{"id":7962,"date":"2024-10-01T06:26:45","date_gmt":"2024-10-01T04:26:45","guid":{"rendered":"https:\/\/lotisse.com\/?p=7962"},"modified":"2024-10-01T06:31:30","modified_gmt":"2024-10-01T04:31:30","slug":"el-fondo-de-reserva-de-la-comunidad-que-es-y-como-funciona","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lotisse.com\/fr\/el-fondo-de-reserva-de-la-comunidad-que-es-y-como-funciona\/","title":{"rendered":"El fondo de reserva de la comunidad. \u00bfQu\u00e9 es y c\u00f3mo funciona?"},"content":{"rendered":"

La Ley 8\/1999 introdujo cambios muy importantes en la Ley de Propiedad Horizontal, entre otros: se flexibiliz\u00f3 el r\u00e9gimen de mayor\u00edas, se introdujo la afecci\u00f3n real, el certificado de deuda, el procedimiento monitorio, la acci\u00f3n de cesaci\u00f3n y el fondo de reserva<\/strong>. Desde 2018, este fondo est\u00e1 dotado con un m\u00ednimo del 10% de su \u00faltimo presupuesto ordinario<\/strong>.<\/p>\n

Esto parece sencillo y f\u00e1cil de entender, pero, como veremos, tiene algunos matices que lo hacen algo m\u00e1s complejo.<\/p>\n

\u00bfPara qu\u00e9 sirve?<\/h2>\n

El fondo de reserva se describe en el art\u00edculo 9.1.f), y se cita en los art\u00edculos 21 y 24, de la LPH. Su constituci\u00f3n y funcionamiento se describen en la Disposici\u00f3n Adicional de esta Ley. Est\u00e1 destinado a \u201catender las obras de conservaci\u00f3n<\/strong>, de reparaci\u00f3n<\/strong> y de rehabilitaci\u00f3n<\/strong> de la finca, la realizaci\u00f3n de las obras de accesibilidad\"\"<\/a><\/strong> recogidas en el art\u00edculo diez.1.b) de esta ley, as\u00ed como la realizaci\u00f3n de las obras de accesibilidad y eficiencia energ\u00e9tica<\/strong> recogidas en el art\u00edculo diecisiete.2 de esta ley.\u201d<\/em> Es decir, sirve para varias finalidades, pero, sobre todo, para mantener los elementos comunes en buen estado de conservaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo se calcula?<\/h2>\n

Seg\u00fan la Disposici\u00f3n Adicional de la LPH, las nuevas comunidades de propietarios han de dotarlo, el primer a\u00f1o, con el 2,5% del presupuesto ordinario<\/strong>, y los posteriores, con el 10%, como m\u00ednimo. Pero, \u00bfsobre qu\u00e9 cantidades se aplica ese porcentaje?<\/strong> Ve\u00e1moslo con un ejemplo:<\/p>\n

Comunidad formada por 10 viviendas en bloque plurifamiliar, con ascensor y servicios normales. Su \u00faltimo presupuesto ordinario (excluido el seguro, ahora veremos por qu\u00e9), es el siguiente:<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

En este caso, el fondo de reserva m\u00ednimo, ser\u00eda: 4400 x 10% = 440 euros<\/strong>.<\/p>\n

Pero esto no es tan sencillo.<\/h3>\n

En primer lugar, el art\u00edculo 9.1.f) dispone que \u201cCon cargo al fondo de reserva<\/strong> la comunidad podr\u00e1 suscribir un contrato de seguro<\/strong> que cubra los da\u00f1os causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento<\/strong> permanente del inmueble y sus instalaciones generales.\u201d<\/em><\/p>\n

En consecuencia, si a\u00f1adimos al presupuesto el seguro multirriesgo<\/strong>, habitual en casi todas las comunidades, \u00e9ste \"\"<\/a>puede superar incluso la dotaci\u00f3n m\u00ednima del fondo de reserva<\/strong>. Igual ocurre si la comunidad suscribe un contrato de mantenimiento de una o varias instalaciones.<\/p>\n

En segundo lugar, la Disposici\u00f3n adicional de la ley dispone que: 2. La dotaci\u00f3n del fondo de reserva no podr\u00e1 ser inferior, en ning\u00fan momento del ejercicio presupuestario<\/strong>, al m\u00ednimo legal establecido.<\/em><\/p>\n

Las cantidades detra\u00eddas<\/em><\/strong> del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los <\/em>gastos de las obras o actuaciones incluidas en el art\u00edculo 10 se computar\u00e1n como parte <\/strong><\/em>integrante del mismo<\/em><\/strong> a efectos del c\u00e1lculo de su cuant\u00eda m\u00ednima.<\/em><\/p>\n

Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuar\u00e1n las aportaciones necesarias <\/em>para cubrir las cantidades detra\u00eddas del fondo de reserva conforme a lo se\u00f1alado en el <\/em>p\u00e1rrafo anterior.<\/em><\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 significa esto? Pues que el saldo contable<\/strong> del fondo de reserva tiene que ser en todo momento, como m\u00ednimo, el 10% del presupuesto. Si la comunidad realiza, por ejemplo, una reparaci\u00f3n de alba\u00f1iler\u00eda durante el ejercicio, su coste se detraer\u00eda del fondo de reserva, pero el importe (contable) de \u00e9ste quedar\u00eda intacto<\/strong>, a no ser que esta reparaci\u00f3n supere la cuant\u00eda del propio fondo. En este caso, hay que girar una derrama<\/strong> para reponerlo hasta dicha cantidad.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 hacer entonces?<\/h2>\n

Es evidente que, incluso en edificios o urbanizaciones de gran tama\u00f1o, la cuant\u00eda m\u00ednima del fondo de reserva puede resultar insuficiente. Por tal motivo, para que una comunidad pueda funcionar con normalidad, es decir, pueda tener dinero para atender todas sus necesidades, sin necesidad de emitir derramas adicionales, el fondo de reserva ha de ser un porcentaje superior al 10%.<\/p>\n

En el ejemplo anterior, si la comunidad, adem\u00e1s del seguro multirriesgo, quiere tener fondos para atender reparaciones e imprevistos<\/strong> no cubiertos por la p\u00f3liza<\/strong>, su presupuesto ser\u00eda el siguiente:<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

En este caso, el fondo de reserva alcanza el 23,64% del presupuesto ordinario.<\/p>\n

\u00bfY si sobra dinero? \u00bfEl excedente pasa al fondo de reserva?<\/h3>\n

Es habitual que muchas comunidades finalicen el ejercicio con dinero sobrante, porque se han renegociado co\"\"<\/a>ntratos de suministros y servicios, porque ha habido menos reparaciones de las previstas, o sencillamente han dotado un amplio cap\u00edtulo para conservaci\u00f3n y reparaciones. En este caso, el excedente<\/strong>, salvo que la junta de propietarios decida otra cosa (devolverlo o aplicarlo a un nuevo servicio o mejora), quedar\u00eda como fondo de reserva<\/strong>. Caso distinto ser\u00edan aquellas comunidades que funcionan mediante el sistema de liquidaci\u00f3n de gastos<\/strong>. En este supuesto, al liquidar el ejercicio, la comunidad podr\u00e1 acordar mantener en fondo de reserva una cuant\u00eda determinada, abonando o cargando a los propietarios las cantidades resultantes de la liquidaci\u00f3n.<\/p>\n

Para contables<\/h2>\n

Las comunidades de propietarios no est\u00e1n obligadas (todav\u00eda) a llevar sus cuentas bajo ning\u00fan plan determinado. No obstante, lo habitual es que, si son gestionadas por una administraci\u00f3n de fincas, \u00e9sta disponga de una aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica que lo incluye. El m\u00e1s frecuente es el Plan General de Contabilidad para Pymes (RD 1515\/2007, modificado por el RD 602\/2016).\"\"<\/a><\/p>\n

Con arreglo a este plan, el fondo de reserva de una comunidad podr\u00eda considerarse, tanto reserva legal, como reserva voluntaria<\/strong>. En el primer caso, la cuenta a utilizar ser\u00eda la 114<\/strong> (Las establecidas por cualquier disposici\u00f3n legal con car\u00e1cter obligatorio, distintas de las incluidas en otras cuentas de este subgrupo<\/em>). En el segundo caso, podr\u00eda utilizarse la cuenta 113<\/strong> (Reservas voluntarias). Esto es as\u00ed porque el m\u00ednimo del 10% que marca la LPH es obligatorio, pero lo m\u00e1s normal es que la comunidad decida voluntariamente ampliar este porcentaje que, como hemos visto, ser\u00e1 casi siempre insuficiente. Al no ser forzoso usar ninguna cuenta en concreto, es indiferente utilizar una u otra.<\/p>\n

El movimiento ser\u00eda el siguiente:<\/h4>\n

Al inicio del ejercicio<\/strong>, cuando se dota el fondo por primera vez, se anota su importe al Haber, contra la cuenta de banco, deudores o resultados del ejercicio, seg\u00fan sea el caso.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Al final del ejercicio<\/strong>, en el asiento de regularizaci\u00f3n, si se ha hecho alg\u00fan gasto que deba asumir el fondo, su importe se contabilizar\u00e1, primero al Debe de la cuenta 113 o 114, contra la cuenta de gasto (al Haber), y acto seguido al Haber, contra la cuenta 129 (resultados del ejercicio, al Debe), de forma que su saldo sea el mismo que al inicio del ejercicio.<\/p>\n

Si la comunidad decide aumentar el fondo de reserva<\/strong>, el importe del aumento se contabilizar\u00e1, en el asiento de apertura del nuevo ejercicio, al Haber de la cuenta 113-114, contra la cuenta 129 (al Debe).<\/p>\n

Pero esto es para los contables. Al com\u00fan de los propietarios le cuesta trabajo entender los presupuestos y los informes econ\u00f3micos de su comunidad, por lo que, en ambos casos, los administradores suelen simplificar al m\u00e1ximo los n\u00fameros<\/strong>. Es muy frecuente, en los presupuestos, que el fondo de reserva quede subsumido en la partida gen\u00e9rica de conservaci\u00f3n y reparaciones<\/strong>, para mejor comprensi\u00f3n.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n.<\/h2>\n

La introducci\u00f3n del fondo de reserva se debi\u00f3, principalmente, a la preocupaci\u00f3n del legislador por la adecuada conservaci\u00f3n de los inmuebles. Antes de su aparici\u00f3n en la LPH, muchas comunidades de propietarios funcionaban \u201ccon lo justo\u201d para pagar los servicios b\u00e1sicos, y ante cualquier aver\u00eda o reparaci\u00f3n, se ve\u00edan obligadas a aprobar derramas. Esto complicaba y retrasaba bastante la gesti\u00f3n, por tener que convocar junta para su aprobaci\u00f3n, y por las reticencias de los propietarios ante las cuotas extraordinarias.<\/p>\n

Como hemos visto, el m\u00ednimo legal del 10% es, casi siempre, insuficiente, y en la pr\u00e1ctica las comunidades suelen dotarlo m\u00e1s generosamente. Pero el mero hecho de la introducci\u00f3n de esta obligaci\u00f3n legal, ha contribuido a concienciar a las comunidades de la necesidad de contar con fondos suficientes y de r\u00e1pida disponibilidad<\/strong>. Esto permite, adem\u00e1s, evitar la necesidad de convocar junta en mitad de un ejercicio, cuando es necesario reponer el fondo de reserva. Bastar\u00e1 con informar mediante circular a los propietarios y emitir una o m\u00e1s cuotas extraordinarias, previa justificaci\u00f3n del gasto. Estas cuotas ser\u00e1n sometidas a ratificaci\u00f3n en la siguiente junta que se celebre.<\/p>\n

Lotisse. Tamara Cuevas G\u00f3mez<\/p>\n

Departamento financiero-contable<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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