La demanda por defectos constructivos: promotor, constructor y dirección facultativa
Artículo actualizado el 22 de September de 2026
Grietas, filtraciones, desprendimientos, problemas de impermeabilización, defectos en fachadas o cubiertas, instalaciones mal ejecutadas… Cuando aparecen defectos constructivos en un edificio, una de las primeras preguntas que se plantea la comunidad de propietarios es aparentemente sencilla: ¿contra quién debemos reclamar?
En una obra intervienen distintos agentes —promotor, constructor, arquitecto, arquitecto técnico, proyectistas, instaladores o subcontratistas— y la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), establece como principio general que cada agente responde de sus propios actos u omisiones. La responsabilidad solidaria existe, pero no significa que todos respondan automáticamente de todos los defectos.
Por ello, una reclamación eficaz comienza mucho antes de presentar la demanda.
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Plazos de garantía y plazo para reclamar
El artículo 17 LOE establece distintos períodos de responsabilidad según la naturaleza del defecto:
- Diez años, para daños derivados de defectos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
- Tres años, para defectos de elementos constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad.
- Un año, respecto del constructor, para defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
Estos períodos se cuentan, con carácter general, desde la recepción de la obra sin reservas o desde su subsanación.
Pero estos plazos no deben confundirse con la prescripción de la acción. El artículo 18 LOE establece un plazo de dos años desde que se produzcan los daños para exigir las responsabilidades previstas en el artículo 17, sin perjuicio de las acciones contractuales que puedan subsistir.
Por ello, cuando aparece un defecto constructivo no conviene dejar pasar el tiempo mientras se mantienen conversaciones informales con promotora, constructora o técnicos.
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Antes de reclamar: un buen informe pericial
Fotografías, comunicaciones de vecinos, presupuestos de reparación o informes de mantenimiento pueden resultar útiles, pero normalmente no bastan.
En este tipo de procedimientos la prueba pericial técnica suele ser decisiva.
El técnico debería identificar los defectos, su localización y extensión, su causa probable, la
s actuaciones necesarias para repararlos y su coste. Pero, sobre todo, debería intentar determinar a qué agente o agentes resulta técnicamente imputable cada defecto.
No es lo mismo una filtración causada por una solución de proyecto inadecuada que otra producida por una impermeabilización correctamente proyectada pero deficientemente ejecutada. Tampoco lo es un defecto exclusivamente imputable al constructor que otro en el que, además de una mala ejecución, haya existido insuficiente control por parte de la dirección facultativa.
También debe reunirse toda la documentación disponible: proyecto, Libro del Edificio, acta de recepción, certificado final de obra, contratos, memorias de calidades, informes anteriores, fotografías fechadas, partes de incidencias y facturas o presupuestos de reparaciones.
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La reclamación previa
Una vez obtenido un diagnóstico técnico suficientemente sólido, debe efectuarse una reclamación formal y acreditable.
Conviene identificar los defectos, hacer referencia al informe técnico, indicar las reparaciones solicitadas, conceder un plazo para responder y reservar expresamente las acciones judiciales.
Esta reclamación no solo busca una solución amistosa. También resulta esencial para evitar problemas de prescripción.
Y aquí existe una cuestión especialmente importante: reclamar al promotor no equivale necesariamente a reclamar a los demás agentes.
Aunque el promotor responda solidariamente frente a los adquirentes en los términos previstos por la LOE, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado que una reclamación dirigida exclusivamente contra él no interrumpe necesariamente la prescripción respecto del constructor, arquitecto o arquitecto técnico.
Por tanto, si existen indicios técnicos de responsabilidad de varios agentes, resulta prudente dirigir individualmente la reclamación frente a cada uno de ellos.
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Desde la LO 1/2025: negociar antes de demandar
La Ley Orgánica 1/2025 ha modificado sustancialmente la preparación de los procedimientos civiles.
Con carácter general, antes de presentar una demanda debe haberse intentado previamente una solución mediante un medio adecuado de solución de controversias (MASC).
No es imprescindible acudir siempre a una mediación formal. El requisito puede cumplirse mediante diferentes fórmulas, entre ellas la conciliación, mediación, opinión de experto independiente, oferta vinculante confidencial o negociación directa entre las partes o sus abogados, siempre que se respeten las exigencias legales.
En reclamaciones por defectos constructivos puede resultar especialmente útil una negociación documentada entre abogados apoyada en el correspondiente informe pericial.
Es importante, además, que exista suficiente identidad entre el objeto de la negociación previa y el posterior litigio. Una reclamación excesivamente genérica puede ocasionar problemas al presentar después la demanda.
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¿A quién debemos demandar?
Esta es probablemente la decisión estratégica más importante.
La respuesta no debería ser automáticamente: “a todos”.
La regla general del artículo
17 LOE es la responsabilidad personal e individualizada de cada agente por sus propios actos u omisiones. Solo cuando no pueda individualizarse la causa de los daños o exista concurrencia de responsabilidades sin posibilidad de determinar el grado de intervención podrá entrar en juego la responsabilidad solidaria, además de la responsabilidad solidaria específicamente atribuida al promotor frente a los adquirentes.
El promotor
Su posición es especialmente relevante porque la LOE establece expresamente su responsabilidad solidaria frente a los adquirentes junto con los demás agentes responsables.
Además, cuando el promotor haya sido también vendedor pueden existir acciones contractuales derivadas de la compraventa, distintas de las específicamente previstas en la LOE.
El constructor
Debe reclamarse contra él cuando los defectos tengan su origen en una incorrecta ejecución material de la obra.
Impermeabilizaciones deficientes, materiales incorrectamente colocados, encuentros mal ejecutados o unidades de obra realizadas de forma distinta a la prevista son ejemplos característicos.
El arquitecto o director de obra
No todo defecto constructivo determina responsabilidad del arquitecto.
Esta puede aparecer, entre otros supuestos, por errores de proyecto que le resulten imputables, soluciones técnicas incorrectas o incumplimiento de las obligaciones propias de la dirección de obra.
El arquitecto técnico o director de ejecución
Entre sus funciones se encuentra controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción, verificar determinados productos y dirigir la ejecución material.
Por ello, un defecto de ejecución puede generar responsabilidad tanto del constructor como del director de ejecución cuando a la ejecución incorrecta se una una insuficiencia del control técnico que legalmente correspondía a este último.
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El peligro de demandar indiscriminadamente: las costas
Puede resultar tentador demandar conjuntamente al promotor, constructor, arquitecto y arquitecto técnico para evitar dejar fuera del procedimiento al que finalmente resulte responsable.
Esta estrategia reduce un riesgo, pero crea otros.
Cada codemandado formulará normalmente su propia defensa y podrá aportar su propio informe pericial, aumentando considerablemente la complejidad y el coste del procedimiento. Pero existe además un riesgo económico especialmente importante: las costas procesales.
El artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil parte del criterio del vencimiento. Y cuando existen varios codemandados, no debe confundirse la estimación parcial de la demanda con la situación en la que esta prospera frente a unos demandados pero es íntegramente desestimada respecto de otro.
Si, por ejemplo, una comunidad demanda al promotor, constructor, arquitecto y arquitecto técnico y la sentencia condena a los dos primeros pero absuelve completamente a los técnicos porque no se acredita ninguna responsabilidad por su parte, la comunidad puede encontrarse con una sentencia favorable en lo sustancial y, sin embargo, ser condenada a pagar las costas correspondientes a la defensa de uno o varios codemandados absueltos.
El riesgo se multiplica cuando cada uno comparece con abogado y procurador propios.
Naturalmente, la imposición de costas dependerá de las circunstancias del caso y puede no producirse cuando el tribunal aprecie serias dudas de hecho o de derecho u otras circunstancias legalmente relevantes. Pero el riesgo existe y debe ser valorado antes de presentar la demanda.
Por ello, demandar a todos “por si acaso” no es necesariamente la estrategia más prudente. Si el informe pericial atribuye claramente un defecto a una mala ejecución, puede carecer de fundamento dirigir la demanda contra el arquitecto simplemente porque participó en la obra.
En cambio, si concurren errores de proyecto, ejecución y control, o técnicamente resulta imposible individualizar qué actuación produjo el daño, la demanda conjunta estará mucho más justificada.
La selección de demandados debe ser, por tanto, una decisión técnica y jurídica, no meramente preventiva.
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¿Reparación o indemnización?
También debe estudiarse cuidadosamente qué se solicita al juzgado.
Puede pedirse que los responsables ejecuten las obras necesarias para eliminar los defectos. Pero una condena excesivamente genérica puede generar importantes dificultades posteriores.
No basta con pedir que se “reparen las filtraciones”. Conviene que el informe pericial determine las zonas afectadas, actuaciones necesarias, solución constructiva, materiales, unidades de obra y coste.
Cuando jurídicamente proceda, también puede resultar conveniente articular la pretensión teniendo en cuenta la eventual valoración económica de las reparaciones.
Cuanto más determinada sea la condena, menores serán los problemas en fase de ejecución.
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Ganar el juicio puede no ser el final
Una sentencia favorable no garantiza que el problema quede inmediatamente resuelto.
El condenado puede no iniciar las obras, proponer una solución distinta, ejecutar solo parte de los trabajos, discutir qué actuaciones comprende la sentencia o incluso realizar la reparación y que el defecto vuelva a aparecer.
También puede ocurrir que alguno de los condenados sea insolvente.
Por ello, la preparación de una eventual ejecución comienza con la propia demanda.
Una sentencia que identifique claramente qué debe repararse y cómo debe hacerse será mucho más fácil de ejecutar que una condena genérica.
Dependiendo del contenido de la resolución, si el obligado no cumple puede llegar a ejecutarse la reparación por un tercero a su costa conforme a los mecanismos previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
También debe analizarse previamente la solvencia de los posibles responsables y la existencia de aseguradoras que puedan responder. Una sentencia favorable contra una sociedad constructora insolvente puede tener una utilidad práctica muy limitada.
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Una estrategia ordenada
Ante defectos constructivos relevantes, la comunidad debería seguir una secuencia lógica:
Primero, documentar adecuadamente los daños.
Segundo, obtener un informe pericial independiente que determine causas, responsabilidades, reparación y coste.
Tercero, identificar a los agentes realmente relacionados con los defectos.
Cuarto, comprobar cuidadosamente los plazos de garantía y prescripción.
Quinto, dirigir reclamaciones acreditables contra todos aquellos respecto de los cuales existan indicios razonables de responsabilidad.
Sexto, desarrollar y documentar correctamente la negociación previa exigida por la LO 1/2025.
Séptimo, si no existe acuerdo, presentar la demanda seleccionando técnicamente a los responsables, valorando expresamente el riesgo de costas respecto de cada codemandado.
Y octavo, formular la petición pensando desde el principio en cómo podría ejecutarse una futura sentencia.
Conclusión
En los litigios sobre defectos constructivos, buena parte del resultado se decide antes de presentar la demanda.
Una reclamación mal dirigida puede permitir que prescriba la acción contra alguno de los responsables. Un informe pericial insuficiente puede impedir individualizar responsabilidades. Demandar indiscriminadamente a todos los agentes puede aumentar considerablemente la complejidad del procedimiento y provocar incluso una condena en costas respecto de aquellos codemandados que resulten absueltos. Y una petición demasiado genérica puede convertir una sentencia favorable en una complicada ejecución.
La cuestión fundamental, por tanto, no debería ser simplemente “¿a quién podemos demandar?”, sino otra más precisa: ¿Quién es responsable de cada defecto, cómo podemos probarlo y qué debemos pedir al juez para conseguir que el edificio quede efectivamente reparado?
Véase también:
La nueva Ley de Vivienda: cómo está afectando a los alquileres y la promoción
Ley Orgánica 1/2025: un cambio histórico en la Administración de Justicia
Responsabilidad, seguros y controles de obra. Las decisiones del promotor
El control de calidad y los repasos de obra entregada
Lotisse. Raquel Fernández Pérez
Abogada
