{"id":5626,"date":"2017-06-19T13:53:48","date_gmt":"2017-06-19T11:53:48","guid":{"rendered":"https:\/\/lotisse.com\/comunidades-de-propietarios-inter-comunidades-sub-comunidades-organizacion\/"},"modified":"2017-06-19T13:53:48","modified_gmt":"2017-06-19T11:53:48","slug":"gestionar-eficazmente-portales-e-inter-comunidades","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lotisse.com\/fr\/gestionar-eficazmente-portales-e-inter-comunidades\/","title":{"rendered":"Comunidades, portales, inter-comunidades. \u00bfC\u00f3mo gestionar eficazmente?"},"content":{"rendered":"

No pocas edificaciones residenciales, compuestas por varios portales o escaleras, que tienen una \u00fanica cimentaci\u00f3n y estructura y una sola escritura de Divisi\u00f3n Horizontal, se administran con frecuencia de forma ineficaz y antiecon\u00f3mica. \u00bfLa raz\u00f3n? Sencillamente porque se gestionan como m\u00faltiples comunidades en lugar de una sola<\/strong>.\"\"<\/a><\/span><\/p>\n

Ve\u00e1moslo con un ejemplo:<\/span><\/p>\n

Desde la entrega de las primeras viviendas, los propietarios, por una err\u00f3nea interpretaci\u00f3n de la Ley, deciden organizarse en 15 \u201ccomunidades\u201d o unidades diferenciadas a efectos contables, de gesti\u00f3n y decisorios (cada uno de los portales, el garaje, la inter-comunidad), lo que al cabo de uno o dos a\u00f1os suele tener las siguientes consecuencias negativas<\/strong>:<\/span><\/p>\n

Gesti\u00f3n ineficaz<\/h2>\n

– El pago de los gastos no domiciliados, peri\u00f3dicos o no, se realiza desde cada una de las cuentas, con distintas personas autorizadas<\/strong>, lo que produce retrasos<\/strong> y complicaciones innecesarios.\"\"<\/a><\/span><\/p>\n

– Los gastos de negociaci\u00f3n o remesa de recibos, de devoluciones, as\u00ed como las comisiones de mantenimiento e intereses por descubierto son elevados, debido a la existencia de 15 cuentas corrientes<\/strong>.<\/span><\/p>\n

– Los cierres anuales y parciales de cuentas sufren un considerable retraso, ya que, entre otras cosas, es necesaria la contabilizaci\u00f3n y punteo de los 15 extractos, con sus propias devoluciones e ingresos en efectivo o por transferencia.<\/span><\/p>\n

– La publicaci\u00f3n de la informaci\u00f3n de forma aislada impide la valoraci\u00f3n global de la situaci\u00f3n econ\u00f3mica<\/strong> por parte de los comuneros, as\u00ed como la comparaci\u00f3n de gastos exclusivos de portales, tales como el consumo el\u00e9ctrico o las actuaciones de conservaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

En resumen, estas pr\u00e1cticas contables, de gesti\u00f3n y de informaci\u00f3n son innecesariamente complicadas y costosas, en t\u00e9rminos de tiempo y de gasto, no reportando ning\u00fan beneficio pr\u00e1ctico o mejor control presupuestario.<\/span><\/p>\n

La dificultad de tomar acuerdos<\/h2>\n

Toda decisi\u00f3n tiene que pasar por junta de portal<\/strong>, sea de un asunto propio, de inter-comunidad o de garaje. La opini\u00f3n mayoritaria de cada portal sobre cierto servicio tiene que ser computada, por tanto, de forma indirecta en el seno de la junta directiva, a la que, por diversas circunstancias, habitualmente pueden faltar uno o m\u00e1s vocales. Incluso algunos pueden no tener a\u00fan clara la opini\u00f3n mayoritaria de sus vecinos en alg\u00fan aspecto puntual, por no haber celebrado la reuni\u00f3n previa.<\/span><\/p>\n

\"\"<\/a>Dado que las partidas comunes a la urbanizaci\u00f3n se debaten en reuniones individuales de portales, en su valoraci\u00f3n inciden solo los criterios de los vecinos asistentes de ese portal, faltando las opiniones del resto de vecinos. <\/strong>Los ausentes podr\u00edan haber argumentado positiva o negativamente sobre cada uno de los aspectos, contribuyendo a la formaci\u00f3n de una opini\u00f3n m\u00e1s razonada.<\/span><\/p>\n

La valoraci\u00f3n de la calidad y coste de los servicios comunes a toda la urbanizaci\u00f3n se realiza, en consecuencia, de forma aislada, pudiendo darse la circunstancia de que un portal difiera notablemente de otro.<\/span><\/p>\n

El procedimiento de computar de forma indirecta los resultados de las reuniones de portales puede dar lugar a que se incurra en la contradicci\u00f3n<\/strong> de adoptar un acuerdo en junta directiva, cuando si se hubiesen computado los votos individualmente, habr\u00eda sido rechazado.\"tipos<\/a><\/span><\/p>\n

La morosidad y las mayor\u00edas cualificadas<\/h2>\n

En cuanto a los saldos por recibos impagados<\/strong>, la legitimaci\u00f3n de las comunidades de portal se circunscribe a sus propios gastos exclusivos<\/strong>, quedando los de inter-comunidad y garaje sin la necesaria cobertura legal (Art. 21 L.P.H.).<\/span><\/p>\n

Cuesti\u00f3n a\u00fan m\u00e1s delicada ser\u00edan los acuerdos a adoptar por mayor\u00eda cualificada o unanimidad<\/strong>. La impugnaci\u00f3n de un acuerdo de esta naturaleza, para cuya adopci\u00f3n hubiese hecho un c\u00f3mputo indirecto, a buen seguro prosperar\u00eda, por no cumplir los requisitos legales.<\/span><\/p>\n

En conclusi\u00f3n, cuando se entregan las llaves de las viviendas y los vecinos han de poner en marcha la comunidad, es conveniente contar con el asesoramiento de un administrador de fincas profesional, que sabr\u00e1 organizarla de la forma m\u00e1s eficiente, \u00e1gil y econ\u00f3mica.<\/span><\/p>\n

Lotisse. \u00c1rea de Propiedad Horizontal.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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