.

Lotisse.

Antonio Ramírez Anaya. Abogado