Artículo actualizado el 23 de octobre de 2026

Hay muchos edificios, especialmente los más antiguos, que no disponen de rampa de acceso al portal. Entrar o salir del bloque se convierte en un problema para personas con discapacidad o de edad avanzada. Construir una rampa puede ser una obra sencilla o complicada, según la configuración del acceso al edificio, y modifica su estructura y aspecto. ¿La comunidad está obligada a autorizarla?

La respuesta es sencilla: sí, la comunidad está obligada a autorizarla. Existe para estos casos una doble regulación legal:

– La Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad.

Esta norma, de solo 7 artículos, establece el derecho de las personas con discapacidad, o que sean mayores de 70 años, a  promover y llevar a cabo las obras de adecuación de la finca urbana y de los accesos a la misma desde la vía pública. Basta con notificar por escrito a la comunidad la necesidad de ejecutarlas. La comunidad dispondrá de 60 días para oponerse, razonando su oposición, u ofrecer una solución alternativa. Si no responde en dicho plazo, la persona interesada podrá realizar las obras.

La Ley de propiedad Horizontal.

Dice su artículo 10:

1.- Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

….

1.b.- Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar las condiciones de accesibilidad universal, y en todo caso, los ajustes razonables, así como aquellas que sean requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

En el supuesto de que la comunidad de propietarios solicite financiación para la realización de las obras y actuaciones de accesibilidad el periodo temporal de repercusión será de tantos años como las opciones de financiación disponible permitan.

El interesado que inste la realización de las obras podrá aportar información sobre las convocatorias de ayudas y subvenciones disponibles en materia de vivienda y agenda urbana a las que la comunidad de propietarios pueda concurrir, quedando ésta obligada a solicitarlas. Cuando las ayudas y subvenciones efectivamente concedidas alcancen el setenta por ciento del importe de las obras y actuaciones instadas, será obligatoria su ejecución, sin que resulten de aplicación los límites económicos establecidos en los párrafos anteriores.

Cuando, pese a producirse las circunstancias anteriores, no se proceda a la realización de las obras y actuaciones por parte de la comunidad de propietarios, el interesado podrá solicitar a la autoridad judicial competente que dicte las decisiones que procedan para obligar a la realización de tales obras y actuaciones.

No eliminará el carácter obligatorio de estas obras y actuaciones el hecho de que las ayudas concedidas no alcancen el setenta por ciento del coste de estas o cuando dicho coste supere el límite económico establecido, siempre que el exceso que haya que afrontar, en ambos casos, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Por su parte, la Disposición Adicional tercera insta a las Administraciones públicas a habilitar presupuestos para sufragar ayudas y subvenciones para la reforma, rehabilitación y acondicionamiento de edificios de viviendas en materia de accesibilidad universal.

La nueva redacción del artículo 10.1.b, aprobada por la La Ley 4/2026 ha añadido varios párrafos a la versión anterior, con la pretensión de aclarar el alcance de las obligaciones de la comunidad, pero no lo ha conseguido, porque sigue siendo confusa. Se entiende fácilmente que la comunidad tiene que consentir estas obras, pero entonces,

¿Quién paga la obra?

Según el artículo anterior, la comunidad ha de costear, anualmente, el mismo importe que las cuotas ordinarias, haya o no subvenciones. Esto, en la mayoría de los casos, supone pagar toda la obra.

La confusión aumenta porque el artículo 17 de la misma ley dispone que:

2. Sin perjuicio de lo establecido en el art. 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

De la nueva redacción del artículo 10.1.b se deduce que los interesados (personas con discapacidad o mayores de 70 años), únicamente tendrán que costear el exceso sobre 12 mensualidades ordinarias, en caso de que las ayudas obtenidas por la comunidad no alcancen el 70% del coste.

Lo vemos más claro con el siguiente ejemplo: una comunidad de 20 propietarios, cuyo presupuesto anual ordinario es de 18.000 euros, tiene que ejecutar una obra de adaptación con un coste total de 25.000 euros, a pagar en un año (no hay financiación):

Concepto	Supuesto 1	Supuesto 2	Supuesto 3
Número de propietarios	20	20	20
Doce mensualidades de gastos ordinarios	18.000 €	18.000 €	18.000 €
Coste de la obra	25.000 €	25.000 €	25.000 €
Subvención concedida	20.000 € (80 %)	10.000 € (40 %)	0 € (0 %)
Coste pendiente tras la subvención	5.000 €	15.000 €	25.000 €
Importe a cargo de la comunidad	5.000 €	15.000 €	18.000 €
Exceso a cargo de los interesados para exigir la obra	0 €	0 €	7.000 €
Motivo de obligatoriedad	La ayuda alcanza el 70 %; además, el coste pendiente queda por debajo del límite	El coste pendiente no supera las doce mensualidades	Los interesados asumen el exceso sobre las doce mensualidades

El supuesto anterior es para el caso de que el coste de la obra se pague íntegramente en una sola anualidad. Si, en el mismo supuesto, la recaudación de derramas para pagarla se hiciese en dos o más anualidades, al no superar el límite repercutido las 12 mensualidades ordinarias, los interesados no tendrían que aportar nada (más allá de lo que les corresponda por su cuota de participación).

En resumen.

La ejecución de una rampa o cualquier obra o instalación para eliminar obstáculos a la discapacidad o a personas mayores de 70 años no requiere ni siquiera acuerdo de la junta de propietarios, según el artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal. En este caso la comunidad está obligada a costearla hasta el importe de 12 mensualidades ordinarias al año. Esto en la práctica supone, en muchos casos, pagarla entera, puesto que normalmente el coste de estas obras no excede de ese límite. Sin embargo, si el asunto se somete a una junta de propietarios, y es aprobado por mayoría “simple” (más de la mitad de propietarios y cuotas de participación), la comunidad pagará la obra, sin límite alguno.

Véase también: mayorías necesarias en la comunidad. Encuentre aquí su caso.

Lotisse.

Antonio Ramírez Anaya. Abogado