{"id":8563,"date":"2025-03-01T07:00:23","date_gmt":"2025-03-01T06:00:23","guid":{"rendered":"https:\/\/lotisse.com\/?p=8563"},"modified":"2025-03-01T07:00:28","modified_gmt":"2025-03-01T06:00:28","slug":"medidas-disuasorias-contra-la-morosidad-en-las-comunidades","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lotisse.com\/fr\/medidas-disuasorias-contra-la-morosidad-en-las-comunidades\/","title":{"rendered":"Medidas disuasorias contra la morosidad en las comunidades"},"content":{"rendered":"<p>Los recibos sin cobrar ocasionan muchos problemas en las comunidades. Los servicios y suministros hay que abonarlos todos los meses, y los propietarios cumplidores se ven obligados a aportar la liquidez que falta, porque los morosos no hacen frente a su responsabilidad. Este esfuerzo adicional, adem\u00e1s de ser injusto, retrasa o impide en muchas ocasiones acometer obras o reparaciones necesarias. Para poner fin a esta situaci\u00f3n, <strong>adem\u00e1s de la demanda judicial, la Ley prev\u00e9 otros medios disuasorios<\/strong>.<\/p>\n<h3>Las causas de la morosidad y los obst\u00e1culos para cobrar<\/h3>\n<p>La falta de pago de recibos de comunidad puede tener varias causas. Adem\u00e1s de la propia negligencia del deudor, puede haber otros motivos, m\u00e1s o menos voluntarios:<\/p>\n<ul>\n<li>Disconformidad con las cuotas aprobadas.<\/li>\n<li>Fallecimiento del titular de la vivienda y falta de acuerdo, o de organizaci\u00f3n, entre los herederos para el pago<a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/Herederos-300x200.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-8547 alignright\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/Herederos-300x200.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"200\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/Herederos-300x200.jpg 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/Herederos-1030x686.jpg 1030w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/Herederos-768x512.jpg 768w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/Herederos-705x470.jpg 705w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/Herederos.jpg 1280w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a> de la comunidad.<\/li>\n<li>Falta de inscripci\u00f3n registral del inmueble o titular desconocido.<\/li>\n<li>Concurso de acreedores del titular, sea persona f\u00edsica o sociedad.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Ninguna de estas causas impide obtener sentencia condenatoria al pago<\/strong>, pero <strong>de poco sirve si no se puede ejecutar<\/strong>. La insolvencia del titular, la dificultad de notificar a todos los codeudores, el retraso de los tribunales, su falta de medios para embargar cuentas corrientes, los gastos y dificultades para ejecutar los embargos sobre la finca, etc\u00e9tera, son obst\u00e1culos que, en ocasiones, eternizan los procedimientos, y mientras tanto, las deudas siguen creciendo.<\/p>\n<h2>La v\u00eda judicial y los intereses<\/h2>\n<p>La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) prev\u00e9 los mecanismos necesarios para reclamar judicialmente las deudas de comuneros in<a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/juzgado-2-300x200.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-7567 alignleft\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/juzgado-2-300x200.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"200\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/juzgado-2-300x200.jpg 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/juzgado-2.jpg 600w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a>cumplidores. Concretamente, desde la reforma introducida por la Ley 8\/1999 las comunidades pueden reclamar las deudas mediante el <strong>procedimiento monitorio<\/strong>. Este proceso es, en principio, m\u00e1s r\u00e1pido que el juicio verbal. Decimos \u201cen principio\u201d porque en muchas ocasiones <strong>puede sufrir tanto retraso como el juicio verbal<\/strong>, especialmente en la fase de notificaci\u00f3n de la sentencia y la ejecuci\u00f3n.<\/p>\n<p>Por \u00faltimo, tras la reforma operada por la <strong>Ley Org\u00e1nica 1\/2025<\/strong>, para poder interponer la demanda de juicio monitorio o verbal, ser\u00e1 necesario acudir previamente a alg\u00fan medio de <strong>resoluci\u00f3n extrajudicial de controversias<\/strong>.<\/p>\n<p>En cuanto a los intereses aplicables a los recibos impagados, desde junio de 2022 (en virtud de la Ley 10\/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitaci\u00f3n edificatoria), la LPH establece expresamente en el art\u00edculo 21.1 que: <em>En todo caso, los cr\u00e9ditos a favor de la comunidad <strong>d<a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/money-5885622_1280-300x169.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-8550 alignright\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/money-5885622_1280-300x169.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"169\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/money-5885622_1280-300x169.jpg 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/money-5885622_1280-1030x579.jpg 1030w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/money-5885622_1280-768x432.jpg 768w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/money-5885622_1280-705x397.jpg 705w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/money-5885622_1280.jpg 1280w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a>evengar\u00e1n intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago<\/strong> correspondiente y \u00e9ste no se haga efectivo.<\/em><\/p>\n<p>Lo anterior quiere decir que, tanto en el momento de interponerse la demanda, como cuando se solicita la ejecuci\u00f3n de la sentencia, se a\u00f1ade a cada recibo impagado el inter\u00e9s legal, desde la fecha de su vencimiento (normalmente a la vista, mensual, bimensual o anual, desde su fecha de emisi\u00f3n, aunque lo m\u00e1s frecuente es que sea a la vista o mensual).<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, seg\u00fan dispone el art\u00edculo 21.1 en su nueva redacci\u00f3n, la comunidad puede aprobar, o constar en sus estatutos, que se apliquen <strong>intereses superiores al legal, siempre que no sean abusivos<\/strong>.<\/p>\n<h2>\u00bfQu\u00e9 otros mecanismos prev\u00e9 la Ley, adem\u00e1s de recurrir a los Tribunales?<\/h2>\n<p>Antes de llevar a juicio a un comunero moroso, lo habitual (obligatorio desde la aprobaci\u00f3n de la Ley Org\u00e1nica 1\/2025) es ofrecerle un calendario de pago y darle un plazo prudencial para que <strong>liquide voluntariamente su deuda<\/strong>. Es decir, intentar solucionar la situaci\u00f3n extrajudicialmente. El aviso de impago se realiza por varios conductos: la convocatoria de junta, a la que se acompa\u00f1a el listado de deudores, el acta de la junta, en la que se acuerda reclamar judicialmente los recibos pendientes, cartas personales y burofax previo a la interposici\u00f3n de la demanda. Pese a todo, muchos deudores no cumplen voluntariamente, especialmente los llamados <strong>\u201cmorosos profesionales\u201d<\/strong>.<\/p>\n<p>Por esta raz\u00f3n, desde junio de 2022 la LPH ha recogido otras <strong>medidas disuasorias<\/strong>, que hasta entonces algunos <a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/torniquete-200x300.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-8556 alignleft\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/torniquete-200x300.jpg\" alt=\"\" width=\"200\" height=\"300\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/torniquete-200x300.jpg 200w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/torniquete.jpg 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 200px) 100vw, 200px\" \/><\/a>Tribunales eran reticentes a aceptar. As\u00ed, el art\u00edculo 21.1 dispone que: <em>La junta de propietarios podr\u00e1 acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situaci\u00f3n, tales como el <strong>establecimiento de intereses superiores al inter\u00e9s legal o la privaci\u00f3n temporal del uso de servicios o instalaciones<\/strong>, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podr\u00e1n tener en ning\u00fan caso car\u00e1cter retroactivo y podr\u00e1n incluirse en los estatutos de la comunidad<\/em>.<\/p>\n<h2>\u00bfDe qu\u00e9 servicios se puede privar a un propietario moroso?<\/h2>\n<p><strong>En un bloque plurifamiliar normal, pr\u00e1cticamente no se puede privar de ning\u00fan servicio a los morosos<\/strong>: no se les puede impedir el acceso al ascensor, ni al garaje, ni a las zonas comunes de paso, o las de esparcimiento que sean abiertas; no se les puede cortar el suministro de agua, gas o calefacci\u00f3n, si son comunitarias, ni el acceso a la se\u00f1al de televisi\u00f3n. En estos casos, <strong>el \u00fanico recurso<\/strong> que tiene la comunidad es el de recargar los recibos impagados con <strong>intereses superiores al legal<\/strong>.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/Acceso-piscina-300x158.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-8553 alignright\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/Acceso-piscina-300x158.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"158\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/Acceso-piscina-300x158.jpg 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/Acceso-piscina-1030x541.jpg 1030w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/Acceso-piscina-768x403.jpg 768w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/Acceso-piscina-710x375.jpg 710w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/Acceso-piscina-705x370.jpg 705w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/Acceso-piscina.jpg 1200w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a>Sin embargo, en <strong>urbanizaciones o residenciales con piscina, instalaciones deportivas, l\u00fadicas o de ocio<\/strong>, que tengan control de acceso, <strong>s\u00ed puede<\/strong> <strong>privarse del uso de las mismas a los vecinos morosos<\/strong>. Esta medida, que ya se ven\u00eda utilizando en algunas comunidades antes de la reforma de la LPH, <strong>se ha demostrado muy efectiva<\/strong>. Cuando llega la temporada de piscina, la exigencia de estar al corriente de las cuotas hace que los vecinos con recibos atrasados, especialmente los que tienen hijos o invitados, se pongan r\u00e1pidamente al d\u00eda. Igual ocurre con las pistas de tenis o p\u00e1del, los gimnasios, chiringuitos o locales sociales, en los que se suelen celebrar cumplea\u00f1os u otros eventos.<\/p>\n<p>V\u00e9anse tambi\u00e9n estos art\u00edculos relacionados:<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/novedades-importantes-para-las-comunidades-de-propietarios\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>Novedades de la Ley 10\/2022<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/importantes-cambios-procesales-tambien-para-las-comunidades\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>Cambios procesales del Real Decreto-Ley 6\/2023<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/morosos-en-la-comunidad-monitorio-o-verbal\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>Morosos en la comunidad: \u00bfJuicio monitorio o juicio verbal?<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/privacidad-y-proteccion-de-datos-en-la-comunidad-de-propietarios\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>Privacidad y protecci\u00f3n de datos en la comunidad de propietarios<\/strong><\/a><\/p>\n<p>Lotisse. Pablo Hinojosa<\/p>\n<p>Abogado<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Los recibos sin cobrar ocasionan muchos problemas en las comunidades. Los servicios y suministros hay que abonarlos todos los meses, y los propietarios cumplidores se ven obligados a aportar la liquidez que falta, porque los morosos no hacen frente a su responsabilidad. 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