Artículo actualizado el 17 de April de 2026

Hace solo unos años, era difícil que una comunidad de propietarios obtuviese un préstamo. Al considerarse una entidad sin personalidad jurídica, los bancos no se fiaban; solían exigir avales personales de los propietarios. Con el tiempo, han podido comprobar que las comunidades son, en su mayoría, fiables y suelen abonar puntualmente las cuotas de amortización e intereses. Actualmente, casi todas las entidades ofrecen líneas de crédito especiales para comunidades.

Los préstamos se han convertido en una herramienta habitual para financiar obras importantes: rehabilitación energética, instalación de ascensores, mejoras de accesibilidad o reparaciones estructurales. Sin embargo, una duda recurrente aparece siempre que se plantea esta opción: ¿Quién responde si la comunidad no paga? ¿La comunidad como entidad? ¿Cada propietario? ¿Solo los morosos?

¿Por qué puede una comunidad pedir un préstamo?

Aunque una comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica, en la práctica funciona como si la tuviese: puede ser titular de cuentas bancarias, puede tener patrimonio (excepto ser titular, como tal, de bienes inmuebles), tiene capacidad para demandar o ser demandada ante los Tribunales, tiene C.I.F. y es sujeto pasivo a efectos tributarios. Ni la LPH ni otras normas prohíben o limitan su capacidad para ser titular de un préstamo.

¿Quién es el deudor frente al banco?

El deudor principal es la comunidad de propietarios, que actúa como una entidad con capacidad para contratar y asumir obligaciones. Esto significa que la comunidad responde con sus fondos comunes, sus ingresos futuros (cuotas) y su patrimonio, si lo hubiera. Pero en caso de impago, si sus fondos son insuficientes, la responsabilidad se traslada a los propietarios.

Responsabilidad de los propietarios: ¿solidaria o mancomunada?

La responsabilidad de los propietarios no es solidaria, sino mancomunada y proporcional a su cuota de participación, conforme al art. 9.1.e LPH. Esto implica que cada propietario responde solo por su parte proporcional, el banco no puede reclamar a un propietario la totalidad de la deuda y tampoco puede exigirle la parte correspondiente a otro comunero moroso.

¿Qué ocurre si algunos propietarios no pagan sus cuotas?

Si la comunidad no puede afrontar las cuotas del préstamo por morosidad, el banco reclamará a la comunidad, y esta deberá cubrir el impago mediante fondo de reserva (art. 9.1.f LPH) o cuotas extraordinarias. Los propietarios cumplidores no tienen que asumir la parte de los morosos frente al banco, aunque sí pueden verse afectados por derramas temporales.

En la práctica

La probabilidad de que el banco dirija una demanda contra cada uno de los comuneros, por la parte proporcional del importe impagado, es remota. Lo más habitual es que dirija la demanda contra la comunidad, ésta, al recibir la demanda, apruebe derramas extraordinarias para afrontar la deuda y, al mismo tiempo, reclame judicialmente contra los comuneros morosos.

¿Qué pasa si un propietario vende su vivienda?

El préstamo sigue vinculado a la comunidad y, en su parte proporcional, a la vivienda, al ser una obligación propter rem. Si la vivienda se ha vendido teniendo recibos pendientes, el art. 9.1.e LPH establece que el nuevo propietario responde de las deudas del año en curso y los tres anteriores, mientras que el vendedor responde de las anteriores. Ello es así por aplicación de la preferencia de crédito a favor de la comunidad, denominada afección real.

Conclusión

Los préstamos a comunidades son una herramienta útil y segura, siempre que se entiendan bien las responsabilidades. La comunidad es la deudora principal, y los propietarios responden solo por su parte proporcional. Con una buena planificación, financiar obras o instalaciones mediante préstamo puede ser una solución eficiente y asequible para los propietarios.

Véase también:

Morosos en la comunidad. ¿Juicio monitorio o juicio verbal?

¿Qué es la afección real?

Lotisse. Pablo Hinojosa

Abogado