{"id":6337,"date":"2023-02-09T13:41:59","date_gmt":"2023-02-09T12:41:59","guid":{"rendered":"https:\/\/lotisse.com\/?p=6337"},"modified":"2023-02-10T11:39:37","modified_gmt":"2023-02-10T10:39:37","slug":"que-es-la-afeccion-real","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lotisse.com\/fr\/que-es-la-afeccion-real\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 es la afecci\u00f3n real?"},"content":{"rendered":"<p>En t\u00e9rminos jur\u00eddicos, los denominados \u201cderechos reales\u201d son los que se refieren a las diversas acciones, obligaciones y derechos que las personas tienen respecto de los bienes. El t\u00e9rmino \u201creal\u201d no tiene nada que ver con los conceptos de <em>monarqu\u00eda<\/em>, o de <em>realidad<\/em>, sino con las \u201ccosas\u201d. Proviene del t\u00e9rmino latino <strong><em>res<\/em><\/strong>, que significa \u201ccosa\u201d. Los derechos reales regulan, sobre todo, las cuestiones relacionadas con los inmuebles.<\/p>\n<h2>La deuda se vincula al inmueble, no a la persona<\/h2>\n<p>En Propiedad Horizontal, la afecci\u00f3n real es un <strong>cr\u00e9dito preferente, a favor de la comunidad de propietarios<\/strong>, que asegura la contribuci\u00f3n a los gastos comunes de la vivienda, local, nave, oficina, garaje o trastero.<\/p>\n<p>Este cr\u00e9dito preferente se regula en el art\u00edculo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que dispone que <em>\u201c<strong>El adquirente de una vivienda o local<\/strong> en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, incluso con t\u00edtulo inscrito en el Registro de la Propiedad, <strong>responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad <\/strong>de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el l\u00edmite de los que resulten imputables a la <strong>parte vencida de la anualidad<\/strong> en la cual tenga lugar la adquisici\u00f3n y a los <strong>tres a\u00f1os naturales anteriores<\/strong>. El piso o local estar\u00e1 legalmente afecto al cumplimiento de esta obligaci\u00f3n.\u201d<\/em><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/terminar-sin-deudas-y-sin-casa-scaled-1-300x181.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-6326 alignleft\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/terminar-sin-deudas-y-sin-casa-scaled-1-300x181.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"181\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/terminar-sin-deudas-y-sin-casa-scaled-1-300x181.jpg 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/terminar-sin-deudas-y-sin-casa-scaled-1-1030x623.jpg 1030w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/terminar-sin-deudas-y-sin-casa-scaled-1-768x465.jpg 768w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/terminar-sin-deudas-y-sin-casa-scaled-1-1536x929.jpg 1536w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/terminar-sin-deudas-y-sin-casa-scaled-1-1500x907.jpg 1500w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/terminar-sin-deudas-y-sin-casa-scaled-1-705x427.jpg 705w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/terminar-sin-deudas-y-sin-casa-scaled-1.jpg 2048w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a>Es decir, si alguien compra una vivienda con recibos pendientes de varios a\u00f1os, que la comunidad no ha podido cobrar por cualquier raz\u00f3n, \u00e9sta le puede reclamar los del propio a\u00f1o en que la haya comprado, m\u00e1s los tres a\u00f1os anteriores. <strong>La deuda, por tanto, se vincula <\/strong>(se afecta)<strong> al inmueble<\/strong> (de ah\u00ed, por tanto, la \u201cafecci\u00f3n real\u201d), con independencia de su propietario. Esto ha sido as\u00ed desde la redacci\u00f3n de la LPH en 1960, aunque hasta 2013, el periodo retroactivo era solo la parte vencida de la anualidad corriente y una sola anualidad anterior. L\u00f3gicamente, el comprador que haya tenido que asumir los atrasos de comunidad, podr\u00e1 luego reclamarlos al vendedor, pero tendr\u00e1 que acudir casi siempre a la v\u00eda judicial y confiar en que \u00e9ste sea solvente.<\/p>\n<h2>Origen de la afecci\u00f3n real<a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/obras-juan-xxiii-desarrollismo-paisaje-transversal-urbanismo-sostenible-300x150.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-6329 alignright\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/obras-juan-xxiii-desarrollismo-paisaje-transversal-urbanismo-sostenible-300x150.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"150\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/obras-juan-xxiii-desarrollismo-paisaje-transversal-urbanismo-sostenible-300x150.jpg 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/obras-juan-xxiii-desarrollismo-paisaje-transversal-urbanismo-sostenible.jpg 646w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a><\/h2>\n<p>El texto original de la Ley 49\/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, fue, m\u00e1s que una reforma de la legalidad entonces vigente, la ordenaci\u00f3n \u00abex novo\u00bb, de manera completa, de la propiedad por pisos. El gran desarrollo de las viviendas por pisos en los a\u00f1os cincuenta y sesenta del pasado siglo hizo necesario regular su gesti\u00f3n y mantenimiento. Hasta entonces, se reg\u00edan sobre todo por el C\u00f3digo Civil, en su t\u00edtulo III, relativo a la comunidad de bienes. El concepto de afecci\u00f3n real naci\u00f3 de esta necesidad.<\/p>\n<h2>La comunidad tiene prioridad<\/h2>\n<p>La nueva Ley estipul\u00f3 la obligaci\u00f3n de los propietarios de contribuir a los gastos generales para el <strong>adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades<\/strong>. Si el copropietario no cumple con esta obligaci\u00f3n, la comunidad tiene por Ley este cr\u00e9dito, que <strong>adem\u00e1s es preferente sobre cualquier otro, salvo las deudas con Hacienda, Compa\u00f1\u00edas de seguros o deudas salariales<\/strong>. Es decir, es preferente incluso sobre las deudas por hipotecas.<\/p>\n<h2>La importancia de la certificaci\u00f3n de deudas<\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/documentacion-que-debes-pedir-en-la-compra-de-una-vivienda-1030x686-1-300x200.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-medium wp-image-6332 alignleft\" src=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/documentacion-que-debes-pedir-en-la-compra-de-una-vivienda-1030x686-1-300x200.jpg\" alt=\"\" width=\"300\" height=\"200\" srcset=\"https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/documentacion-que-debes-pedir-en-la-compra-de-una-vivienda-1030x686-1-300x200.jpg 300w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/documentacion-que-debes-pedir-en-la-compra-de-una-vivienda-1030x686-1-768x512.jpg 768w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/documentacion-que-debes-pedir-en-la-compra-de-una-vivienda-1030x686-1-705x470.jpg 705w, https:\/\/lotisse.com\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/documentacion-que-debes-pedir-en-la-compra-de-una-vivienda-1030x686-1.jpg 1030w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><\/a>Actualmente, quien compra un inmueble suele informarse antes sobre si existen cargas, deudas tributarias o de cualquier naturaleza, que afecten al mismo. Sin embargo, <strong>en ocasiones pueden hacerse las cosas precipitadamente, sin tener en cuenta a la comunidad de propietarios<\/strong>. Si el comprador no exige al vendedor el certificado de deudas de la comunidad, el notario est\u00e1 obligado, simplemente, a advertirlo al comprador y dejar constancia en la escritura de que \u00e9ste exonera al vendedor de esta obligaci\u00f3n.<\/p>\n<p>La LPH es clara a este respecto. El mismo art\u00edculo 9.1.e) dispone que <em>En el instrumento p\u00fablico <\/em>(escritura)<em> mediante el que se transmita, por cualquier t\u00edtulo, la vivienda o local <strong>el transmitente, deber\u00e1 declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad<\/strong> de propietarios <strong>o expresar los que adeude<\/strong>. El transmitente deber\u00e1 aportar en este momento <strong>certificaci\u00f3n sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaraci\u00f3n, sin la cual no podr\u00e1 autorizarse el otorgamiento del documento p\u00fablico<\/strong>, <strong>salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligaci\u00f3n por el adquirente<\/strong>. <\/em><\/p>\n<p>V\u00e9anse tambi\u00e9n otros art\u00edculos relacionados:<\/p>\n<p><span style=\"color: #000000;\"><a style=\"color: #000000;\" href=\"https:\/\/lotisse.com\/comprar-con-cargas-oportunidad-o-riesgo\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Comprar con cargas. Oportunidad o riesgo.<\/a><\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000;\"><a style=\"color: #000000;\" href=\"https:\/\/lotisse.com\/certificado-de-deuda-comunidad-de-propietarios-para-que-sirve\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Para qu\u00e9 sirve el certificado de deudas.<\/a><\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000;\"><a style=\"color: #000000;\" href=\"https:\/\/lotisse.com\/en-que-casos-no-hay-que-pagar-comunidad\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">En qu\u00e9 casos no hay que pagar comunidad.<\/a><\/span><\/p>\n<p><span style=\"color: #000000;\"><a style=\"color: #000000;\" href=\"https:\/\/lotisse.com\/la-nueva-ley-hipotecaria-lo-que-hay-que-saber\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">La nueva Ley Hipotecaria. Lo que hay que saber.<\/a><\/span><\/p>\n<p>Lotisse. Francisco de As\u00eds Sillero.<\/p>\n<p>Abogado<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En t\u00e9rminos jur\u00eddicos, los denominados \u201cderechos reales\u201d son los que se refieren a las diversas acciones, obligaciones y derechos que las personas tienen respecto de los bienes. El t\u00e9rmino \u201creal\u201d no tiene nada que ver con los conceptos de monarqu\u00eda, o de realidad, sino con las \u201ccosas\u201d. Proviene del t\u00e9rmino latino res, que significa \u201ccosa\u201d. 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