{"id":4785,"date":"2021-02-16T12:38:39","date_gmt":"2021-02-16T11:38:39","guid":{"rendered":"https:\/\/lotisse.com\/que-ocurre-con-las-juntas-de-propietarios-durante-la-pandemia\/"},"modified":"2021-02-16T12:38:39","modified_gmt":"2021-02-16T11:38:39","slug":"que-ocurre-con-las-juntas-de-propietarios-durante-la-pandemia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lotisse.com\/fr\/que-ocurre-con-las-juntas-de-propietarios-durante-la-pandemia\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 ocurre con las juntas de propietarios durante la pandemia?"},"content":{"rendered":"

Como consecuencia del actual Estado de Alarma, se han visto afectadas las juntas de propietarios. Primero, por la imposibilidad de reunirse y, posteriormente, por las limitaciones establecidas por las administraciones competentes en cada territorio, en cuanto al numero m\u00e1ximo de personas.<\/p>\n

Lagunas legales<\/h2>\n

La actual normativa que regula las CCPP es la Ley de Propiedad Horizontal de 1.960 y, pese a las reformas, \u00e9sta resulta simplemente parcheada y no adaptada a las especiales circunstancias.
\nSalvo en Catalu\u00f1a, cuya ley especial (desde 2015) permite la celebraci\u00f3n de juntas telem\u00e1ticas, en el resto de comunidades rige la obligatoriedad de juntas presenciales<\/strong>. Sin embargo, dada la prolongaci\u00f3n de las restricciones sanitarias para reunirse m\u00e1s de 10, 6 o 4 personas en los distintos per\u00edodos de vigencia del estado de Alarma, en determinadas situaciones, especialmente urgentes, se est\u00e1 utilizando este recurso en todo el territorio del Estado. La voluntad no es la de prohibir este tipo de juntas, pero por el momento no est\u00e1n contempladas.<\/p>\n

El concepto de \u00ab\u00a0presencialidad\u00a0\u00bb y los medios telem\u00e1ticos<\/h2>\n

M\u00e1s all\u00e1 de que pueda usarse como instrumento o herramienta para poder gestionar necesidades de la comunidad con los representantes de esta, al realizar una junta ordinaria o extraordinaria en la comunidad nos encontrar\u00edamos con el problema de la presencialidad; la Ley establece que se concurre de manera personal, \u00bfes eso presencial? \u00bfY que ocurrir\u00eda a su vez con las representaciones otorgadas?\"\"<\/a>
\nLa Ley garantiza el derecho de asistencia, voz y voto a los propietarios, luego, \u00bfqu\u00e9 ocurrir\u00eda con quien no disponga de medios telem\u00e1ticos de acceso? Claramente se le estar\u00eda limitando su capacidad de participar, cuesti\u00f3n esta que podr\u00eda ser impugnable ante un tribunal, mas a\u00fan si se trata de un acuerdo lesivo para la persona que no comparece en la junta.<\/p>\n

Las sociedades de capital pueden realizar este tipo de celebraciones de juntas, pero esto no es aplicable por analog\u00eda a las CCPP, al ser \u00e9stas entes sin personalidad jur\u00eddica.<\/p>\n

Adem\u00e1s, si no tengo medios telem\u00e1ticos, o en caso de existir limitaci\u00f3n de reuni\u00f3n \u00bfpodr\u00eda acudir a la junta mediante representaci\u00f3n? La respuesta es: solo si voluntariamente lo decido<\/strong>, pero no puedo ser obligado, ya que, de ser as\u00ed, se me estar\u00eda privando de derecho de voz y esto no puede hacerse si existe un inter\u00e9s legitimo por parte del propietario en acudir a la junta.
\nLa delegaci\u00f3n de voto por tanto solo puede ser voluntaria y en ning\u00fan caso exigirse o coaccionarse.<\/p>\n

\u00bfCelebrar o no celebrar?, he aqu\u00ed el dilema<\/h2>\n

El hecho de convocar y celebrar una junta superando las restricciones puede dar lugar a infracciones de tipo legal<\/strong>, pues se estar\u00eda incurriendo en contravenci\u00f3n de las normas que regulan la situaci\u00f3n sanitaria, se podr\u00eda incurrir en responsabilidad civil e incluso penal por desobediencia. Si se supera el aforo, procede desconvocar la junta, y no limitar el acceso y permitir celebrarse solo con \u201clos primeros que lleguen\u201d.<\/p>\n

Pero la comunidad no se puede parar. Pese a la situaci\u00f3n sanitaria y las dificultades de celebrar juntas, tiene que seguir funcionando. Es un ente vivo y tiene constantes necesidades. Por ello recomendamos adaptarse a las necesidades de cada comunidad, aplicando la mejor \u201c lex artis\u201d por parte del administrador. Y en cuanto a la gesti\u00f3n de las incidencias, ajustarse a cada momento y aprovecharse de las posibilidades de actuaci\u00f3n que la LPH concede al presidente para velar por el buen fin y estado de la comunidad.\"\"<\/a><\/p>\n

En las comunidades en las que exista junta directiva o vocales, con su capacidad de decisi\u00f3n delegada, cabe que este \u00f3rgano pueda reunirse v\u00e1lidamente y adoptar decisiones de gesti\u00f3n. No existe en el esp\u00edritu de la Ley un veto a las reuniones telem\u00e1ticas, pero la celebraci\u00f3n de estas debe de estar justificado o existir un inter\u00e9s leg\u00edtimo y cabe siempre que el vecino que no pueda acudir pueda impugnar la celebraci\u00f3n de la misma.<\/p>\n

\u00bfHay otras alternativas?<\/h2>\n

Una alternativa a la celebraci\u00f3n de una junta presencial es una suerte de convocatoria donde se incluye el orden del d\u00eda y en el que se facilita un plazo en el que los propietarios mediante una consulta vinculante se manifiestan sobre los distintos puntos. Nos encontrar\u00edamos con una falta de deliberaci\u00f3n, si bien se permitir\u00eda un funcionamiento excepcional en caso de necesidad.
\nHay que recordar que el administrador carece de la capacidad para tomar acuerdos, y solo la junta tiene esta atribuci\u00f3n, puntual y temporalmente el presidente puede tomar decisiones si bien no debe esta situaci\u00f3n demorarse indefinidamente en el tiempo.\"\"<\/a><\/p>\n

Si no hay junta, \u00bfc\u00f3mo se renuevan los cargos?<\/h2>\n

Por lo que respecta a la renovaci\u00f3n de los cargos y que en la Ley se fija en un a\u00f1o, esta no soluciona su posible caducidad. En Catalu\u00f1a se entienden autom\u00e1ticamente prorrogados.
\nEs prudente una renovaci\u00f3n t\u00e1cita<\/strong> de los cargos si las circunstancias lo exigen con el fin de evitar una posible indefensi\u00f3n de la CCPP, existe ya jurisprudencia en este sentido. El fin de esta situaci\u00f3n es en todo caso actuar en beneficio de la comunidad.
\nEl cargo de presidente conlleva igualmente obligaciones; si la no celebraci\u00f3n de juntas implica la imposibilidad de presentar cuentas es conveniente que estas sean informadas, no incurriendo igualmente en este sentido en posibles responsabilidades por falta de informaci\u00f3n.<\/p>\n

Respecto de velar por la tesorer\u00eda y las obras necesarias de reparaciones urgentes<\/strong>, si estas no pueden ser tratadas en junta, el presidente est\u00e1 autorizado para actuar en todo caso en beneficio de la comunidad<\/strong>, tomando las decisiones que impliquen reparaci\u00f3n, a\u00fan cuando ello implique la necesidad de emitir derrama, dejando para un momento posterior la ratificaci\u00f3n de dicho acuerdo ( ojo, no hablamos ya del debate y aprobaci\u00f3n en este momento, solo de su ratificaci\u00f3n). L\u00f3gicamente consideramos necesario el env\u00edo a los comuneros de la correspondiente circular informativa.<\/p>\n

\u00bfY el resto de gestiones?<\/h2>\n

Para el caso de actuaciones judiciales o ante administraciones que impliquen la adopci\u00f3n de previo acuerdo en junta, esta situaci\u00f3n solo podr\u00e1 solucionarse:<\/p>\n