Ley de Vivienda: ¿Un verdadero cambio?

El Ministerio de Vivienda ha publicado, el 27-02-2024, el sistema estatal de referencia de precios del alquiler, conocido como “tope del alquiler”. Este sistema está previsto en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda . Algunas comunidades autónomas estaban a la espera de la puesta en marcha de este índice para poder solicitar al gobierno central la declaración de « zonas tensionadas » en las que, como medida más importante, se limitarán los precios del alquiler. A partir de ahora comprobaremos si la Ley de Vivienda va a conseguir la finalidad pretendida.

Intervenir el mercado: ¿bueno o malo?

Según el gobierno, la norma « no va en contra de los propietarios, sino que va en contra de la especulación”. Al afectar al libre mercado y al ejercicio del derecho de propiedad privada, tiene sus detractores y defensores.

Cuando la legislación arrendaticia da un giro “social”, la intención de los gobiernos es facilitar el acceso a la vivienda a personas jóvenes o con escasos recursos en zonas en las que el mercado muestra precios muy elevados, atrayendo a inversores, tanto pequeños como grandes, por la alta rentabilidad que se obtiene.

Paradójicamente, la intervención, en los años precedentes, de los precios de alquiler en Berlín o París, para evitar precisamente eso, ha tenido un efecto contrario al deseado: ha caído notablemente la oferta de viviendas en alquiler, ha subido la de viviendas en venta y se han incrementado los precios, al aparecer la economía sumergida. En cambio, en otras ciudades como Múnich o Fráncfort, en las que se ha incentivado a los arrendadores, ha ocurrido justamente lo contrario.

Los cambios que introduce la Ley de Vivienda no son los mismos que en París o Berlín, y aunque es una norma estatal, otorga un amplio margen de maniobra a las comunidades autónomas y ayuntamientos, que pueden suavizar o potenciar sus efectos. Veamos lo más importante de esta Ley:

Política de vivienda

La norma tiene dos partes diferenciadas: la primera se refiere a la política general de vivienda, y la segunda a la regulación de los alquileres. En cuanto a la primera parte, estas son las novedades:

• Prohibición permanente de venta del parque público de viviendas a fondos de inversión.
• Fijación de un plazo mínimo de 30 años para descalificar una vivienda protegida, siendo la calificación permanente si están edificadas sobre suelos calificados de reserva.
• Creación de la figura de “vivienda asequible incentivada”.
• Creación de un estatuto jurídico propio asociado a la propiedad de una vivienda, diferenciado del concepto general del derecho de propiedad.
• Cambios en la regulación de los procedimientos de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, mejorando la comunicación entre jueces y servicios sociales. Aumento de los plazos de suspensión de lanzamientos (de 1 a 2 meses para personas físicas y de 3 a 4 meses para personas jurídicas).
• Refuerzo del papel del Estado en materia de vivienda y rehabilitación.
• Creación del Consejo Asesor de Vivienda como órgano estatal consultivo en la programación de políticas de vivienda.
• Aumento de las garantías para el consumidor en la compra y alquiler de vivienda.

Regulación de alquileres

He aquí las novedades más importantes:

Nuevas definiciones

• Se establecen nuevas definiciones, a efectos legales, como vivienda digna y adecuada, condiciones (financieras) asequibles, vivienda protegida de precio limitado, vivienda asequible incentivada, parque de vivienda y alojamiento del tercer sector o “gran tenedor” (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial).

« Las Zonas tensionadas »

• Declaración de “zonas de mercado residencial tensionado”, es decir, zonas en las que los precios son actualmente elevados respecto a su entorno. La Ley las define como “ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado”. La declaración de zona tensionada la realizarán las “administraciones competentes en materia de vivienda”, y tendrá una vigencia de 3 años, prorrogable por anualidades.

Esta declaración supondrá que cada comunidad autónoma elabore un “plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados en su declaración, así como su calendario de desarrollo para un periodo de referencia de tres años.” Es decir, las zonas tensionadas han de ser declaradas por las administraciones autonómicas, y se van a evidenciar por tanto las diferencias políticas entre unas y otras, a la hora de intervenir el mercado de alquiler.

¿Cómo sé si la vivienda que quiero arrendar está en una zona tensionada?

Para que una zona se declare como tensionada, tiene que cumplir, al menos, uno de estos dos requisitos:

• Que el coste medio de la hipoteca o el alquiler (contando gastos) supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares en esa zona.
• Que el precio de compra o del alquiler en los últimos 5 años haya experimentado un crecimiento acumulado de al menos 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC en la comunidad autónoma.

Hay más de 2.200 zonas de España que cumplen al menos uno de estos requisitos, pero hay que insistir en que es la comunidad autónoma la que debe solicitar al gobierno la declaración de zona tensionada. Algunas administraciones autonómicas ya han manifestado que no tienen intención de hacer la solicitud. Por el momento, solo consta la intención del gobierno catalán.

Como zonas tensionadas destacan, en primer lugar, Barcelona, Valencia, Madrid y Baleares. Les siguen la costa mediterránea, Granada, Sevilla y Málaga, además de en Toledo por su proximidad a la capital. No existe aún ningún mapa oficial de zonas tensionadas, aunque se pueden consultar en numerosas páginas especializadas que, contando con datos estadísticos, señalan los barrios o códigos postales de las poblaciones que cumplen los requisitos.

Si se llega a declarar mi zona como tensionada, ¿Cuánto puedo cobrar de alquiler?

Accediendo al recién inaugurado sistema estatal de referencias de precios del alquiler. Hay que introducir algunos datos de la vivienda, y se genera en el momento un « Certificado informativo de referencia de precios de alquiler », en el que, tras describir la vivienda y sus características y servicios, se hace constar que Teniendo en cuenta los datos anteriores, de acuerdo con la metodología del sistema estatal de índices de precios del alquiler de vivienda se establece una renta de referencia de entre xxxx y xxxx euros mensuales.

Puede probar con su propia vivienda, accediendo a este enlace. Recién puesto en marcha el sistema, ya se han evidenciado enormes diferencias entre los precios de alquiler de mercado y el rango de rentas que establece el sistema estatal.

Las medidas de la Ley de Vivienda para reducir los precios

• La Ley pretende incentivar la reducción de los precios de alquiler con varias medidas: prórrogas extraordinarias de contratos de alquiler al mismo precio hasta tres años, subidas del IBI de viviendas vacías hasta el 150%, los antes descritos índices de referencia de precios de alquiler, bonificaciones entre el 50 y el 90% en el IRPF a pequeños propietarios que bajen la renta a sus inquilinos al menos un 5% respecto al contrato anterior, entre otras.

El Registro estatal de contratos y el Registro Único de Arrendamientos (de corta duración)

• Se crea un registro público estatal de contratos de arrendamiento de vivienda, en coordinación con los actuales registros autonómicos, como elemento adicional para establecer índices de referencia de precios de alquiler. Este registro no se ha puesto en funcionamiento, pero sí está previsto un registro para arrendamientos de corta duración en vigor a partir de enero de 2025. Sepa más en este artículo.

Aumento de plazos y prórrogas

• Además de la Ley de Enjuiciamiento Civil, respecto a los juicios de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos: aumenta a cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario el plazo de preaviso de no renovación del contrato tras su primer periodo de cinco o siete años (si el arrendador es persona jurídica) de duración mínima; aumenta en este caso el periodo de prórroga posterior.
• Si un contrato de arrendamiento vence en una zona tensionada durante el periodo de vigencia de ésta, podrá prorrogarse hasta tres años más, a solicitud del inquilino, con la aceptación del propietario. Igualmente, los nuevos contratos no podrán incrementar la renta más del 10% sobre la del contrato vigente en los últimos 5 años. Si se trata de grandes tenedores, no podrán incrementar la renta más allá del índice de referencia que se haya fijado para la zona tensionada.

La aplicación práctica de la nueva Ley de Vivienda plantea muchas dudas. Una vez publicado el sistema estatal de referencia de precios del alquiler, las comunidades autónomas y ayuntamientos son los que principalmente la lleven a efecto, por lo que se darán diferencias importantes en distintos territorios del Estado en cuanto a la fijación de zonas, índices de precios, incentivos o bonificaciones.

El informe del Consejo General del Poder Judicial

Como en otras leyes importantes de marcado cariz político, el gobierno ha hecho poco caso a las objeciones del CGPJ, como órgano consultivo, en su informe previo al anteproyecto de Ley de Vivienda. Tan solo admitió algunas aclaraciones sobre el ámbito competencial de las CCAA y el Estado. Las principales críticas del máximo órgano de los jueces a la Ley de Vivienda son:

• Redundancia con leyes autonómicas ya existentes.
• Pretender dar carácter permanente a medidas excepcionales en la legislación arrendaticia, que se justificaban durante lo más duro de la pandemia de COVID, pero no cabe hacer indefinidas.
• Contradicción con otras leyes regulatorias de las relaciones jurídicas de contenido patrimonial.
• Pretender dar un carácter “administrativo” al derecho de propiedad, regulando indebidamente facultades dominicales.
• Duplicidad de contenido con otras leyes, que no deroga.
• No tener en cuenta el fracaso de medidas similares ya probadas en países de nuestro entorno.
• Cargar al propietario, y no a la administración, el coste de mantener la ocupación en precario de la vivienda sin cobrar hasta dos meses o hasta cuatro, durante un procedimiento de desahucio suspendido a petición de la administración.

¿Qué le parece la Ley de Vivienda? ¿Cree que va a ser positiva para garantizar este derecho constitucional? ¿Influirá positivamente en el mercado de alquileres? Lo veremos en los próximos meses.

Lotisse. Francisco de A. Sillero

Abogado