Artículo actualizado el 22 de October de 2026

La instalación de un ascensor, una rampa o un dispositivo que facilite la comunicación con el exterior puede resultar esencial para que una persona utilice su vivienda con autonomía. Esto es especialmente importante para personas con discapacidad, movilidad reducida, o mayores de 70 años. La Ley 4/2026, de 1 de octubre, refuerza las obligaciones de las comunidades de propietarios para ejecutar estas actuaciones.

Su disposición final primera modifica el artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) e incorpora una disposición adicional tercera sobre ayudas públicas. La reforma ha entrado en vigor el 23 de octubre de 2026.

Se mantienen las doce mensualidades, pero se regula la financiación

Antes y después de la reforma, el límite general es que el importe repercutido anualmente, descontadas las ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La novedad consiste en que, si la comunidad solicita financiación, el periodo de repercusión se extenderá durante tantos años como permitan las opciones de financiación disponibles.

Esto refuerza la importancia de estudiar préstamos o pagos aplazados: el coste total de la actuación no debe confundirse con su repercusión anual. Sin embargo, la nueva redacción no impone expresamente que todas las comunidades contraten un préstamo.

La redacción sigue confusa

La nueva redacción del artículo 10.1.b, aprobada por la La Ley 4/2026 ha añadido varios párrafos a la versión anterior, con la pretensión de aclarar el alcance de las obligaciones de la comunidad, pero no lo ha conseguido, porque sigue siendo confusa. Se entiende fácilmente que la comunidad tiene que consentir estas obras, pero, por una parte, el artículo 17 solo exige mayoría simple para que la comunidad pague íntegramente la obra en cualquier caso. Por otra parte, es difícil interpretar en qué supuestos tienen que aportar dinero los interesados.

Lo mejor es verlo con este ejemplo: una comunidad de 20 propietarios, cuyo presupuesto anual ordinario es de 18.000 euros, tiene que ejecutar una obra de adaptación con un coste total de 25.000 euros:

Concepto	Supuesto 1	Supuesto 2	Supuesto 3
Número de propietarios	20	20	20
Doce mensualidades de gastos ordinarios	18.000 €	18.000 €	18.000 €
Coste de la obra	25.000 €	25.000 €	25.000 €
Subvención concedida	20.000 € (80 %)	10.000 € (40 %)	0 € (0 %)
Coste pendiente tras la subvención	5.000 €	15.000 €	25.000 €
Importe a cargo de la comunidad	5.000 €	15.000 €	18.000 €
Exceso a cargo de los interesados para exigir la obra	0 €	0 €	7.000 €
Motivo de obligatoriedad	La ayuda alcanza el 70 %; además, el coste pendiente queda por debajo del límite	El coste pendiente no supera las doce mensualidades	Los interesados asumen el exceso sobre las doce mensualidades

Las ayudas que hacen obligatoria la obra bajan del 75 % al 70 %

La redacción anterior establecía la obligatoriedad cuando las ayudas públicas a las que pudiera acceder la comunidad alcanzasen el 75 % del importe de las obras.

La reforma reduce ese porcentaje al 70 %, pero introduce una precisión relevante: deben ser ayudas y subvenciones efectivamente concedidas. Alcanzado ese umbral, la ejecución será obligatoria sin aplicar los límites económicos de los párrafos anteriores.

La comunidad queda obligada a solicitar determinadas ayudas

El interesado que promueva las obras podrá facilitar información sobre convocatorias disponibles a las que la comunidad pueda concurrir. En ese supuesto, la comunidad está obligada a solicitarlas.

La reforma incorpora, por tanto, un deber concreto de tramitación. Será necesario comprobar los requisitos de la convocatoria, reunir la documentación y presentar la solicitud dentro de plazo. Solicitar la ayuda y obtener su concesión son momentos distintos, con consecuencias también diferentes.

El interesado puede asumir el exceso y reclamar judicialmente

La regulación anterior ya permitía mantener la obligatoriedad cuando el solicitante asumiera el coste que excediese del límite legal.

La nueva redacción contempla expresamente tanto las ayudas inferiores al 70 % como la superación del límite económico, siempre que quienes hayan requerido las actuaciones asuman el exceso correspondiente.

Además, reconoce expresamente que el interesado puede acudir a la autoridad judicial si la comunidad incumple la obligación de ejecutar las obras pese a concurrir las circunstancias previstas. Esta mención refuerza su exigibilidad, aunque no crea por sí sola un procedimiento judicial especial.

Más compromiso presupuestario de las administraciones

La nueva disposición adicional tercera obliga al Estado y a las demás administraciones, dentro de sus competencias, a habilitar créditos suficientes para programas de ayudas de accesibilidad en edificios de viviendas. También declara prioritarias estas actuaciones en las políticas de vivienda y agenda urbana sostenible.

Este mandato no concede automáticamente una subvención a cada comunidad: su obtención dependerá de los programas y convocatorias correspondientes. Para gestionar una solicitud de accesibilidad será esencial documentar la necesidad, estudiar presupuestos y financiación y tramitar las ayudas disponibles.

Conclusión

Esta modificación de la Ley de Propiedad Horizontal solo viene a facilitar, aún más, que las personas con discapacidad o mayores de 70 años puedan ver eliminadas las barreras arquitectónicas en el acceso a sus viviendas. La otra gran novedad es “instar” a las Administraciones públicas que habiliten presupuestos para sufragar ayudas y subvenciones. Esto último parece más una declaración voluntarista que una realidad.

Véase también:

Necesito instalar una rampa para discapacitados. ¿Se puede negar la comunidad?

Lotisse. Antonio Ramírez Anaya

Abogado.