Proyecto de Ley de Vivienda: ¿Un verdadero cambio?

Artículo actualizado el 4 de février de 2022

Para el gobierno, la nueva Ley de Vivienda que se va a tramitar de urgencia en el Congreso “no va en contra de los propietarios, sino que va en contra de la especulación”. Como norma que afecta al libre mercado y al ejercicio del derecho de propiedad privada, uno de los cimientos esenciales de nuestro ordenamiento jurídico, tiene sus detractores y defensores. Históricamente, la regulación de los alquileres ha experimentado cambios en los que el legislador ha favorecido más o menos a inquilinos o propietarios, según las tendencias políticas o el entorno económico del momento.

Cuando la legislación arrendaticia da un giro “social”, la intención de los gobiernos es facilitar el acceso a la vivienda a personas jóvenes o con escasos recursos en zonas en las que el mercado muestra precios muy elevados, atrayendo a inversores, tanto pequeños como grandes, por la alta rentabilidad que se obtiene. Paradójicamente, la intervención, en los años precedentes, de los precios de alquiler en Berlín o París, para evitar precisamente eso, ha tenido un efecto contrario al deseado: ha caído notablemente la oferta de viviendas en alquiler, ha subido la de viviendas en venta y se han incrementado los precios, al aparecer la economía sumergida. En cambio, en otras ciudades como Múnich o Fráncfort, en las que se ha incentivado a los arrendadores, ha ocurrido justamente lo contrario.

El efecto que tenga la nueva Ley de Vivienda en el mercado está por ver. Los cambios que introduce no son los mismos que en París o Berlín, y aunque es una norma estatal, otorga margen de maniobra a las comunidades autónomas y ayuntamientos, que pueden suavizar o potenciar sus efectos. Veamos lo más importante:

Política de vivienda

La nueva ley tiene dos partes diferenciadas: la primera se refiere a la política general de vivienda, y la segunda a la regulación de los alquileres. En cuanto a la primera parte, estas son las novedades:

• Prohibición permanente de venta del parque público de viviendas a fondos de inversión.
• Fijación de un plazo mínimo de 30 años para descalificar una vivienda protegida, siendo la calificación permanente si están edificadas sobre suelos calificados de reserva.
• Creación de la figura de “vivienda asequible incentivada”.
• Creación de un estatuto jurídico propio asociado a la propiedad de una vivienda, diferenciado del concepto general del derecho de propiedad.
• Cambios en la regulación de los procedimientos de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, mejorando la comunicación entre jueces y servicios sociales. Aumento de los plazos de suspensión de lanzamientos (de 1 a 2 meses para personas físicas y de 3 a 4 meses para personas jurídicas).
• Refuerzo del papel del Estado en materia de vivienda y rehabilitación.
• Creación del Consejo Asesor de Vivienda como órgano estatal consultivo en la programación de políticas de vivienda.
• Aumento de las garantías para el consumidor en la compra y alquiler de vivienda.

Regulación de alquileres

He aquí algunas novedades (nos remitimos al texto del proyecto para su análisis exhaustivo):

Nuevas definiciones

• Se establecen nuevas definiciones, a efectos legales, como vivienda digna y adecuada, condiciones (financieras) asequibles, vivienda protegida de precio limitado, vivienda asequible incentivada, parque de vivienda y alojamiento del tercer sector o “gran tenedor” (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial).

« Zonas tensionadas »

• Declaración de “zonas de mercado residencial tensionado”, es decir, zonas en las que los precios son actualmente elevados respecto a su entorno. La Ley las define como “ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado”. La declaración de zona tensionada la realizarán las “administraciones competentes en materia de vivienda”, principalmente las autonomías, y tendrá una vigencia de 3 años, prorrogable por anualidades. Esta declaración supondrá que cada comunidad autónoma elabore un “plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en su declaración, así como su calendario de desarrollo para un periodo de referencia de tres años.”

Medidas para reducir los precios

• El plan puede traducirse en varias medidas para incentivar la reducción de los precios de alquiler: prórrogas extraordinarias de contratos de alquiler al mismo precio hasta tres años, subidas del IBI de viviendas vacías hasta el 150%, índices de referencia de precios de alquiler, bonificaciones entre el 50 y el 90% en el IRPF a pequeños propietarios que bajen la renta a sus inquilinos al menos un 5% respecto al contrato anterior, entre otras.

Registro estatal de contratos

• Se crea un registro público estatal de contratos de arrendamiento de vivienda, en coordinación con los actuales registros autonómicos, como elemento adicional para establecer índices de referencia de precios de alquiler.

Aumento de plazos y prórrogas

• Además de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a los juicios de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos: aumenta a cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario el plazo de preaviso de no renovación del contrato tras su primer periodo de cinco o siete años (si el arrendador es persona jurídica) de duración mínima; aumenta en este caso el periodo de prórroga posterior.
• Si un contrato de arrendamiento vence en una zona tensionada durante el periodo de vigencia de ésta, podrá prorrogarse hasta tres años más, a solicitud del inquilino, con la aceptación del propietario. Igualmente, los nuevos contratos no podrán incrementar la renta más del 10% sobre la del contrato vigente en los últimos 5 años. Si se trata de grandes tenedores, no podrán incrementar la renta más allá del índice de referencia que se haya fijado para la zona tensionada.

Si resulta aprobada, tras su tramitación de urgencia en el Congreso, la aplicación práctica de la nueva Ley de Vivienda plantea muchas dudas. Por el momento, para la declaración de zonas tensionadas y fijación de índices de referencia de precios de alquiler se ha establecido un periodo de vacatio legis” de 18 meses. Por otra parte, las comunidades autónomas y ayuntamientos serán los que principalmente la lleven a efecto, por lo que se darán diferencias importantes en distintos territorios del Estado en cuanto a la fijación de zonas, índices de precios, incentivos o bonificaciones.

El informe del Consejo General del Poder Judicial

Como en otras leyes importantes de marcado cariz político, el gobierno ha hecho poco caso a las objeciones del CGPJ, como órgano consultivo, en su informe previo al anteproyecto de Ley de Vivienda. Tan solo ha admitido algunas aclaraciones sobre el ámbito competencial de las CCAA y el Estado. Con suficiente apoyo parlamentario, el texto final pasa por alto las principales críticas del máximo órgano de los jueces. He aquí algunas de ellas:

Redundancia con leyes autonómicas ya existentes.
Pretender dar carácter permanente a medidas excepcionales en la legislación arrendaticia, que se justificaban durante lo más duro de la pandemia de COVID, pero no cabe hacer indefinidas.
Contradicción con otras leyes regulatorias de las relaciones jurídicas de contenido patrimonial.
• Pretender dar un carácter “administrativo” al derecho de propiedad, regulando indebidamente facultades dominicales.
Duplicidad de contenido con otras leyes, que no deroga.
• No tener en cuenta el fracaso de medidas similares ya probadas en países de nuestro entorno.
Cargar al propietario, y no a la administración, el coste de mantener la ocupación en precario de la vivienda sin cobrar hasta dos meses o hasta cuatro, durante un procedimiento de desahucio suspendido a petición de la administración.

Lotisse. Francisco de A. Sillero

Abogado