Medidas disuasorias contra la morosidad en las comunidades

Artículo actualizado el 1 de mars de 2025

Los recibos sin cobrar ocasionan muchos problemas en las comunidades. Los servicios y suministros hay que abonarlos todos los meses, y los propietarios cumplidores se ven obligados a aportar la liquidez que falta, porque los morosos no hacen frente a su responsabilidad. Este esfuerzo adicional, además de ser injusto, retrasa o impide en muchas ocasiones acometer obras o reparaciones necesarias. Para poner fin a esta situación, además de la demanda judicial, la Ley prevé otros medios disuasorios.

Las causas de la morosidad y los obstáculos para cobrar

La falta de pago de recibos de comunidad puede tener varias causas. Además de la propia negligencia del deudor, puede haber otros motivos, más o menos voluntarios:

• Disconformidad con las cuotas aprobadas.
• Fallecimiento del titular de la vivienda y falta de acuerdo, o de organización, entre los herederos para el pago de la comunidad.
• Falta de inscripción registral del inmueble o titular desconocido.
• Concurso de acreedores del titular, sea persona física o sociedad.

Ninguna de estas causas impide obtener sentencia condenatoria al pago, pero de poco sirve si no se puede ejecutar. La insolvencia del titular, la dificultad de notificar a todos los codeudores, el retraso de los tribunales, su falta de medios para embargar cuentas corrientes, los gastos y dificultades para ejecutar los embargos sobre la finca, etcétera, son obstáculos que, en ocasiones, eternizan los procedimientos, y mientras tanto, las deudas siguen creciendo.

La vía judicial y los intereses

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) prevé los mecanismos necesarios para reclamar judicialmente las deudas de comuneros incumplidores. Concretamente, desde la reforma introducida por la Ley 8/1999 las comunidades pueden reclamar las deudas mediante el procedimiento monitorio. Este proceso es, en principio, más rápido que el juicio verbal. Decimos “en principio” porque en muchas ocasiones puede sufrir tanto retraso como el juicio verbal, especialmente en la fase de notificación de la sentencia y la ejecución.

Por último, tras la reforma operada por la Ley Orgánica 1/2025, para poder interponer la demanda de juicio monitorio o verbal, será necesario acudir previamente a algún medio de resolución extrajudicial de controversias.

En cuanto a los intereses aplicables a los recibos impagados, desde junio de 2022 (en virtud de la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria), la LPH establece expresamente en el artículo 21.1 que: En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.

Lo anterior quiere decir que, tanto en el momento de interponerse la demanda, como cuando se solicita la ejecución de la sentencia, se añade a cada recibo impagado el interés legal, desde la fecha de su vencimiento (normalmente a la vista, mensual, bimensual o anual, desde su fecha de emisión, aunque lo más frecuente es que sea a la vista o mensual).

Además, según dispone el artículo 21.1 en su nueva redacción, la comunidad puede aprobar, o constar en sus estatutos, que se apliquen intereses superiores al legal, siempre que no sean abusivos.

¿Qué otros mecanismos prevé la Ley, además de recurrir a los Tribunales?

Antes de llevar a juicio a un comunero moroso, lo habitual (obligatorio desde la aprobación de la Ley Orgánica 1/2025) es ofrecerle un calendario de pago y darle un plazo prudencial para que liquide voluntariamente su deuda. Es decir, intentar solucionar la situación extrajudicialmente. El aviso de impago se realiza por varios conductos: la convocatoria de junta, a la que se acompaña el listado de deudores, el acta de la junta, en la que se acuerda reclamar judicialmente los recibos pendientes, cartas personales y burofax previo a la interposición de la demanda. Pese a todo, muchos deudores no cumplen voluntariamente, especialmente los llamados “morosos profesionales”.

Por esta razón, desde junio de 2022 la LPH ha recogido otras medidas disuasorias, que hasta entonces algunos Tribunales eran reticentes a aceptar. Así, el artículo 21.1 dispone que: La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad.

¿De qué servicios se puede privar a un propietario moroso?

En un bloque plurifamiliar normal, prácticamente no se puede privar de ningún servicio a los morosos: no se les puede impedir el acceso al ascensor, ni al garaje, ni a las zonas comunes de paso, o las de esparcimiento que sean abiertas; no se les puede cortar el suministro de agua, gas o calefacción, si son comunitarias, ni el acceso a la señal de televisión. En estos casos, el único recurso que tiene la comunidad es el de recargar los recibos impagados con intereses superiores al legal.

Sin embargo, en urbanizaciones o residenciales con piscina, instalaciones deportivas, lúdicas o de ocio, que tengan control de acceso, sí puede privarse del uso de las mismas a los vecinos morosos. Esta medida, que ya se venía utilizando en algunas comunidades antes de la reforma de la LPH, se ha demostrado muy efectiva. Cuando llega la temporada de piscina, la exigencia de estar al corriente de las cuotas hace que los vecinos con recibos atrasados, especialmente los que tienen hijos o invitados, se pongan rápidamente al día. Igual ocurre con las pistas de tenis o pádel, los gimnasios, chiringuitos o locales sociales, en los que se suelen celebrar cumpleaños u otros eventos.

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Lotisse. Pablo Hinojosa

Abogado