{"id":7094,"date":"2023-12-05T09:47:30","date_gmt":"2023-12-05T08:47:30","guid":{"rendered":"https:\/\/lotisse.com\/?p=7094"},"modified":"2025-08-21T11:49:29","modified_gmt":"2025-08-21T09:49:29","slug":"la-doctrina-del-cuerpo-cierto-en-la-compraventa-de-inmuebles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lotisse.com\/fr\/la-doctrina-del-cuerpo-cierto-en-la-compraventa-de-inmuebles\/","title":{"rendered":"La doctrina del cuerpo cierto en la compraventa de inmuebles"},"content":{"rendered":"<p>En los contratos de compraventa de viviendas, locales, solares o parcelas, es habitual que, en alguna de sus cl\u00e1usulas conste que <em>el comprador declara recibir el inmueble objeto del presente <\/em><em>contrato a su entera satisfacci\u00f3n, compr\u00e1ndolo como <strong>cuerpo cierto.<\/strong><\/em> \u00bfQu\u00e9 quiere decir esta expresi\u00f3n?<\/p>\n<h2><strong>La <em>certa res<\/em><\/strong><\/h2>\n<p>El concepto jur\u00eddico de cuerpo cierto (<em>certa res<\/em>, en lat\u00edn) tiene su origen en el <strong>Derecho Romano<\/strong>, en el \u00e1mbito de las obligaciones y contratos, y era aplicable en general a todas las compraventas. Ya entonces era objeto de disputas doctrinales, considerando algunos juristas (entre otros, Quinto Mucio Scaevola) que era inmoral: cuando la realidad de la cosa comprada no coincide con su descripci\u00f3n en el momento del contrato, <strong>esta presunci\u00f3n puede perjudicar, tanto al comprador como al vendedor<\/strong>, que se ven privados de la posibilidad de exigir menor o mayor precio (acciones <em>quanti minoris<\/em> o <em>quanti maioris<\/em>).<\/p>\n<h2><strong>\u00bfQu\u00e9 dice la Ley? Precio por metro o precio alzado<\/strong><\/h2>\n<p>Centr\u00e1ndonos en su aplicaci\u00f3n a las compraventas de inmuebles, el concepto se deduce, en el Derecho espa\u00f1ol, de los art\u00edculos 1469 a 1472 del C\u00f3digo Civil:<\/p>\n<ul>\n<li>Si se vende un inmueble, expresando en el contrato su cabida, por un <strong><u>precio por unidad de medida<\/u> <\/strong>(precio por M2), y resulta tener <u>menos superficie<\/u> que la expresada en el contrato, el comprador puede optar por una <strong>rebaja proporcional del precio, o rescindir el contrato (en este \u00faltimo caso, siempre que la diferencia sea igual o superior al 10%)<\/strong> (art\u00edculo 1469).<\/li>\n<li>Si, en el caso anterior, resulta tener <u>m\u00e1s superficie<\/u>, el comprador tendr\u00e1 que pagar el exceso, <strong>siempre que no sea m\u00e1s del 5%.<\/strong> Y si es m\u00e1s, podr\u00e1 optar por pagarlo o desistir del contrato (art\u00edculo 1470).<\/li>\n<\/ul>\n<hr \/>\n<ul>\n<li>Pero si el inmueble se vende por <strong><u>precio alzado<\/u><\/strong>, y no a tanto por unidad de medida, <strong>no cabr\u00e1 aumento o disminuci\u00f3n de este precio<\/strong>, aunque resulte tener m\u00e1s o menos superficie que la expresada en el contrato. Igualmente, si adem\u00e1s de designar los linderos, se designan su cabida o n\u00famero, el vendedor est\u00e1 obligado a entregar todo lo que se encuentre entre los linderos, aunque exceda de la superficie expresada en el contrato. Si no puede, tendr\u00e1 que disminuir proporcionalmente el precio, y el comprador tambi\u00e9n puede pedir la nulidad del contrato (art\u00edculo 1471).<\/li>\n<li>Las acciones que nacen de los tres art\u00edculos anteriores <strong>prescriben a los seis meses<\/strong>, contados desde el d\u00eda de la entrega (art\u00edculo 1472).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Es decir, el concepto de cuerpo cierto solo es de aplicaci\u00f3n cuando el inmueble se vende a <strong>precio alzado, como un todo, por un precio \u00fanico<\/strong>.<\/p>\n<h2><strong>Requisito esencial: designar los linderos<\/strong><\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/linderos.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-7143 alignleft\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/linderos.jpg\" alt=\"\" width=\"301\" height=\"168\" \/><\/a><\/p>\n<p>La STS 331\/2015 de 16-06-2015 argumenta que <em>Ya se ha razonado con anterioridad (STS <\/em><em>29 septiembre 2009 entre otras) que <strong>la doctrina de la venta como &lsquo;cuerpo cierto&rsquo; exige la existencia de linderos fijos e indubitados <\/strong>que ponen de manifiesto que las partes, lejos de atender a la real cabida del inmueble, han tenido en cuenta para fijar el objeto de la venta tales linderos y no la concreta superficie que se comprende en el per\u00edmetro fijado por los mismos<\/em>.<\/p>\n<p>Es decir, para que sea de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 1471 C.C., es indispensable que en el contrato de compraventa <strong>se hayan fijado con claridad los linderos<\/strong>.<\/p>\n<h2><strong>Venta de un inmueble ya edificado y venta sobre plano<\/strong><\/h2>\n<p><strong>Ambas situaciones son muy diferentes<\/strong> a la hora de considerar si se aplica la doctrina del cuerpo cierto. As\u00ed, por ejemplo, la SAP Barcelona de 08-01-2009 argumenta que <em>la doctrina m\u00e1s moderna ha establecido que <strong>el art. 1471 C.C. no es aplicable a la venta de cosa futura, sobre plano<\/strong>, porque falta la base que justifica la regla jur\u00eddica que contiene y explica su raz\u00f3n de ser, que no es otra que el perfecto conocimiento de lo que se compra y de la efectiva extensi\u00f3n superficial o cabida de la finca adquirida (SSTS 28 de noviembre de 1973, 25 de febrero de 1997, 30 de septiembre de 1999, 21 de abril y 5 de octubre de 2006 y 7 de diciembre de 2006).<\/em><\/p>\n<p>Es decir, que el concepto de compraventa de un inmueble como cuerpo cierto, seg\u00fan lo describe el art\u00edculo 1471 C.C., <strong>solo es de aplicaci\u00f3n cuando ya est\u00e1 edificado<\/strong>. Si una vivienda es vendida sobre plano, el adquiriente no ha podido \u201cver\u201d lo que est\u00e1 comprando, porque a\u00fan no existe.<\/p>\n<h2><strong>No confundir con el exceso o defecto de cabida<\/strong><\/h2>\n<p>El exceso o defecto de cabida, en t\u00e9rminos jur\u00eddicos, es la <strong>diferencia entre la superficie real de un inmueble y la que consta inscrita en el Registro de la Propiedad<\/strong>. Esta diferencia puede existir por diversas razones. Por ejemplo, un error originario en la medici\u00f3n, que nunca se ha comprobado, o sucesivos deslindes de un terreno que han aumentado o disminuido la superficie. La constataci\u00f3n de esta diferencia puede darse en cualquier momento, <strong>ajeno al proceso de compraventa<\/strong>, cuyas acciones ya estar\u00edan prescritas.<a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/compraventa-cuerpo-cierto-300x150.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\" wp-image-7137 alignright\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/compraventa-cuerpo-cierto-300x150.jpg\" alt=\"\" width=\"418\" height=\"209\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/compraventa-cuerpo-cierto-300x150.jpg 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/compraventa-cuerpo-cierto-768x384.jpg 768w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/compraventa-cuerpo-cierto-705x353.jpg 705w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/compraventa-cuerpo-cierto.jpg 900w\" sizes=\"auto, (max-width: 418px) 100vw, 418px\" \/><\/a><\/p>\n<p>Las consecuencias del exceso de cabida son, por ejemplo, que, a la hora de <strong>tasar el inmueble, el valor se calcular\u00e1 solo sobre la superficie registrada<\/strong>, o su venta se dificultar\u00e1 porque pueden surgir <strong>dudas sobre la titularidad de toda la propiedad<\/strong>. En el caso del defecto de cabida, una consecuencia clara es que, si se vende el inmueble por un precio por unidad de medida, y el comprador comprueba que la superficie es menor, puede exigir una rebaja del precio o rescindir el contrato.<\/p>\n<p>El exceso o defecto de cabida <strong>se corrigen instando un expediente de dominio<\/strong> para la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n, superficie o linderos de fincas registrales, regulado en el art\u00edculo 201 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n<h2><strong>Las precauciones del vendedor y del comprador<\/strong><\/h2>\n<ul>\n<li>No por hacer constar en los contratos la expresi\u00f3n \u201ccuerpo cierto\u201d, se libra el <strong>vendedor<\/strong> de posibles problemas y reclamaciones. Para evitarlo, especialmente si adem\u00e1s es promotor, y m\u00e1s a\u00fan si vende sobre plano, debe asegurarse de que las <strong>superficies ejecutadas<\/strong>, especialmente las \u00fatiles, <strong>coincidan exactamente con las que constan en la informaci\u00f3n y planos<\/strong> entregados al comprador. Si va a vender un inmueble ya edificado, no est\u00e1 nunca de m\u00e1s hacer una medici\u00f3n del mismo, antes de firmar el contrato.<\/li>\n<li>Por su parte, el <strong>comprador<\/strong> de un inmueble ya construido, para evitar sorpresas y posteriores reclamaciones, no est\u00e1 de m\u00e1s que pida al vendedor acceder al mismo y realizar <strong>una medici\u00f3n propia<\/strong>, \u00e9l mismo o a trav\u00e9s de perito, antes de firmar el contrato.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Lotisse. Paula Berm\u00fadez Castilla<\/p>\n<p>Abogada<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En los contratos de compraventa de viviendas, locales, solares o parcelas, es habitual que, en alguna de sus cl\u00e1usulas conste que el comprador declara recibir el inmueble objeto del presente contrato a su entera satisfacci\u00f3n, compr\u00e1ndolo como cuerpo cierto. \u00bfQu\u00e9 quiere decir esta expresi\u00f3n? 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