Convertir un local comercial en vivienda
Artículo actualizado el 26 de mai de 2022
La concentración del comercio en grandes superficies o zonas urbanas más atractivas hace improductivos muchos locales comerciales situados en los bajos de edificios residenciales. A ello se suma el incremento del precio de la vivienda y el auge de los alquileres turísticos. Por estas razones, muchos propietarios se plantean cambiar el uso de sus locales para adecuarlos a viviendas. Pero, antes de lanzarse a la aventura, es preciso recordar que no todos los locales admiten esta opción.
Requisitos técnicos
Tal y como establece el Código Técnico de Edificación, sólo podrán dedicarse a tal uso aquellos que cuenten, entre otros requisitos, con una superficie habitable mínima de 25 m2, tenga una fachada de al menos 3 m de
largo y una altura que oscile entre los 2,40 y 2,60 m además de que la ventilación de las cocinas esté garantizada con una salida de humos a cubierta.
La comunidad de vecinos
Una vez hecha esta precisión, la siguiente pregunta es: ¿hace falta la autorización de los vecinos?
El cambio de uso de locales comerciales a vivienda se podrá realizar en las comunidades de propietarios con las limitaciones que se establezcan en el título constitutivo, la escritura de división horizontal y/o los estatutos. Un propietario no puede transformar un local en vivienda si hay prohibición expresa en los estatutos porque existiría una infracción a tenor de lo que se indica en los artículos 5.3 y 7.2 de la LPH.
Los estatutos y/o la escritura de división horizontal son trascendentales a la hora de una supuesta prohibición, aunque habrá que estar al caso concreto, ya que la descripción que se hace en el título constitutivo no significa 
limitación alguna salvo que expresa y específicamente se prohíba la alteración del uso o destino de esos elementos privativos. Esta prohibición es restrictiva, tal y como establece la doctrina del Tribunal Supremo, que considera que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.
Hay que recordar que para el caso en que se contenga una prohibición expresa en los estatutos y/o escritura de división horizontal para la transformación de local en vivienda o viceversa, ésta puede modificarse, pero para ello es necesario el voto favorable de la unanimidad de los propietarios.
¿Y si se ven afectados los elementos comunes?
Una vez confirmamos que el local reúne las condiciones urbanísticas requeridas por la administración y además el cambio de uso de local comercial a vivienda no está expresamente prohibido en los estatutos y/o escritura de división horizontal, se nos plantea la siguiente cuestión. ¿Se pueden modificar los elementos comunes al cambiar el uso de un local por vivienda?
Éste es uno de los aspectos más importantes y problemáticos que hay que tener en cuenta antes de plantearse el cambio de uso de un local a vivienda, puesto que si para dicho cambio hay que realizar obras de cierta importancia que afecten a elementos comunes, se va a requerir el consentimiento expreso de la
comunidad. Imaginemos que el propietario del local quiere convertirlo en vivienda y necesita abrir en el patio interior unas ventanas. Para ello necesitará acuerdo de la comunidad de propietarios para la alteración de los elementos comunes y este acuerdo debe ser aprobado por los 3/5 de los asistentes según se indica en el artículo 10.3 y 17.2 de la LPH.
La licencia municipal no implica autorización
Debemos tener en cuenta que las licencias municipales de actividad nunca condicionan los derechos de la comunidad de propietarios; ésta no está obligada a permitir obras por el mero hecho de que la autoridad administrativa competente (habitualmente el Ayuntamiento) determine que hay que hacer una obra en un elemento común para obtener una determinada licencia.
Hay que añadir que, si el inmueble no requiere de modificación de elementos comunes, el propietario podrá hacer uso de los servicios de abastecimiento y servicios comunes siempre que técnicamente sea posible y corra con los gastos. También hay que determinar que la cuota de participación de la nueva vivienda será la misma que tenía el local de negocio.
Como conclusión, el cambio de local a vivienda es posible, pero debe evitarse lanzarse sin más a pedir un permiso municipal o iniciar obras. Si no se cumplen todos los requisitos, tanto técnicos como legales, el proyecto puede verse frustrado y ocasionar pérdidas considerables. Si es usted propietario de un local y quiere convertirlo en vivienda, consulte antes con nuestros especialistas.
Lotisse
Raquel Fernández Pérez
Abogada
