Impugnar un acuerdo de comunidad: todo lo que hay que saber

Artículo actualizado el 1 de octobre de 2024

En ocasiones, cuando se adopta un acuerdo en la junta de propietarios, algunos vecinos pueden considerar que no es legal, no es justo, o les perjudica especialmente. Para estos casos, la Ley de Propiedad Horizontal prevé la posibilidad de impugnarlo. Pero, para ejercer este derecho, se tienen que cumplir varios requisitos; de lo contrario, no prosperará o, aún peor, tendremos que pagar las costas del juicio.

¿Qué es “impugnar un acuerdo”?

La impugnación es el ejercicio, ante los tribunales, de una acción otorgada por la Ley de Propiedad Horizontal, recogida en su artículo 18:

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. 

La impugnación por falta de requisitos formales.

No cumplir los requisitos formales permite impugnar, no ya un acuerdo, sino la propia junta.

Primero, la junta debe estar correctamente convocada.

Para que en una junta de propietarios puedan adoptarse válidamente los acuerdos, la propia reunión tiene que cumplir una serie de requisitos formales. De lo contrario, podemos pedir al juez, no ya la nulidad de un acuerdo, sino la nulidad de la propia junta, mediante el mismo procedimiento de impugnación. ¿Cuáles son estos requisitos?

Los requisitos de convocatoria se recogen en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal:

• Ha de ser convocada por el presidente o la cuarta parte de propietarios, que a su vez sumen más del 25% de las cuotas de participación.
• Hay que convocar a todos los propietarios, en el domicilio que hayan designado, con al menos 6 días de antelación, si es junta ordinaria, o la antelación mínima necesaria para que lleguen las citaciones, si es junta extraordinaria.
• Debe contener la relación de propietarios con cuotas pendientes.
• Debe contener los asuntos a tratar, incluidos los solicitados previamente por cualquier propietario. Si es junta ordinaria, debe contener, como mínimo, la aprobación de cuentas y presupuesto y, en su caso, la renovación de cargos.

Es decir, si falta alguno de estos requisitos, los propietarios discrepantes pueden solicitar al juez que declare la nulidad de la junta, mediante el procedimiento de impugnación. El juez podrá declarar nula la propia junta, obligando a convocarla nuevamente, aunque también podrá declarar nulo el propio acuerdo impugnado. Esto último imposibilitaría volver a adoptarlo en una junta posterior, válidamente convocada, pues sería ya “cosa juzgada”.

Segundo, los acuerdos deben haber sido válidamente adoptados, recogidos en acta y comunicados a todos los propietarios.

Para que un acuerdo se considere adoptado válidamente, tiene que cumplir también requisitos formales, que recogen los artículos 17 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.

• Haber sido adoptados por las mayorías necesarias en cada caso. Conozca aquí cuáles son.
• Estar recogidos en un acta que contenga el lugar y fecha de celebración, la persona que convoca, si es ordinaria o extraordinaria, si es en primera o segunda convocatoria, los asistentes con sus cuotas de participación, tanto los presentes como los representados, y el orden del día.
• Los acuerdos deberán indicar, si fuera relevante para su validez, los nombres de los propietarios que han votado a favor y en contra, así como sus cuotas de participación.
• El acta deberá cerrarse dentro de los diez días naturales siguientes a la celebración, estar firmada por el presidente y, en su caso, el secretario, y ser enviada a todos los propietarios.

Es decir, si falta alguno de estos requisitos, los propietarios discrepantes pueden solicitar al juez que declare la nulidad de los acuerdos, por la simple falta de formalidad.

Los requisitos de la persona que impugna.

“Salvar el voto”: una expresión confusa.

Aunque el artículo 18.2 no lo dice de forma expresa, es evidente que están legitimados para impugnar un acuerdo los propietarios que han votado en contra, y no lo están los que hayan votado a favor o se hayan abstenido. Respecto a los que han votado en contra, ha habido sentencias discrepantes de algunas audiencias provinciales, que consideran que, además, tienen que haber salvado su voto previamente, pero actualmente se acepta que es suficiente el voto en contra que, según el artículo 19.2.f) LPH, constaría con su nombre.

Sin embargo, el artículo 18.2 sí dice expresamente que están legitimados “los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes (los propietarios que no han asistido a la junta) por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.”

Pero, ¿Qué es “salvar el voto”? El Tribunal Supremo, en sentencia de 10 de mayo de 2013 considera este requisito como una especie de “abstención cualificada”, es decir, no es una simple abstención, por no querer pronunciarse a favor ni en contra, sino aquella que se expresa por no tener en ese momento información o conocimiento sobre el contenido y consecuencias del acuerdo. El propietario que quiera salvar su voto debe solicitarlo expresamente y ser así recogido en el acta.

Estar al corriente de pago.

Quien quiera impugnar un acuerdo (o una junta en su totalidad), ha de estar al corriente de pago con la comunidad, o bien consignar judicialmente el importe que adeude (artículo 18.2 LPH). Este requisito tiene una excepción: no es necesario estar al corriente si lo que se impugna es el establecimiento o modificación de las cuotas o porcentajes de participación en la comunidad.

La impugnación por cuestiones de fondo.

Como hemos visto, las demandas de impugnación pueden basarse, bien en defectos formales de la junta o del propio acuerdo, por no haberse seguido el procedimiento que marca la Ley, o en cuestiones de fondo. Si, tanto la junta, como el acuerdo, han cumplido los requisitos formales necesarios, el juez tendrá que pronunciarse sobre el fondo del asunto. Dentro de esta categoría se pueden incluir:

• El acuerdo se considera contrario a la Ley. Por ejemplo, se impone a los propietarios de locales comerciales de planta baja que participen en el coste de reforma de los ascensores, o se acuerda construir trasteros en la azotea, superando los límites de edificabilidad marcados por el ayuntamiento.
• El acuerdo se considera contrario a los Estatutos. Por ejemplo, se acuerda exonerar al presidente de pagar la comunidad, cuando los Estatutos dicen expresamente que el cargo es gratuito.
• El acuerdo se considera gravemente lesivo para la comunidad, en beneficio de uno o más propietarios. Por ejemplo, se acuerda ceder a un local comercial dedicado a guardería infantil la mitad del patio comunitario para que instale elementos de recreo.
• El acuerdo supone un grave perjuicio para algún propietario, que no tiene obligación legal de soportarlo. Por ejemplo, se ha acordado instalar una valla publicitaria en un lateral del edificio, ocultando las luces y vistas a uno o varios vecinos.
• El acuerdo se ha adoptado con abuso de derecho. Por ejemplo, el presidente ha acudido a la junta con muchas delegaciones de voto y, sin figurar claramente en el orden del día, se ha acordado construir una nueva piscina.

¿Cuándo, cómo y ante qué juzgado se presenta la demanda?

La demanda de impugnación se presenta ante el juzgado de primera instancia del domicilio de la comunidad, y se seguirá por los trámites del juicio verbal (cuantía hasta 15.000 euros), u ordinario (cuantía superior, o indeterminada).

El plazo para interponer la demanda es de tres meses desde la adopción del acuerdo, o de un año, si se considera contrario a la Ley o a los Estatutos. El plazo comienza a correr desde el día de la junta, para los que estuvieron presentes, o desde que hayan recibido el acta, para los que no asistieron.

Conclusión

La adopción de acuerdos impugnables, o el incumplimiento de los requisitos legales y de procedimiento, son bastante frecuentes. Esto ocurre cuando la comunidad no tiene un buen asesoramiento legal previo o, lo que es peor, cuando, pese a tenerlo, una parte de la comunidad se empeña en tomar decisiones, contra toda advertencia, a sabiendas de que no son correctas. Otras veces, un propietario puede lanzarse temerariamente a impugnar un acuerdo que está correctamente adoptado, tanto formal como sustancialmente. Una administración de fincas experta y rigurosa suele evitar que se den estos conflictos. La impugnación debe ser el último recurso, cuando existen dudas razonables, o diferencias interpretativas, que solo pueden aclararse por los tribunales.

Lotisse. Oscar Artero Luna

Abogado