Artículo actualizado el 27 de mayo de 2026

Es frecuente que algunos propietarios hagan obras en su vivienda que, conscientes de ello o no, afectan a los elementos comunes, su configuración o aspecto. La casuística es muy variada. He aquí una relación, no exhaustiva, de los casos más habituales:

Cierres o ampliaciones que invaden elementos comunes

• Cierre de terrazas o balcones.
• Cerramientos de patios interiores que alteran la estética o reducen ventilación.
• Ampliaciones de vivienda ocupando parte del patio, azotea o zonas comunes.
• Incorporación de pasillos, rellanos o trasteros comunes a la vivienda.

Instalaciones en fachada o cubierta

•  Aires acondicionados en fachada o patios interiores.
• Toldos, pérgolas o marquesinas no uniformes.
• Antenas, parabólicas o placas solares instaladas unilateralmente.
• Ventanas nuevas o cambio de carpinterías que alteran la uniformidad.

Obras que afectan a la estructura o seguridad

• Apertura de huecos en muros de carga.
• Demolición de pilares, vigas o forjados sin proyecto técnico.
• Excavaciones en sótanos o garajes para ampliar trasteros o plazas.
• Instalación de chimeneas o salidas de humos atravesando elementos estructurales.
• Piscinas, jacuzzis o spas en terrazas privativas que afectan a la estructura.

Alteraciones en zonas comunes de uso compartido

• Ocupación de pasillos, portales o rellanos con muebles, bicicletas, armarios, etc.
• Instalación de rejas o puertas adicionales en zonas de paso.
• Cambios en la iluminación o instalación eléctrica común.
• Modificación de accesos o cerraduras de portales o garajes.
• Tendido de cables, tuberías o desagües por zonas comunes.

Obras en garajes y trasteros que afectan a la comunidad

• Cierre de plazas de garaje con tabiques o rejas.
• Instalación de puntos de carga eléctrica sin cumplir requisitos técnicos y comunitarios.
• Construcción de altillos que afectan a ventilación o seguridad contra incendios.
• Ampliación de trasteros invadiendo zonas comunes.

Cambios en la configuración exterior del edificio

• Pintar la fachada privativa con colores distintos.
• Sustituir barandillas, celosías o persianas por modelos no uniformes.
• Instalar escaparates o rótulos en locales sin respetar la estética.

Sin pedir permiso

Las anteriores obras o instalaciones se suelen realizar sin pedir previa autorización a la comunidad o ni tan siquiera notificarlo. A veces, es por ignorancia de la Ley o por creer que no afectan a elementos comunes; en otras ocasiones, es porque otros vecinos han hecho cosas parecidas, pero en muchos casos, el propietario es consciente de que necesita permiso comunitario y no lo pide, porque teme no obtenerlo y prefiere arriesgarse.

Después de tantos años, ¿Pueden ahora obligarme a retirar lo que hice?

El propietario se encuentra de repente con la desagradable sorpresa de una reclamación, cuando hizo la obra mucho tiempo atrás, y pensaba que estaba “bendecida” por el silencio de la comunidad. Y es precisamente este silencio el que ha dado lugar, hasta ahora, a un tratamiento dispar en los tribunales. Que la comunidad no actúe inmediatamente, ¿supone aprobar tácitamente la obra? ¿Qué plazo tiene para reclamar contra el propietario? Lo veremos a continuación.

Lo que dice la Ley

El artículo 7.1 de la LPH indica claramente que El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

La norma es suficientemente clara; cuestión distinta será la interpretación que el propietario y la comunidad hagan de la obra o instalación, en el sentido de si afecta o no a los elementos comunes.

Si es evidente que hay afectación de los elementos comunes, su configuración o aspecto, la cuestión principal es: ¿De cuanto tiempo dispone la comunidad para reclamar que la obra se retire?

La prescripción de acciones

La prescripción es el plazo durante el cual se puede ejercer una acción legal (en este caso, la acción reivindicatoria), desde que se ha producido el hecho que la ha originado. A efectos civiles, se regula en el Código Civil, artículos 1930 a 1975.  Entre otras clasificaciones, a efectos del plazo de prescripción, la más común distingue entre acciones personales y reales.

• Acciones personales (art. 1964.2 CC): prescriben a los 5 años
• Acciones reales sobre bienes inmuebles (art. 1963 CC): prescriben a los 30 años

¿Tiene la comunidad una acción personal o una acción real?

Hasta 2025 ha habido disparidad en las resoluciones judiciales ante casos parecidos. Algunos tribunales venían considerando que la comunidad tiene una acción personal, y otros, que tiene acción real.

Se aclara la controversia. La Sentencia del Tribunal Supremo 1006/2025, de 25 de junio

 Como señala el abogado Fernando Acedo en su reciente análisis de esta resolución, el TS ha sentado doctrina clara al respecto: la acción de la Comunidad de Propietarios dirigida a restituir a su estado originario la modificación de un elemento común es de carácter real… no se puede concebir como una acción directa y personal frente al comunero demandado, sino como una acción de tutela del derecho de la Comunidad sobre un elemento común del edificio conforme al artículo 396 del Código Civil, de modo que su plazo de prescripción es de treinta años.

 

Silencio no equivale a consentimiento

Esta es la otra afirmación relevante de la STS 1006/2025. Una vez sentado que se trata de una acción real, cabe preguntarse si el silencio de la comunidad ha podido interpretarse como consentimiento tácito a la obra para la que no se pidió permiso. El TS es claro al respecto: En definitiva, no cabe equipar el consentimiento al mero conocimiento ni a la simple inactividad (SSTS150/2012, de 28 de marzo y 107/2024, de 30 de enero).

Pero, ojo, no siempre va a ganar la comunidad

Pese a la doctrina establecida por el Tribunal Supremo sobre el silencio o inacción de la comunidad, no puede afirmarse, sin más, que ésta tiene carta blanca para actuar cuando quiera y siempre va a ganar, si decide demandar. Veamos por qué:

Los actos propios inequívocos

Hay situaciones en las que el tribunal podrá interpretar que ha existido aceptación o autorización tácita. Por aplicación de la doctrina jurídica de los actos propios: “nadie puede ir contra sus propios actos cuando estos fueron válidos, eficaces y crearon una apariencia razonable de consentimiento o aceptación”. Veamos algunos casos:

• Aprobación reiterada de presupuestos o gastos que integran la obra

Ejemplo: La comunidad aprueba durante años gastos de mantenimiento, pintura o reparación del cerramiento construido por el propietario.

• Inclusión de la obra en acuerdos de junta posteriores

Ejemplo: La comunidad acuerda instalar luces, canalones o mejoras en el cerramiento construido por el propietario.

• Reconocimiento explícito en actas de que la obra pertenece al propietario

Aunque no haya acuerdo formal, si el acta recoge expresiones como: “el cerramiento del local X”, “la terraza privativa del piso Y”, etc.

• Actuaciones de la comunidad que presupongan la aceptación

Ejemplo: La comunidad concede al propietario el uso exclusivo del espacio alterado, o negocia con él sobre ese espacio como si fuera suyo.

 Es decir, puede haber consentimiento tácito cuando la comunidad:

• Conoce la obra,
• Tiene capacidad de reaccionar,
• Actúa de forma incompatible con la oposición,
• Y lo hace de forma prolongada y coherente.

Conclusión

Antes de hacer una obra que pueda afectar a los elementos comunes, infórmese bien. Lo mejor será siempre obtener autorización de la comunidad. Si ello no es posible, sepa cuáles son los riesgos. La STS 1006/2025 ha aclarado que el plazo de prescripción para que la comunidad pueda ejercer la acción reivindicatoria, si algún propietario hace obras que afectan a los elementos comunes, es de 30 años. También ha reiterado que el silencio o inacción de la comunidad ante las obras inconsentidas no implica su aceptación. Pero, aclarados ambos conceptos, puede afirmarse con igual rotundidad que cada caso es distinto y habrá situaciones en las que determinados actos propios de la comunidad implicarán aceptación o autorización de la obra.

Véase también:

Convertir un local comercial en vivienda

Necesito instalar una rampa para discapacitados: ¿Se puede negar la comunidad?

Mi comunidad no me arregla las humedades. ¿Qué puedo hacer?

Acceda aquí a la STS 1006/2025

Lotisse. Oscar Artero

Abogado