Artículo actualizado el 28 de April de 2026

Es frecuente que, por la antigüedad del edificio o, simplemente, por un excesivo aprovechamiento del espacio en la fase del proyecto, algunas plazas de garaje tengan dimensiones muy justas. Los vehículos modernos sobrepasan en muchas ocasiones el límite entre la plaza de garaje y la zona común de circulación.

También es frecuente aparcar en la misma plaza un coche y una moto, lo que hace que aquél sobresalga de la línea de delimitación.

Este hecho deriva con frecuencia en disputas entre vecinos y con la comunidad, que la jurisprudencia ha tratado hasta ahora de forma dispar: ningún caso es igual a otro. Sin embargo, una resolución de la Audiencia Provincial de Salamanca (SAP Salamanca 478/2025) ha venido a establecer una interpretación lógica de estas situaciones, que ayudará en adelante a solucionar muchos de estos conflictos.

Extralimitarse un poco no siempre es abusar

En el procedimiento judicial, la demandante afirmaba que se estaban incumpliendo claramente los dos preceptos aplicables en cuanto al uso de las zonas comunes:

Artículo 394 del Código Civil: Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

Artículo 7.2 de la ley de Propiedad Horizontal: Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Toda norma es interpretable. Sin duda, las líneas de los aparcamientos están para algo, pero ello no debe impedir cierto margen de tolerancia. Si un usuario, teniendo espacio suficiente dentro de su plaza, es reiteradamente descuidado aparcando, y deja parte del vehículo fuera de las líneas, esto sí es abuso.

Pero si, aprovechando al máximo el espacio delimitado, no tiene más remedio que exceder de la línea, se trata de una necesidad. Mientras que no impida el uso de sus aparcamientos por parte de los colindantes, aunque hayan de realizar alguna maniobra, no tiene por qué prohibirse de forma categórica.

La importancia del informe pericial

En el caso analizado por la AP Salamanca, la demandante se dirigía contra la propietaria de la plaza colindante con la suya (además de contra la comunidad), cuyo vehículo excedía unos 30 centímetros del límite, obligándola a hacer una maniobra que, según el informe pericial aportado por la demandada, es sencilla.

El tribunal da la razón a la demandada: sostiene que la invasión es mínima y compatible con el destino del elemento común. El uso del aparcamiento se realiza dentro de los límites de tolerancia admisibles y que han de imperar en las relaciones de buena vecindad, tratándose de un uso inocuo pues ni dificulta gravemente ni impide acceder a la plaza contigua… la invasión que se hace del pasillo común es compatible con el régimen contenido en el artículo 394 del Código civil y que tanto los elementos comunes como los privativos se están usando conforme a los usos sociales y no se impide la maniobra ni se dificulta gravemente a los usuarios de la plaza de garaje de la demandante.

El principio de proporcionalidad: evitar un sacrificio mayor que el mal que se pretende evitar

La AP Salamanca considera, además, que estimar la demanda habría implicado, en la práctica, privar a la demandada del uso de su plaza con su vehículo actual, forzando un cambio de coche, mientras que el perjuicio a la actora se reduce a una maniobra adicional leve.

Diferencias entre los propios magistrados

Lo delicado de la cuestión tratada se evidencia en que, de los siete magistrados, tres de ellos emiten voto particular. Los jueces discrepantes consideran que “… en el seno de una relación vecinal armoniosa y de buena fe de todos los involucrados, no es necesario que intervenga el Derecho, mas, cuando no se tolera, el enfoque ha de ponerse no en la conducta más o menos “quisquillosa” de quien se queja de esa “molestia”, con mayor o menor razón, sino en la conducta de quien la puede haber provocado y, entonces, rota la armonía, perdón por la expresión, el “buen rollo” entre los comuneros, ha de entrar en juego la aplicación del Derecho, en este caso, principalmente, los arts. 394 CC y 7.2 de la LPH, en que se funda la demanda desestimada.”

Esto no es un cheque en blanco

Así lo afirma Jesús J. Martínez Estaire, director del gabinete Estaire Abogados, en su análisis de la sentencia. Pese al precedente que sienta esta resolución, debe quedar claro que la casuística es muy variada, y que las circunstancias pueden variar en el tiempo. Por tal razón, la Audiencia deja abierta la puerta a una futura reclamación, si la demandada compra un coche más largo, o si no aprovecha correctamente el espacio de su propia plaza.

Conclusión

La SAP Salamanca 478/2025 viene a interpretar una situación que se da con mucha frecuencia en los garajes, estableciendo un criterio para interpretar los límites de tolerancia admisibles. Un vehículo puede extralimitarse razonablemente de su línea, siempre que el perjuicio en la maniobra del resto de usuarios sea mínimo y no vaya a más con el tiempo.

Véase también:

Vehículos eléctricos en garajes comunitarios. ¿Hay que preocuparse?

Acceda aquí a la SAP Salamanca 478/2025

Lotisse. Raquel Fernández

Abogada