{"id":8157,"date":"2024-11-06T13:07:06","date_gmt":"2024-11-06T12:07:06","guid":{"rendered":"https:\/\/lotisse.com\/?p=8157"},"modified":"2025-01-14T13:35:53","modified_gmt":"2025-01-14T12:35:53","slug":"la-prohibicion-de-alquileres-turisticos-todo-el-poder-para-la-comunidad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lotisse.com\/fr\/la-prohibicion-de-alquileres-turisticos-todo-el-poder-para-la-comunidad\/","title":{"rendered":"La prohibici\u00f3n de alquileres tur\u00edsticos. \u00bfTodo el poder para la comunidad?"},"content":{"rendered":"<p>El 3 de octubre de 2024, en sentencias 1232 y 1233\/2024, el Tribunal Supremo sent\u00f3 nueva jurisprudencia sobre las viviendas tur\u00edsticas: la comunidad <strong>puede prohibirlas por acuerdo de <u>tres quintas partes de los propietarios<\/u>, no siendo necesaria la unanimidad<\/strong>.<a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/ts-tribunal-supremo-fachada-300x200.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-8145 alignright\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/ts-tribunal-supremo-fachada-300x200.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"200\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/ts-tribunal-supremo-fachada-300x200.jpg 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/ts-tribunal-supremo-fachada.jpg 500w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a><\/p>\n<p>Esta nueva doctrina ha sido acogida por la <strong>Ley Org\u00e1nica 1\/2025<\/strong>, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio P\u00fablico de Justicia. Su Disposici\u00f3n final cuarta ha modificado la Ley de Propiedad Horizontal en un doble sentido:<\/p>\n<ul>\n<li>Se requerir\u00e1 <strong>autorizaci\u00f3n previa y expresa<\/strong> de la comunidad para poder ejercer la actividad (Art.7.3 LPH). Esta s\u00ed es una novedad, respecto a la regulaci\u00f3n anterior.<\/li>\n<li>La comunidad, no solo podr\u00e1 limitar o condicionar la actividad, sino tambi\u00e9n <strong>prohibirla<\/strong>, por doble mayor\u00eda de 3\/5 (propietarios y coeficientes). Igual mayor\u00eda se exigir\u00e1 para establecer a las viviendas tur\u00edsticas cuotas especiales o incrementos de cuotas (con el l\u00edmite del 20%). Este cambio solo a\u00f1ade el t\u00e9rmino \u00ab\u00a0prohibir\u00a0\u00bb a la regulaci\u00f3n anterior.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La modificaci\u00f3n <strong>entra en vigor el 01-04-2025<\/strong>. \u00bfQuiere decir esto que las comunidades van a poder vetarlas siempre, en todos los casos, simplemente acord\u00e1ndolo por 3\/5 de los votos en una reuni\u00f3n? A la luz de esta modificaci\u00f3n legal, la respuesta parece clara, pero a nuestro entender no tiene por qu\u00e9 ser as\u00ed en todos los casos.<\/p>\n<h2>En primer lugar, no tiene efectos retroactivos<\/h2>\n<p>La prohibici\u00f3n que se decida v\u00e1lidamente por mayor\u00eda de 3\/5 no afecta a las viviendas que ya estuviesen dedicadas al alojamiento tur\u00edstico con anterioridad al acuerdo. Esto es as\u00ed por aplicaci\u00f3n del principio general de irretroactividad, consagrado en el art\u00edculo 9.2 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. Los acuerdos de comunidad, como cualquier norma, <strong>no pueden afectar a situaciones o hechos surgidos o acontecidos antes de su entrada en vigor, especialmente si son restrictivos de derechos individuales, no favorables o de car\u00e1cter sancionador<\/strong>.<\/p>\n<p>Este principio ha sido asumido expresamente en la modificaci\u00f3n de la Ley de Propiedad Horizontal por la L.O. 1\/2025, a trav\u00e9s de su art\u00edculo 17.12 y la nueva Disposici\u00f3n adicional segunda. Las viviendas tur\u00edsticas ya existentes antes del acuerdo podr\u00e1n seguir si\u00e9ndolo. La comunidad solo podr\u00e1 establecer, sin efectos retroactivos, cuotas especiales de gastos o incrementos de la cuota de comunidad no superiores al 20%.<\/p>\n<h2>El papel del Registro de la Propiedad.<\/h2>\n<p>Hasta la aprobaci\u00f3n de la Ley Org\u00e1nica 1\/2025, el acuerdo por el que se proh\u00edban, limiten o condicionen las viviendas tur\u00edsticas, o que establezca cuotas especiales o <a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/Logo-Registradores-300x127.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-8148 alignleft\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/Logo-Registradores-300x127.png\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"127\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/Logo-Registradores-300x127.png 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/Logo-Registradores.png 580w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a>incrementos, hab\u00eda que inscribirlo en el Registro de la Propiedad. De lo contrario, solo afectar\u00eda a los propietarios existentes en el momento de adoptarlo. Sin embargo, <strong>la introducci\u00f3n de la aprobaci\u00f3n previa y expresa de la comunidad (art.7.3 LPH) por la nueva Ley Org\u00e1nica ha hecho que este requisito ya no sea esencial<\/strong>, de cara a los futuros propietarios, pues, aunque no conste en el Registro de la propiedad limitaci\u00f3n o prohibici\u00f3n alguna, tendr\u00e1n que pedir forzosamente permiso a la comunidad.<\/p>\n<h2>Pese a todo, la prohibici\u00f3n no podr\u00e1 suponer abuso de derecho<\/h2>\n<p>El art\u00edculo 7.2 del C\u00f3digo Civil proscribe el abuso de derecho o su ejercicio antisocial<strong>. La doctrina sentada por el Tribunal Supremo respecto a las viviendas tur\u00edsticas no implica que su prohibici\u00f3n pueda ser caprichosa o sin fundamento<\/strong>.<a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/local-vivienda-1-1-300x225.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-8151 alignright\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/local-vivienda-1-1-300x225.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"225\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/local-vivienda-1-1-300x225.jpg 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/local-vivienda-1-1-768x576.jpg 768w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/local-vivienda-1-1-705x529.jpg 705w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/local-vivienda-1-1.jpg 806w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a><\/p>\n<p>Ve\u00e1moslo con un ejemplo: un local comercial ha sido transformado en vivienda, con acceso independiente desde la v\u00eda p\u00fablica. Sus usuarios no hacen uso de las zonas comunes (entrada general, ascensor, cubierta) y, por lo tanto, no tienen que molestar al resto de usuarios del edificio. Si la comunidad acuerda prohibir todos los alojamientos tur\u00edsticos, sin distinci\u00f3n, el propietario de esa vivienda <strong>puede impugnar el acuerdo, alegando abuso de derecho<\/strong> y, muy probablemente, los tribunales le dar\u00e1n la raz\u00f3n.<\/p>\n<p>Es decir, la prohibici\u00f3n, establecimiento de cuotas espaciales o incrementos de cuota deber\u00e1 tener fundamento, ya que de lo contrario puede suponer abuso de derecho.<\/p>\n<p>V\u00e9ase tambi\u00e9n:<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/viviendas-turisticas-y-comunidades-de-propietarios\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>Viviendas tur\u00edsticas y comunidades de propietarios<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/apartamentos-turisticos-requisitos-nueva-regulacion\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>Viviendas tur\u00edsticas; nueva regulaci\u00f3n para una actividad imparable<\/strong><\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/convertir-un-local-comercial-en-vivienda\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>Convertir un local comercial en vivienda<\/strong><\/a><\/p>\n<p>Lotisse. Oscar Artero<\/p>\n<p>Abogado<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El 3 de octubre de 2024, en sentencias 1232 y 1233\/2024, el Tribunal Supremo sent\u00f3 nueva jurisprudencia sobre las viviendas tur\u00edsticas: la comunidad puede prohibirlas por acuerdo de tres quintas partes de los propietarios, no siendo necesaria la unanimidad. 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