{"id":5337,"date":"2022-03-15T10:26:45","date_gmt":"2022-03-15T09:26:45","guid":{"rendered":"https:\/\/lotisse.com\/?p=5337"},"modified":"2022-03-15T10:47:45","modified_gmt":"2022-03-15T09:47:45","slug":"promotor-y-comunidad-de-propietarios-consejos-a-tener-en-cuenta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lotisse.com\/fr\/promotor-y-comunidad-de-propietarios-consejos-a-tener-en-cuenta\/","title":{"rendered":"Promotor y comunidad de propietarios: consejos a tener en cuenta."},"content":{"rendered":"

Cuando el promotor dise\u00f1a un conjunto residencial, su principal objetivo, como para todo empresario, es la rentabilidad. En sus proyectos entran en juego condicionantes b\u00e1sicos como la demanda potencial, el presupuesto de ejecuci\u00f3n, la financiaci\u00f3n de la obra, el mercado hipotecario, el entorno legal y fiscal o las posibles ayudas y subvenciones.<\/p>\n

Una vez hechos los c\u00e1lculos, se pone manos a la obra, en la expectativa de conseguir una buena rentabilidad en un plazo razonable.<\/p>\n

\"\"<\/a>La responsabilidad frente al comprador es bien conocida, y se regula b\u00e1sicamente en la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n<\/strong>, adem\u00e1s de numerosa normativa de protecci\u00f3n al consumidor en la compraventa de viviendas. La LOE contiene los requisitos b\u00e1sicos del proceso edificatorio en cuanto a funcionalidad, seguridad y habitabilidad. Junto con el C\u00f3digo T\u00e9cnico de la Edificaci\u00f3n<\/strong> y la normativa particular de las distintas instalaciones y servicios. Con estas herramientas, el promotor puede desarrollar el futuro residencial con garant\u00eda de llevarlo a buen fin. La LOE recoge tambi\u00e9n los aspectos b\u00e1sicos del proyecto, licencias, recepci\u00f3n de la obra, documentaci\u00f3n, agentes intervinientes, control de calidad, responsabilidad civil, prescripci\u00f3n de acciones, garant\u00edas, seguros de da\u00f1os y cauci\u00f3n o cantidades anticipadas por los compradores.<\/p>\n

Todo lo anterior configura cualquier promoci\u00f3n como un proceso complejo<\/strong>. Bastante tiene el promotor-empresario con atender las m\u00faltiples gestiones y obligaciones que conlleva, como para prestar atenci\u00f3n especial a la futura comunidad de vecinos. Casi siempre se despacha el asunto en la escritura de Obra Nueva y Divisi\u00f3n Horizontal, que suele contener algunas normas esenciales relativas al reparto de gastos y, casi siempre, se remite a la Ley de Propiedad Horizontal. El futuro devenir de la promoci\u00f3n, una vez vendida, no ser\u00e1 problema suyo. \u00bfO s\u00ed?<\/p>\n

\u00bfEs la vivienda una cosa\u00a0 un servicio?<\/h2>\n

Un error que suelen cometer con frecuencia los promotores es considerar la vivienda vendida simplemente como una\"\"<\/a> cosa, un objeto f\u00edsico. Suelen contentarse con mantener durante un tiempo un servicio \u201cpost venta\u201d<\/strong>, destinado b\u00e1sicamente a atender los repasos y defectos leves<\/strong> de las terminaciones. Sin duda, una correcta ejecuci\u00f3n y atenci\u00f3n al detalle, antes de entregar la promoci\u00f3n, suele evitar los largos periodos de reclamaciones y repasos. Pero esto<\/strong> no es suficiente<\/strong>. Es necesario establecer una buena relaci\u00f3n con el comprador durante todo el proceso de comercializaci\u00f3n y venta, que adem\u00e1s se prolongue en el futuro de manera \u201cautom\u00e1tica\u201d. No solo dar\u00e1 sus frutos en forma de clientes satisfechos, sino que dar\u00e1 notoriedad e imagen de calidad<\/strong> al empresario.<\/p>\n

Pero \u00bfC\u00f3mo se logra esta prolongaci\u00f3n al futuro? Las empresas que prestan servicios recurrentes suelen establecer una pol\u00edtica de \u201cCRM\u201d (Client Relationship Management<\/em>), esencial para mantener la satisfacci\u00f3n del cliente. No consiste solo en mantener una comunicaci\u00f3n fluida o atender con rapidez y eficacia las reclamaciones, sino en anticiparse a sus necesidades y preferencias<\/strong>. Aqu\u00ed es donde el promotor puede desplegar su pol\u00edtica CRM.<\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo anticiparse a las futuras necesidades?<\/h2>\n

\"\"<\/a>En la fase de elaboraci\u00f3n de la escritura de obra nueva y divisi\u00f3n horizontal es cuando el promotor puede establecer las bases de la futura comunidad<\/strong>:<\/p>\n

– Evitando futuras disputas de los propietarios por falta de regulaci\u00f3n.<\/p>\n

– Estableciendo normas de reparto y administraci\u00f3n que permitan garantizar el mantenimiento de la calidad edificatoria en el futuro.<\/p>\n

– Estableciendo normas, limitaciones y prohibiciones que impidan actividades y modificaciones constructivas o est\u00e9ticas que puedan deteriorar o desmerecer la categor\u00eda del residencial.<\/p>\n

La falta de concreci\u00f3n de los estatutos es causa de frecuentes conflictos vecinales<\/strong> por el uso de los servicios, el reparto de los gastos, las obras permitidas o no, las actividades comerciales o profesionales que se pueden desarrollar en el residencial, etc. Por este motivo, la fase de elaboraci\u00f3n de la escritura de obra nueva es ideal para evitarlo, ya que la promoci\u00f3n tiene un \u00fanico propietario. Una vez comience a venderse, la unanimidad necesaria para adoptar acuerdos respecto a asuntos de importancia ser\u00e1 muy dif\u00edcil de alcanzar<\/strong>.<\/p>\n

Y en t\u00e9rminos estrictamente constructivos, el promotor debe prever las infraestructuras necesarias para las nuevas\u00a0tecnolog\u00edas<\/strong>, de forma que el ejercicio de un derecho legal por parte de cualquier propietario no requiera ejecutar nuevas obras o instalaciones que supongan feos a\u00f1adidos a los elementos comunes. As\u00ed, conductos para aire acondicionado, para comunicaciones, para recarga de veh\u00edculos el\u00e9ctricos, contadores espec\u00edficos para trasteros, piscinas, zonas deportivas, etc., simplificar\u00e1n enormemente el uso de servicios comunes y el reparto de su coste, y facilitar\u00e1n las instalaciones particulares a las que tienen derecho los futuros propietarios.\"\"<\/a><\/p>\n

Los promotores desaprovechan con frecuencia a los administradores de fincas, verdaderos expertos en propiedad horizontal, no solo en su vertiente jur\u00eddica, sino tambi\u00e9n t\u00e9cnica y organizativa. Por ello desde Lotisse aconsejamos a los promotores contar con su asesoramiento profesional durante la fase de dise\u00f1o de la futura promoci\u00f3n.<\/p>\n

Oscar Artero<\/p>\n

Abogado. \u00c1rea de propiedad horizontal<\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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