La prohibición de alquileres turísticos. ¿Todo el poder para la comunidad?
Artículo actualizado el 14 de January de 2025
El 3 de octubre de 2024, en sentencias 1232 y 1233/2024, el Tribunal Supremo sentó nueva jurisprudencia sobre las viviendas turísticas: la comunidad puede prohibirlas por acuerdo de tres quintas partes de los propietarios, no siendo necesaria la unanimidad.
Esta nueva doctrina ha sido acogida por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Su Disposición final cuarta ha modificado la Ley de Propiedad Horizontal en un doble sentido:
- Se requerirá autorización previa y expresa de la comunidad para poder ejercer la actividad (Art.7.3 LPH). Esta sí es una novedad, respecto a la regulación anterior.
- La comunidad, no solo podrá limitar o condicionar la actividad, sino también prohibirla, por doble mayoría de 3/5 (propietarios y coeficientes). Igual mayoría se exigirá para establecer a las viviendas turísticas cuotas especiales o incrementos de cuotas (con el límite del 20%). Este cambio solo añade el término “prohibir” a la regulación anterior.
La modificación entra en vigor el 01-04-2025. ¿Quiere decir esto que las comunidades van a poder vetarlas siempre, en todos los casos, simplemente acordándolo por 3/5 de los votos en una reunión? A la luz de esta modificación legal, la respuesta parece clara, pero a nuestro entender no tiene por qué ser así en todos los casos.
En primer lugar, no tiene efectos retroactivos
La prohibición que se decida válidamente por mayoría de 3/5 no afecta a las viviendas que ya estuviesen dedicadas al alojamiento turístico con anterioridad al acuerdo. Esto es así por aplicación del principio general de irretroactividad, consagrado en el artículo 9.2 de la Constitución Española. Los acuerdos de comunidad, como cualquier norma, no pueden afectar a situaciones o hechos surgidos o acontecidos antes de su entrada en vigor, especialmente si son restrictivos de derechos individuales, no favorables o de carácter sancionador.
Este principio ha sido asumido expresamente en la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por la L.O. 1/2025, a través de su artículo 17.12 y la nueva Disposición adicional segunda. Las viviendas turísticas ya existentes antes del acuerdo podrán seguir siéndolo. La comunidad solo podrá establecer, sin efectos retroactivos, cuotas especiales de gastos o incrementos de la cuota de comunidad no superiores al 20%.
El papel del Registro de la Propiedad.
Hasta la aprobación de la Ley Orgánica 1/2025, el acuerdo por el que se prohíban, limiten o condicionen las viviendas turísticas, o que establezca cuotas especiales o 
incrementos, había que inscribirlo en el Registro de la Propiedad. De lo contrario, solo afectaría a los propietarios existentes en el momento de adoptarlo. Sin embargo, la introducción de la aprobación previa y expresa de la comunidad (art.7.3 LPH) por la nueva Ley Orgánica ha hecho que este requisito ya no sea esencial, de cara a los futuros propietarios, pues, aunque no conste en el Registro de la propiedad limitación o prohibición alguna, tendrán que pedir forzosamente permiso a la comunidad.
Pese a todo, la prohibición no podrá suponer abuso de derecho
El artículo 7.2 del Código Civil proscribe el abuso de derecho o su ejercicio antisocial. La doctrina sentada por el Tribunal Supremo respecto a las viviendas turísticas no implica que su prohibición pueda ser caprichosa o sin fundamento.
Veámoslo con un ejemplo: un local comercial ha sido transformado en vivienda, con acceso independiente desde la vía pública. Sus usuarios no hacen uso de las zonas comunes (entrada general, ascensor, cubierta) y, por lo tanto, no tienen que molestar al resto de usuarios del edificio. Si la comunidad acuerda prohibir todos los alojamientos turísticos, sin distinción, el propietario de esa vivienda puede impugnar el acuerdo, alegando abuso de derecho y, muy probablemente, los tribunales le darán la razón.
Es decir, la prohibición, establecimiento de cuotas espaciales o incrementos de cuota deberá tener fundamento, ya que de lo contrario puede suponer abuso de derecho.
Véase también:
Viviendas turísticas y comunidades de propietarios
Viviendas turísticas; nueva regulación para una actividad imparable
Convertir un local comercial en vivienda
Lotisse. Oscar Artero
Abogado
