Artículo actualizado el 1 de September de 2026

La gran mayoría de comunidades de propietarios en España está gestionada por una administración de fincas. Sin embargo, es una actividad bastante desconocida y, en muchas ocasiones, incomprendida. ¿Es una profesión? ¿Un oficio? ¿Una actividad económica? ¿Tiene normas?

La respuesta a todas estas preguntas es afirmativa. Se trata de una profesión, porque es necesario tener cualificación profesional para ejercerla. Es un oficio porque, con independencia de la formación académica del administrador, se ejerce como una tarea especializada en el ámbito inmobiliario. Es una actividad económica porque los despachos, oficinas o empresas de administración emplean a numeroso personal y gestionan cuantiosos recursos. Y sí, tiene normas, aunque escasas y dispersas.

Regulación legal de la administración de fincas

La Ley 8/1999 introdujo cambios importantes en la ley de Propiedad Horizontal. Desde entonces, el cargo de administrador “y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.” (Artículo 13.6 LPH).

¿Qué se considera “cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida”?

Si, como permite el artículo 13.6 LPH, la administración la ejerce un propietario, no necesita ninguna titulación ni cualificación. Pero, como veremos, hoy día es muy difícil que alguien “se atreva” a ejercer como administrador, por las numerosas exigencias legales y de control a las que están sometidas las comunidades.

Si, como sucede en casi todos los casos, el administrador no es copropietario, la regulación legal es poco clara, dispersa y ha ido cambiando en las últimas décadas.

Tradicionalmente, para obtener el título de administrador de fincas por convalidación, se admitían estudios universitarios de Derecho, Económicas, Arquitectura, Arquitectura técnica, Ingeniería, Relaciones laborales, Contabilidad, Comercio, Matemáticas, Trabajo Social, Magisterio y algunas otras. Mediante un trámite ante el ministerio de fomento u obras públicas, éste expedía el título oficial.

Sin embargo, entre los años 1995 y 2001, el gobierno adoptó medidas liberalizadoras del mercado, cumpliendo (en teoría) la normativa europea, cuyo espíritu era eliminar las trabas administrativas y corporativas a la prestación de determinados servicios. Así, la Ley 7/1997, el Real Decreto-ley 6/2000, la Ley 14/2000 o la Ley 24/2001 suprimieron, entre otras cosas, la obligación de tener el título de agente de la propiedad inmobiliaria para intermediar en operaciones de compraventa de viviendas. La administración de fincas ni siquiera se mencionaba en dichas normas, por lo que definir “cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida” ha pasado de la Administración Pública (ministerio de fomento u obras públicas) a los Colegios de Administradores y las Universidades, pero con muchos matices.

Los Colegios de Administradores

Antes que nada, ¿Es obligatorio pertenecer a un colegio de administradores?

Haciendo una interpretación extensiva del artículo 13.6 LPH, no es obligatorio, pero el interesado/a tendrá que demostrar que tiene la cualificación necesaria y que ésta está reconocida legalmente, no forzosamente por un colegio. En este caso, debe acreditar que posee alguno de los títulos universitarios que han dado tradicionalmente, y siguen dando, acceso a la profesión, o que posee alguno de los actuales estudios universitarios específicos.

Los colegios oficiales y no oficiales. Los administradores “freelance”

Los colegios siempre han mantenido una posición de exclusividad en el uso de la denominación “administrador de fincas”. Así, interpretan que el Tribunal Supremo (STS 4868/2016, de 11 de noviembre de 2016), en un procedimiento sobre marcas, estableció que la denominación comercial “Administrador de Fincas” está reservada para los colegiados en colegios territoriales legalmente constituidos al amparo de la Ley de Colegios Profesionales (Ley 2/1974 y posteriores).

Pero, por otra parte, una sentencia más reciente del mismo tribunal, la STS 485/2026, de 30 de marzo de 2026 rebate la anterior interpretación. Esta nueva sentencia viene a determinar que la administración de fincas es una actividad, y que dicha denominación no puede reservarse exclusivamente a los colegios de administradores y sus colegiados.

Consecuentemente, mientras no se apruebe una normativa específica, la actividad de administración de fincas puede ser realizada por cualquier persona con los estudios y conocimientos necesarios, no existiendo ninguna ley que obligue a ser colegiado o pertenecer a ninguna asociación de profesionales. Pese a ello, pertenecer a un colegio oficial de administradores de fincas tiene muchas ventajas: asistencia y formación de los colegiados, código de conducta, actualización normativa, relaciones con las instituciones, etcétera.

Las “corporaciones y otras personas jurídicas”

El artículo 13.6 LPH dispone que la administración de una comunidad puede ser ejercida por corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico. ¿Qué quiere decir esto?

En cuanto a las “corporaciones”, pueden ser administradores los propios colegios profesionales, cámaras de comercio, ayuntamientos y otros organismos púbicos. En cuanto a “otras personas jurídicas”, pueden ser administradoras las sociedades anónimas, limitadas, cooperativas, asociaciones o fundaciones, entre otras. De hecho, es cada vez más frecuente que la función de administradora sea ejercida por una sociedad, y el cargo de secretario/a por un empleado o socio de la firma.

Los colegios oficiales solo admiten como colegiados/as a personas físicas, pero algunos reconocen como administradoras a las sociedades o firmas bajo las que éstos actúan, por ejemplo, permitiendo que figuren como aseguradas de las pólizas de seguro de caución o responsabilidad civil profesional, que suelen contratar para el colectivo de colegiados.

El Oficial Habilitado

Algunos colegios territoriales contemplan la posibilidad de que los empleados puedan realizar funciones de administrador, gestor o secretario de una comunidad, aunque no sean administradores de fincas colegiados o estén en posesión de un título universitario que los cualifique.

Esta posibilidad soluciona el problema de muchos despachos u oficinas de administración, en las que el titular “no da abasto” a reuniones de comunidad. Piénsese que un administrador individual, que gestione unos 50 clientes, tendría aproximadamente 75 juntas de propietarios al año (ordinarias y extraordinarias); si gestiona 100, puede llegar a tener 150 reuniones, lo que sería inhumano, desde el punto de vista de la capacidad y estrés laboral.

Un administrativo/a que lleve años como empleado de un despacho o firma, posee la experiencia y conocimientos necesarios para sustituir, por delegación, al titular. Para ello, algunos colegios han hecho oficial esta figura, exigiéndose normalmente un mínimo de experiencia y la superación de una prueba.

Reconocimiento de títulos

El Consejo general de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) ha admitido recientemente que, para poder ser colegiado, basta con acreditar 240 créditos universitarios ECTS (Sistema Europeo de Transferencia y Acumulación de Créditos). Si el interesado/a tiene estudios del ámbito jurídico, económico o técnico, incluidos en los listados que publica cada colegio territorial, no necesita nada más. Si tiene los créditos necesarios, pero son de cualquier otra carrera, la persona interesada debe firmar una declaración responsable comprometiéndose a realizar, en el plazo de un año, los estudios complementarios reconocidos por el Consejo General para adquirir los conocimientos específicos de administración de fincas.

Esto quiere decir que basta tener diplomatura, licenciatura, grado o master en cualquier carrera para poder colegiarse y firmar una declaración responsable. En cuanto a los “estudios complementarios”, el propio CGCAFE tiene un curso propio (Curso de Perfeccionamiento en Administración de Fincas) y reconoce estudios universitarios específicos, que solo están disponibles en las sedes de algunas ciudades.

Las universidades

Actualmente, unos pocos centros universitarios españoles ofrecen titulaciones específicas en la materia: Universidad de Alcalá de Henares, Universidad de Burgos, Universidad de Málaga, Universidad de La Laguna (Tenerife), Universidad Pablo de Olavide (Sevilla) y Universidad de Sevilla. Las titulaciones abarcan, desde Diploma de Formación Superior hasta Máster, y todos son reconocidos por los colegios de administradores.

El buen administrador

Visto lo anterior, podemos hacernos una idea de qué debe tener un profesional para ser un buen administrador/a de fincas. Esta es, a nuestro entender, la lista de requisitos:

Es esencial:

• Que tenga cualificación profesional suficiente.
• Que tenga conocimiento específico de todas las obligaciones legales de las comunidades.
• Que esté en permanente formación y actualización normativa.

Es conveniente:

• Que esté colegiado, y si es una persona jurídica, que su socio principal, o alguno de sus socios, lo sea.
• Que esté amparado, al menos, por póliza de seguro de responsabilidad civil profesional y preferiblemente, además, por póliza de caución.
• Que tenga la infraestructura de personal y medios suficientes para realizar un trabajo de calidad.

Conclusión

Hemos visto en este artículo que, hoy día, la administración de fincas no es una actividad que pueda realizar cualquiera. Las muchas exigencias legales, tributarias y de gestión requieren cualificación profesional, especialización y una adecuada infraestructura de personal y medios. Y, aunque no es obligatoria, la colegiación será siempre una garantía.

Véase también:

Las funciones del presidente de la comunidad.

Comunidades y Administración: control creciente.

Impuestos, tributos y tasas de la comunidad de propietarios.

Lotisse.

Editorial. Área de Propiedad Horizontal.