La prohibición de alquileres turísticos. ¿Todo el poder para la comunidad?
Artículo actualizado el 6 de November de 2024
El 3 de octubre de 2024, en sentencias 1232 y 1233/2024, el Tribunal Supremo ha sentado nueva jurisprudencia sobre las viviendas turísticas: la comunidad puede prohibirlas por acuerdo de tres quintas partes de los propietarios, no siendo necesaria la unanimidad.
Sin duda, esta nueva doctrina facilita enormemente a las comunidades poner coto al exceso de alojamientos turísticos, que en muchas ocasiones son sumamente molestos para el resto de usuarios del edificio. ¿Quiere decir esto que las comunidades van a poder vetarlas siempre, en todos los casos, simplemente acordándolo por 3/5 de los votos en una reunión? La respuesta es no.
En primer lugar, no tiene efectos retroactivos
La prohibición que se decida válidamente por mayoría de 3/5 no afecta a las viviendas que ya estuviesen dedicadas al alojamiento turístico con anterioridad al acuerdo. Esto es así por aplicación del principio general de irretroactividad, consagrado en el artículo 9.2 de la Constitución Española. Los acuerdos de comunidad, como cualquier norma, no pueden afectar a situaciones o hechos surgidos o acontecidos antes de su entrada en vigor, especialmente si son restrictivos de derechos individuales, no favorables o de carácter sancionador. Así lo recoge también el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal para este caso concreto.
Las viviendas turísticas ya existentes antes del acuerdo podrán seguir siéndolo. La comunidad solo podrá establecer, sin efectos retroactivos, cuotas especiales de gastos o incrementos de la cuota de comunidad no superiores al 20% (art. 17.12 LPH).
En segundo lugar, si no se lleva al Registro de la Propiedad, no servirá en el futuro
El acuerdo por el que se prohíban, limiten o condicionen las viviendas turísticas, o que establezca cuotas especiales o 
incrementos, hay que inscribirlo en el Registro de la Propiedad. De lo contrario, solo afectará a los propietarios existentes en el momento de adoptarlo. Si, en el futuro, un nuevo propietario decide dedicar la vivienda a uso turístico y no consta nada al respecto en el Registro, podrá hacerlo libremente.
En tercer lugar, la prohibición no podrá suponer abuso de derecho
El artículo 7.2 del Código Civil proscribe el abuso de derecho o su ejercicio antisocial. La doctrina sentada por el Tribunal Supremo respecto a las viviendas turísticas no implica que su prohibición pueda ser caprichosa o sin fundamento.
Veámoslo con un ejemplo: un local comercial ha sido transformado en vivienda, con acceso independiente desde la vía pública. Sus usuarios no hacen uso de las zonas comunes (entrada general, ascensor, cubierta) y, por lo tanto, no tienen que molestar al resto de usuarios del edificio. Si la comunidad acuerda prohibir todos los alojamientos turísticos, sin distinción, el propietario de esa vivienda puede impugnar el acuerdo, alegando abuso de derecho y, muy probablemente, los tribunales le darán la razón.
Es decir, la prohibición, establecimiento de cuotas espaciales o incrementos de cuota deberá tener fundamento, ya que de lo contrario puede suponer abuso de derecho.
Véase también:
Viviendas turísticas y comunidades de propietarios
Viviendas turísticas; nueva regulación para una actividad imparable
Convertir un local comercial en vivienda
Lotisse. Oscar Artero
Abogado
