El Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
Artículo actualizado el 1 de November de 2024
En octubre de 2024 ha finalizado el plazo de audiencia y aportaciones al “Proyecto de Real Decreto por el que se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y se regula la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler y alojamientos de corta duración”. Está previsto que la nueva norma se publique en el B.O.E. antes de final de año, y entre en vigor el 2 de enero de 2025.
Pese al fracaso cosechado hasta ahora por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, el gobierno sigue en la misma línea de intervención. La nueva norma intenta estimular los contratos de larga duración por la vía de controlar (y dificultar) los de corta duración. Pero no hay que echar toda la culpa al gobierno: aunque España va a s
er el primer país de la UE en aplicarla, el Real Decreto viene a dar cumplimiento al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Este Reglamento acoge el contenido de la Resolución del Parlamento Europeo, de 21 de enero de 2021: el crecimiento expansivo del alquiler de vacaciones a corto plazo está retirando viviendas del mercado y propiciando un aumento de los precios, y puede tener un impacto negativo en la habitabilidad de centros urbanos y turísticos.
Dicho todo lo cual, a modo de antecedentes, esto es lo esencial del nuevo Real Decreto:
¿A qué arrendamientos afecta?
La nueva norma afecta a los arrendamientos definidos como “de corta duración”, turísticos o no, que se ofrecen a través de plataformas de internet que perciben por ello algún tipo de remuneración (Airbnb, Booking, Expedia, HomeToGo, Google, etcétera). Pueden ser edificaciones (casas, pisos, habitaciones) o embarcaciones. La norma se 
remite al artículo 3.2 de la ley de arrendamientos urbanos, que se refiere a los alquileres para uso distinto de vivienda.
La Ventanilla Única
El artículo 2.e) del Real Decreto la define como “pasarela digital única nacional para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración y las autoridades competentes, así como para informar sobre los diferentes usos, regulación y destinos de las unidades dedicadas a alquiler de corta duración en todo el territorio nacional”.
Es decir, las plataformas que ofrezcan este tipo de alojamientos, tendrán que transmitir los datos de las operaciones de contratación a la nueva Ventanilla Única.
El Registro Único de Arrendamientos
El artículo 2.f) del Real Decreto dispone que “se tramitará por el Registro de la Propiedad competente, donde se halla inscrito el inmueble objeto de arrendamiento y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo; o en el Registro de Bienes Muebles competente donde se halla inscrito el buque, la embarcación o artefacto naval objeto de alquiler y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo.”
Las personas arrendadoras, es decir, quienes publiciten viviendas, habitaciones o embarcaciones para alojamiento turístico o temporal, estarán obligadas a obtener del Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles que
corresponda, un número de registro. Sin este número, no podrá ofrecer su alojamiento en ninguna plataforma. Lo tendrá que solicitar a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores, o bien presencialmente en cada registro. Con la solicitud, tendrá que aportar información detallada y acreditar, en su caso, que la comunidad autónoma o ayuntamiento correspondiente le ha otorgado licencia para alquiler turístico.
El número de registro tendrá validez de doce meses, prorrogables por otros doce meses. Para renovarlo, tendrá que aportar un modelo informativo, pendiente de elaborar por el ministerio de Vivienda.
¿Quiénes no están obligados a solicitar el número de registro?
Además de los arrendadores de vivienda permanente, los que no utilicen plataformas de internet que obtienen remuneración o compensación económica para ofrecer sus alojamientos, tampoco están obligados a obtener el número de registro. Es decir, si se utiliza una plataforma o web que no cobra comisión, tipo tablón de anuncios, o bien es de mero intercambio vacacional de viviendas.
Conclusión
Como hemos recogido en artículos anteriores, la explosión de viviendas turísticas ha sido, en buena medida, consecuencia del hundimiento del alquiler tradicional, propiciado por el exceso de intervención pública en el mercado. El pequeño propietario, que constituye más del 90% del mercado potencial de alquiler, huye de la inseguridad jurídica, buscando refugio en el arrendamiento de corta duración, o turístico.
Los expertos dudan que el nuevo Real Decreto estimule el alquiler tradicional, mientras no cambie la legislación arrendaticia general. Reducir plazos de duración obligatoria y facilitar la rápida recuperación la posesión de las viviendas en los casos de “ocupación” o “inquiocupación”, serían requisitos esenciales.
En cuanto a su práctica puesta en marcha, esta norma va a suponer, especialmente para los registros de la propiedad, un considerable esfuerzo de adaptación, pues tendrán que analizar y calificar numerosa documentación, hacer comprobaciones y anotaciones marginales. No será fácil.
Acceda aquí al Proyecto de Real Decreto
Véase también:
La nueva Ley de Vivienda. Cómo está afectando a los alquileres y la promoción
Viviendas turísticas. Nueva regulación para una actividad imparable
Lotisse. Oscar Artero
Abogado
