Artículo actualizado el 24 de April de 2026

El ayuntamiento te puede sancionar por no recoger los excrementos de tu mascota, por hacer obras sin licencia, por hacer ruido de madrugada, por regar las macetas fuera de horario, por aparcar en zona prohibida, por exceder los límites de velocidad… Es decir, te puede sancionar por incumplir las normas y ordenanzas municipales.

La comunidad de propietarios, igual que el ayuntamiento, tiene también sus normas (Estatutos, normas de régimen interior), que con frecuencia son incumplidas por uno o más comuneros: pasear al perro por la azotea sin recoger los excrementos; hacer fiestas con música alta; colocar un toldo de distinto color al aprobado; aparcar en una zona común del garaje; colocar enseres o materiales en la plaza de aparcamiento; arrojar colillas por la ventana, dejar la basura en los pasillos; jugar al balón en las zonas comunes; estropear la cabina del ascensor con materiales de construcción; tender ropa en el balcón….

Hay un sinfín de conductas contrarias a la convivencia y al respeto a las normas de la comunidad. No hemos mencionado otros comportamientos, por estar ya castigados por los ayuntamientos, comunidades autónomas o el Estado (obras sin licencia, construir en elementos comunes, agresiones, amenazas o actos vandálicos).

Si el ayuntamiento puede imponer multas, ¿Por qué no la comunidad? Vicente Magro Servet, magistrado del Tribunal Supremo y uno de los mejores especialistas en propiedad horizontal, lo aclara.

El principio de legalidad

Mientras que el municipio se apoya en la facultad sancionadora que le otorga la Ley, contrariamente no existe ninguna norma que faculte a una comunidad de propietarios para imponer sanciones económicas (con una única excepción, que ahora veremos). Por aplicación del principio de seguridad jurídica y de legalidad normativa no se puede imponer una sanción que no esté contemplada de forma expresa en la norma jurídica, afirma el magistrado.

La respuesta es, por tanto, negativa. Para que la comunidad pueda imponer sanciones económicas, Vicente Magro sostiene que habría que reformar el artículo 14 d) de la Ley de Propiedad Horizontal, otorgando facultades sancionadoras a la junta de propietarios. Según la actual redacción, corresponde a la junta de propietarios “d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior”.

Si se reformase el precepto, la redacción sugerida por el magistrado sería la siguiente: “14 d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior y, en su caso, aprobar la imposición de sanciones mediante la aprobación en normas de régimen interno del procedimiento establecido para su imposición y cuantía, exigiendo la audiencia del comunero afectado, y la posibilidad de impugnación de la sanción económica impuesta por la vía del art. 18 LPH”.

¿Entonces, cómo se combaten las conductas contrarias a las normas comunitarias?

Hoy por hoy, la única vía contra los incumplimientos es la acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH. Esta acción es una facultad otorgada legalmente a la comunidad, que se articula a través de un procedimiento judicial, para que un tribunal ordene el cese de las “actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

La acción de cesación es un procedimiento complejo y largo, sin la agilidad de un trámite sencillo y rápido, como sería la imposición de una multa, previo un breve plazo de alegaciones. Pero actualmente solo existe esta vía.

Una única excepción: la morosidad

La Ley 10/2022, de 14 de junio introdujo novedades importantes para las comunidades: entre otras, modificó el artículo 21.1 de la ley de Propiedad Horizontal, cuya redacción actual es la siguiente: 1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones….

Puede considerarse, por tanto, que, en lo tocante a la morosidad, la comunidad sí tiene facultad sancionadora, bien por establecer recargos económicos, o bien por privar del uso de determinados servicios o instalaciones. La lógica jurídica de esta posibilidad, a efectos del derecho de defensa, es que la constatación del impago es un hecho objetivo y no requiere mayor trámite que la aprobación en junta del estado de deuda del moroso, o la certificación contable del administrador o el tesorero, previa, por ejemplo, a la apertura de la piscina. Aun así, como en todo procedimiento sancionador, el afectado siempre podrá recurrir (derecho de impugnación), conforme a lo establecido en el art. 18. 1 a) y c) LPH.

Conclusión

El incumplimiento de las normas de la comunidad produce muchas veces  impotencia y frustración, por no saber qué hacer con el comunero que no las respeta. Una vez agotados los medios amistosos, hoy por hoy, la única forma de combatirlo es la acción de cesación del artículo 7.2 LPH y, excepcionalmente, los recargos en las cuotas o la privación del uso de servicios e instalaciones, en caso de morosidad, del artículo 21.1 LPH.

Véase también:

Medidas disuasorias contra la morosidad en las comunidades

Privacidad y protección de datos en la comunidad de propietarios

No soporto el ruido de los vecinos. ¿Qué puedo hacer?

Vecinos insoportables. ¿Denuncia o acción de cesación?

Lotisse. Oscar Artero

Abogado